1. Cœur de ville de Sogenial Immobilier : la bonne élève des SCPI Commerce
La société de gestion
Depuis près de 40 ans, Sogenial Immobilier intervient dans le management de fonds immobiliers avec une gamme diversifiée de supports à l’attention d’investisseurs particuliers et professionnels (OPPCI, Club Deal, FPCI et 3 SCPI), pour plus de 600 millions d’euros d’encours sous gestion.
En investissant dans la SCPI Cœur de ville, vous achetez un portefeuille résolument commercial, avec des locaux situés partout en France mais exclusivement en cœur de ville.
La crise du COVID aura au moins permis de susciter un regain d'intérêt pour le commerce de centre-ville, les clients ayant tendance aujourd’hui à se tourner davantage vers le commerce de proximité plutôt que sur des formats de consommation de masse.
La stratégie d’investissement de cette SCPI repose sur une sélection rigoureuse :
- Sélection des emplacements
L’emplacement restant la règle d’or dans le cadre d’un investissement immobilier, on n'y déroge pas non plus avec un placement "pierre papier."
La valeur réelle d’une boutique se mesure par la fréquentation de sa clientèle, dont la fidélisation est un enjeu considérable pour la valorisation du fonds de commerce. Aussi, seront scrupuleusement analysés les moyens de communication, les modalités d’accès, la zone géographique et l’environnement local.
- Sélection des métiers
Si l’emplacement est en effet un point d’attention majeur, bien choisir les métiers des locataires est également tout aussi important : privilégier différentes formes de métiers, modernes et en adéquation avec les goûts et les attentes des consommateurs est essentiel.
La société de gestion tend à prioriser des secteurs d’activité qui subissent peu la concurrence d’Internet et des enseignes dynamiques, mais capables surtout de s’adapter à la concurrence.
C’est la base d’une stratégie pérenne pour la perception du loyers (pour rappel première composante de la rentabilité d’une SCPI) mais également pour la revalorisation du parc immobilier (deuxième composante).
Tactique payante puisque durant l'année 2023, pour 210 euros la part, Cœur de ville a généré un rendement de 5,3%.
Tout savoir sur la SCPI Cœur de ville
2. Grand Paris Résidentiel de Inter Gestion REIM : la SCPI Résidentielle parisienne
La société de gestion
Inter Gestion REIM (comprendre Real Estate Investment Managers) est une société de gestion pluridisciplinaire qui dispose d’une expérience de près de 40 ans et d'un « savoir-faire métiers » sur toutes les classes d’actifs immobiliers.
La stratégie d’investissement intègre, quand cela se justifie, une dimension ISR (Investissement Socialement Responsable) afin de s’assurer que le parc immobilier détenu par la SCPI respecte toutes les normes énergétiques et environnementales en vigueur.
Comme son nom le laisse entendre, la SCPI Grand Paris Résidentiel a pour objectif de constituer un portefeuille immobilier d’habitations destinées à la location, et situées donc dans le secteur du Grand Paris.
Le Grand Paris est un terrain de jeu évident pour l’investissement immobilier, couplant une pression foncière et locative forte. La demande de logements résidentiels est importante, et cette tendance ne présente aucun signe d’essoufflement sur les prochaines années notamment avec le développement accru des moyens de transport en commun (200km de lignes de métro et 57 gares supplémentaires d’ici 2030).
Si de nombreuses SCPI interviennent sur le marché immobilier du Grand Paris, peu d’entre elles proposent de miser sur cette catégorie immobilière. Catégorie qui offre pourtant de belles perspectives de valorisation sur le long terme, mais également une stabilité attractive dans la perception du rendement annuel.
Autre point intéressant : ce fonds procède à une sélection rigoureuse d’actifs sur toutes les catégories d’immeubles résidentiels, en ciblant les actifs patrimoniaux, mais aussi de façon opportuniste sur des résidences seniors ou étudiantes. En effet, le manque cruel de logements à destination de nos aînés ou de nos jeunes est encore plus présent dans la capitale.
C’est donc tout naturellement que la SCPI Grand Paris Résidentiel trouve sa place dans une allocation thématique diversifiée.
