Les différents types de SCPI

1. Les SCPI de rendement

Objectifs et durée du placement

Les SCPI de rendement, également connues sous le nom de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent aux investisseurs de placer leur argent dans l'immobilier. L'objectif principal de ces SCPI est de générer un rendement régulier à travers les loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la société.

La durée de placement dans une SCPI de rendement peut varier en fonction des objectifs de l'investisseur. En général, il est recommandé d'investir sur le long terme, car cela permet de bénéficier de la performance de l'immobilier et de profiter des revenus locatifs générés par les biens détenus par la SCPI. La durée moyenne d'investissement recommandée est souvent de 8 à 12 ans, mais il est possible de sortir de la SCPI avant cette période en revendant ses parts, bien que cela puisse entraîner des frais et une liquidité limitée.

Fonctionnement

Le fonctionnement des SCPI de rendement repose sur plusieurs étapes clés :

Avantages

Les SCPI de rendement offrent plusieurs avantages attrayants. Tout d'abord, elles permettent d'accéder à l'investissement immobilier sans avoir à acquérir directement un bien. Cela offre donc une plus grande diversification, car vous pouvez participer à un portefeuille immobilier composé de plusieurs biens, types de biens et emplacements. Cela réduit les risques liés à la concentration et offre une exposition à différents secteurs de l'immobilier (bureaux, commerces, résidentiel, etc.).

Ensuite, les SCPI de rendement offrent une simplicité et une gestion professionnelle. Vous n’avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens, des locataires, des travaux, etc. Tout cela est pris en charge par la société de gestion spécialisée. Cela vous permet de bénéficier des revenus locatifs sans les tracas liés à la gestion immobilière.

De plus, les SCPI de rendement offrent une liquidité relative. Contrairement à l'investissement direct dans l'immobilier, où la vente d'un bien peut prendre du temps, vous pouvez revendre vos parts de SCPI sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Cela permet une certaine flexibilité en cas de besoin de liquidités. Les SCPI de rendement offrent également des revenus réguliers. Les loyers perçus des biens immobiliers vous sont distribués sous forme de dividendes. Cette distribution de revenus peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle, offrant ainsi un flux de trésorerie régulier si vous êtes à la recherche de revenus complémentaires.

Enfin, les SCPI de rendement offrent l'accès à des biens immobiliers de qualité. Les sociétés de gestion spécialisées sélectionnent rigoureusement les biens à acquérir, en tenant compte de leur potentiel locatif, de la qualité des locataires et de l'emplacement. Cela vous permet d'investir dans des actifs immobiliers de qualité et situés dans des zones attractives.

Risques

Lorsqu'il s'agit des SCPI, il est important de prendre en compte le risque de perte de liquidité. En effet, la revente des parts est souvent liée aux fluctuations du marché immobilier, ce qui peut rendre la transaction délicate.

Il convient de garder à l'esprit que comme pour tout investissement immobilier, les SCPI comportent un risque de perte de capital, partiel ou total, car le capital investi n'est pas garanti. De plus, étant donné qu'il s'agit d'un investissement locatif, les revenus perçus sous forme de loyers peuvent varier en fonction de la conjoncture économique. Cependant, les SCPI présentent l'avantage d'avoir un parc immobilier diversifié, avec de nombreux locataires, ce qui permet de limiter les risques grâce à la mutualisation des revenus.

Il est également important de noter que les SCPI sont des placements à long terme. Pour maximiser la rentabilité, il est généralement conseillé de conserver ses parts dans une SCPI de rendement pendant au moins 10 ans. Bien qu'il soit possible de revendre ses parts à tout moment, il est important de prendre en compte les frais associés à la transaction, tels que les frais de souscription qui peuvent représenter entre 10% et 12% de la valeur des parts. Il est donc nécessaire « d'amortir » ces frais dans le temps pour rentabiliser la vente des parts.

2. Les différents types de SCPI de rendement

SCPI Diversifiées

Les SCPI diversifiées sont l'un des types de SCPI de rendement disponibles sur le marché. Elles se distinguent par leur stratégie d'investissement qui vise à diversifier le portefeuille immobilier en investissant dans différents types d'actifs immobiliers.

