Comprendre l'inflation : causes et conséquences sur l'immobilier

Quels sont les effets de l’inflation sur la valeur des rendements des SCPI ?

L'inflation est la perte du pouvoir d’achat dû à une hausse générale des prix sur une période donnée. Cette augmentation des tarifs découle de divers facteurs : une demande globale surpassant l’offre sur le marché, une hausse des coûts de production, la dépréciation et l'augmentation de la masse monétaire. Ses impacts concernant la valeur des rendements des SCPI affectent :

Les loyers : Les revenus générés par les SCPI proviennent principalement des loyers perçus auprès des locataires. Si l'inflation est élevée, les loyers peuvent augmenter pour suivre le coût de la vie, ce qui est un avantage côté investisseurs. Cependant, cette augmentation des loyers peut ne pas accompagner l'inflation, entraînant, à l’inverse, une perte de pouvoir d'achat.
La valeur des biens immobiliers : En général, l'inflation a un effet positif sur la valeur des biens immobiliers, donc du patrimoine détenu par une SCPI. Cela se traduit par une appréciation de la valeur des parts de SCPI à long terme, ce qui compense en partie l'érosion du pouvoir d'achat. Cependant, la valeur des biens immobiliers peut également être influencée par d'autres facteurs, tels que l'offre et la demande sur le marché immobilier, ainsi que la variation des taux d’intérêt.
L’augmentation des coûts de gestion : Les SCPI ont généralement des frais de gestion, tels que les charges associées à la détention d'actifs immobiliers (les charges de copropriétés, d’entretien, de petits et gros travaux). Si l'inflation augmente, ces frais peuvent également augmenter, ce qui réduit vos rendements nets.

Quels sont les risques pour les investisseurs ?

En tant qu’investisseur, l'inflation engendre pour vous divers risques en SCPI :

Une dégradation du pouvoir d’achat : L'inflation diminue la valeur réelle de l'argent avec le temps. Les revenus issus des SCPI, habituellement sous forme de loyers, risquent d’être dépréciés. Ainsi, l'épargne investie et les revenus perçus des parts de SCPI pourraient perdre de leur valeur réelle. En l'absence d'une indexation des loyers par la société de gestion, cela entraîne une réduction des revenus distribués par les SCPI et, par conséquent, affecte progressivement votre niveau de vie.
Rendements insuffisants : Si les rendements de la SCPI ne parviennent pas à dépasser le taux d'inflation, vous pouvez subir une perte en termes de pouvoir d'achat réel, car vos revenus ne grossissent pas suffisamment pour compenser l'augmentation des prix.
Effet sur les taux d'intérêt : Une inflation élevée peut amener les banques centrales à relever les taux d'intérêt pour maîtriser la hausse des prix. Cela peut rendre les investissements immobiliers moins attractifs.
Sensibilité aux variations des loyers : Les SCPI dépendent des loyers perçus auprès des locataires. Si l'inflation est élevée, les loyers doivent augmenter pour suivre le coût de la vie. Cependant, cela peut dépendre des conditions du marché locatif et des baux en cours. Si les loyers n'augmentent pas suffisamment, les rendements de la SCPI peuvent être affectés.
Impact sur la valeur des biens immobiliers : L'inflation peut augmenter la valeur des biens immobiliers, ce qui est pour vous un avantage à long terme. Cependant, si l'inflation est associée à une hausse des taux d'intérêt, la demande immobilière peut diminuer et les taux de rendements exigés augmenter. Ces deux facteurs peuvent affecter négativement la valorisation des biens détenus par la SCPI et, in fine, la valeur des parts des SCPI.

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Les SCPI : un investissement immobilier stable en période d’inflation

Investir dans des SCPI pendant l’'inflation peut s'avérer un choix potentiellement judicieux. Les loyers indexés assurent la stabilité des revenus qui vous sont versés, ramenant ainsi un rendement régulier considérable. Ces revenus peuvent servir de complément en période d'inflation, permettant ainsi de maintenir votre niveau de vie habituel.

En outre, les SCPI détiennent souvent des portefeuilles diversifiés de biens immobiliers, ce qui réduit le risque associé à la détention d’un seul actif. La diversification aide en effet à stabiliser les rendements de l'investissement, car les performances de certains biens immobiliers compensent les résultats moins bons d'autres biens.

Aujourd’hui encore, l’inflation ne cesse d’augmenter, entraînant une érosion de la rentabilité des livrets d’épargne et des fonds euros. Grâce à leurs taux de rendement élevés, cette situation confère aux SCPI un avantage conséquent, les positionnant comme une option attrayante pour vous, investisseur.