En savoir plus :
Quelles sont les 5 meilleures SCPI patrimoniales du marché ?
3. PFO2 de PERIAL AM : la pionnière des SCPI "vertes"
La société de gestion
PERIAL AM présente la particularité d’être une société de gestion indépendante à capital familial qui perdure depuis plus d’un demi-siècle.
Cette notion d’indépendance est gage d’une grande liberté dans la vision, la gestion et les prises de décision. PERIAL AM est reconnue pour agir par fortes convictions en investissant, au travers de leurs différents métiers, dans l’innovation, l’humain et le durable.
C’est le combo gagnant !
Si aujourd’hui ces notions d’investissements éthiques / durables / socialement responsables ont pignon sur rue, la société de gestion PERIAL AM a largement un (voire deux) trains d’avance, ayant intégré ces démarches il y a désormais plus de 10 ans en lançant la première SCPI « verte » du marché : PFO2.
Détenant son label ISR Immobilier, cette SCPI est donc la toute première à avoir intégré une démarche respectueuse de l’environnement au cœur de sa stratégie d’investissement.
Et pas seulement pour faire joli sur le papier.
La maîtrise de l’impact environnemental des actifs immobiliers est devenue, en quelques années, un enjeu incontournable du secteur.
Avec une décennie d’avance, la SCPI PFO2 offre à ses clients un parc immobilier en adéquation avec les contraintes environnementales et règlementaires actuelles, combattant ainsi l’obsolescence quasi programmée d’une bonne partie des actifs immobiliers.
Rien qu’à Paris et sa première couronne, 62% des actifs de bureaux ont été construits avant 1980 … Et l’offre de première main ne représente que 14% du marché, soit à peine 450 000 m2 disponibles.
Les consommations d’énergie des actifs détenus par cette SCPI sont constamment suivies et améliorées. Agir sur les charges de l’immeuble, c’est associer performance environnementale et financière, tout le monde est gagnant !
C’est dans ce contexte que la SCPI PFO2 s’est progressivement imposée comme l’une des SCPI incontournables d’une gestion patrimoniale diversifiée.
4. Fair Invest de Norma Capital : la SCPI "écolo" de l'immobilier tertiaire
La société de gestion
Créée en 2015, Norma Capital est relativement récente, et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 5 ans. Cette société de gestion propose une offre variée de solutions d’investissement immobilier à destination des particuliers - avec les SCPI - comme des professionnels, à travers des fonds spécifiques type OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier) ou Club Deals.
En synthèse, Norma Capital, c’est 1 milliard d’encours sous gestion auprès de 22 400 associés investisseurs (au 31 décembre 2023). Leur stratégie d’investissement repose notamment sur 3 piliers fondamentaux :
- Innovation, pour anticiper l’évolution du marché et les attentes des consommateurs .
- Dynamisme, pour s’adapter et agir concrètement pour l’épargne .
- Engagement, pour se diriger vers un immobilier utile et durable.
Récemment doublement récompensée par les Victoires de la pierre-papier (titre de la meilleure SCPI labellisée ISR) et par le Top D’OR 2021 (catégorie « Eco Responsable »), la SCPI Fair Invest a pour objectif d’investir en immobilier tertiaire (soit des bureaux, commerces, locaux d’activités) en prenant systématiquement en considération les critères ESG dans sa politique d’investissement.
Par "critères ESG" il faut comprendre des actifs respectueux des enjeux Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.
Cette SCPI s’inscrit donc pleinement dans une démarche d’amélioration constante de ses critères de sélection dans la gestion de ses actifs, en mettant tout en œuvre pour que chacun d’eux obtienne de meilleurs notes ESG.
Dans la réalité, chaque bien acquis par la SCPI fait l’objet d’une évaluation sur la base de d’une grille de lecture ISR. Chaque actif dispose donc d’une note « d’origine » et, sur la base de celle-ci, d’un plan d’amélioration de bonne conduite à suivre.
Cette approche dite "best in progress" se base sur l’analyse de 25 critères ESG, divisés en 3 catégories :
- 6 critères environnementaux (performances énergétiques, carbone).