Les SCPI diversifiées peuvent investir dans différents secteurs tels que les bureaux, les commerces, les entrepôts, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les cliniques, etc. Elles peuvent également diversifier leurs investissements géographiquement en acquérant des biens immobiliers situés dans différentes régions ou pays. L'objectif principal des SCPI diversifiées est de répartir les risques en investissant dans différents types d'actifs et zones géographiques. Cela permet de limiter l'exposition à un seul secteur ou marché immobilier spécifique. En cas de difficultés dans un secteur donné, la performance globale de la SCPI peut être soutenue par les autres investissements.

Les SCPI diversifiées offrent également aux investisseurs une certaine flexibilité. Les sociétés de gestion spécialisées dans ces SCPI ont la possibilité d'ajuster leur allocation d'actifs en fonction des opportunités du marché et des conditions économiques. Cela leur permet de saisir les meilleures opportunités d'investissement et d'optimiser la performance de la SCPI.

SCPI de commerces

Les SCPI de commerces sont un type spécifique de SCPI de rendement qui se spécialisent dans l'investissement dans des biens immobiliers commerciaux tels que des magasins, des centres commerciaux, des galeries marchandes, des locaux commerciaux, etc.

L'objectif principal des SCPI de commerces est de générer des revenus locatifs stables à partir des loyers perçus sur les biens immobiliers commerciaux détenus par la SCPI. Les locataires de ces biens sont généralement des commerçants ou des enseignes commerciales. Investir dans une SCPI de commerces présente plusieurs avantages. Tout d'abord, le secteur du commerce offre la possibilité de bénéficier de revenus locatifs réguliers et potentiellement plus élevés que dans d'autres secteurs immobiliers. Les baux commerciaux ont souvent des durées plus longues que les baux résidentiels, ce qui peut offrir une stabilité accrue des revenus.

De plus, les biens immobiliers commerciaux sont généralement situés dans des zones attrayantes et bénéficient d'une bonne visibilité, ce qui peut contribuer à la valorisation des biens et à la demande locative.

SCPI de bureaux

Les SCPI de bureaux sont un type de SCPI de rendement qui se spécialisent dans l'investissement dans des biens immobiliers à usage de bureaux. Ces SCPI acquièrent, gèrent et louent des bureaux situés dans des zones économiques attractives, tels que des immeubles de bureaux, des centres d'affaires ou des parcs d'activités.

L'objectif principal des SCPI de bureaux est de générer des revenus locatifs réguliers à partir des loyers perçus sur ces biens immobiliers. Les locataires de ces bureaux sont généralement des entreprises, des professionnels indépendants ou des organismes institutionnels. Investir dans une SCPI de bureaux présente plusieurs avantages. Tout d'abord, le secteur des bureaux est souvent considéré comme un secteur immobilier plus stable et moins volatil que d'autres types de biens, car les baux commerciaux pour les bureaux ont généralement des durées plus longues. Cela peut offrir une certaine stabilité des revenus locatifs.

De plus, les immeubles de bureaux sont généralement situés dans des zones bien desservies, proches des centres d'affaires, des infrastructures de transport et des services. Cela peut augmenter l'attrait des locataires potentiels et contribuer à maintenir une bonne occupation des bureaux.

SCPI régionales

Les SCPI régionales sont un type particulier de SCPI de rendement qui se concentrent sur l'investissement dans des biens immobiliers situés dans une région géographique spécifique. Contrairement aux SCPI diversifiées qui investissent à l'échelle nationale ou internationale, les SCPI régionales se spécialisent dans une région donnée. L'objectif principal des SCPI régionales est de tirer profit des opportunités d'investissement spécifiques à une région particulière. Elles ciblent souvent des régions dynamiques sur le plan économique, où la demande immobilière est soutenue et les perspectives de croissance sont favorables. En investissant dans des biens immobiliers régionaux, les SCPI régionales peuvent bénéficier d'une connaissance approfondie du marché local, ce qui peut leur permettre de sélectionner des biens immobiliers de qualité, d'identifier des opportunités d'acquisition attractives et de nouer des relations solides avec les locataires potentiels.

Les SCPI régionales offrent également aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille en investissant dans une région spécifique, ce qui peut constituer une stratégie complémentaire à d'autres investissements immobiliers plus larges.

