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Pourquoi et comment investir avec Sogenial ?

Placement Guides SCPI

L’article « Pourquoi et comment investir avec Sogenial ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) continuent d’enregistrer des collectes importantes (plus de 5 milliards d’euros par an) auprès des épargnants français depuis de nombreuses années. Néanmoins et dans le contexte actuel, il est intéressant de s’interroger sur les chiffres de 2020.

L’ASPIM, Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, a divulgué des chiffres assez rassurants. En effet, malgré une collecte en recul sur les premiers mois de l’année, le rendement moyen sur un an était de 5,3 % en moyenne fin juin 2020.

De plus, aucune SCPI référencée ne s’est servie du fameux RAN (Report A Nouveau) depuis le début de cette crise, démontrant ainsi la résilience des SCPI. Autre fait rassurant, la somme totale des acquisitions au premier semestre 2020 a été identique à 2019 pour un montant total de 3,5 milliards d’euros. Cela démontre que les SCPI ont continué à investir malgré le contexte économique et sanitaire.

Concernant le rendement moyen des SCPI en 2020, il devrait être aux alentours des 4 % soit une baisse de 0,42 point par rapport à l’année 2019. A noter, certaines SCPI ont même prévu d’afficher un rendement supérieur sur 2020 !

Les SCPI se positionnent donc comme une solution d’investissement résistante et résiliente malgré un fort contexte d’incertitudes. Il est important cependant de choisir la bonne SCPI. Le rendement ne constitue pas le seul critère de sélection, vous devez être attentif à la composition du patrimoine, la société de gestion, le taux d’occupation ou encore l’évolution du prix des parts.

À juste titre, nous allons regarder aujourd’hui la société de gestion SOGENIAL qui propose une gamme complète et étoffée de SCPI et d’OPCI.

Si vous désirez plus d’informations sur SOGENIAL, vous pouvez contacter un chef de projet patrimonial netinvestissement en cliquant ici.

1. Focus sur le groupe SOGENIAL

Groupe crée en 1981, SOGENIAL immobilier propose aux investisseurs des supports d’investissements immobiliers à travers une gamme complète et étoffée. En 2012, SOGENIAL devient une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF et se spécialise ensuite dans la gestion de SCPI et d’OPCI.

SOGENIAL s’appuie à ce titre sur le savoir-faire et la culture immobilière et financière de ses actionnaires et de ses dirigeants. Depuis 35 ans elle est spécialisée dans le management de fonds immobiliers avec 6 OPCI et 2 SCPI (Cœur de Ville et Cœur de Régions) sous gestion, représentant un encours de plus de 300 millions d’euros. Ces fonds sont investis en immobilier d’entreprise (bureaux, activité, commerce etc.) dans toute la France.

 Quelques chiffres clés

  • 350 millions d’euros d’encours sous gestion.
  • 19 fonds sous gestion.
  • 100 actifs.
  • 83 sociétés gérées.
  • 270 locataires.

2. Présentation de l’offre proposée par SOGENIAL

La SCPI Cœur de Régions

Comme son nom l’indique, cette jeune SCPI lancée en 2018 se positionne sur le marché des grandes métropoles avec une politique d’investissement régionale et opportuniste en sélectionnant des actifs de qualité occupés par des locataires solides.

Les grandes métropoles françaises sont aujourd’hui des zones d’investissement de plus en plus prisées et offrent des relais de croissance intéressants à l’instar de Paris où les prix de l’immobilier ont déjà atteint des sommets. Le point fort des investissements régionaux se situe principalement dans la diversification d’allocations d’actifs, tant géographique que typologique. En matière d’immobilier tertiaire en France, le marché francilien occupe la première place mais le marché des bureaux en région n’est pas à oublier ! Par exemple, l’offre immobilière est beaucoup plus rare en province comparée au marché francilien. Un taux historique de 23 % d’offres neuves disponibles a été enregistré l’année dernières sur les grandes métropoles. Même dichotomie sur l’offre de seconde main, dans les grandes métropoles, les offres pèsent 47 % du stock disponible contre 72 % en moyenne sur les marchés secondaires.

Concrètement, cela signifie que la rareté de l’offre immobilière dans le neuf cumulée au poids important de locaux obsolètes contribuent au ralentissement des transactions. Cependant et c’est un véritable atout pour cette SCPI, les locaux neufs ou rénovés se louent très rapidement, faute de concurrence. Il y a donc de vraies opportunités d’investissements à saisir sur ces marchés car la demande est soutenue avec des bons niveaux de rentabilité.