Comment les loyers des SCPI sont-ils ajustés face à l’inflation ?

Les loyers en SCPI suivent facilement l’évolution de l’inflation. Lorsqu’elle s’intensifie, les propriétaires peuvent aussi augmenter les loyers de leurs locataires pour garder leur pouvoir d’achat (boosté par leur placement immobilier).

Cette révision peut se faire en plusieurs manières, notamment :

Les clauses d'indexation : La plupart des baux commerciaux et résidentiels conclus par les SCPI incluent des clauses d'indexation. Ces clauses permettent d'ajuster automatiquement les loyers en fonction d'un indice d'inflation spécifié, généralement l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les baux commerciaux ou l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les baux résidentiels en France. L'ajustement s’applique à intervalles réguliers, souvent annuellement.
La réévaluation des loyers : En plus de l'indexation, les loyers peuvent être réévalués périodiquement, habituellement tous les trois, six ou neuf ans, selon la durée du bail. La réévaluation peut prendre en compte l'évolution du marché immobilier, de la demande locative, de la situation économique, ainsi que de l'inflation.
Les clauses de révision triennale : Il s’agit d’une clause obligatoire dans tous contrat de bail commercial qui permet au bailleur ou au locataire de demander une réévaluation du montant du loyer tous les trois ans. Certaines SCPI, en particulier celles investissant dans des biens immobiliers commerciaux, utilisent des clauses de révision triennale pour ajuster régulièrement les loyers. Cette méthode permet une certaine flexibilité afin de tenir compte des changements économiques comme de l'inflation.

Notons que l'ajustement des loyers en réponse à l'inflation peut varier en fonction des modalités du contrat de location de chaque bien immobilier détenu par la SCPI. Les SCPI elles-mêmes peuvent également subir des politiques d'ajustement des loyers spécifiques, qui dépendent de la stratégie d'investissement et du gestionnaire.

Stratégies pour investir en SCPI pendant les périodes d’inflation

Diversification de portefeuille : une stratégie clé pour gérer l’inflation

La diversification peut amortir considérablement les effets de l’inflation sur votre portefeuille de placements, et de plusieurs manières :

Une variété d’actifs : Les SCPI détiennent habituellement des parcs diversifiés d'actifs immobiliers, englobant des bureaux, des commerces, des logements, etc. Cette diversification réduit le risque associé à une concentration de votre capital sur un seul type d'actif, ce qui atténue les effets de l'inflation sur une catégorie d'immeubles spécifique.
Solution contre les variations géographiques : La diversification peut également s'étendre à la répartition géographique de vos investissements. En investissant dans des SCPI détenant des biens immobiliers dans différentes régions ou pays, vous minimisez les risques liés aux variations économiques propres à une zone particulière. Cette approche s'avère particulièrement avantageuse lorsque certaines régions ou pays font face à une inflation plus élevée que d'autres.
Protection contre la volatilité du marché : La diversification de votre portefeuille permet aussi de réduire les risques de volatilité. Si la valeur d'un actif diminue en raison de l'inflation, d'autres actifs peuvent compenser cette perte, rendant votre portefeuille moins vulnérable aux fluctuations du marché.
Protection contre la dépréciation monétaire : L'inflation peut entraîner une perte de pouvoir d'achat, car la valeur de la monnaie diminue. En ce qui concerne les SCPI, elles investissent généralement dans des biens immobiliers ayant tendance à maintenir ou augmenter leur valeur en période d'inflation. Les SCPI offrent ainsi un avantage significatif en préservant votre capital et votre pouvoir d'achat.

Investissement en SCPI à capital variable : avantages en cas d’inflation

Les SCPI à capital variable sont des sociétés dont les fonds peuvent fluctuer de façon régulière en fonction des variations du marché. Elles en tirent certains atouts, à savoir :

Une trésorerie disponible : Les SCPI à capital variable vous proposent une liquidité considérable, se distinguant ainsi de l'achat direct de biens immobiliers. Dans ce type de SCPI, vous avez la possibilité d'acheter ou de vendre vos parts, ce qui vous permet de vous adapter aux évolutions du marché de manière agile et réactive.
Revenus complémentaires : Les SCPI à capital variable versent continuellement des dividendes à leurs associés, vous apportant un complément de revenus qui contribue à maintenir votre pouvoir d'achat. Cette solution vous permet de conserver votre niveau de vie pendant les périodes d'inflation, tout en atténuant leurs effets négatifs.
Revalorisation du capital : L’inflation peut accroître la valeur des biens immobiliers détenus par les SCPI. Cela se traduit par une augmentation des valeurs des parts. Une situation plutôt bénéfique pour vous, en tant qu’investisseur.

