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Comment investir dans l'immobilier de demain ?

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En résumé ...
Vous l’avez compris, investir en immobilier répond à des critères plus ou moins prioritaires selon votre projet. Dans ce guide, nous allons nous focaliser sur l’immobilier de demain. Investir dans la pierre se pense sur une durée moyenne d’une dizaine d’années, l’objectif étant que le bien choisi vous apporte une belle plus-value à la revente. Ces dernières décennies, le digital et les enjeux climatiques ont littéralement bouleversé notre société, y compris dans l’immobilier. Il s’agit donc ici, pour en comprendre les conséquences possibles sur les investissements, de définir l’immobilier du futur à travers une approche législative et sociétale.

L’article « Comment investir dans l'immobilier de demain ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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L’immobilier est une valeur refuge par excellence ! De tout temps, à toute période, ce support d’investissement plaît aux investisseurs. Chacun y trouve un intérêt : revenus complémentaires, retraite, stabilité du capital, patrimoine familial, faibles contraintes de gestion, etc.

Avant tout, l’immobilier est un monde vaste et d’une grande diversité.

Il y la pierre-papier (SCPI, SCI), l’investissement locatif (LMNP, Pinel), l’investissement immobilier classique (acheter une résidence principale ou secondaire), etc. D’un univers à l’autre, les caractéristiques varient selon que l’on parle d’un investissement direct ou indirect, de résidence principale ou locative, de biens nus ou meublés, anciens ou neufs, situés à la campagne ou dans les grandes agglomérations, résidentiels ou professionnels… Ou encore, d’immobilier détenu en pleine propriété ou en démembrement.

D’autre part, un nouveau constat s’impose : l’immobilier est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre en France… juste derrière les transports.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Un de nos conseillers vous recontactera dans les 24h pour répondre à vos demandes.

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La réglementation

Réglementation Energétique 2020 (RE 2020)

La Réglementation Energétique 2020 s’inscrit dans un objectif de neutralité carbone à horizon 2050. Elle vise les bâtiments neufs. Cette date de départ concerne le dépôt de permis de construire du bâtiment impliqué. Elle est instituée graduellement dans le temps, selon la typologie :

  • Maisons et logements collectifs à partir du 01/01/2022
  • Bureaux et bâtiments d’enseignement primaire et secondaire à partir du 01/07/2022
  • Bâtiments tertiaires spécifiques ensuite : hôtels, gymnases, commerces, etc.

Nous pouvons définir trois axes principaux :

  • Performance énergétique et baisse des consommations : la RE 2020 insiste sur l’isolation en renforçant les exigences. Depuis le 1er janvier 2023, les passoires thermiques dont la consommation d’énergie excède 450 kWh/m2 par an sont considérées comme des logements indécents. Les exigences se renforcent également pour les indicateurs de besoin climatique (BBIO).
  • Réduire l’impact climatique des actifs tout au long de leur cycle de vie. Cela va de la construction (matériaux, équipements) à l’exploitation (chauffage, eau chaude, éclairage, climatisation, etc.). Par exemple, la RE 2020 introduit une obligation de travaux. Celle-ci impose aux propriétaires de passoires thermiques de réaliser, d’ici 2028, « des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement. »
  • Permettre aux occupants de vivre dans un cadre adapté aux contraintes climatiques à venir. C’est-à-dire un logement capable de résister aux violentes intempéries et aux épisodes caniculaires, de plus en plus fréquents.

Plus concrètement, voici quelques résolutions pratiques issues de cette réglementation :

  • Application d’un plafond d’émission de gaz à effet de serre (GES) pour inciter à équiper les bâtiments de panneaux solaires, pompes à chaleur, etc.
  • Calcul d’un cycle de vie des ressources utilisées pour encourager l’usage de matériaux biosourcés comme le bois, le parquet, ou des isolants tels que le chanvre et le liège. Le béton et l’acier, eux, sont à laisser de côté.
  • Remplacement de la TIC par l’indicateur du degré par heure (DH). Essentiel pour évaluer la commodité du bien en période de canicule, le DH définit le nombre d’heures au cours desquelles, sur une année, la température de confort est dépassée dans le logement.