- 10 critères sociaux (utilité sociale, proximité des transports en commun).
- 9 critères de gouvernance (engagement des sous-traitants).
Le respect de ces convictions d’investissement a également pour conséquence de privilégier certains secteurs d’activité (cohésion sociale, insertion à l’emploi, promotion d’énergies renouvelables, santé, bien être, petite enfance) et d’en exclure certains (pétrochimie, tabac, alcool, jeux de hasard).
5. Interpierre Europe Centrale de PAREF Gestion : la SCPI européenne qui monte
La société de gestion
La société PAREF Gestion intervient depuis une trentaine d’années sur l’ensemble du cycle de création de valeur immobilière : de la structuration au développement de fonds immobiliers, de l’investissement à la gestion des actifs.
Son expertise se veut pluridisciplinaires et plurisectorielles, afin de proposer aux investisseurs un panel diversifié d’actifs : du bureau au tourisme, de la logistique au résidentiel … Et cela aux 4 coins de la France, mais aussi de l'Europe centrale.
En quelques chiffres, PAREF Gestion, c’est 2 milliards d’actifs sous gestion pour près de 24 000 associés (chiffres 2023).
Petite dernière de la société, la SCPI Interpierre Europe Centrale présente la particularité d’être investie à 100% en immobilier tertiaire, principalement dans les villes de Pologne, de République Tchèque et de Hongrie.
Pourquoi l’Europe centrale ?
En investissant dans cette SCPI, vous bénéficiez du cercle vertueux propre aux économies des pays de l’Est :
- Une situation géographique en plein cœur de l’Europe,
- Une main d’œuvre très qualifiée et moins couteuse que leurs voisins de l’Ouest,
- Couplée à une stabilité politique avec l’appartenance à l’Union Européenne.
En quelques chiffres, cela se résume à une croissance significative du PIB - notamment pour la Pologne - et un taux chômage bien en-deçà de 5%.
Point assez significatif : 50% des adultes polonais disposent d’un diplôme supérieur (ce qui place le pays dans le top 5 européen).
Voici les raisons qui expliquent l’afflux massif de capitaux en soutien à la croissance de ces pays, et les opportunités portées par le dynamisme du marché immobilier local.
Les principaux actifs ciblés sont des bureaux, mais surtout des locaux d’activités logistiques, notamment en Pologne.
Cerise sur le gâteau :
Une fiscalité 100% européenne qui permet d’échapper aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% ainsi qu’à l’imposition franco-française des revenus fonciers et de bénéficier d’une fiscalité globale beaucoup plus douce.
Tout savoir sur la SCPI Interpierre Europe Centrale
Notre méthodologie de classement
Ce classement est réalisé de la façon la plus objective possible, par l’analyse d’un certain nombre de critères essentiels selon nous au bon déroulé d’un investissement SCPI.
Il ne repose donc pas sur le meilleur rendement affiché (méfiez-vous de l’arbre qui cache la forêt) mais sur l’étude d’autres points d’attention comme la stratégie d’investissement menée par la société de gestion, la typologie des locataires et le taux d’occupation financier ou physique, le niveau des reports à nouveau etc.
Nous venons de rappeler, à travers ce guide, à quel point la SCPI est un actif incontournable de la gestion de patrimoine.
Véritable couteau suisse, elle prend tout son sens et ce quel que soit votre profil investisseur et les objectifs recherchés (valorisation des liquidités, optimisation fiscale, préparation de la retraite etc.).
De la même façon que pour un portefeuille financier type assurance-vie ou PEA, il faut travailler sur une allocation pertinente et diversifiée, afin de respecter le vieil adage de ne pas mettre « tous ces œufs dans le même panier ».
À travers cette sélection des 5 meilleures SCPI thématiques, vous bénéficiez d’une saine diversification en matière de secteurs d’activité mais également de zones géographiques, la plupart intégrant pleinement les critères ISR dans leur cœur de stratégie.
N’oubliez pas cependant, avant de vous lancer, de mettre à plat votre situation et de bien définir votre profil d’investisseur (risques, objectifs, moyens). Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour réaliser un audit patrimonial, pour nous contacter c’est par ici !
À propos de l'auteur
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