1. Un gestionnaire d’actifs reconnu
Comptabilisant plus de 70 milliards d’euros d'encours sous gestion et plus de 40 ans d’expérience, le groupe La Française est un acteur majeur de la gestion d’actifs.
Il a par ailleurs une expertise reconnue dans le secteur de l'investissement immobilier. Par son ancienneté d'une part, puisqu’elle lui permet d’avoir une vision sur la plupart des cycles de l’immobilier.
Par un socle d’actifs immobiliers sous gestion conséquent d’autre part, puisque celui-ci s’élève à plus de 18 milliards d’euros, dont 8 en SCPI répartis sur 20 fonds (rendement et fiscal).
De plus, le groupe La Française affiche une volonté de diversification extrêmement marquée avec une stratégie :
- multi-activités : au travers d’investissements dans de multiples typologies de biens.
- multi-affiliés : au travers de ces différentes filiales spécialisées dans des domaines précis (immobilier direct, foncières cotées, value added).
- multi-géographique : au travers d’acquisition à travers le monde entier.
Et enfin, ce groupe renforce son savoir-faire dans le secteur de l’immobilier par l’implantation de centres de gestion en Europe (France, Allemagne, Royaume-Uni), et également aux Etats-Unis et en Asie. Cette double approche, stratégique et opérationnelles, offre des atouts non négligeables dans la perspective d’investissements à long terme.
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2. Un contexte favorable
Des besoins importants en Allemagne et en France...
Le Brexit sera un tournant majeur pour la zone Euro, et comme tout évènement de cette ampleur, il amène son lot de questions. Si vous pouvez vous inquiéter des risques et de l'instabilité que cela pourrait engendrer, vous pouvez également y voir des sources de croissance et des opportunités potentielles. C’est l’analyse et le pari qu’a fait le groupe La Française au travers de sa SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) Europimmo.
Londres qui était une place importante en Europe et qui le reste, perd progressivement du terrain au profit de villes comme Berlin, Francfort, Paris ou Bruxelles.
L’Allemagne, si elle est portée par une activité économique vigoureuse, voit son dynamisme entravé par son faible niveau d’offres disponibles sur le marché du bureau. Ceci se traduit par un taux d’occupation performant et donc une hausse des loyers.
Sur le marché français, si les conséquences sont similaires, particulièrement à Paris et l’Ile de France, c’est l’accélération de l’investissement des entreprises et une inadéquation entre l’offre existante et la demande actuelle qui boostent le marché.
Il y a donc un besoin de bureaux mieux adaptés à l’organisation en entreprise qui engendre une forte demande de bureaux neufs ou rénovés. Par ailleurs, les modes de consommation de bureaux et de plateformes logistiques changent fortement, en besoin d’espace, de modernité et de localisation.
3. Une stratégie d’investissement cohérente
Dans ce contexte, le groupe La Française a créé le fond Europimmo, composé majoritairement de bureaux situés dans des marchés locatifs à forte tension.
Investi dans des actifs principalement Allemands (53,28%) et Français (25,55%, dont 17,5% sur Paris et Ile de France), le reste étant investi en Belgique, Irlande et Pays-Bas.
Ces actifs se composent de près de 90% de bureaux répartis sur 24 immeubles, tous situés dans de grandes métropoles d’affaire ou en périphérie directe.
La Française AM s’est donc fortement concentrée sur les nouveaux modes de consommation des espaces de travail. La proximité d’agglomérations dynamiques offrant des surfaces importantes et un accès facilité est un élément majeur dans l’acquisition des bien choisis.
Des biens, à l’instar du siège social de Porsche à Stuttgart, qui ont été rapidement loués : des installations modernes et idéalement positionnés, permettant de servir des rendements performants dans la durée.
Sécurisation des loyers à servir, locataires de renom et diversification sont les fondamentaux appliqués à cette SCPI, dans une optique patrimoniale.
Chez Netinvestissement nous partageons ces convictions qui s’installent sur le long terme, avec une stratégie en ligne avec les éléments de marché, tout en conservant une diversification cohérente avec la thématique du fond.
4. Des perspectives prometteuses
Avec un besoin moyen de 16 mètres carrés par poste (employé) et une prévision de 13 000 créations de postes par an sur les 10 prochaines années dans le secteur, rien qu’en France, la demande sera croissante et offre de belles perspectives.