Quelles différences entre RT 2012 et RE 2020 ?

Globalement, la norme RT 2012 permet d’atteindre le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) avec une consommation de 50kW/m2 par an. La norme RE 2020 se base sur le label BEPOS (Bâtiment à Energie Positive). Cela signifie que la production d’énergie est au moins supérieure à la dépense. Depuis 2022, les bâtiments neufs doivent produire leur propre électricité (via des panneaux solaires par exemple).

De plus, le logement fait désormais l’objet d’une évaluation quant à son potentiel d’écomobilité. En clair, la résidence doit être suffisamment bien située pour être accessible à vélo, à pied ou en transport en commun.

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Diagnostic de Performance Ecologique (DPE)

Né en 2006, le Diagnostic de Performance Ecologique – ou DPE - est un « thermomètre » de la performance énergétique des habitations… mais aussi de la politique en la matière par les pouvoirs publics. La notation (de A à G) permet de repérer les « passoires énergétiques », notées F et G.

Ce dispositif, créé pour identifier un bien à la vente ou à la location sur ses caractéristiques énergétiques, est devenu au fil du temps un excellent outil de suivi.

Depuis la loi ELAN (2018), le DPE n’est plus seulement informatif, mais également opposable : c'est un document à portée juridique.

En bref, selon un calendrier défini, la notation du Diagnostic de Performance Energétique devient un critère majeur pour louer son bien… ou pas !

Calendrier d’interdiction à la location

  • Depuis le 1er janvier 2023, l’acte d’achat d’un bien précise que celui-ci est interdit à la location si sa consommation excède 450 kilowattheures/m² par an, soit l'essentiel de la classe énergie G. Cette interdiction s’applique uniquement dans le cadre de la signature d’un nouveau bail.
  • À compter du 1er janvier 2025, si la consommation énergétique primaire du bien est supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré et par an (étiquette G), le bien sera interdit à la location.
  • À compter du 1er janvier 2028, si la consommation énergétique primaire du bien est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré (étiquette F) et par an, le bien sera interdit à la location.
  • À compter du 1er janvier 2034, si la consommation énergétique primaire du bien est supérieure à 230 kilowattheures par mètre carré (étiquette E) et par an, le bien sera interdit à la location.

Encadrement des loyers

D’encadrement, il s’agit plutôt d’un plafond imposé aux propriétaires bailleurs, notamment dans les zones tendues françaises. Ce terme de « zone tendue » se définit comme suit : « Communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d'un logement, pour en faire leur résidence principale. »

Il existe deux types d’encadrement :

  • Les règles qui s'appliquent dans la plupart des communes de zone tendue.
  • Les règles spécifiques qui s'appliquent à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

Recyclage urbain

Nous avons tous conscience de l’importance des enjeux écologiques dans les prises de décisions politiques et économiques au cours du XXIème siècle.

En immobilier, la rénovation des bâtiments répond au cœur de ce besoin. Le parc résidentiel français est obsolète dans sa grande majorité. Il ne remplit plus le cahier des charges nécessaire pour affronter les changements climatiques et les objectifs en la matière.

L’évolution de la société

Modularité

Dans les bureaux professionnels, où apparaît le Flex office, se développent l’adaptabilité, la longévité, les services associés et personnalisés (crèches, restaurant, détente, etc.).

Cette souplesse se retrouve également dans le logement, avec par exemple des appartements aux cloisons amovibles en fonction du niveau d’occupation : T4 transformable en T3, voire en grand T2 pour personnes âgées ou à mobilité réduite.

Télétravail

Le télétravail a connu un essor important lors des confinements successifs. Il fait partie du quotidien de nombreux Français. Son existence ne date pas non plus du COVID : de nombreux cadres ou salariés y avaient droit avant la pandémie. C’était le cas, par exemple, chez IBM ou BNP Paribas. La nouveauté, c’est que la crise sanitaire a propulsé le télétravail du statut d’« exception » à celui d’« usage commun ».