La SCPI Cœur de Régions s’intéresse également à l’immobilier tertiaire en région, un marché à double profondeur.

Cœur de Régions cherche justement à investir ailleurs que dans les grands pôles urbains régionaux. Elles recherchent des opportunités attractives qui permettent de réaliser de belles opérations immobilières à travers l’immobilier de commerce, d’entreprise, de logement ou d’hôtel. Il existe deux types de marché en région, les marchés supérieurs à 80 000m² loués par an et tous ceux qui sont inférieurs. Au-delà de ce seuil se distinguent quatre villes, à savoir Lyon, Lille, Toulouse et Aix-Marseille. Juste derrière et suivies de très près, vous retrouvez Bordeaux, Nantes et Rennes.

Sur ces marchés, les taux de rendements primes des actifs en bureaux oscillent entre 5,30 pour Lyon et jusqu’à 6,30 pour Aix-Marseille. Pour rappel, un rendement prime désigne le taux de rendement minimum obtenu pour l'acquisition d'un bâtiment qui répond à des caractéristiques précises en termes de géographie, de taille ou de qualité.

Cœurs de régions se positionne également sur des marchés, dit « alternatifs » via des villes comme Tours, Metz, Nancy, Grenoble et Montpelier.

En résumé, la SCPI Cœur de Régions investit dans les métropoles françaises en privilégiant principalement des actifs avec des rendements stables et un vrai potentiel de valorisation à long terme.

L’autre point fort de cette SCPI est la mutualisation des risques à travers différents types d’actifs (bureaux, commerces, activités, hôtels) et différents types de locataires sur l’ensemble de la France. Cette mutualisation est accentuée et renforcée par l’acquisition prioritaire d’actifs immobiliers de taille réduite afin de réduire le risque unitaire de chaque actif.

 Quelques chiffres clefs sur la SCPI Cœur de Régions

  • Création : novembre 2018.
  • Prix de souscription (01/02/2021) : 637,50 €.
  • Valeur de reconstitution 2019 : 650,24 €.
  • Valeur de réalisation 2019 : 594,72 €.
  • Capitalisation 2019 : 9,90 M€.
  • Taux d’occupation financier 2019 : 95,30 %.
  • Taux de distribution 2019 : 6,25 %.

En savoir + sur la SCPI Cœur de Régions

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SCPI Cœur de ville

Il s’agit d’une SCPI orientée principalement sur des locaux commerciaux situés en France, bien souvent en centre-ville avec des enseignes que SOGENIAL sélectionne et considère comme dynamiques et peu concurrencées par internet. Cette SCPI a pour objectif d’offrir un rendement décorrélé des aléas de gestion quotidienne des investissements immobiliers en direct. SCPI Cœur de ville est avant tout un support d’investissement de proximité orienté sur le commerce de centre-ville.

Très apprécié des consommateurs, le centre-ville permet de découvrir la ville, de flâner en extérieur et faire du shopping. D’ailleurs, les modes de consommation évoluent et les clients apprécient davantage les commerces de proximité comparés aux formats de consommation de masse comme les centres commerciaux. Le choix de l’emplacement est primordial dans ce type de SCPI puisque les magasins et commerces doivent être fréquentés. La fidélité constitue un fonds de commerce pour ces magasins mais d’autres éléments d’appréciation sont à prendre en compte comme la situation géographique, les moyens de communication, l’environnement du quartier ou les commodités d’accès.

La sélection des locataires est un enjeu crucial pour SOGENIAL qui s’efforce de choisir différentes formes de commerce moderne, suffisamment adaptées aux goûts et aux besoins du public en privilégiant des enseignes dynamiques et des activités peu concurrencés par internet. SCPI Cœur de ville sélectionnent les meilleurs locataires, ceux qui s’adaptent à la concurrence et qui offrent à leurs clients une expérience unique et exclusive. Cette politique d’investissement constitue une valeur sûre, pérennise les loyers et valorise le patrimoine.

