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Quelles sont les 5 meilleures SCPI thématiques du marché ?

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En résumé ...
Lorsque vous abordez l’idée d’investir en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est primordial de sélectionner plusieurs SCPI afin de vous construire une allocation multi supports équilibrée. Tour d’horizon des 5 meilleures SCPI thématiques pour 2022 !

L’article « Quelles sont les 5 meilleures SCPI thématiques du marché ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

La SCPI est devenue, au fil des dernières années et de l’érosion du rendement des livrets bancaires et des fonds en euro des contrats d’assurance-vie, un outil incontournable de la gestion de patrimoine.

Toutefois, la crise sanitaire a eu pour conséquence de redistribuer un certain nombre de cartes, et il convient plus que jamais de pratiquer une saine diversification de vos placements. Et cela n’échappe pas au marché de la SCPI.

Il est temps (peut être plus que jamais) de sortir de la traditionnelle SCPI de bureaux ou de commerces en zone industrielle et périphérique et de se diriger vers de nouveaux horizons.

La SCPI thématique ou spécialisée vous permet d’investir dans des secteurs bien identifiés, qui présentent de belles perspectives (Santé, hôtellerie, logistique urbaine etc.). Les gérants se spécialisent donc dans un secteur, offrant ainsi à leurs investisseurs un niveau d’expertise élevé dans le choix des actifs, de leurs emplacements mais aussi de leurs locataires.

Comment intégrer la dimension thématique dans une allocation pierre papier ? Quelles sont les SCPI à privilégier pour 2022 ?

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Rappel des grands principes de la SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société dont la principale activité est d’acheter, de gérer et de valoriser un portefeuille composé de biens immobiliers, généralement plutôt professionnels mais également résidentiels.

Il existe plusieurs formes de SCPI (rendement, fiscales, de plus-values, de capitalisation etc.). nous allons nous concentrer ici sur les traditionnelles SCPI dites de rendement. C’est à dire qui les SCPI qui ont pour objectif de distribuer un revenu régulier, correspondant aux loyers encaissés par la société de gestion.

Pourquoi investir en SCPI ?

Le rendement moyen des SCPI avoisine 4% à 4,5% sur l’année 2021, ce qui positionne cette classe d’actifs comme véritable alternative de placement, plus rentable que la classe obligataire et moins volatile que les actions.

Au-delà du rendement, l’investissement en SCPI offre à l’investisseur un atout de taille : la gestion est intégralement confiée à la société de gestion qui vous décharge ainsi de tous les aléas locatifs (qui peuvent être, soulignons-le, particulièrement prenant au quotidien).

L’investissement en SCPI présente également l’avantage de se réaliser par l’acquisition d’un nombre de parts, donc beaucoup plus « accessible » qu’un investissement immobilier traditionnel en direct.

Vous avez ainsi la possibilité, pour une même somme investie, de mutualiser vos risques en répartissant votre placement sur plusieurs milliers de mètres carré, loués à des entreprises de différents secteurs d’activité et répartis sur plusieurs zones géographiques.

Comment investir en SCPI ?

Vous avez plusieurs façons d’investir en SCPI, voici les principales :

  • Acquisition en pleine propriété : C’est le moyen le plus connu des investisseurs. Vous achetez des parts de SCPI, vous en êtes plein propriétaire et vous percevez, une fois le délai de jouissance terminé, les revenus locatifs au prorata de votre détention au capital de la société. Vous êtes par conséquent imposés chaque année sur les rendements perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Soit imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu (notion de Tranche Marginale d’Imposition) mais également aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2%.
  • Investissement via un contrat d’assurance-vie : Un peu moins connu des épargnants, vous avez la possibilité de loger vos parts de SCPI dans un « bon » contrat d’assurance-vie. Les principaux avantages : exit la fiscalité des revenus fonciers et la liquidité est portée par l’assureur. A contrario, attention à la superposition des frais qui peut lourdement entacher le rendement attendu !
  • Acquisition au travers d’un démembrement de propriété : Cette technique peu connue des épargnants a pourtant une efficacité redoutable ! La possibilité de démembrer un actif est une technique patrimoniale qui remonte à … 1804 et la naissance du Code Civil dicté par Napoléon. Le principe est relativement simple : cela consiste à séparer en deux droits distincts la pleine propriété d’un bien. Un premier droit dit d’usufruit, comprendre le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (les revenus fonciers dans le cadre d’un investissement immobilier locatif par exemple) et un second droit dit de nue-propriété, comprendre le droit d’être le plein propriétaire en devenir du bien à l’extinction de l’usufruit. Dans le cas précis des SCPI, le principe est d’acheter uniquement la nue-propriété des parts de la société. Vous renoncez ainsi, sur une période déterminée à l’avance, à percevoir les revenus locatifs (qui seront perçus par l’usufruitier des parts), en contrepartie de quoi vous achetez les parts moins chères.