Nous ne sommes pas là pour remettre en cause ce mode de fonctionnement. Le COVID-19 a entraîné des conséquences sur notre manière de vivre et d’utiliser les bureaux. Voyons justement comment l’immobilier s’est adapté à ces évolutions.

Coliving

En Français, nous utilisons le terme « colocation ». Pourtant, ce n’est pas tout à fait le même concept.

La colocation est très souvent utilisée par nos étudiants qui cherchent désespérément un logement décent, notamment dans les grandes métropoles. Disposant uniquement d’une chambre, ils partagent le reste de l’appartement avec d’autres personnes, y compris la salle de bain. Ce qui limite considérablement leur espace privé.

Le coliving, lui, est plus structuré. C’est un mix entre hôtel et colocation traditionnelle. L’espace privatif est de 20m2 minimum, avec cuisine et salle de bain en plus de la chambre. De quoi avoir son intimité !

D’autre part, la résidence inclue des services complémentaires tels qu’un accès internet, une salle de sport, un coworking, une conciergerie, etc.

Si nous faisons le distinguo, c’est que le coliving nous semble plus abouti que la colocation, plus sauvage. Certains propriétaires en quête de loyers très (trop) importants n’hésitent pas à profiter de la tension extrême sur le marché pour proposer des appartements non adaptés. Eh oui ! L’auberge espagnole n’est pas toujours un long fleuve tranquille…

Coworking

Le coworking est l’équivalent du coliving ou de la colocation dans le monde professionnel. Les grandes agglomérations, ainsi que les villes moyennes, ont vu fleurir ces espaces de travail partagés. Le statut d’autoentrepreneur n’est pas étranger à ce phénomène.

Nous voyons désormais un certain nombre de salariés « externaliser » leurs compétences. C’est-à-dire qu’ils continuent de faire le même job, mais à leur compte, en changeant de lieu de travail. Les entreprises apprécient de plus en plus leurs services sur des missions ponctuelles d’ailleurs.

Sur le plan immobilier, les investisseurs privés se sont engouffrés dans la brèche car, à l’instar du coliving, la rentabilité est au rendez-vous. Pour que le locataire ait tous les services sur place, il n’est même pas rare de voir un bâtiment avec coliving et coworking au rez-de-chaussée.

Auparavant, les success story commençaient dans un garage… Qui sait ? Peut-être qu’elles prendront naissance dans un coworking désormais ?

Citons également leur rôle de pépinières d’entreprises qui accompagnent leurs locataires via des formations, soutiens, réseaux, etc.

La démographie et les cellules familiales

Comment occulter cette donnée si importante qu’est la démographie ? La pyramide des âges et le vieillissement de la population impactent le financement de nos retraites, mais pas seulement !

Loger nos aînés devient très compliqué. Ceux d’entre nous qui ont dû trouver une place en maison de retraite (souvent par force et non par choix) se sont confrontés à un manque de places criant.

L’étape de la dépendance, ce fameux quatrième âge, n’a pas été assez anticipé et les solutions d’hébergement s’avèrent limitées.

Par ailleurs, la pluralité des cellules familiales impose de la flexibilité. Pour diverses raisons, une vie sentimentale est de plus en plus changeante. Les habitations doivent aller dans ce sens, et comprendre de plus petites surfaces à louer destinées aux célibataires, aux divorcés etc.

Conséquences sur le marché

Pinel

La loi Pinel est un dispositif en phase avec son temps. Trop souvent présenté comme un produit de défiscalisation « bête et méchant », il est bien plus que cela.

Grâce à cette incitation fiscale, le parc immobilier français trouve des acquéreurs, ce qui solutionne les problèmes de logements présents dans toutes nos métropoles. La concentration des grands bassins d’emplois force le salarié à s’installer là où il y a peu de biens.