Globalement, la SCPI Cœur de Ville souhaite offrir aux investisseurs un rendement global lié au marché de l’immobilier de commerces avec une politique d’investissement en France, principalement orientée dans des murs de commerces tout en privilégiant Paris et les centres-villes des grandes métropoles régionales. La stratégie d’investissement repose sur plusieurs critères :

  • L’achat de murs de bureaux ou commerces de centres-villes dynamiques.
  • Un risque mutualisé grâce aux différentes activités commerciales des locataires.
  • L’achat de locaux déjà loués.

 Quelques Chiffres clefs sur la SCPI Cœur de Ville

  • Création : mars 2013.
  • Prix de souscription (01/02/2021) : 206,00 €.
  • Valeur de reconstitution 2019 : 213,44 €.
  • Valeur de réalisation 2019 : 182,49 €.
  • Capitalisation 2019 : 12,30 M€.
  • Taux d’occupation financier 2019 : 95,29 %.
  • Taux de distribution 2019 : 5,30 %.

En savoir + sur la SCPI Cœur de Ville

3. L’OPCI France Régions Opportunistes

Focus : qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier est une solution d’investissement avec un sous-jacent immobilier qui collecte des fonds auprès d’investisseurs professionnels, institutionnels et particuliers. Les fonds récoltés sont ensuite investis dans des actifs immobiliers. L’objectif est ensuite de distribuer des revenus complémentaires réguliers aux investisseurs et de valoriser sur le long terme le capital via une exploitation dynamique des différents actifs immobiliers.

Cette OPCI permet aux investisseurs éligibles (article 423-14 du RGAM) de bénéficier d’un fonds d’investissement habituellement destiné aux investisseurs professionnels. La stratégie d’investissement du fonds repose sur une plus-value potentielle grâce à des acquisitions soignées. L’objectif est de créer de la valeur dans le temps et non de distribuer un rendement à court terme.

L’objectif est donc double, proposer une performance globale à long terme inhérente au marché de l’immobilier et de distribuer du rendement annuel. Le parc immobilier est composé essentiellement d’actifs immobiliers d’entreprises, anciens ou neufs, de commerces, d’activités, de bureaux ou d’entrepôts. Dans la plupart des cas, les actifs sont situés en France mais, et de façon opportuniste, peuvent également se situer dans la zone Euro.

L’OPCI peut si elle le souhaite utiliser le levier du crédit et donc avoir recours à l’endettement afin d’augmenter le volume de ses acquisitions. Pour rappel, le montant cumulé de l’endettement bancaire doit être inférieur ou égal à 50 % de la valeur des actifs immobiliers détenus.

La première acquisition de l’OPCI France Régions Opportunités a eu lieu en 2015 avec un immeuble de stockage et activités situé à Vémars dans le Val d’Oise. Construit en 2015, cet actif récent offre une surface de 1 179 m² avec un bail qui court jusqu'en 2027.

Astuce Netinvestissement

L’intérêt d’investir dans une SCPI en direct est de générer des revenus complémentaires réguliers. Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et donc imposés au titre de l’Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux. Afin d’éviter cette fiscalité qui peut s’avérer dispendieuse, sachez qu’il est possible de loger les SCPI et/ou les OPCI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

L’objectif alors n’est plus de percevoir des compléments de revenus mais de faire fructifier votre capital sans subir la fiscalité des revenus fonciers.

Cependant, faites attention au contrat d’assurance-vie que vous choisirez car toutes les SCPI ne seront pas forcément éligibles.

N’hésitez pas à vous rapprocher auprès de l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin qu’il vous conseille dans le choix du contrat.

Conclusion

Vous l’avez compris, le groupe SOGENIAL se distingue sur le marché vaste des SCPI en proposant une gamme orientée sur les cœurs de villes et nos grandes métropoles régionales.

Son OPCI, à condition d’être éligible à votre contrat d’assurance-vie, n’en est pas moins intéressante et permet une capitalisation à long terme tout en bénéficiant d’un revenu annuel.

Produits à très forte connotation immobilière, ces supports d’investissements restent des produits financiers complexes et donc contrôlée par l’AMF (Autorités des Marchés Financiers). C’est pourquoi il est capital de maîtriser tous les tenants et aboutissants et d’être conseillé par un professionnel disposant du statut CIF afin de faire les bons choix en fonction de votre profil d’investisseur.

Netinvestissement et l’ensemble de ses chefs de projet patrimonial sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’approche de cette classe d’actifs très prisée.

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A propos de l'auteur

Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 15 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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"Service impeccable et très professionnel"

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Le 2020-04-17 23:53:25 par Patricia L.

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