Exemple :

Sur une durée de démembrement de 10 ans, la décote moyenne est de l’ordre de 25 à 35%.

Voici donc une aubaine pour les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier, sans forcément avoir besoin des revenus locatifs dès aujourd’hui. Pas de revenus, pas de fiscalité (et que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux mais également de l’IFI qui incombe uniquement à l’usufruitier).

Pas de revenus, pas de fiscalité, mais une perspective attrayante de plus-value. Au terme du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts. Autrement dit, sur une période de 10 ans, vous achetez 60 ce qui vaut réellement 100, et dans une perspective de non-revalorisation du prix de la part sur la période, vous récupérerez 100.

Une première plus-value donc mécanique, uniquement liée à l’extinction de l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété entre vos mains. Ajoutez à cela une revalorisation économique moyenne du prix de la part de 1% / an, le schéma est largement gagnant !

Notre méthodologie de classement

Ce classement est réalisé de la façon la plus objective possible, par l’analyse d’un certain nombre de critères essentiels selon nous au bon déroulé d’un investissement SCPI.

Il ne repose donc pas sur le meilleur rendement affiché (méfiez-vous de l’arbre qui cache la forêt) mais sur l’étude d’autres points d’attention comme la stratégie d’investissement menée par la société de gestion, la typologie des locataires et le taux d’occupation financier ou physique, le niveau des reports à nouveau etc.

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1. Cœur de ville - Sogenial Immobilier

La société de gestion

Depuis près de 40 ans la société de gestion Sogenial Immobilier intervient dans le management de fonds immobiliers avec une gamme diversifiée de fonds à l’attention d’une clientèle d’investisseurs particuliers et professionnels (OPPCI, Club Deal, FPCI et 3 SCPI) pour plus de 600 millions d’euros d’encours sous gestion.

SCPI Cœur de ville

En investissant dans la SCPI Cœur de ville, vous achetez un portefeuille résolument commercial, avec des locaux situés partout en France mais exclusivement en cœur de ville.

La crise du Covid aura au moins permis de susciter un réel regain pour le commerce de centre-ville, les clients ayant tendance aujourd’hui à se tourner davantage vers le commerce de proximité plutôt que sur des formats de consommation de masse.

La stratégie d’investissement de cette SCPI repose sur une sélection rigoureuse :

Sélection des emplacements

L’emplacement restant la règle d’or dans le cadre d’un investissement immobilier, on ne déroge pas à celle-ci au travers d’un placement pierre papier.

La valeur réelle d’une boutique se mesure par la fréquentation de sa clientèle, dont la fidélisation est un enjeu considérable pour la valorisation du fonds de commerce pour le locataire. Aussi, seront scrupuleusement analysés pour motiver la décision d’achat les moyens de communication, les modalités d’accès, la zone géographique et l’environnement local.

Sélection des métiers

Si l’emplacement est en effet un point d’attention majeur, bien choisir les métiers des locataires est également tout aussi important : privilégier différentes formes de métiers, modernes et en adéquation avec les goûts et les attentes des consommateurs est une donnée essentielle.

La société de gestion aura tendance à privilégier des secteurs d’activité subissant peu la concurrence d’Internet et des enseignes dynamiques capables de s’adapter à la concurrence.

C’est la base d’une stratégie pérenne pour la perception du loyers (pour rappel première composante de la rentabilité d’une SCPI) mais également pour la revalorisation du parc immobilier (deuxième composante).

Tout savoir sur la SCPI Cœur de ville

2. Grand Paris Résidentiel - Inter Gestion REIM

La société de gestion

Inter Gestion REIM (comprendre Real Estate Investment Managers) est une société de gestion pluridisciplinaire qui dispose d’une expérience de près de 40 ans et de « savoirs faire métiers » sur toutes les classes d’actifs immobiliers.

La stratégie d’investissement intègre, quand cela se justifie, une dimension ISR (Investissement Socialement Responsable) afin de s’assurer que le parc immobilier détenu au travers des véhicules SCPI respecte toutes les normes énergétiques et environnementales en vigueur.

SCPI Grand Paris Résidentiel

Comme son nom le laisse entendre, la SCPI Grand Paris Résidentiel a pour objectif de constituer un portefeuille d’immobiliers d’habitation à destination de la location et situés donc dans le secteur du Grand Paris.