Chez Netinvestissement, nous conseillons à nos clients de passer par un promoteur qualitatif. Cela en vue d’une satisfaction lors de la livraison bien sûr, mais également pour un bon investissement dans la durée et une revente apaisée.

Le passage à la norme RE 2020 est une bénédiction pour les acheteurs. Grâce aux travaux engagés, ils vont pouvoir booster les loyers (s’ils mettent leur bien en location) et réaliser une potentielle importante plus-value à la revente.

Toutefois, sous un délai moyen d’une dizaine d’années, nous sommes convaincus que ces biens, inscrits dans une temporalité longue de maîtrise des coûts énergétiques, peuvent atteindre une valeur vénale très importante.

N’oublions pas que votre logement - s’il se trouve dans une résidence avec une isolation thermique optimale et des moyens de production énergétique tels que des panneaux solaires - vous coûte moins cher que tout autre en termes de charges de copropriété.

En pratique :

Pour rendre concrète cette norme, un constructeur prend de l’avance dès 2021. Il s’agit du promoteur Green City Immobilier avec la résidence Carré Flore, située en périphérie de la métropole toulousaine à Cornebarrieu.

Cette résidence respecte le cahier des charges de l’immobilier de demain : elle se compose à 53% de matériaux biosourcés provenant d’une usine à proximité, et comprend des panneaux solaires qui optimisent de 76% la consommation d’énergie !

Encore une fois, Green City Immobilier prouve ici qu’il est un promoteur de qualité ! Rassurez-vous, ce n’est pas le seul non plus !

SCPI

Écologie

La pierre papier est un secteur que vous connaissez désormais très bien. Cette classe d’actif permet d’acquérir des parts d’immobilier sans gestion. La majeure partie de l’offre se positionne sur de l’immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôt, etc.

Dans le domaine de l’écologie, les SCPI vertes suivent le mouvement. Le label ISR (Investissement Social Responsable), créé à leur intention, est décerné aux sociétés les plus vertueuses.

Pour certaines SCPI, leur engagement se traduit par l’acquisition de locaux en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) aux dernières normes. Pour d’autres, il s’agit de rénover des bâtiments existants. Toutes les sociétés n’entreprennent pas ces travaux car pendant leur durée, elles ne perçoivent pas de loyers.

Le plus souvent, les SCPI se séparent des biens obsolètes en les vendant à une autre société de gestion qui peut entreprendre ces travaux. Libre à elles de revenir acheter le bien ou de se tourner vers un autre actif. C’est ainsi que d’anciennes SCPI ont réussi à se mettre à la page : en faisant tourner leur parc.

En pratique :

Dès 2009, une SCPI a décidé d’axer ses acquisitions sur des critères extra financiers. Il s’agit de la SCPI PFO2, de Perial. PFO2 met l’accent sur des aspects ESG (Environnementaux Sociétaux et de Gouvernance). Sa force se trouve dans le suivi des consommations d’énergie. D’ailleurs, Perial engage le locataire dans un « bail vert ».

Les nouvelles utilisations

Avec le développement du télétravail, des vies familiales de plus en plus mouvantes et l’évolution des moyens de transport, les bureaux doivent s’adapter aux nouveaux besoins des salariés.

Ça commence aujourd’hui : nous sommes déjà nombreux à chercher dans une entreprise un lieu où nous pouvons nous sentir au bureau comme à la maison.

Les employeurs ont tout intérêt à faire en sorte que leurs employés soient heureux de venir au bureau… et d’y rester.

À salaire quasi égal, vous comprenez aisément qu’une crèche en pied d’immeuble séduise le futur manager en quête d’une vie de famille équilibrée. Un restaurant digne de ce nom, une conciergerie pour le pressing, un service d’accueil pour des réceptions et/ou envoi de colis, etc… peuvent faire toute la différence.

C’est ce que proposent aujourd’hui bon nombre de bureaux, et plus encore !

