Garanties immobilières : que choisir ?

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L’article « Garanties immobilières : que choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2084 fois

Lorsque que vous souscrivez un crédit immobilier pour l’achat d’un bien, la banque exige une garantie pour se prémunir des risques d’impayés. Dans la majorité des cas, la banque demande l’inscription d’une hypothèque sur le bien objet du crédit immobilier. Sachez, cependant qu’il existe des solutions plus avantageuses et moins onéreuses que l’inscription d’une hypothèque.

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L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est une sûreté dite réelle c’est-à-dire qu’elle porte sur un bien immobilier. Ainsi le créancier (soit l’organisme prêteur), s’il n’est pas payé dans les délais prévus pourra obtenir la saisie du bien pour se rembourser. L’hypothèque, dans ce cas, dite conventionnelle doit se faire par acte notarié. Egalement elle donne lieu à une publication au service des hypothèques. Le bien devient donc entaché d’une inscription et ne peut être vendu librement.

En général, l’hypothèque dure aussi longtemps que le crédit. Mais l’inscription aux services de la publicité foncière perdure jusqu’à un an après la fin du crédit.

Vous pouvez néanmoins faire lever cette hypothèque. On appelle cette procédure la mainlevée dont les frais sont à la charge de l’emprunteur. Elle intervient à la suie d’un accord entre le prêteur et l’emprunteur.

Il s’agit d’une garantie efficace dont peut se prévaloir l’établissement prêteur en cas de défaillance de son débiteur.

Cependant de par ses conditions de forme, l’hypothèque supporte un coût assez conséquent. En effet, le coût de l’inscription comprend les taxes et la rémunération du notaire.

Est donc due la taxe de publicité foncière (TPF) au taux de 0,71498% sur le montant garanti. Par exemple, si vous souscrivez un prêt immobilier d’un montant de 200 000 €, la TPF s’élèvera à : 1 429,96 €.

De plus s’ajoute la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0,05 % du montant garanti sans pouvoir être inférieur à 15 €.

Enfin, les frais de notaires comprennent les frais d’acte et les débours (accomplissement de certaines formalités) fixés forfaitairement par décret chaque année.

Il est donc préférable et moins coûteux d’avoir recours à un privilège de prêteurs de deniers (PPD).

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Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

L’inscription d’un PPD est un autre type de garantie immobilière. Cette inscription permet au prêteur (l’établissement bancaire) d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier en cas de défaillance de son débiteur.

Encore une fois, ce type de garantie doit être fait devant notaire.

Cependant, il faut faire attention car contrairement à l’hypothèque cette garantie ne peut porter que sur le bien financé. Elle garantit seulement le remboursement des fonds affectés au paiement du prix de vente du bien. C’est-à-dire que la fraction du prêt destiné à financer des travaux ou des frais de notaire ne peut donner lieu à l’inscription d’un PPD.

Si par exemple, 10% du montant du prêt est destiné au paiement des frais de notaires, ces derniers seront garantis par une inscription hypothécaire.

Soit, un prêt immobilier de 220 000 € dont 200 000 euros affecté au paiement du bien et 20 000 au paiement des frais de notaire. L’inscription du PPD se fera sur les 200 000 €. Une hypothèque sera inscrite pour les 20 000 € restant.

Le principal avantage d’un PPD est son coût moins onéreux que celui d’une hypothèque. En effet, le PPD n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière (0,74498%) mais seulement au paiement de la taxe de contribution de sécurité immobilière. Mais tout comme l’hypothèque, l’inscription d’un PPD engendre le paiement des frais de notaires (barème fixé par décret).

Il existe tout de même une autre garantie encore moins couteuse. Néanmoins elle est soumise à l’accord des différents établissements après étude de votre dossier.

La caution bancaire (ou cautionnement bancaire)

La caution bancaire est un contrat par lequel la caution s’engage à rembourser au prêteur en lieu et place d’un emprunteur en cas de défaut de paiement de celui-ci.

