Choisir son conseil en défiscalisation immobilière

« Pour avoir un bon conseil, il vous faut avant tout un bon conseiller ». Si cela parait évident à dire, cela ne l’est en revanche pas tout autant lorsqu’il s’agit de le trouver.

En France de très nombreuses sociétés, banques, cabinet et autres courtiers proposent leurs services en matière de conseil en défiscalisation immobilière.

Seulement au-delà la simplicité apparente que semble refléter la défiscalisation, cela requiert de réelles compétences techniques, juridiques, fiscales et financières qu’une petite partie seulement des « prétendants » maitrisent vraiment. L’objet de ce guide est donc de vous aider à dénicher le bon interlocuteur.

Avant toute chose, vous devez savoir quels services et quelles compétences vous pourrez attendre en fonction de votre interlocuteur.

1. Les banques et les banquiers

Aujourd’hui, et devant l’engouement constant des Français pour la défiscalisation immobilière, la plupart des banques se sont « lancées » sur ce créneau en achetant des groupes de promotion immobilière ou des plate-formes de distribution de produits.

Seulement, en tant que client investisseur, vous vous retrouvez en bout de chaine, face à un banquier.

Les compétences techniques, juridiques, fiscales et financières en matière de défiscalisation immobilière s’avèrent malheureusement très souvent insuffisantes (voire inexistantes). Non pas de leur fait, mais bien souvent en raison d’une absence de formation poussée et continue.

De plus, en ce qui concerne le « choix » des produits de défiscalisation qui vous sera proposé, même si celui-ci intrinsèquement peut être de qualité, il sera forcément restreint aux seuls accords que le réseau bancaire aura passé avec un promoteur ou une plate-forme.

Aujourd’hui, de plus en plus de Français ont pris conscience de ce constat et choisissent de passer par un professionnel, quitte à faire financer ensuite (pour des raisons de facilité évidentes) leur opération par leur banque.

En résumé : sauf dans des cas très rares, si vous décidez de passer par votre banque pour avoir des conseils en défiscalisation immobilière vous risquez d’être « déçu(e) ».

2. Les promoteurs immobiliers

Vous avez craqué pour un programme immobilier et décidez de franchir la porte de la « bulle de vente » pour en savoir plus. Vous serez accueilli par un vendeur, représentant du promoteur dont le rôle n’est absolument pas de faire du conseil en défiscalisation immobilière, mais de vendre le programme en question. Bien entendu, il aura reçu une petite formation sur les grands principes de défiscalisation (si applicables) en vigueur et applicables au dit programme… mais c’est tout.

Ce n’est en effet tout simplement pas le métier du vendeur que d’apporter des solutions ou des conseils globaux en matière de défiscalisation immobilière.

En résumé : sauf bien entendu si vous vous êtes préalablement bien renseigné (par vous-même, sur Internet ou dans des livres) sur le montage, son optimisation, ses conséquences, avantages et inconvénients, ne vous attendez pas à recevoir de conseil dans une bulle de vente. Le lieu n’a pas été créé pour cela.

3. Les cabinets de défiscalisation

Grâce à l’évolution constante de la règlementation en matière de conseil en investissement (CIF, AMF etc) de moins en moins de cabinets de ce type continuent à exercer sur le territoire, mais vous serez néanmoins peut être contacté par téléphone (démarchage téléphonique) par l’un d’entre eux.

Les conseillers qui y travaillent ont reçu une formation assez poussée dans le domaine de la défiscalisation immobilière mais souvent leurs compétences et connaissances se limitent à ce champ.

Vous pouvez donc accorder suffisamment de crédit aux conseils qui vous y seront prodigués. Attention toutefois a bien vérifier l’essentiel : que ce cabinet ne soit pas une filiale « déguisée » de commercialisation d’un promoteur. Même si le cabinet ne porte pas le même nom que ce dernier.

Pour vous en assurer, demandez que vous soit remis (comme l’exige d’ailleurs la loi) la note d’informations légales qui doit mentionner une liste non exhaustive de partenaires auprès desquels le cabinet va chercher les produits. Dans le cas contraire, je vous déconseille fortement de poursuivre.

En résumé : vous pouvez vous attendre à des conseils sérieux auprès d’un cabinet de défiscalisation si celui-ci est en mesure de vous présenter une liste de partenaires, gage de son indépendance.

4. Les experts comptables

Un expert-comptable fait de la comptabilité et non pas de la fiscalité. D’ailleurs ce n’est pas le rôle d’un expert-comptable que de donner des conseils en matière de défiscalisation (qu’elle soit immobilière ou pas d’ailleurs). Un bon expert-comptable travaillera souvent avec un confrère spécialisé pour cette partie. Si vous êtes chef d’entreprise et que vous souhaitez avoir des conseils de ce type, demandez à votre expert-comptable de vous recommander un cabinet compétent en la matière.

Cela étant dit, certains experts comptables, conscients de cet état de fait, ont créés des filiales ou des divisions dédiées pour pouvoir justement apporter les services et conseils attendus et demandés par leurs clients.

5. Les conseillers en gestion de patrimoine indépendants

Qu’ils soient structurés au sein d’un cabinet, d’un groupe ou qu’ils opèrent en tant qu’indépendants, les conseillers en gestion de patrimoine sont les mieux placés en matière d’expertise pour vous accompagner et vous conseiller.

Certains conseillers en gestion de patrimoine auront toutefois une casquette soit davantage financière, soit davantage immobilière ; mais il vous le dira.

En résumé : pour vous donner toutes les chances d’avoir le(s) meilleur(s) conseil(s) en défiscalisation immobilière, faites plutôt appel à un CGP indépendant.

6. Comment choisir son conseiller ?

Une fois votre choix de prestataire fait, il vous faudra encore valider deux points importants :

1. D’abord et avant tout « l’intuitu personae ». on est en train de parler de conseil. Cela passe donc en priorité par la relation humaine en elle-même. Avez-vous envie de travailler avec cette personne ? est-ce que vous la « sentez » bien ? Seul vous bien entendu pourrez répondre à cette question, mais elle est certainement la plus importante et la plus déterminante pour la suite des opérations.

2. Une fois que vous aurez choisi la personne, il vous faudra tout de même vous assurer de ses qualifications. Au-delà, des mots, il vous faut des faits. Sachez-le : pour pouvoir prodiguer des conseils en matière de défiscalisation immobilière, il faut pouvoir justifier des documents suivants :

• Carte de transaction immobilière
• Attestation de garanties financières + RCP pour l’exercice du conseil en défiscalisation
• Faire partie d’une chambre syndicale professionnelle (l’ANACOFI et la CIP étant les deux principales chambres de la profession)

Réaliser un investissement immobilier à caractère défiscalisant vous implique financièrement, souvent sur de longues années. Si l’objectif et l’intérêt est bien évidemment de capitaliser vos impôts, cela ne doit pas vous exempter d’être vigilant et regardant quant au choix du pilote à qui vous allez confier la mise en place du projet. Dernier conseil que nous ne cesserons de répéter : comparez, rencontrez plusieurs professionnels avant de vous décider.