SCPI spécialisées

Les SCPI spécialisées sont un type de SCPI de rendement qui se concentrent sur un secteur d'activité spécifique ou sur un type de bien immobilier particulier. Contrairement aux SCPI diversifiées qui investissent dans différents types d'actifs, les SCPI spécialisées se focalisent sur une niche spécifique. Il existe plusieurs types de SCPI spécialisées, chacune se concentrant sur un secteur particulier. Par exemple, il peut y avoir des SCPI spécialisées dans l'immobilier de santé, qui investissent dans des établissements médicaux tels que des cliniques, des maisons de retraite ou des centres de soins. Il y a aussi des SCPI spécialisées dans l'immobilier logistique, qui se concentrent sur des entrepôts et des plateformes logistiques. Les SCPI spécialisées dans l'immobilier résidentiel peuvent se focaliser sur les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les logements sociaux. Il existe également des SCPI spécialisées dans l'immobilier hôtelier, les centres commerciaux, les parkings, etc.

L'avantage des SCPI spécialisées est qu'elles vous offrent la possibilité de vous positionner sur des marchés spécifiques ou des secteurs immobiliers en croissance. Ces SCPI bénéficient souvent d'une expertise spécialisée dans le domaine choisi, ce qui peut leur permettre de sélectionner des biens de qualité et de gérer efficacement leur portefeuille.

3. Les SCPI fiscales

Objectifs et durée du placement

Les SCPI fiscales sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier agréées par l'AMF. Elles fonctionnent en collectant des fonds auprès des particuliers, qu'elles investissent ensuite dans un parc locatif et qu'elles gèrent. Ces SCPI sont principalement commercialisées par les banques et les réseaux de gestion de patrimoine, généralement vers la fin de l'année. Les fonds recueillis sont utilisés pour acquérir des biens immobiliers conformément aux exigences des différents dispositifs de défiscalisation tels que le dispositif Pinel, Denormandie, Malraux, etc. Les investisseurs bénéficient ainsi des avantages fiscaux liés à ces dispositifs, comme s'ils avaient investi directement dans ces biens.

Une fois que la SCPI a constitué un patrimoine immobilier, elle le met en location pour une période allant généralement de 9 à 12 ans, selon les exigences du dispositif fiscal spécifique.

À l'issue de la période légale de location, la SCPI vend le patrimoine immobilier locatif qu'elle a constitué et utilise les fonds provenant de la vente pour rembourser les investisseurs et récupérer leur mise initiale.

Fonctionnement

Lorsqu'on parle de SCPI "fiscales", il s'agit de SCPI qui investissent dans des biens répondant aux critères nécessaires pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation. Tout comme on peut acheter directement ou par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI) des biens qui offrent une réduction d'impôt, il est également possible de le faire au travers d'une SCPI.

Les grands dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Denormandie ou Malraux peuvent être accessibles via une SCPI. En tant que porteur de parts d'une SCPI qui acquiert un patrimoine conforme à ces dispositifs, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux correspondants. Cela permet ainsi de profiter des réductions d'impôt associées à ces dispositifs tout en investissant dans l'immobilier via une SCPI.

Avantages

Les SCPI fiscales offrent plusieurs avantages aux investisseurs qui souhaitent bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques. Voici quelques-uns des avantages des SCPI fiscales :

Risques

Bien que les SCPI fiscales présentent des avantages indéniables, elles comportent également certains inconvénients :

4. Les différents types de SCPI fiscales

SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier sont des sociétés civiles de placement immobilier qui permettent aux investisseurs de bénéficier des avantages fiscaux liés au régime du déficit foncier. Ces SCPI investissent principalement dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Le principe des SCPI de déficit foncier est le suivant : en investissant dans une telle SCPI, vous devenez propriétaire de parts de la société, qui acquiert et rénove des biens immobiliers anciens. Les dépenses de travaux engagées par la SCPI pour rénover ces biens sont déduites des revenus fonciers générés par ces derniers. Ainsi, vous pourrez bénéficier d'un déficit foncier que vous pourrez imputer sur votre revenu global, ce qui permet de réduire votre impôt sur le revenu.

Les avantages des SCPI de déficit foncier résident notamment dans la possibilité de diminuer la pression fiscale sur les revenus fonciers. En effet, les dépenses de travaux engagées pour la rénovation des biens immobiliers sont déductibles et permettent de créer un déficit foncier, qui peut être reporté sur les revenus globaux pendant une période déterminée.

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans des biens immobiliers anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Leur objectif principal est de participer à la préservation et à la rénovation du patrimoine architectural en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif Malraux.