Dans quelles SCPI investir en période d’inflation ?

Les SCPI thématiques : une option pour contrer l’inflation

Les SCPI thématiques se distinguent en tant que sociétés civiles de placement immobilier spécialisées dans des secteurs d'investissement spécifiques, tels que la santé, la logistique, l'hébergement, etc. Ces SCPI ont tendance à cibler des domaines vitaux ou en plein essor, ce qui en fait une solution dynamique pour contrer l'inflation :

Un investissement basé sur des secteurs en demande constante

Les SCPI thématiques se concentrent sur des domaines immobiliers généralement moins sensibles aux variations économiques. Elles peuvent par exemple investir dans l’immobilier de santé, commercial ou dans d’autres sphères essentielles telles que la logistique. Ces catégories proposent des services ou des biens en demande constante, ce qui contribue à maintenir la stabilité des revenus, même en période d’inflation.

Diversification sectorielle

En investissant dans plusieurs SCPI thématiques, vous diversifiez votre portefeuille immobilier tout en ciblant des secteurs résilients face à l’inflation. Cette diversification atténue les risques relatifs à un marché spécifique, tout en bénéficiant de la stabilité potentielle des loyers.

Analyse des performances passées des SCPI en période d’inflation

Analyser les performances passées des SCPI en période d'inflation peut fournir des informations utiles, mais cela ne garantit pas nécessairement les résultats futurs. L'inflation a un impact potentiel sur la rentabilité de vos investissements immobiliers. Elle peut en effet augmenter les frais d'exploitation, notamment les coûts liés à l'entretien et à la gestion des biens immobiliers. En ce sens, étudier les performances passées des SCPI peut être bénéfique pour tout investisseur cherchant à comprendre comment ces types d’investissement ont pu garder une stabilité en période d’inflation.

Plusieurs éléments permettent d’analyser ces performances :

Les rendements : Lorsque vous investissez, votre objectif principal est généralement de tirer un bénéfice de votre placement, bénéfice que nous appelons communément le "rendement". Le rendement d'une SCPI comprend les revenus que vous percevez de votre investissement, incluant les loyers et les gains issus de la gestion des actifs. Par conséquent, dans l'évaluation des performances des SCPI, le rendement revêt une importance capitale. C’est un indicateur essentiel sur la rentabilité de l'investissement.
Les taux d’occupation : Le taux d’occupation se positionne comme un facteur clé dans l’étude de performance des SCPI. En général, un taux d'occupation financier élevé - à partir de 90 % - indique que la SCPI présente une solide performance locative. Cela réduit les risques associés aux investissements et témoigne d'une gestion efficace, garantissant ainsi une mutualisation satisfaisante des risques liés à la vacance locative.
La diversification géographique : Ce facteur peut considérablement influencer la performance des SCPI en période d'inflation. Une SCPI détenant des biens immobiliers diversifiés dans différentes régions ou secteurs économiques est mieux à même de se prémunir contre les risques propres à une zone donnée.
Variation des taux d’intérêts : En pleine inflation, les banques centrales ont la possibilité d'augmenter les taux directeurs afin de maîtriser la situation. Cette action peut influencer les coûts d'emprunt pour les SCPI, ayant potentiellement un impact sur leur rentabilité.

En résumé...

Investir en SCPI en période d’inflation nécessite une approche réfléchie et informée. Il est essentiel de comprendre les répercussions potentielles de l'inflation sur ces véhicules d’investissement, notamment la valeur des rendements et les risques. Les SCPI se présentent néanmoins comme des placements immobiliers stables en temps d’inflation, notamment grâce à leurs mécanismes d'ajustement des loyers. Pour réussir dans cette démarche, la diversification du portefeuille et l'examen attentif des performances passées des SCPI s'avèrent des stratégies payantes, même si elles ne présagent pas des performances futures.

Enfin, l'investissement en SCPI en période d’inflation peut être une option solide si vous intégrez ces conseils… tout en vous faisant accompagner par un expert en gestion de patrimoine ! Nos conseillers Netinvestissement sont là pour vous aider : ils sauront vous guider vers les choix les plus adaptés à votre profil et à votre situation.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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