Comment investir dans l'immobilier de demain ?

1. La réglementation

Réglementation Energétique 2020 (RE 2020)

Elle entre dans l’objectif de neutralité carbone à horizon 2050. Elle s’adresse aux bâtiments neufs. Cette date de départ concerne le dépôt de permis de construire du bâtiment concerné. Elle est instituée graduellement dans le temps selon la typologie :

• maisons et logements collectifs à partir du 01/01/2022.
• bureaux et bâtiments d’enseignement primaire et secondaire à partir du 01/07/2022.
• bâtiments tertiaires spécifiques ensuite : hôtels, gymnases, commerces, etc.

Nous pouvons définir trois axes principaux :

• Performance énergétique et baisse des consommations : la RE 2020 insiste sur l’isolation quelque soit le mode de chauffage en renforçant les exigences des indicateurs de besoin bioclimatique.
• Diminuer l’impact climatique des constructions dans l’ensemble de leur cycle de vie. Cela va de la construction à la fin de vie (matériaux, équipements) en passant par l’exploitation (chauffage, eau chaude, éclairage, climatisation, etc.).
• Permettre aux occupants de vivre dans des conditions adaptées aux futures conditions climatiques et notamment d’apporter du confort en été. C’est-à-dire mieux résister aux épisodes caniculaires qui seront plus fréquents et intenses.

Plus concrètement, voici quelques résolutions concrètes issues de cette norme :

• Plafond d’émission de gaz à effet de serre (GES) ce qui va inciter à équiper les bâtiments de panneaux solaires, pompes à chaleur, etc.
• Calcul d’un cycle de vie des matériaux utilisés pour aller vers les matériaux biosourcés comme le bois, le parquet ou des isolants comme le chanvre, le liège. Le béton et l’acier seront laisser de coté selon ce calcul.
• L’indicateur du degré par heure (DH) calculé lors de la conception des bâtiments relatif au confort par temps de canicule.

2. Diagnostic de Performance Ecologique (DPE) :

Il est né en 2006 et est un « thermomètre » de la performance énergétique des habitations mais aussi de la politique en la matière par les pouvoirs publics. La notation qui en découle (de A à G) permet de repérer les « passoires énergétiques » notées F et G.

Ce dispositif créé pour identifier un bien à la vente sur ses caractéristiques énergétiques est devenu au fil du temps un outil de suivi du parc immobilier.

Désormais, et depuis la loi ELAN de 2018 s’appliquant depuis le 01/07/2021 (loi Climat et Résilience), il n’est plus qu’informatif mais opposable. En bref, selon un calendrier défini, la notation sera un critère pour pouvoir louer son bien… ou pas !

Calendrier d’interdiction à la location

• A compter du 1er janvier 2023, il sera précisé lors de l’acte d’achat d’un bien que celui-ci est interdit à la location si sa consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit l'essentiel de la classe énergie G. Puis, à compter du 1er janvier 2028, dans ces mêmes actes, sera mentionné, le cas échéant, le non-respect par le vendeur ou le bailleur de l'obligation de réaliser ces travaux
  
• A compter du 1er janvier 2025, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré et par an (étiquette G), le BIEN sera interdit à la location.
  
• A compter du 1er janvier 2028, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré (étiquette F) et par an, le BIEN sera interdit à la location.
  
• A compter du 1er janvier 2034, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 230 kilowattheures par mètre carré (étiquette E) et par an, le BIEN sera interdit à la location.

Encadrement des loyers

Plutôt qu’un encadrement, c’est surtout un plafond imposé aux propriétaires bailleurs. Il est introduit de manière concrète dans les zones tendues françaises. Ce terme est défini comme suit : « Communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d'un logement, pour en faire leur résidence principale. »

Deux types d’encadrement :

• Les règles qui s'appliquent dans la plupart des communes de zone tendue.
• Les règles spécifiques qui s'appliquent à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse., Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

Recyclage urbain

Nous avons tous conscience de l’importance de l’écologie dans les prises de décisions politiques et économiques lors du 21ème siècle.

En immobilier, la rénovation des bâtiments est au cœur de ce besoin. Le parc résidentiel français est obsolète dans sa grande majorité. Il ne remplit plus le cahier des charges nécessaire pour affronter les changements climatiques et les objectifs en la matière.

3. L’évolution de la société

Modulaire

De nouvelles approches et attentes des Français influent la politique urbaine et immobilière désormais. Dans les bureaux professionnels avec l’apparition du Flex office, l’adaptabilité, la longévité, les services associés et personnalisés (crèches, restaurant, détente, etc.).

Mais également dans le logement avec par exemple des appartements avec cloisons amovibles en fonction de l’occupation : T4 transformable en T3 voire en grand T2 pour personnes âgées ou à mobilité réduite.