D’autre part, la notion de flexibilité est essentielle. La conjoncture fait que les locaux professionnels doivent être flexibles. La distanciation entre personnes demeure un facteur déterminant. C’est-à-dire que l’espace occupé par un salarié a augmenté.

Les SCPI sont dans cette adaptation permanente sur un plan social.

Disclaimer : L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Le capital que vous investissez dans la SCPI n’est ni garanti, ni protégé. Votre responsabilité en tant qu’associé à l’égard des tiers est limitée au montant de votre investissement.

Malraux, Monuments Historiques (MH)

Certes, les dispositifs fiscaux Malraux et Monuments Historiques s’adressent aux contribuables payant beaucoup d’impôts et qui possèdent déjà souvent un parc immobilier important.

Toutefois, leur mécanisme est au centre des enjeux environnementaux. Très simplement, il s’agit de remettre aux normes d’anciennes bâtisses ou logements issus de notre patrimoine, ou situés dans des centres-villes. Rentre alors en ligne de compte la conservation, la rénovation et/ou la modification de biens délaissés par leur propriétaire.

La création de nouveaux logements ne peut pas répondre seule à l’ensemble des besoins, étant donné que depuis des décennies, nous courons après ce manque de logements.

La réhabilitation du parc existant vient aider les projets nationaux de redynamisation de villes moyennes, en modifiant peut-être à long terme l’occupation du territoire français. En passant par-là, la pandémie COVID-19 a redonné aux citadins un goût retrouvé pour la ruralité.

Private Equity

En français, capital investissement.

Destiné aux PME et/ou ETI, l’investissement en private equity dynamise également la transition énergétique de nos immeubles. Leurs enveloppes de plusieurs dizaines de millions d’euros permettent d’effectuer des opérations d’envergure ou plusieurs « petits projets ». Nous pouvons citer des fonds experts dans le recyclage urbain, tel que Novaxia R (Novaxia Investissement), dont la stratégie est axée sur la transformation d’actifs immobiliers obsolètes en actifs résidentiels éco responsables.

Il s’agit ici donc de transformer un immeuble de bureau, par exemple, en logements. Le bâtiment n’étant plus adapté aux nouvelles pratiques, l’objectif est de le relancer dans un nouveau cycle de vie plutôt que de le démolir, évitant ainsi un coût économique et écologique trop important.

Ensuite, nous pouvons citer des fonds qui rénovent et agrandissent des bâtiments pour améliorer leurs performances. Le constat est simple : près de 80% du parc est obsolète dans le résidentiel. L’opérateur Axipit l’a bien compris, et se centre sur des actifs premium avec un fort potentiel après travaux sur tout le territoire.

Disclaimer : Le Private Equity (Capital Investissement) est un investissement financier qui comporte des risques puisqu’il dépend notamment de la croissance des entreprises en portefeuille (entreprises non cotées, innovants ou encore PME).

Il faut savoir que l’épargne sera immobilisée pendant une longue période : il faut donc s’assurer donc de ne pas avoir besoin de cet argent à court terme.

En résumé...

Certaines évolutions comme la protection de l’environnement semblent incontournables. À ce titre le secteur du bâtiment n’y échappe pas et doit se mettre en ordre de bataille. La construction est un grand facteur de pollution, les pouvoirs publics en sont conscients. Le dispositif Pinel accompagne d’ailleurs depuis des années ces changements sur le front des enjeux de basse consommation.

Nous retrouvons des dispositifs plus méconnus mais au cœur de nos préoccupations, comme la loi Malraux et les Monuments Historiques. Le parc locatif français, plus accessible, se met à la page afin que tout un chacun puisse bénéficier d’un logement moins énergivore et plus agréable.

N’oublions pas non plus le secteur tertiaire, qui a appliqué dans la construction des critères extra financiers. Le label ISR est certes récent, mais des acteurs de premier plan n’ont pas attendu pour faire diminuer leur empreinte carbone.

Faites le bon choix et adaptez au mieux votre stratégie immobilière en contactant dès à présent l’un de nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement !

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 56 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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