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Pourquoi et comment investir dans les SCPI Paref ?

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Le groupe Paref a développé une gamme de SCPI large et diversifiée permettant de répondre à plusieurs objectifs. Elles ont donc toute leur pertinence dans le portefeuille d’un investisseur.

L’article « Pourquoi et comment investir dans les SCPI Paref ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Nicolas Binaux

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affiche un beau dynamisme ces dernières années. Une collecte de plus de 8,5 milliards d’Euros en 2019 confirme cet engouement auprès des épargnants Français. C’est d’ailleurs un chiffre record, de 70% supérieur à celui de 2018 (5 milliards d’Euros) et de 34% à celui de 2017 (6,1 milliards d’Euros) précédent record de collecte.
Avec un rendement moyen avoisinant les 4,5%, les SCPI enregistrent des performances bien supérieures à la rémunération des livrets bancaires ou celle de plus en plus faibles des fonds Euros proposés en assurance-vie.Plus d’ 1 million d’épargnants sont détenteurs de parts des près de 200 SCPI proposées sur le marché Français.
Une offre large donc, ce qui peut apparaitre problématique pour un investisseur. En effet, quelles SCPI privilégier dans ce choix pléthorique ? Quels critères retenir ? Comment constituer un portefeuille pertinent ?Chez Netinvestissement, nous analysons chaque SCPI minutieusement pour apporter le conseil le plus adapté en fonction des objectifs et des profils de nos clients.
A travers ce guide, nous allons nous pencher sur la société de gestion Paref, acteur majeur sur ce marché depuis près de 30 ans, qui propose une gamme de 7 SCPI à capital variable et 4 à capital fixe.

Pourquoi investir dans les SCPI ?

Les SCPI font partie des investissements dits en « pierre-papier ». Quand vous investissez en pierre-papier, vous n’investissez pas dans un bien en particulier, mais dans un parc d’actifs immobiliers. Les SCPI collectent des capitaux auprès d’investisseurs et sélectionnent des biens immobiliers pour constituer ce parc, qu’elles vont ensuite mettre en location et gérer.

Les investisseurs deviennent détenteurs de parts et perçoivent des loyers, généralement versés trimestriellement, issus des performances d’occupation et de gestion.

C’est donc un investissement qui séduit car :

  • Facile à mettre en place : une simple souscription suffit pour acquérir des parts.
  • Accessible : une souscription se fait en général à partir de 10 parts, soit possiblement moins de 2 000 Euros.
  • Sans contrainte de gestion : c’est la société de gestion qui gère ces aspects.
  • Diversifié par nature : les SCPI étant chacune constituée d’une multitude de biens.
  • Il constitue un complément idéal aux placements financiers : puisque le marché immobilier est moins volatile et plus résilient par nature.

Il existe trois principaux types de SCPI :

  • SCPI de rendement : investie dans l’immobilier professionnel, de types bureaux, entrepôts ou commerces.
  • SCPI résidentielles : investie dans de l'immobilier locatif à usage d'habitation.
  • SCPI fiscales qui s’inscrivent dans un dispositif de défiscalisation, de type Malraux, Pinel ou déficit foncier, et permettent à l’actionnaire de bénéficier d’une réduction d’impôts sur une durée déterminée.

Il est important de noter qu’un investissement en SCPI est un investissement en immobilier. La presse spécialisée a trop souvent tendance à décrire cette solution comme un produit financier, notamment par sa facilité de mise en place et de gestion. Cependant, même si les frais s’appliquent à la revente des parts et non à l’achat, ils sont en lien avec un achat immobilier (de 5 à 12 %), il faut donc avoir un horizon long terme de 8 à 10 ans minimum.

De ce fait, ce placement s’inscrivant dans la durée, il est important de bien le murir et l’étudier en amont, et de se faire accompagner d’un professionnel pour définir une stratégie d’investissement pérenne en lien avec ses objectifs. Il est fondamental de prendre quelques critères en compte tels que :

  • L’expérience et l’ancienneté de la société de gestion : c’est elle qui va avoir la charge de faire évoluer positivement l’investissement.
  • L’ancienneté de la SCPI : une SCPI ancienne offrira plus de sécurité, une SCPI jeune peut offrir d’excellentes opportunités.
  • Le secteur d’activité : les SCPI sont généralement découpées en 4 grandes catégories, bureaux, commerce, diversifiées, spécialisées.
  • Le secteur géographique : la localisation est importante, puisque plus les zones géographiques où sont situés les actifs immobiliers sont dynamiques, plus forte est la demande.
  • Les données chiffrées : capitalisation, taux d’occupation, rendement moyen, report à nouveau sont des éléments qui sont révélateurs de la bonne santé d’une SCPI.