Le Grand Paris est un terrain de jeu évident pour l’investissement immobilier, couplant une pression foncière et locative forte. La demande de logements résidentiels est importante, et cette tendance ne présente aucun signe d’essoufflement sur les prochaines années notamment avec le développement accru des moyens de transport en commun (200km de lignes de métro et 57 gares supplémentaires d’ici 2030).

Si de nombreuses SCPI interviennent sur le marché immobilier du Grand Paris, peu d’entre elles proposent aujourd’hui de pouvoir miser sur cette catégorie immobilière qui offre de belles perspectives de valorisation sur le long terme, mais également une stabilité intéressante dans la perception du rendement annuel.

Autre point intéressant, ce fonds procède à une sélection rigoureuse d’actifs sur toutes les catégories d’immeubles résidentiels, en ciblant en priorité les actifs patrimoniaux, mais également de façon opportuniste sur des résidences seniors ou étudiantes. En effet, le manque cruel de logements à destination de nos aînés ou de nos jeunes étudiants est encore plus présent sur la capitale.

C’est donc tout naturellement que la SCPI Grand Paris Résidentiel trouve sa place dans une allocation thématique diversifiée.

3. PFO2 – Périal AM

La société de gestion

La société de gestion Périal AM présente la particularité d’être une société de gestion indépendante à capital familial qui perdure depuis plus d’un demi-siècle.

Cette notion d’indépendance est gage d’une grande liberté dans la vision, la gestion et les prises de décision. Périal AM est reconnue pour agir par fortes convictions en investissant, au travers de leurs différents métiers, dans l’innovation, l’humain et le durable.

Et c’est le combo gagnant de performances durables.

Si aujourd’hui ces notions d’investissements éthiques / durables / socialement responsables ont pignon sur rue, la société de gestion Périal AM a largement un (voire deux) trains d’avance, ayant intégré ces démarches il y a désormais plus de 10 ans en lançant les premiers sur le marché la première SCPI « verte » du marché : PFO2.

SCPI PFO2

Détenant son label ISR Immobilier, cette SCPI est donc la toute première à avoir intégré une démarche respectueuse de l’environnement au cœur de sa stratégie d’investissement.

Et pas seulement pour faire joli sur le papier.

La maitrise de l’impact environnemental des actifs immobiliers est devenue en quelques années un enjeu incontournable du secteur.

Avec 10 ans d’avance, la SCPI PFO2 offre à ses clients un parc immobilier en adéquation avec les contraintes environnementales et règlementaires actuelles, combattant ainsi l’obsolescence quasi programmée d’une bonne partie des actifs immobiliers.

Rien qu’à Paris et sa première couronne, 62% des actifs de bureaux ont été construits avant 1980 … et l’offre de première main ne représente que 14% du marché soit à peine 450 000 m2 disponibles.

Les consommations d’énergie des immeubles détenus par cette SCPI sont constamment suivies et améliorées. Agir sur les charges de l’immeuble c’est associer performance environnementale et financière, tout le monde est gagnant !

C’est dans ce contexte que la SCPI PFO2 s’est progressivement imposée comme l’une des SCPI incontournables d’une gestion patrimoniale diversifiée.

Tout savoir sur la SCPI PFO 2

4. Fair Invest - Norma Capital

La société de gestion

La société de gestion Norma Capital est relativement récente, créée en 2015 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 5 ans. Cette société de gestion propose une offre variée de solutions d’investissement immobilier à destination des particuliers à travers des SCPI, mais également à destination des professionnels à travers des fonds spécifiques type OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier) ou Club Deals.

En synthèse, Norma Capital c’est 650 millions d’encours sous gestion auprès de 5 000 associés investisseurs (au 31 Décembre 2020). Leur stratégie d’investissement repose notamment sur 3 piliers fondamentaux :

  • Innovation, pour anticiper l’évolution du marché et les attentes des consommateurs .
  • Dynamisme, pour s’adapter et agir concrètement pour l’épargne .
  • Engagement, pour se diriger vers un immobilier utile et durable.

SCPI Fair Invest

Récemment doublement récompensée par les Victoires de la pierre-papier (titre de la meilleure SCPI labellisée ISR) et par le Top D’OR 2021 (catégorie « Eco Responsable »), la SCPI Fair Invest a pour objectif d’investir en immobilier tertiaire (soit des bureaux, commerces, locaux d’activités) en prenant systématiquement en considération les critères ESG dans sa politique d’investissement.

Par critères ESG il faut comprendre des actifs respectueux des enjeux Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.

