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SCPI Immorente : caractéristiques et rendement

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L’article « SCPI Immorente : caractéristiques et rendement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Vous êtes de plus en plus nombreux à vous tourner vers les SCPI.

Elles procurent en effet certains avantages que l’on ne retrouve pas dans les investissements immobiliers en direct. Mais, avec une offre de plus en plus large, il est compliqué de savoir dans quelle SCPI investir.

Après vous avoir fourni notre classement des meilleures SCPI pour 2023, nous vous proposons de nous attarder sur une SCPI en particulier : Immorente du groupe Sofidy

Si vous désirez plus d’informations sur la SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi investir dans la SCPI Immorente ?

Le prix de souscription de la SCPI Immorente est actuellement fixé à 340 euros.

Immorente, le choix de la sécurité

Lancé en 1988 par le groupe Sofidy, Immorente fait partie des « dames respectables » du marché de la SCPI de rendement. En effet, avec plus de 30 ans d’existence, elle vous est conseillée si vous souhaitez investir sur un support en « bon père de famille ». Elle n’est certes pas la SCPI qui a le plus de rendement du marché, mais son antériorité et sa capitalisation sont un gage de sécurité.

D’autre part, la grande expertise de Sofidy en matière de gestion des biens et notamment d’achat, est un gros avantage. Ils permettent à cette SCPI d’être relativement stable au fil des années. Et cela grâce à des critères clés d’investissement avec notamment la qualité de l’emplacement, le niveau des loyers, la sélection des locataires et la typologie des actifs.

Mais dans un souci de diversification, en plus de locaux commerciaux dans lesquels elle a l’habitude d’investir, elle a également choisi d’acquérir des bureaux avec des locataires de premier plan situé à Paris et sa première couronne. Autres critères importants dans la sécurisation de votre investissement en SCPI, le taux d’occupation des locaux dont elle a la gestion. Pour Immorente le taux d’occupation fin 2022 s’élève à 94.63%. Une baisse en deçà de 85% pourrait mettre en péril la rentabilité de cette SCPI et de fait votre investissement. On en est loin.

Dernière caractéristique qui est essentielle quand vous investissez dans une SCPI, c’est le fait que le capital de cette SCPI soit variable. Cela permet de faciliter la vente de vos parts et donc de maintenir un minimum de liquidité à votre capital. Ainsi, vous n’aurez pas besoin de trouver par vous-même un acheteur en cas de revente de vos parts, mais le gestionnaire reprendra vos parts qu’il va ensuite refondre dans le capital de la SCPI. Le délai de revente est ainsi fortement réduit.

Immorente, la performance à long terme

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Même si le rendement annuel 2021 (4.64%) ne fait pas partie du trio de tête des SCPI du marché, Immorente permet d’obtenir des rendements à long terme (sous forme de dividendes) qui, eux, sont parmi les meilleurs de l’offre SCPI.

En effet, un élément que peu de personnes pensent à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité d’une SCPI est la revalorisation des parts. C’est pourquoi de plus en plus de gérants communiquent sur ce que l’on appelle le TRI (taux de rendement interne).

Le TRI traduit pour un associé la performance annuelle moyenne de son investissement en prenant en compte la durée de détention, les dividendes reçus avant fiscalité et la valeur de rachat à la sortie de la SCPI.

Ainsi pour Immorente le TRI annualisé moyen est de :
  • Sur 10 ans : 5,33%
  • Sur 15 ans : 7,79%
  • Sur 20 ans : 8,63%

L’ensemble des données chiffrées concernant la SCPI est repris chaque année au sein du bulletin trimestriel ou annuel.

La durée de détention recommandée pour une SCPI étant de 10 ans, le TRI permet de mieux refléter la véritable performance de votre investissement. Il tient ainsi compte de l’ensemble des leviers de performances d’une SCPI avec la distribution de revenus fonciers et la revalorisation des parts.

Il convient également de rappeler que les performances passées ne présagent pas des performances futures. Rapprochez-vous d’un chef de projet netinvestissement afin de bien analyser les risques liés à l’acquisition de parts de SCPI.

Si vous vous demandez encore : qu'est-ce qu'une SCPI ? Voici ci-dessous une courte vidéo pour vous aider à mieux comprendre l'univers des SCPI !