Rappel du cadre fiscal des SCPI :

Les revenus (loyers) perçus pour la détention de parts de SCPI de rendement rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. A ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans votre tranche marginale auquel s’ajoute les contributions sociales (17,2%). Vous pouvez bénéficier du régime du micro foncier si vous déclarez des revenus fonciers pour la location d’un bien immobilier loué nu et que l’ensemble des recettes des loyers perçus ne dépassent pas 15 000 € / an. Les SCPI peuvent également être intégrées dans un contrat d'assurance-vie, si elles sont éligibles à ce support. Dans ce cas, c'est la fiscalité de l'assurance-vie qui s’applique.

En résumé, les SCPI séduisent, car elles affichent des performances de rendements intéressantes, sont faciles à souscrire, avec une gestion déléguée. Comme pour tout placement, il est bien entendu nécessaire de bien définir une stratégie d’investissement en fonction de votre profil et de vos objectifs.

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Paref Gestion : présentation du groupe et de la gamme SCPI

Le groupe Paref (Paris Realty Fund) a près de 30 ans d’expérience et gère 1,6 milliards d’actifs. Ses équipes interviennent sur deux segments d’activités complémentaires à savoir l’investissement pour leur compte propre et la gestion pour le compte de tiers, et regroupent 3 entités :

  • Paref IM, qui est la société d’exploitation pour les investisseurs institutionnels.
  • SA Paref, qui s’occupe des investissements directs.
  • Paref Gestion, qui est l’entreprise de gestion d’actifs.

C’est cette dernière entité qui gère les 11 SCPI du groupe, celles-ci regroupant plus de 20 000 associés.
Vous y retrouvez 7 SCPI à capital variable et 4 SCPI à capital fixe.

Pour rappel:

Les SCPI à capital fixe regroupent les SCPI de rendement, d’habitation ou fiscales qui ont un capital limité en montant ou en durée de souscription.

Les SCPI à capital variable regroupent les SCPI de rendement qui ont un capital qui varie dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Les investisseurs peuvent entrer ou sortir à leur grès, sans avoir besoin de trouver une contrepartie.

SCPI

Type

Commentaires

Novapierre Résidentiel

Capital variable

SCPI résidentielle investie à Paris et Grand Paris.

Interpierre France 

Capital variable

SCPI investie en immobilier d’entreprise, bureaux et locaux d’activité, en France, sur des zones à fort potentiel.

Novapierre Italie 

Capital variable

SCPI investie dans des actifs immobiliers à destination de l’hôtellerie et des résidences touristiques en Italie.

Novapierre 1 

Capital variable

Novapierre 1 : SCPI exclusivement investie en immobilier commercial à Paris et en Ile de France et dans les régions Françaises affichant une forte dynamique.

Novapierre Allemagne 

Capital variable

SCPI exclusivement investie en immobilier commercial situé en Allemagne.

Novapierre Allemagne 2 

Capital variable

SCPI avec une stratégie d’investissement identique à Novapierre Allemagne.

Interpierre Europe Centrale 

Capital variable

SCPI constituée de bureaux et de locaux d’activité situés majoritairement en Pologne, mais également en République Tchèque et en Hongrie.

Altlantique Pierre 1

Capital fixe

SCPI diversifiée, entre bureaux, locaux d’activité et locaux commerciaux en France.

Capiforce Pierre

Capital fixe

SCPI diversifiée, entre bureaux, locaux d’activité et locaux commerciaux en France.

Cifocoma

Capital fixe

SCPI investie principalement en murs de boutiques à Paris et Ile de France, mais également en région.

Cifocoma 2

Capital fixe SCPI avec une stratégie d’investissement identique à Cifocoma.

Le groupe Paref affiche près de 30 ans d’expérience dans la gestion d’actif et une gamme de SCPI large et diversifiée, ainsi qu’une volonté de miser sur des SCPI innovantes et implantées dans des pays Européens. Dans un marché fortement concurrentiel, Paref fait le choix de proposer des SCPI de tailles moyennes et diversifiées, en complétant une offre avec un parti pris intéressant.