Télétravail

Ce mode de travail a connu un essor important lors des confinements successifs. Il fait partie du quotidien de nombreux Français. Notons que ce n’est pas nouveau car de nombreux cadres ou salariés avait cette possibilité. Par exemple, IBM depuis la fin des années 2000…

Nous ne sommes pas là pour remettre en cause ce nouveau mode de fonctionnement. le COVID a entraîné des conséquences sur la manière de vivre et d’utiliser les bureaux. Nous verrons comment ces bâtiments s’y sont adaptés.

Coliving

En Français, nous utilisons le terme colocation. Pourtant, ce n’est pas tout à fait le même concept.

La colocation est très souvent utilisée pour nos jeunes étudiants qui cherchent désespérément un logement notamment dans les grandes métropoles. Ils doivent se rabattre sur une chambre dans un appartement avec d’autres étudiants sans pour autant avoir leur propre salle de bain et donc un espace privatif très limité.

Le Coliving, lui, est plus structuré. C’est un mix entre hôtel et colocation traditionnelle. L’espace privatif est de 20m2 minimum avec une cuisine, une salle de bain en plus de la chambre. De quoi avoir son intimité !

De plus il propose des services (internet, salle de sport, coworking, conciergerie, etc.).

Si nous faisons le distinguo, c’est que le coliving nous semble plus abouti que la colocation. Cette dernière est plus sauvage. Certains propriétaires en quête de loyers très (trop) importants n’hésitent pas à profiter de la tension extrême sur le marché pour proposer des appartements non adaptés avec que trop peu d’intimité pour chacun. L’auberge espagnole n’est pas toujours un long fleuve tranquille…

Coworking

C’est l’équivalent dans le monde professionnel. Effectivement, les grandes agglomérations ainsi que les villes moyennes ont vu fleurir ces espaces de travail partagés. Le statut de l’autoentrepreneur n’est pas étranger à ce phénomène. Nous voyons désormais un certain nombre de salariés « externaliser » leurs compétences. C’est tout simplement le fait de faire le même job, mais à son compte. Les entreprises apprécient de plus en plus leurs services sur des missions ponctuelles avec un regard plus objectif.

Sur un plan immobilier, les investisseurs privés se sont engouffrés car la rentabilité est au rdv à l’instar du coliving. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir un bâtiment avec du coliving et du coworking en rdc pour que l’entrepreneur ait tous les services sur place.

Avant les success story commençait dans un garage, désormais ce sera peut-être dans un coworking…

Citons également leur rôle de pépinières d’entreprises qui accompagnent leurs locataires via des formations, soutiens, réseaux, etc.

4. La démographie et les cellules familiales

Comment occulter cette donnée si importante. La pyramide des âges et le vieillissement de la population entraînent des conséquences sur le financement de nos retraites : mais pas seulement !

Loger nos ainés devient très compliqué. Ceux d’entre nous qui ont dû trouver une place en maison de retraite (souvent par force et non par choix) se sont confrontés au manque de places criant.

L’étape de la dépendance, ce fameux quatrième âge, n’a pas été assez anticipé et les solutions d’hébergement sont assez limitées.

De plus, la pluralité des cellules familiales impose de la flexibilité. Une vie sentimentale est de plus en plus changeante pour diverses raisons. Les habitations doivent aller dans ce sens avec des plus petites surfaces à louer pur des célibataires, des divorcés etc.

5. Conséquences sur le marché

Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui est en phase avec son temps. Trop souvent présenté comme un produit de défiscalisation « bête et méchant », il est bien plus que cela.

Grace à cette incitation fiscale, le parc immobilier français trouve des acquéreurs afin de solutionner les problèmes de logements que l’on retrouve dans toutes nos métropoles. La concentration des grands bassins d’emplois forcent le salarié à s’installer là où il y a peu de biens.

Sur notre sujet, ce que nous conseillons toujours à nos clients, c’est de passer par un promoteur qualitatif. En vue d’une satisfaction lors de la livraison bien sûr, mais également pour le bon fonctionnement et une revente apaisée.

La RT 2012 permet de revendre au bout de 10 ans par exemple un bien qui sera dans les clous du DPE. Si l’on reprend la date de 2038 qui imposera une note minimale de C pour louer, les appartements en loi Pinel fait par des promoteurs sérieux seront toujours à la page. Et c’est un argument très important face à de l’ancien (trop ancien) que l’on compare en termes de prix mais qui sera obsolète… sauf si de lourds travaux sont engagés !

Le passage à la norme RE 2020 est une bénédiction pour les acheteurs. Cela va clairement augmenter les prix d’avant, ne nous voilons pas la face. Toutefois, sous un délai d’une dizaine d’années voire plus, nous sommes convaincus que ces biens auront une valeur vénale très intéressante car inscrits dans une temporalité longue de maitrise des coûts énergétiques.

N’oublions pas en tant que financiers que votre logement, s’il se trouve dans une résidence avec une isolation thermique optimale et des moyens de production énergétique tels que des panneaux solaires, vous coûtera beaucoup moins cher que tout autre en termes de charges de copropriété.

