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Pourquoi et comment investir dans une SCPI Primonial REIM ?

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Dans ce guide nous allons nous intéresser à l'acquisition des parts de SCPI. Elle plait de plus en plus aux Français ; en effet, nos concitoyens ont investi plus de 7 milliards d’euros dans ce secteur en 2019 !

L’article « Pourquoi et comment investir dans une SCPI Primonial REIM ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

La pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge pour chacun d’entre nous puisqu’il s’agit d’un actif tangible à l’inverse des produits financiers souvent considérés comme volatiles pour bon nombre d’investisseurs.

Justement, au regard des investisseurs, l’immobilier possède deux leviers intéressants : un rendement distribué stable dans le temps et une plus grande protection du capital puisque celui-ci ne varie pas beaucoup.

Vous pouvez acquérir de l’immobilier de plusieurs façons, de la plus « classique » via l’acquisition d’un bien en direct (dans le neuf ou ancien) ou par le biais de l’achat de parts de SCPI, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Nous allons nous intéresser, à travers ce guide, à cette deuxième option qui consiste à acquérir des parts de SCPI. Pour quelles raisons ? Elle plait de plus en plus aux Français ; en effet, nos concitoyens ont investi plus de 7 milliards d’euros dans ce secteur en 2019 !

Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas et c’est donc dans ce contexte que nous aborderons dans ce guide les SCPI du groupe Primonial REIM qui, selon nous, proposent une offre globale et diversifiée.

1. QU'EST CE QU'UNE SCPI

Revenons tout d’abord sur les fondamentaux : qu’est-ce qu’une Société Civile de Placement Immobilier ? Il s’agit d’une société de placements collectifs dont l’activité principale est la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier.

En achetant des parts de SCPI, vous en devenez actionnaire par détention d'une partie du capital et êtes donc rémunéré par la distribution de dividendes, sous la forme de coupons trimestriels. Ces revenus sont principalement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux grandes familles de SCPI. Les SCPI à capital fixe, de plus en rare de nos jours, dont les parts sont émises au moment de la création de la SCPI et s’échangent ensuite de gré à gré. Aujourd’hui, les sociétés de gestion proposent globalement des SCPI à capital variable car il est possible d’acheter et de vendre les parts à tout moment. Chez Netinvestissement, nous conseillons à nos clients d’opter et de privilégier les SCPI à capital variable afin de conserver une certaine « liquidité ».

Nous allons justement aborder à travers ce guide une société de gestion qui propose uniquement des SCPI à capital variable investies sur des secteurs différents.

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2. QUI EST PRIMONIAL REIM ?

Il s’agit tout simplement du leader sur le marché des SCPI avec un volume de collecte annuel de plus de 3 Mds € et une capitalisation de plus de 7 Mds € pour l’ensemble de ses SCPI au 31 Décembre 2019. Primonial, à travers ses SCPI, est présent sur différents secteurs : le bureau, l’immobilier de santé et d’éducation, le commerce, le résidentiel et l’hôtellerie.

Primonial REIM fait partie du Groupe PRIMONIAL, acteur majeur et indépendant de la gestion de patrimoine dont les caractéristiques à retenir sont, selon nous, la capacité d’innovation et la vision long terme des solutions patrimoniales proposées.

3. PRESENTATION DES DIFFERENTES SCPI DU GROUPE PRIMONIAL REIM

PRIMOFAMILY

Créée en 2017, cette SCPI assez récente est orientée sur les besoins des étudiants, des jeunes actifs et des familles. Elle est composée principalement d’hôtels urbains et de logements résidentiels, l’immobilier du quotidien si nous devions résumer son parc immobilier.

Le groupe oriente ses recherches sur des biens situés en France et zone Euro, particulièrement dans des zones tendues avec des perspectives de plus-value à terme et des rendements locatifs assez élevés. La plupart des actifs immobiliers sont situés dans des métropoles, capitales, villes ou quartiers parmi les plus dynamiques d’Europe.

Il s’agit donc d’une SCPI qui s’imprègne des évolutions sociologiques et démographiques de la société sur un horizon long terme. Des immeubles acquis en règle générale avec des locataires déjà en place permettant de délivrer un revenu potentiel immédiat.