Focus sur Novapierre Allemagne 2 et Novapierre Résidentiel

Novapierre Allemagne 2 :

Fort du succès de sa SCPI Novapierre Allemagne, dont le capital statutaire maximum a été atteint, c’est-à-dire qu’elle ne peut plus honorer de nouvelles souscriptions, le groupe Paref a commercialisé dès le mois de septembre 2019 sa nouvelle SCPI Novapierre Allemagne 2.

La stratégie de celle-ci reste identique à celle de sa grande sœur, c’est-à-dire investir principalement dans des centres commerciaux et retail-parks exclusivement sur le territoire Allemand. L’objectif est de miser sur la vitalité du marché de l’emploi en Allemagne, qui a un taux de chômage avoisinant les 3 %, et le fort pouvoir d’achat qui en découle.

Pour rappel, la double imposition n’étant pas possible, la fiscalité outre-rhin applicable sur les loyers de la SCPI Novapierre Allemagne 2 est de 15,83% ; une aubaine pour l’investisseur. De plus, les loyers perçus à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, ce qui augmente sensiblement la rentabilité nette de fiscalité.

À savoir :

Les chiffres clés :

Type de capital: Variable

Capitalisation 2019: 117,3 millions d'Euros

Souscription :

Prix de souscription : 250 Euros

Minimum de souscription : 2 500 Euros

Délai de jouissance : 1er jour du 5ème mois suivant la souscription

Taux d'occupation financier 2019 : 100 %

Taux de distribution 2019 : cette SCPI a été distribuée à partir de septembre 2019

Novapierre Résidentiel :

Novapierre Résidentiel a pour objectif de gérer un parc d’actifs immobiliers locatifs situés quasi exclusivement à Paris et en Ile de France. La stratégie est d’acquérir des biens à un prix décoté (30 à 50 % de la valeur marché) sous des dispositifs particuliers (loyers modérés, nue-propriété ou viager par exemple).

Contrairement à de nombreuses SCPI, dont l’objectif est de générer des revenus complémentaires, Novapierre Résidentiel a une vocation patrimoniale et non de distribution. En effet, la stratégie du groupe Paref est d’accroitre régulièrement le prix de la part et donc de valoriser le patrimoine des associés. Celui-ci est passé d’un prix initial de 246 Euros à sa création en 1996 à 1 467 Euros aujourd’hui (prix de souscription au 1er avril 2020).

Cette SCPI ne distribuant que peu de dividendes, elle séduira principalement des épargnants fortement fiscalisés, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires, et dont l’objectif principal est la valorisation du patrimoine. Une SCPI, dite de capitalisation, parfaitement adaptée à du démembrement pour les plus fiscalisés d’entre vous (IR et IFI par exemple).

À savoir :

Les chiffres clés :

Type de capital: Variable

Capitalisation 2019: 272 millions d'Euros

Souscription :

Prix de souscription : 1 467 Euros

Minimum de souscription : 7 335 Euros

Délai de jouissance : 1er jour du 2ème mois suivant la souscription

Taux d'occupation financier 2019 : 87,8%

Taux de distribution 2019 : 1,90%

En résumé, ces 2 SCPI proposées par le groupe Paref offrent une véritable alternative à la grande majorité des SCPI proposées sur le marché du fait de leurs stratégies d’investissement, de leurs approches de la fiscalité, des objectifs patrimoniaux auxquels elles permettent de répondre ainsi que de la diversification qu’elles amènent dans un portefeuille.

Comment investir dans une SCPI du groupe Paref :

Vous pouvez investir dans une SCPI Paref de plusieurs manières différentes ; en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie , au comptant ou à crédit et en pleine propriété ou en démembrement, c’est-à-dire n’acquérir que la nue-propriété ou que l’usufruit.

Bien évidemment, la forme sous laquelle l’acquisition se fait dépend de votre situation patrimoniale et fiscale, et des objectifs que vous souhaitez atteindre, tels que la valorisation de votre patrimoine ou la création de revenus complémentaires ; et dans ce dernier cas, immédiatement ou plus tard.

Investissement au comptant :

Investir un capital en SCPI en simple. Une fois le portefeuille déterminé, les souscriptions enregistrées et le délai de jouissance purgé (3 à 6 mois selon les SCPI), les loyers sont perçus trimestriellement directement par l’investisseur. Autre avantage, le capital est investi à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’au moment de la revente des parts.