SCPI

Ecologie

La pierre papier est un secteur que vous connaissez désormais très bien. Cette classe d’actif permet d’acquérir des parts d’immobilier sans gestion. La majeure partie de l’offre se positionne sur de l’immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôt, etc.

Dans le domaine de l’écologie, les SCPI ont suivi le mouvement. Le label ISR (Investissement Social Responsable) est désormais donné aux sociétés particulièrement vertueuses.

Pour certaines, c’est l’acquisition de locaux aux dernières normes en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Pour d’autres, il s’agit de rénover des bâtiments existants. Toutes les SCPI n’entreprennent pas ces travaux car elles ne perçoivent pas de loyers pendant ce temps. Le plus souvent, elles se séparent des biens obsolètes en les vendant une société qui entreprendra ces travaux. Libre à elle de revenir acheter le bien ou de se tourner vers un autre actif. C’est pour cela que d’anciennes SCPI ont réussi à se mettre à la page en faisant tourner leur parc.

Les nouvelles utilisations

Les bureaux ne se consomment plus comme avant du fait de l’apparition du télétravail, de la vie familiale changeante et de l’évolution des moyens de transports. Les bureaux ont dû anticiper les besoins des salariés.

Demain, les occupants, et les cadres en particulier, chercheront une entreprise où ils peuvent se sentir au bureau comme à la maison. Les employeurs ont tout intérêt de faire en sorte que leurs employés soient heureux de venir au bureau et d’y rester.

A salaire quasi égal, vous comprenez aisément qu’une crèche en pied d’immeuble séduira le futur manager en quête d’une vie de famille équilibrée. Le fait d’avoir une conciergerie pour le pressing ou des réceptions et/ou envoi de colis peut faire la différence, ou fera la différence. Ou tout simplement un restaurant digne de ce nom.

C’est ce que propose aujourd’hui bon nombre de plateaux de bureaux avec quantité de services.

D’autre part, la notion de flexibilité est essentielle. La conjoncture fait qu’un plateau de bureaux doit être flexible. La distanciation entre personnes est un facteur déterminant. C’est à dire que l’espace occupé par un salarié a augmenté.

Les SCPI sont dans cette adaptation permanente sur un plan social.

Malraux, Monuments Historiques (MH)

Certes, ces dispositifs sont destinés à ceux qui possèdent déjà un parc immobilier important.

Toutefois, leur mécanisme est au centre des enjeux environnementaux. Très simplement, il s’agit de remettre aux normes d’anciennes bâtisses ou logements issus de notre patrimoine ou situés dans des centres-villes. Rentre alors en ligne de compte la conservation, la rénovation et/ou la modification de biens délaissés par leur propriétaire.

La création de nouveaux logements ne peut pas répondre seule à l’ensemble des besoins étant donné que depuis des décennies nous courons après ce manque de logements.

La réhabilitation du parc existant vient aider les projets nationaux de redynamisation de villes moyennes en modifiant peut être à long terme l’occupation du territoire français. L’épidémie de COVID ayant donné aux citadins un goût retrouvé pour la « ruralité ».

Private Equity

En français, capital investissement.

Destiné aux PME et/ou ETI, l’investissement en private equity aide également la transition énergétique de nos immeubles. Leurs enveloppes de plusieurs dizaines de millions d’euros permettent de réaliser des opérations d’envergure ou plusieurs « petits projets ». Nous pouvons citer des fonds experts dans le recyclage urbain.

Il s’agit de transformer un immeuble de bureau en logements. Le bâtiment n’étant plus du tout adapté aux nouvelles pratiques, l’objectif est de le relancer dans un nouveau cycle de vie plutôt que de le démolir ce qui engendrerait un coût économique et écologique beaucoup plus important.

Ensuite, nous pouvons citer également des fonds qui rénovent et agrandissent des bâtiments pour en améliorer leurs performances. Le constat est simple : près de 80% du parc est obsolète dans le résidentiel. L’opérateur Axipit l’a bien compris et se centre sur des actifs prémium avec un fort potentiel après travaux sur tout le territoire.

Conclusion

Finalement, certaines évolutions semblent irrémédiables comme l’approche environnementale. En effet, le secteur du bâtiment n’y échappe pas et doit se mettre en ordre de bataille à ce sujet. La construction est un grand acteur de la pollution et les pouvoirs publics en sont conscients. Le dispositif Pinel accompagne d’ailleurs ces changements sur le front de enjeux de basse consommation depuis des années.

On retrouve des dispositifs méconnus mais au cœur de nos préoccupations comme la loi Malraux et les Monuments Historiques. Le parc locatif français plus accessible devra se mettre à la page pour que tout à chacun puisse bénéficier d’un logement moins gourmand et plus agréable.

Il ne faut pas oublier le secteur tertiaire qui a appliqué dans la construction des critères extra financiers. Le label ISR est certes récent mais des acteurs de premier plan n’ont pas attendu pour faire diminuer leur empreinte carbone.

Afin de faire le bon choix et d’adapter au mieux votre stratégie immobilière, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement !