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RAN : l'indicateur à suivre absolument avant de choisir sa SCPI

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Nous allons voir à travers ce guide un indicateur ô combien important lorsque vous serez amené à sélectionner et choisir votre SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), j’ai nommé le fameux report à nouveau (RAN) !

L’article « RAN : l'indicateur à suivre absolument avant de choisir sa SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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  • 9/10 pour 1 netinvestisseur

Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Le report à nouveau, qu’est-ce donc ? Le report à nouveau est une sorte de « trésor de guerre » pour une SCPI. Il s’agit des réserves financières dont dispose la SCPI. Il a pour but de combler les éventuels impayés ou les départs de locataires mais également de pouvoir absorber les périodes de travaux sur certains des actifs constituant la SCPI.

Plus concrètement, lorsqu’une société de gestion de SCPI encaisse ses loyers, elle en reverse la majeure partie aux associés. Le reste sert à rémunérer la gestion locative mais également à alimenter cette fameuse poche de report à nouveau. Le RAN, souvent exprimé en pourcentage du dividende est également retranscrit en nombre de jours (ou mois).

Il n’y a pas un montant précis que doit détenir la SCPI, mais un minimum de 10% est essentiel pour la pérennité de votre investissement. Vous pouvez trouver ces informations dans les rapports trimestriels fournis par les différents gestionnaires. Ces fonds varient chaque année à la hausse ou à la baisse mais restent pour nous, conseillers en gestion de patrimoine, essentiels à connaître avant tout investissement.

Le report à nouveau, solution contre la crise du Coronavirus ?

Dans le cas d’une baisse de revenus due à un report de loyers ou même d’un locataire non remplacé, la SCPI pourrait tout à fait décider de se servir de cette soupape pour que l’associé final ne le ressente pas. Elle peut également décider de ne pas se servir de cette réserve et de reporter la baisse sur les dividendes versés.

Pour l’instant, les loyers du 1er trimestre ayant déjà été encaissés, la question se pose plus directement sur ceux du 2ème trimestre. Ceux-ci peuvent être remis en question depuis l’allocution du Président. Il est donc intéressant de regarder combien de jours les SCPI ont mis en réserve.

Il s’agit donc d’un risque et vous l’avez compris avec la crise économique et sanitaire que nous traversons actuellement, la gestion de la trésorerie d’une SCPI est primordiale.

Rappel sur la trésorerie d’une SCPI :

C’est un point complexe de ce type d’actifs puisque peu d’investisseurs, pourtant actionnaires, se rendent aux assemblées générales et mettent réellement leur nez dans la gestion quotidienne de la SCPI.

C’est ainsi que plusieurs petites SCPI, majoritairement à capitaux fixes, se sont retrouvées contraintes de diviser par deux le rendement locatif voire même de stopper tout versement pendant un temps. Certaines ont même été absorbées car au bord de la liquidation.

Comment cela peut-il arriver ? C’est très simple.

Une SCPI a besoin de rendement locatif pour générer de la trésorerie. Cette trésorerie lui permet de gérer son patrimoine, de payer ses salariés, d’assurer la gestion administrative de l’actif. Puis, c’est le but, de verser un excédent aux actionnaires (le rendement du produit). Elle doit aussi assurer une « cagnotte » lui permettant de provisionner l’entretien et la réhabilitation des biens immobiliers détenus.

Cela est schématique puisque la gestion est en réalité plus complexe mais cela vous permet de vous familiariser avec les mécanismes de base. Imaginons une baisse des loyers perçus à cause de départs cumulés de locataires par exemple. Il manque donc 20% de la trésorerie cette année-là. Une fois les charges administratives et salariales versées (elles ne peuvent pas baisser puisque l’actif immobilier lui est toujours là), il devient difficile d’assurer le rendement moyen habituel aux investisseurs associés et la part de la « cagnotte ».

Il peut y avoir plusieurs scénario selon la situation :

  • pas d’abondement à la cagnotte cette année-là. Le risque que la somme manque se fera sentir à terme et mettra en danger l’actif même de la SCPI
  • un rendement réduit de 20% pour les associés avec le risque d’une sortie massive de capitaux qui entrainera la chute de la valeur de la part et le retrait partiel d’une partie de la trésorerie appartenant à ces mêmes associés
  • un abondement partiellement honoré et un rendement versé aux associés réduit de 10% par exemple pour limiter les conséquences de la baisse locative. La SCPI va forcément arrêter d’intéresser de nouveaux investisseurs, ce qui va alerter également les associés avec là aussi le risque de retrait à court terme
  • le pire scénario : les gérants de la SCPI choisissent de piocher dans la « cagnotte » pour maintenir un rendement qu’ils ne peuvent plus assurer structurellement en se disant qu’ils rattraperont plus tard. C’est le début de la spirale infernale

Le risque de trésorerie est donc réel mais statistiquement il n’est pas plus important que pour un autre actif financier, y compris les fonds euro qui, s’ils sont garantis contractuellement, reposent pour autant sur des mécaniques très proches.

D’où l’importance d’un bon report à nouveau afin de pérenniser la trésorerie de la SCPI.

Nous allons maintenant faire un focus sur différentes sociétés de gestion et leurs SCPI qui observent un taux de report à nouveau important.

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Zoom sur la société de gestion PERIAL et sa SCPI PF Grand Paris

Fondé en 1966 avec le lancement de l’une des premières SCPI du marché, le groupe PERIAL exerce aujourd’hui son expertise sur l’ensemble de la chaîne de production de valeur de l’immobilier. L’histoire de PERIAL s’inscrit dans celles des marchés de l’épargne et de l’immobilier qui sont aujourd’hui confrontés à de grands défis.

Conscients de cette responsabilité, le groupe agit avec pragmatisme : gestion responsable des immeubles des SCPI, anticipation des réglementations énergétiques, publication du Plan Climat PERIAL 2030 etc. PERIAL s’engage à proposer une épargne responsable.

C’est également une société de gestion indépendante, à capital familial. Elle n’a donc pas de comptes à rendre à des actionnaires mais seulement aux associés des SCPI. Cette liberté est précieuse : les intérêts de PERIAL sont ainsi parfaitement alignés sur ceux de ses investisseurs. PERIAL perpétue l'audace d'une famille d’entrepreneurs : avec PF1 en 1966, l’une des premières SCPI du marché, ou PFO2 dès 2009, la première SCPI à vocation environnementale, PERIAL AM défriche et structure le marché de la SCPI depuis ses origines.

Créée en 1966 et investie en immobilier d’entreprise, PF Grand Paris fait partie des plus anciennes SCPI du marché. Son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d’activités, de commerces et d’entrepôts principalement situés à Paris et dans sa région.

Aujourd’hui, PF Grand Paris rouvre son capital aux investisseurs pour s’inscrire dans la dynamique du projet du Grand Paris. Et c’est tant mieux puisqu’elle affiche un report à nouveau de 12% en 2019 et un taux de distribution de 4,38%.

Zoom sur la société de gestion FONCIA PIERRE GESTION et sa SCPI Placement Pierre

Dédiée à la gestion de SCPI depuis près de 40 ans, Foncia Pierre Gestion est devenue un acteur incontournable de la gestion de SCPI.

Elle est reconnue par son expertise dans le domaine de la gestion des SCPI et en particulier des SCPI de rendement. Foncia Pierre Gestion gère 5 SCPI détenues par près de 19 000 associés, avec près de 500 actifs immobiliers sous gestion (bureaux et commerces) de plus de 460 000 m².

Conformément aux exigences légales, des experts indépendants évaluent chaque année le patrimoine de ses SCPI. Au 31 décembre 2019, la valeur d’expertise de l’ensemble du patrimoine géré par Foncia Pierre Gestion s’élève à plus de 1,13 Milliard d’euros hors droits.

Foncia Pierre Gestion intègre l’ensemble des métiers liés à la gestion immobilière (Asset et Property Management). Par sa diversité, le patrimoine géré est représentatif de l’ensemble des secteurs de l’investissement immobilier.

Une opération de fusion a apporté un nouvel élan à la SCPI Placement Pierre en permettant une rationalisation de la gestion de son patrimoine, une réduction des coûts d’exploitation, une mutualisation des ressources, des projets d’investissements et des risques locatifs.

La SCPI poursuit son développement grâce à son positionnement en capital variable depuis le 5 mars 2019.

Dotée à présent d’une capitalisation significative de plus de 363 M€, la SCPI Placement Pierre va pouvoir enrichir son parc immobilier dans son créneau de prédilection : les bureaux de qualité en France où la pérennité locative est au rendez-vous.

La SCPI Placement Pierre affiche l’un des reports à nouveau les plus importants du marché avec 37,28% et un très bon taux de distribution de 4,92% en 2019.

Zoom sur la société de gestion INTER GESTION et sa SCPI Cristal Rente

Créée en 1990, le groupe est spécialisé dans la création et la gestion de fonds SCPI : rendement et fiscales.

Inter Gestion s'est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle gère aujourd’hui 16 SCPI, représentant un patrimoine de 560 millions d'euros.

En internalisant les activités d'investissements et de recherche foncière, le Groupe propose une organisation permettant une sélection d'actifs particulièrement qualitative.

La Société capitalise sur le savoir-faire d'une équipe dédiée et expérimentée tant sur la typologie des biens recherchés, que sur les marchés ciblés pour leurs SCPI.

La stratégie d’investissement de la SCPI Cristal Rente repose sur une sélection rigoureuse d’actifs commerciaux répartis sur l’ensemble du territoire français (environ 25% en Île-de-France et 75% en régions), loués essentiellement à des grandes enseignes (Gamm vert, Burger King, Grand Frais, Bricomarché etc.). Le fonds offre une belle diversification entre des acquisitions en centres-villes et en « retail parks » (zones commerciales).

Les murs de commerces de grandes enseignes sont identifiés comme une classe d'actifs particulièrement stable, en raison notamment de la fidélité des locataires plus marquée qu’en immobilier de bureaux. Cristal Rente porte donc ses choix sur des enseignes appartenant à des secteurs résilients aux cycles économiques (l’alimentaire entre autres), mais également ayant un fort potentiel de résistance face au développement du digital (tels que la restauration, ou encore le bricolage).

La SCPI se démarque par sa vocation à se positionner sur des biens de tailles moyennes inférieures à celles constatées chez ses concurrents. Cette orientation lui permet non seulement de marquer une forte diversification au sein du fonds, de négocier des prix actes en mains non soumis à une concurrence institutionnelle, mais aussi de renforcer la liquidité potentielle du patrimoine en cas d’arbitrage.

Forte de cette stratégie globale orientée stabilité et pérennité, Cristal Rente est une SCPI qui sait également faire preuve d’agilité dans sa sélection d'actifs avec une capacité à se positionner également, si l’opportunité le justifie, sur des biens immobiliers différenciants, tels que des parkings ou encore des crèches.

Cristal Rente affiche aujourd’hui une capitalisation de 193 Millions d’euros, un taux de distribution de 5,02% et un taux de report à nouveau de 14% sur l’année 2019 !

CONCLUSION

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs. Mais qui dit risque ne veut pas dire accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire expliquer ce que vous faites.

La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence. Une grosse crise immobilière seule peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier vos avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons fortement. Et vous l’avez également compris à travers ce guide, une SCPI qui possède un bon pourcentage de report à nouveau limite énormément les risques que je viens de citer.

Il faut donc garder à l’esprit que le rendement de votre SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte. En effet l’expérience du gestionnaire, le report à nouveau, la qualité du parc géré et des locataires sont autant de critères qui peuvent garantir un bon investissement.

La SCPI, en particulier la SCPI de rendement reste un actif accessible (ticket d'entrée de l'ordre de 1 000€), offrant un ratio rendement/risque très appréciable, une gestion minimale et des possibilités d’adaptabilité non négligeables.

Vous avez décidé d'acheter des parts de SCPI ? N’hésitez à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial qui vous fera profiter de son expertise et de son savoir sur ce type de placement.

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A propos de l'auteur

Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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Le 2020-04-17 23:53:25 par Patricia L.

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