En général, la caution est un organisme financier spécialisé qui se porte garant du prêt consenti par l’emprunteur. Cet organisme de caution doit donc être agréé par l’établissement bancaire prêteur qui acceptera ou non la garantie.

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S’agissant du coût du cautionnement bancaire, il est composé :

  • d’une commission de caution (il s’agit d’un pourcentage du prêt qui est en général de 1,5% ou un montant forfaitaire)
  • d’une contribution versée à l’établissement caution

Au moment de la revente du bien ou à la fin du remboursement du prêt, une partie des sommes versées sous forme de contribution peut vous être restituée.

De plus, il n’y a pas de frais de notaires à verser pour garantir le prêt. Le contrat de cautionnement peut être un acte sous seing privé. Ainsi il n’est pas forcément un acte notarié bien qu’il peut l’être.

Il n’est pas non plus soumis aux droits d’enregistrements ni aux frais de mainlevée.

Cependant rien n’est moins sûr quant à l’accord de l’organisme prêteur et de l’organisme de caution de vous accorder cette garantie. L’octroi de cette garantie passe par l’étude de votre dossier.

Moins connue, il existe encore une autre alternative : le nantissement des contrats d’assurance-vie.

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Le nantissement des contrats d’assurance-vie

Le nantissement est une sûreté réelle mobilière portant sur un bien incorporel. Il s'agit donc d'une garantie pour le créancier qui obtient un droit sur un bien de son débiteur.

Les contrats d’assurance-vie peuvent être donnés en garantie d’un prêt. Cette faculté permet à l’emprunteur d’obtenir un financement sans être contraint de procéder au rachat de son contrat avant son échéance.

En cas de défaillance du débiteur, le nantissement permettra au prêteur de se voir attribuer le produit de la valeur de rachat.

Ainsi vous conservez votre épargne, qui elle continue de fructifier. De plus, la conservation de vos fonds sur le contrat d’assurance-vie assure une meilleure diversification économique de votre patrimoine. Cependant, l’assuré qui a nanti son contrat d’assurance-vie ne peut plus l’utiliser, à hauteur du montant du capital garanti par le nantissement, autrement qu’en obtenant l’accord de son créancier.

Les supports en euros sont privilégiés par les créanciers puisqu’ils garantissent de façon certaine le capital futur et donc le remboursement du prêt. S’agissant des contrats investis en unités de compte, il y a un risque que sa valeur de rachat à l’échéance soit insuffisante pour couvrir le remboursement du prêt.

D’ailleurs certains établissements bancaires proposent pour l’acquisition d’un bien immobilier un financement par un crédit « in fine » c’est-à-dire remboursable à l’échéance. Ce dispositif permet à l’emprunteur de rembourser le capital prêté à l’échéance du crédit, au moyen de l’épargne constitutive du contrat d’assurance-vie capitalisée. Le prêteur a ainsi la certitude par le nantissement du remboursement du prêt de par l’affectation des fonds épargnés au remboursement de son prêt.

L’établissement de crédit peut facturés des frais de gestion supplémentaires liées à la mise en place du nantissement.

En résumé :

AvantagesLimites
Hypothèque Toujours accordée La plus onéreuse
PPD Moins coûteux que l’hypothèque mais doit faire l’objet d’un acte notarié qui engendre donc des frais de notaire Reste tout de même onéreux
Caution bancaire Solution la moins chère Accordée sous certaines conditions
Nantissement du contrat d’assurance-vie Epargne conservée et capitalisation Accordée sous certaines conditions

Conclusion

Il est plus que courant qu’un établissement bancaire vous proposer de consentir à une inscription d’hypothèque sur le bien objet du prêt immobilier. Gardez à l’esprit qu’il existe plusieurs alternatives parfois moins couteuses dont vous pouvez bénéficier. N’hésitez pas à contacter nos Conseillers de Bordeaux, Paris et Marseille qui en tant que courtiers pourront vous obtenir la garantie la plus avantageuse pour vous, investisseurs.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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