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? | tuto placement (EPI 1) | Netinvestissement Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

2. Sofidy : acteur de référence depuis plus de 25 ans

Sofidy est la société de gestion de la SCPI Immorente. Premier indépendant du monde des SCPI et le plus important après 3 institutions financières, la société Sofidy est une véritable référence dans le monde de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 porteurs de parts et pour des institutionnels un patrimoine immobilier d’une valeur de 7,6 milliards d’euros. Le groupe a récemment ouvert des succursales en régions, pour être au plus près d’opportunités sur des actifs immobiliers commerciaux.

3. Les performances de la SCPI Immorente

Données du dernier bulletin trimestriel de la SCPI Immorente

SCPI Immorente

4. La SCPI Immorente : Pour quels objectifs d'investissement

La SCPI Immorente s’adresse finalement à tout type d’investisseur. Si vous nous lisez aujourd’hui, et quels que soient vos objectifs en matière de placement, la SCPI Immorente est certainement capable d’y répondre !

C’est une solution de placement qui offre une optimisation du couple rendement / risque : la rentabilité globale est attractive (dividende perçu et revalorisation du prix de la part) dans un contexte sécurisé (risque de perte en capital compensé par la très grande mutualisation des acquisitions immobilières réalisées). En souscrivant des parts de la SCPI Immorente en pleine propriété, vous percevez dès aujourd’hui un revenu locatif trimestriel, régulier et sécurisé.

En souscrivant des parts de la SCPI Immorente en nue propriété ou à crédit, vous capitalisez dès aujourd’hui pour vous constituer un patrimoine immobilier locatif différé.

Du placement de trésorerie à la préparation de la retraite, l’investissement en parts de SCPI est également un très bon moyen pour anticiper la transmission de son patrimoine, en donnant progressivement des parts à ses enfants au travers d’un démembrement de propriété (et donner ainsi à moindre couts).

La donation portant sur un nombre de parts (et non un actif en direct), cela permet également de donner de façon équitable et en contournant l’écueil de l’indivision.

5. À quel type d'investisseur s'adresse la SCPI Immorente ?

Les jeunes investisseurs ou les « petits » budgets

Quand vous investissez dans des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de parts d’une société ayant acquis un parc immobilier professionnelle et en assurant la gestion. Ce type de montage à plusieurs avantages. Il permet notamment de réaliser des investissements dans l’immobilier avec des tickets d’entrée plus faibles que sur de l’immobilier classique (acquisition d’un nombre de parts versus achat d’un bien en direct). Cela permet de commencer à percevoir des dividendes avec une mise de départ maitrisée.

Les investisseurs qui recherchent la tranquillité

Ce type de placement est par ailleurs particulièrement adapté aux investisseurs qui n’ont ni le temps ni l’envie de s’occuper de la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Rédaction du bail, sélection des locataires, petits travaux du quotidien … tout cela est intégralement confié à la société de gestion.

Vous n’avez donc rien à faire, si ce n’est vérifier tous les mois ou tous les trimestres la bonne perception du loyer.

Les investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite …

En utilisant dès aujourd’hui le levier du crédit ou la stratégie du démembrement de propriété.

Et ceux qui y sont déjà !

Souscrire « cash » (en paiement comptant 😉) à des parts de SCPI pour percevoir dès maintenant un complément de revenus trimestriel.

Les investisseurs aguerris

Qui sont soucieux de diversifier leur patrimoine en investissant dans des secteurs immobiliers difficilement accessibles en direct (logistique urbaine, locaux d’activité, santé & éducation …).

Les investisseurs non résidents

Il est vrai que l’investissement en SCPI est l’un des outils patrimoniaux par excellence pour les investisseurs expatriés. Soit par recours au démembrement de propriété, soit par une détention en direct avec le bénéfice éventuel d’une fiscalité plus douce que pour un résident fiscal français.

6. Comment souscrire des parts de SCPI Immorente ?

Toujours sans aucun surcout avec netinvestissement 😉

Il y a plusieurs manières de souscrire vos parts de SCPI que ce soit en termes de support où vous les logerez qu’en termes de liquidité.

Vous pouvez investir dans la SCPI en direct à l’aide d’un prêt immobilier ou avec vos liquidités. Vous pouvez également décider de stocker vos SCPI dans un contrat d’assurance vie pour bénéficier notamment des avantages fiscaux et successoraux de ce type de contrat. Tout dépendra de votre besoin de rémunération et de l’objectif de votre placement.