L’Allemagne est, elle, dans une situation déjà délicate sur l’offre de bureaux disponibles et adaptés, et enregistre un taux de vacances locatives historiquement faible (de 3 à 8%) dans les principales villes.
Pour répondre à ses enjeux économiques, il lui faudra accélérer l’augmentation de son parc de bureaux, ce qui semble compliqué à court terme, les carnets de commande des promoteurs étant pleins.
Pour l’Allemagne, une hausse des loyers est attendue pour 2018 et les années à venir.
Une raréfaction de l’offre face à une hausse de la demande qui présente des perspectives intéressantes sur les points qu’ils nous semblent, chez Netinvestissement, déterminants à prendre en compte dans le choix des SCPI dans lesquelles vous devez investir, à savoir :
- la pérennité.
- le taux de vacances
- le rendement
5. Les chiffres clés
Chez Netinvestissement, les principales clés de lecture sur lesquelles nous nous attardons s’articulent autour du triptyque : Stabilité / Occupation / Rendement
LF Europimmo est une SCPI relativement jeune, créée en 2014, qui est aujourd’hui capitalisée à 379 millions d’euros (2017).
Performances 2017 :
- Taux de rendement : 4,22%. Le taux de rendement, s’il est important, n’est pas le critère que nous regardons en premier lieu chez Netinvestissement. S’il est important, il ne peut pas être le seul élément à prendre en compte dans une décision d’investissement. Concernant LF Europimmo, les performances affichées sont en ligne avec le rendement moyen des SCPI.
- Taux d’occupation : 95,7%. Le taux d'occupation annoncé est lui très bon, et est parfaitement en adéquation avec les analyses macro-économiques et la stratégie que le groupe La Française communique.
6. Pourquoi souscrire à LF Europimmo ?
Pour souscrire à LF Europimmo, plusieurs solutions s’offrent à vous. Il conviendra de choisir celle qui répond le mieux à vos objectifs.
Votre objectif est de générer des revenus complémentaires
L’achat directe est l’alternative la plus adaptée pour l’investisseur ayant besoin de percevoir des revenus complémentaires réguliers.
Il est important de savoir que ces revenus seront intégrés dans vos revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu. Vous serez donc imposés selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) + les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2%.
Votre objectif est de capitaliser sans alourdir ma fiscalité
Intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est tout à fait possible.
Il permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie tout en bénéficiant du potentiel de performance des fonds qui peuvent composer votre contrat. Les loyers perçus trimestriellement de vos parts de SCPI sont directement réinvestis sur le fonds garanti (fonds euro).
Considérez que cette solution prend tout son sens sur un horizon moyen ou long terme de 8 ans minimum.
Votre objectif est de réaliser un achat à crédit qui se finance
En ayant recours à l’emprunt, vous bénéficiez de l’effet de levier bancaire, c’est à dire que les revenus générés par vos SCPI viennent en remboursement de votre prêt. Cette solution est particulièrement opportune dans l’optique de préparer sa retraite. En effet, une fois cette phase d’auto-financement passée, vous bénéficierez des loyers de vos SCPI en complément de revenus ou de pension de retraite.
Pour vous accompagner au mieux dans votre stratégie d’investissement, les conseils d’un CIF Netinvestissement (Conseiller en Investissements Financiers), professionnel habilité à vous fournir le conseil pour souscrire à une SCPI, sont plus que conseillés.
Souscription LF Europimmo
Prix de la part : 1 015€.
Délais de jouissance : 1er jour du sixième mois qui suit le mois de souscription.
Frais de souscription (payés lors de la revente de vos parts) : 8%.
Je veux en savoir plus sur LF Europimmo
Les indicateurs macroéconomiques qui ouvrent des perspectives durables par le manque d’offre en bureaux et une hausse des loyers régulière dans les pays et les villes visés par LF Europimmo, font de cette SCPI un placement à envisager dans une stratégie patrimoniale moyen ou long terme.
Le groupe La Française, gestionnaire d’actifs d’expérience, apporte un gage de qualité supplémentaire et nous conforte, chez Netinvestissement, que ce support a toute sa place dans la constitution d’un portefeuille diversifié.
Comme pour tout placement financier, LF Europimmo comporte des risques en capital, nous vous conseillons donc de vous faire accompagner par l’un de nos spécialistes afin d’investir dans les meilleures conditions.
À propos de l'auteur
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