Cette SCPI s’inscrit donc pleinement dans une démarche d’amélioration constante de ses critères de sélection dans la gestion de ses actifs, en mettant tout en œuvre pour que chacun d’eux obtienne de meilleurs notes ESG.

Dans la réalité, chaque bien acquis par la SCPI fait l’objet d’une évaluation sur la base de d’une grille de lecture ISR. Chaque actif dispose donc d’une note « d’origine » et dispose, sur la base de celle-ci, d’un plan d’amélioration de bonne conduite à suivre.

Cette approche dite de « best in progress » se base sur l’analyse de 25 critères ESG, divisés en 3 catégories :

  • 6 critères environnementaux (performances énergétiques, carbone).
  • 10 critères sociaux (utilité sociale, proximité des transports en commun).
  • 9 critères de gouvernance (engagement des sous-traitants).

Le respect de ces convictions d’investissement a également pour conséquence de privilégier certains secteurs d’activité (cohésion sociale, insertion à l’emploi, promotion d’énergies renouvelables, santé, bien être, petite enfance) et d’en exclure purement et simplement certains (pétrochimie, tabac, alcool, jeux de hasard).

5. InterPierre Europe centrale – PAREF Gestion

La société de gestion

La société PAREF Gestion intervient depuis une trentaine d’années sur l’ensemble du cycle de création de valeur immobilière : de la structuration au développement de fonds immobiliers, de l’investissement à la gestion des actifs.

Son expertise se veut pluri disciplinaires et pluri sectorielles, afin de pouvoir proposer à ses clients investisseurs un panel diversifié d’actifs : du bureau au tourisme, de la logistique au résidentiel … aux 4 coins de la France mais également avec une ouverture européenne.

En quelques chiffres, PAREF Gestion c’est 1,8 milliards d’actifs sous gestion pour près de 21 000 associés.

SCPI InterPierre Europe Centrale

Nouvel opus de la société de gestion, la SCPI InterPierre Europe Centrale est une SCPI qui présente la particularité d’être investie à 100% en immobilier tertiaire sur les principales villes de Pologne, de République Tchèque et de Hongrie.

Pourquoi l’Europe Centrale ?

En investissant au sein de cette SCPI, vous bénéficiez du cercle vertueux propre aux économies de ces principaux pays de l’Est :

  • Une situation géographique en plein cœur de l’Europe
  • Une main d’œuvre très qualifiée et moins couteuse que leurs voisins de l’Ouest
  • Couplée à une stabilité politique avec l’appartenance à l’Union Européenne

En quelques chiffres, cela se résume à une croissance significative du PIB notamment pour la Pologne et un taux chômage bien en deçà de 5%.

Point assez significatif : 50% des adultes polonais disposent d’un diplôme supérieur (ce qui place le pays parmi le top 5 européen).

Voici les raisons qui expliquent l’afflux massif de capitaux en soutien à la croissance de ces pays, et les opportunités portées par le dynamisme du marché immobilier local.

Les principaux actifs ciblés sont des bureaux, mais également des locaux d’activités logistiques principalement en Pologne.

Cerise sur le gâteau :

Une fiscalité 100% européenne qui permet d’échapper aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% ainsi qu’à l’imposition franco-française des revenus fonciers et de bénéficier d’une fiscalité globale beaucoup plus douce.

Tout savoir sur la SCPI Interpierre Europe Centrale

Conclusion

Nous venons de rappeler, à travers ce guide, à quel point la SCPI est un actif incontournable de la gestion de patrimoine.

Véritable couteau suisse, elle prend tout son sens et ce quel que soit votre profil investisseur et les objectifs recherchés (valorisation des liquidités, optimisation fiscale, préparation de la retraite etc.).

De la même façon que pour un portefeuille financier type assurance-vie ou PEA, il faut travailler sur une allocation pertinente et diversifiée, afin de respecter le vieil adage de ne pas mettre « tous ces œufs dans le même panier ».

À travers cette sélection des 5 meilleures SCPI thématiques, vous bénéficiez d’une saine diversification en matière de secteurs d’activité mais également de zones géographiques, la plupart intégrant pleinement les critères ISR dans leur cœur de stratégie.

N’oubliez pas cependant, avant de vous lancer, de mettre à plat votre situation et de bien définir votre profil d’investisseur (risques, objectifs, moyens). Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour réaliser un audit patrimonial, pour nous contacter c’est par ici !

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A propos de l'auteur Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine | 53 articles en ligne

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Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2022-11-23 17:00:23 par Sas Kabaravic S.
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