En investissant dans une SCPI Malraux, vous devenez propriétaire de parts de cette société et contribuez indirectement au financement de l'acquisition et de la rénovation des biens immobiliers éligibles. Ainsi, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée en fonction du montant investi et des travaux réalisés. La réduction d'impôt accordée dans le cadre des SCPI Malraux est de 18% du montant total de l'investissement, répartie sur une période de restauration de 4 ans. Il convient de noter que cette réduction d'impôt ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans des biens immobiliers neufs répondant aux critères du dispositif de défiscalisation Pinel. L'objectif principal de ces SCPI est de permettre aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location du bien sur une période déterminée.

En investissant dans une SCPI Pinel, les particuliers deviennent propriétaires de parts de cette société et bénéficient indirectement des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel. La réduction d'impôt est calculée en fonction du montant investi et peut atteindre jusqu'à 21% de l'investissement total, répartie sur une période de location de 12 ans.

5. les SCPI de plus-value

Objectifs et durée du placement

Les SCPI de plus-value, également connues sous le nom de SCPI de valorisation, ont pour objectif principal de générer une plus-value à long terme pour les investisseurs. Contrairement aux SCPI de rendement qui se concentrent sur la distribution régulière de revenus, les SCPI de plus-value visent à accroître la valeur des actifs immobiliers détenus par la société.

La durée de placement recommandée pour les SCPI de plus-value est généralement plus longue que pour d'autres types de SCPI, souvent entre 10 et 15 ans, voire plus. Cela permet aux gestionnaires de la SCPI de mettre en œuvre des stratégies de valorisation à plus long terme, telles que l'acquisition d'actifs immobiliers avec un fort potentiel de plus-value à long terme, la réalisation de travaux de rénovation ou d'amélioration, ou la gestion active du portefeuille immobilier pour maximiser la valeur des actifs.

Fonctionnement

Une SCPI de plus-value fonctionne généralement de la manière suivante :

Avantages

Les SCPI de plus-value offrent plusieurs avantages aux investisseurs :

Risques

Il convient de noter que les SCPI de plus-value présentent également des risques. La valeur des actifs immobiliers peut fluctuer en fonction des conditions du marché, ce qui peut influencer positivement ou négativement la valeur des parts détenues par les investisseurs. De plus, les SCPI de plus-value sont généralement considérées comme des investissements à plus long terme, et il peut y avoir des restrictions ou des frais associés à la vente anticipée des parts.

Comme pour tout investissement, il est important de se renseigner en détail sur les caractéristiques spécifiques de la SCPI de plus-value, la stratégie de gestion mise en place, les actifs détenus, les performances passées, ainsi que les frais et les risques potentiels. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller financier ou un professionnel de la gestion de patrimoine tel que Netinvestissement pour évaluer la pertinence d'un investissement dans les SCPI de plus-value par rapport à ses objectifs et sa situation financière personnels. Alors n’hésitez pas à contacter l’un de chefs de projet patrimonial si vous avez la moindre interrogation.

Les meilleures SCPI de plus-value

Chaque investisseur a des besoins et des objectifs financiers spécifiques, ce qui rend difficile la détermination de la meilleure SCPI de plus-value pour tous. Chaque SCPI a ses propres caractéristiques, stratégies de gestion et performances passées. Par conséquent, il est essentiel de prendre en compte votre profil d'investisseur, votre tolérance au risque, vos objectifs de rentabilité et votre horizon d'investissement.

Pour vous aider à choisir la SCPI de plus-value qui correspond le mieux à vos besoins, il est recommandé de contacter un chef de projet patrimonial expérimenté, chez Netinvestissement nos conseillers sauront répondre à vos questions. Nos conseillers disposent d'une connaissance approfondie du marché immobilier et des différentes SCPI disponibles. Ils seront en mesure de vous guider et de vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et de vos objectifs.

En explorant les différentes catégories de SCPI, vous avez désormais une meilleure compréhension des options d'investissement immobilier disponibles. N'oubliez pas de faire des recherches approfondies, de consulter des experts et de diversifier votre portefeuille pour minimiser les risques et maximiser les opportunités de rendement.

Dans l'ensemble, les SCPI offrent aux investisseurs un moyen accessible et diversifié d'investir dans l'immobilier, en leur permettant de bénéficier des avantages de la propriété immobilière sans les contraintes de gestion directe. Faites preuve de diligence raisonnable, évaluez vos objectifs et vos préférences, et envisagez de consulter des professionnels qualifiés pour prendre des décisions informées et potentiellement bénéfiques pour votre patrimoine.