Quelques chiffres en bref :

  • Capitalisation au 31 Décembre 2019 : 94 282 836€
  • Prix de souscription : 194€/part
  • Valeur de retrait : 176,24€
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Taux de distribution : 4,03%
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

PRIMOPIERRE

La SCPI Primopierre est une référence sur le marché d’immobilier d’entreprise avec une capitalisation supérieure à 2,9 Mds d’euros. Depuis 2008, elle investit principalement dans le marché du bureau en Ile-de-France avec une perspective à long-termiste.

Primopierre investit principalement dans :

  • des immeubles de bureaux récents, de taille significative, répondant aux attentes des grandes entreprises locataires
  • un patrimoine de bureaux localisés très majoritairement à Paris et en Première Couronne, un marché structuré et mature
  • des investissements au cœur du Grand Paris afin de bénéficier de la dynamique du projet, avec de nouvelles opportunités d’investissement porteuses de création de valeur à terme avec l’arrivée des futures gares dans certaines villes
  • une démarche environnementale intégrée à la fois dans les investissements immobiliers et la gestion du parc existant

C’est donc un patrimoine composé majoritairement de bureaux concentrés en Ile-de-France, premier parc immobilier d’entreprise en Europe.

Primopierre capitalise sur le dynamisme établi de l’Île-de-France, région située au carrefour des échanges européens et mondiaux et 1er parc immobilier d’Europe, en prenant en compte les opportunités d’investissement du Grand Paris, les JO d’été 2024 et les grands projets de construction et de modernisation de la région tout en ciblant en priorité les quartiers d’affaires les plus recherchés par les entreprises locataires.

Quelques chiffres en bref :

  • Capitalisation au 31 Décembre 2019 : 2,9 Mds €
  • Prix de souscription : 208€/part
  • Valeur de retrait : 185,92€
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Taux de distribution : 5,92%
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

PRIMOVIE

Il s’agit tout simplement de la première SCPI du marché orientée vers l’immobilier de Santé et d’Education en France et en Europe avec plus de 2,9 Mds d’€ de capitalisation. Ces deux secteurs subissent une véritable pénurie en matière d’offre et sont donc par nature moins exposés aux cycles économiques. La clef du succès pour cette SCPI qui affole les compteurs depuis 2012 !

Voici un tour d’horizon des secteurs immobiliers dans lesquels Primovie est présent :

  • secteurs de la santé, des seniors et de la dépendance : maisons de retraites, EHPAD, Cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), résidences seniors
  • secteurs de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités, centres de formation.

Les investissements de la SCPI Primovie sont orientés et portés par des facteurs démographiques favorables. En effet, nous pouvons citer notamment l’allongement de la durée de vie, le vieillissement et l’augmentation de la population en France et en Europe créant ainsi un besoin croissant de notre société en matière d’équipements immobiliers dans les secteurs de la santé et de l’éducation.

Quelques chiffres en bref :

  • Capitalisation au 31 Décembre 2019 : 2,9 Mds €
  • Prix de souscription : 203€/part
  • Valeur de retrait : 184,43€
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Taux de distribution : 4,51%
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

PATRIMMO COMMERCE

Également connu du grand public, la SCPI Patrimmo Commerce est une SCPI orientée principalement vers des murs de magasins. Depuis 2011, l’idée de cette SCPI est de constituer un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan locatif que géographique.

La stratégie de l’équipe Primonial se repose sur un choix et une attention particulière à l’emplacement du site au sein du paysage urbain, en France et en Europe.

Pour cela, les experts du groupe sélectionnent des commerces au chiffre d’affaires stable comme l’alimentation de proximité (supérettes, boulangeries etc.), les services à la personne (coiffeurs, esthéticiennes, banques, pressings etc.) et le secteur de la santé (pharmacies, opticiens etc.), moins impactés par le développement du commerce électronique.