Attention toutefois dans ce cas, il sera préférable de privilégier plutôt des SCPI de SCPI ou des SCP de SCPI moins chargées en frais. Parlez-en avec votre chef de projet netinvestissement.

En revanche, vous ne pourrez pas investir dans des parts de SCPI en passant directement par le gestionnaire. Vous devez être accompagné par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) enregistré auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant doit bénéficier de cet agrément pour pouvoir vous proposer cet investissement. Nous attirons également votre attention sur certains organismes qui vous proposent des « cadeaux » et autres « remise » pour la souscription de parts de SCPI.Cette pratique est interdite par l’AMF et pourrait vous mettre sous risque suite à votre investissement. Dans tous les cas, les frais appliqués lors de la souscription de parts de SCPI ne sont pas négociables puisqu’ils sont encadrés et règlementés par l’AMF.

7. L'imposition des parts de la SCPI Immorente

Quand vous détenez des parts de SCPI Immorente en pleine propriété, vous percevez un revenu qui est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. C’est le régime d’imposition pour l’immobilier locatif nu (à l’inverse de la location meublée).

Sur le principe, les revenus perçus sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (notion de tranche marginale d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% (dont une partie est déductible en N+1).

Deux régimes d’imposition existent :

  • le régime du micro foncier avec le bénéfice d’un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes locatives perçues. Régime par défaut si revenu foncier annuel global < 15 000 euros
  • le régime d’imposition au réel, avec la possibilité de déduire les charges effectivement supportées du 1er Janvier au 31 Décembre. Régime par défaut si revenu foncier annuel global > 15 000 euros. Régime possible sur option si revenu foncier annuel global < 15 000 euros (option irrévocable pour une durée de 3 ans)

Précision importante : si vous ne détenez que des parts de SCPI, vous n’avez pas la possibilité de déclarer vos revenus au régime du micro foncier. C’est donc le régime réel d’imposition qui s’applique à vous.

A contrario, si vous détenez des biens immobiliers locatifs autres, vous avez la possibilité, si le revenu global (autres biens + loyers SCPI) n’excède pas 15 000 euros, d’opter pour le régime du micro foncier.

Quand vous détenez des parts de SCPI Immorente en nue propriété, aucune fiscalité ne s’applique à vous (ni impôt sur les revenus, ni IFI).

Quand vous détenez des parts de SCPI Immorente au sein d’un contrat d’assurance-vie c’est la fiscalité de ce dernier qui prévaut.

Vous pouvez retrouver encore plus d’information sur le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

8. Quels sont les risques de la SCPI Immorente ?

Sur le principe, lorsque vous achetez des parts de la SCPI Immorente, vous investissez dans de l’immobilier professionnel et commercial.

Par nature, l’immobilier quel qu’il soit n’est pas un placement garanti.

Vous êtes peut être propriétaire de votre résidence principale ; personne, au moment de cet achat, ne vous a garanti le prix auquel vous la revendrez, ni même la certitude d’avoir à ce moment la un potentiel acquéreur.

C’est donc un peu pareil pour l’investissement en SCPI, c’est un marché qui répond à la loi de l’offre et de la demande.

Les SCPI vous permettent également d’être moins exposé au risque locatif que sur un investissement en direct. En effet, le risque locatif est dilué au sein du parc immobilier et mutualisé sur différents biens ou différentes zones géographiques.

Dernier avantage, non négligeable, lorsque vous souhaitez récupérer vos fonds, la vente des parts de SCPI est beaucoup plus rapide que la vente d’un bien immobilier à la condition que vous soyez investi dans une SCPI à capital variable.

Conclusion

Nous avons pu voir au travers de ce guide que la SCPI Immorente est un bon investissement pour ceux qui recherchent une SCPI de fonds de portefeuille et ce de par son ancienneté, sa capitalisation et sa régularité.

La SCPI Immorente est particulièrement adaptée pour les personnes qui réalisent leur premier investissement dans le cadre d’une SCPI car si elle n’est pas la plus rentable d’entre elles, son actif sécurisé vous permettra de limiter votre exposition aux incertitudes du marché. Mais en fonction du montant que vous souhaitez investir, votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à concevoir un portefeuille de SCPI dans un souci de diversification.

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A propos de l'auteur Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine | 57 articles en ligne

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Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2022-11-23 17:00:23 par Sas Kabaravic S.
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