Investissement à crédit :

Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, le recours au crédit est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI conséquent par le levier du crédit. Les loyers perçus viennent dans ce cas couvrir tout ou partie des mensualités du crédit. Quand le besoin de revenus complémentaires est différé, avoir recours à l’emprunt bancaire pour constituer un portefeuille conséquent et diversifié est une option extrêmement intéressante.

Investissement au sein d’un contrat d’assurance-vie :

L’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de celle-ci. Ainsi, vous ne subissez pas la fiscalité sur les revenus fonciers.

Cette option ne s’adresse pas aux personnes souhaitant bénéficier de revenus complémentaires réguliers, les loyers générés étant capitalisés automatiquement.

C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquer de façon classique. C’est à dire au moment d’un rachat (déblocage de fonds) total ou partiel, seuls les intérêts générés sont fiscalisés selon les règles s’appliquant à l’assurance-vie (selon l’ancienneté du contrat).

Attention toutefois à prendre en compte les restrictions suivantes :

  • L’offre de SCPI éligibles à l’assurance-vie est limitée.
  • Les frais sont appliqués à l’entrée et vont de 6 à 12% selon les SCPI. La valeur investie est donc minorée du taux de frais à appliquer.
  • Le démembrement n’est pas possible.
  • L’investissement par le biais d’un financement n’est pas possible.

En fonction de vos possibilités et de vos objectifs, chacune de ces solutions d’investissement peut présenter des avantages. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour qu’il puisse vous accompagner dans la stratégie la mieux adaptée à votre situation.

En savoir plus sur la SCPI Novapierre Allemagne 2

Conclusion

Fort de 30 ans d’expérience, le groupe Paref Gestion a développé une gamme de SCPI large, variée et permettant de répondre à plusieurs types d’attentes différents.
Des SCPI solides qui affichent des performances de gestion intéressantes et qui méritent d’être considérées sérieusement dans une optique d’investissement long terme.
De plus, une partie d’entre elles ayant une stratégie d’investissement novatrice et différenciante, elles offrent une véritable diversification dans un portefeuille de plusieurs SCPI. Que votre objectif soit la génération de revenus complémentaires à terme ou immédiats, la valorisation de votre patrimoine, la maîtrise de l’aspect fiscal de vos investissements ou que vous vous inscriviez dans une démarche sécuritaire ou opportuniste, les SCPI du groupe Paref sont une alternative à considérer. N’hésitez pas à contacter votre Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement pour être accompagner dans votre projet d’investissement.

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A propos de l'auteur

Nicolas Binaux, Chef de Projet Patrimonial

Avis des clients de Nicolas :

Après des études de commerce complétées par l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Nicolas débute sa carrière en tant que développeur d’actifs auprès de grands groupes multinationaux.

Après 15 ans de carrière dans différents groupes, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès de l’assureur AXA. Convaincu par le modèle de netinvestissement et leur approche phygitale en phase avec ses valeurs, Nicolas décide rejoindre en 2018 la fintech Netinvestissement en tant que Chef de projet patrimonial.

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Dernier commentaire client

"Mon conseiller Mr Binaux très professionnel et d'excellents conseils. J'avais placé 20.000 euros en juin sur un projet avant de me rétracter car je pensais acheter un bien immobilier et tester le crowdfunding immobilier. Après avoir mûrement réfléchi, j'ai opté pour une location immobilière et j'ai investi 50.000 euros en octobre sur 7% en un an, ce qui me convient pour ne pas laisser sur un livret à 0.50 %. Vu que je suis non imposable, j'ai demandé à avoir le remboursement des 12.8 % de prélèvements d'impôts sur le net des intérêts (30 % = 17.2 % prélèvements sociaux 12.8 % d' IR). Je connaissais l'info vu que je suis fiscaliste de formation et j'en ai parlé à Mr Binaux, très réactif. En 2021, je compte investir au minimum 5.000 euros par mois si mon activité professionnelle me le permet. Je souhaite me constituer un bon capital à terme pour me faire verser des intérêts chaque mois. Pour sûr je continuerai avec Fundimmo et Net Investissement. Cyrille"

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Le 2020-10-14 19:05:12 par Cyrille L.

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