Voici un tour d’horizon des secteurs immobiliers dans lesquels Patrimmo Commerce est présent

  • un patrimoine composé de commerces de proximité situés en cœur de ville, dans des emplacements sélectionnés avec soin
  • des galeries marchandes et centres commerciaux situées dans des zones urbaines denses
  • des parcs d’activités commerciales bénéficiant d’une zone de chalandise établie

Patrimmo Commerce vous donne accès à un portefeuille diversifié de commerces de proximité : prêt-à-porter, décoration, restauration, alimentaire, sport/loisirs, beauté, bricolage

Quelques chiffres en bref :

  • Capitalisation au 31 Décembre 2019 : 740 220 211 €
  • Prix de souscription : 197€/part
  • Valeur de retrait : 179,27€
  • Minimum de souscription : 10 pars
  • Taux de distribution : 4,61%
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

PATRIMMO CROISSANCE

Créée en 2014, la SCPI Patrimmo Croissance se distingue des autres SCPI du groupe Primonial car elle investit principalement ses capitaux dans la nue-propriété via des bâtiments résidentiels destinés au logement social et intermédiaire. Qu’il s’agisse d’immeubles construits ou à construire, l’usufruit est systématiquement acquis par des bailleurs sociaux.

Cette SCPI n’a donc pas vocation à distribuer un revenu mais au contraire à capitaliser la performance potentielle liée au remembrement des actifs immobiliers sans tenir compte d’éventuelles plus-values constatées.

Patrimmo Commerce investit principalement dans un patrimoine social et intermédiaire :

  • les programmes sont localisés dans des communes et métropoles résidentielles qui connaissent une forte demande de logements
  • l’usufruit est acquis par des bailleurs sociaux qui ont la charge de la gestion locative des biens, dans le cadre d’une convention de démembrement conclue avec la SCPI.

Chaque bien immobilier est généralement cédé au terme de sa période de démembrement. Le produit de cette cession est ensuite principalement réalloué à de nouvelles acquisitions en nue-propriété de logements vous permettant de bénéficier potentiellement de l’évolution des valeurs des parts.

En résumé, Patrimmo Croissance a pour objectif de générer des plus-values éventuelles à long terme à travers l’évolution mensuelle de sa valeur de part qui peut varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Quelques chiffres en bref :

  • Capitalisation au 31 Décembre 2019 : 740 220 211 €
  • Prix de souscription : 197€/part
  • Valeurs de retrait : 179,27 €
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Taux de distribution : 4,61%
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

4. ASTUCE NETINVESTISSEMENT

L’objectif principal d’une SCPI détenue en direct est de générer des revenus complémentaires réguliers considérés comme des revenus fonciers et donc assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Sachez qu’il est également possible de détenir et de loger des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.

Attention, ce n’est pas systématique pour tous les contrats d’assurance vie mais au sein d’un contrat premium et non restreint, vous pourrez loger assez facilement des SCPI et des OPCI.

Vous pourrez ainsi profiter du rendement des SPCI et faire fructifier votre capital sans subir la fiscalité assez lourde des revenus fonciers.

Dans sa gamme de solutions patrimoniales, le Groupe PRIMONIAL propose d’ailleurs des contrats d’assurance vie hébergeant des SCPI, voire une solution de SCI de SCPI permettant de réduire les frais et de diversifier votre investissement.

Conclusion

Vous l’avez compris, Primonial REIM propose une offre variée et diversifiée à travers l’ensemble de ses SCPI. Les équipes de gestion ne cessent de rechercher des biens à fort rendement dans des domaines différents : le bureau, l’immobilier de santé et d’éducation, le commerce, le résidentiel et l’hôtellerie.

Produit à forte connotation immobilière, la SCPI n’en reste pas moins un produit financier complexe et donc régulée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il est donc primordial de maîtriser tous les tenants et aboutissants et d’être conseillé par une personne disposant du statut CIF afin d’être certain de faire le bon choix. Netinvestissement et l’ensemble de ses chefs de projet patrimonial sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’approche de cette classe d’actifs très prisée.

Après lecture de ce guide, vous avez d’ailleurs constaté que nous n’avons volontairement pas mis l’accent sur le rendement des SCPI du groupe Primonial. Non pas que celui-ci soit mauvais, bien au contraire ! Mais une bonne SCPI, comme pour tout bon produit d’investissement d’ailleurs en général, repose sur une quantité de critères à analyser et à comparer et pas seulement sur le rendement versé sur l’année passée.

Chez netinvestissement, nous faisons ce travail d’audit, d’analyse et de comparaison pour vous, afin de vous apporter le conseil le plus juste et le plus pertinent possible. N’hésitez pas encore une fois à faire appel à nos équipes de spécialistes qui sont à votre disposition pour vous aider à calibrer au mieux votre projet.

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A propos de l'auteur

Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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Le 2020-04-17 23:53:25 par Patricia L.

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