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Comment investir dans un immeuble de rapport ?

L’article « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Quel investisseur confirmé ou profane n’a jamais rêvé un jour de posséder un immeuble ? Marcher dans la rue ou passer en voiture et se dire : "cet immeuble m’appartient".

L’immeuble de rapport est en effet un actif convoité, désiré et qui fait souvent fantasmer. Et, contrairement, aux idées reçues, les immeubles de rapport ne s’adressent pas qu’aux riches propriétaires fonciers. Vous le découvrirez en lisant ce guide, il est possible d’acquérir un immeuble pour le prix d’un appartement…

Mais comment bien investir dans un immeuble de rapport ? Comment faire pour éviter de se tromper ? Quels sont les pièges à éviter et les réflexes à avoir pour réussir ce type d’investissement ? Ce guide devrait vous y aider.

1. Immeuble de rapport : rappel des fondamentaux

Avant même de vous lancer dans l’étude d’un tel projet, je vous invite à vous demander pour quelle(s) raison(s) vous souhaitez acquérir un immeuble ?

Si ce n’est que pour une raison d’égo ou d’auto satisfaction, je vous laisse seul(e) juge de cette décision. Si en revanche, c’est l’intitulé même du propos qui vous a interpelé : « immeuble de rapport » alors nous pouvons commencer le travail d’étude ensemble.

Comme son nom l’indique, un immeuble de rapport doit donc servir un bon…. Rapport locatif.

► 1. Plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il y a généralement 3 types d’investissement immo : Le premier cas est l’achat d’un immeuble dont les lots (les appartements) sont déjà loués. L’avantage de cette opportunité est que vous n’avez pas à trouver les locataires de vos studios, duplex et autres appartements de type T2, T3 etc.

Le fait d’avoir des locataires dans votre ensemble immobilier permettra aussi de rassurer la banque. En effet, si vous comptiez réaliser cette opération à crédit vous marquez de gros points, puisque vous percevrez le loyer de chaque locataire immédiatement. Ces revenus immédiats apportent au banquier une certaine sécurité facilitant la preuve de votre capacité à rembourser l’emprunt contracté.

Dans le second cas vous achetez un immeuble entièrement vide. A première vue, l’investissement pourrait avoir une rentabilité moins intéressante puisque vous ne percevrez pas de revenus locatifs immédiats. Détrompez-vous ! La vacance des appartements vous permettra de réaliser les travaux et réaménagements nécessaires pour ensuite louer les biens de votre immeuble de rapport.

De plus, le fait de rénover cet immeuble est un argument de vente non négligeable qui permettra par la suite d’obtenir une rentabilité locative plus élevée. Dans une optique de très long terme, la réalisation de travaux et de remise aux normes n’est jamais une mauvaise chose pour l’acquéreur lorsque vous souhaitez revendre votre bien. Il ne faut pas oublier que certains habitants de votre immeuble y seront pour leur résidence principale, un bel appartement rénové au rez-de-chaussée par exemple est plus facilement louable qu’un bien vieillissant.

Enfin, le troisième et dernier cas est l’achat d’un bien « mixte ». L’immeuble est en partie vide et l’autre partie loué. Dans ce cas vous bénéficier des deux avantages dans deux situations vues précédemment.

► 2. Le rendement

En 2014/2015, compte tenu des couts d’entretien, des impôts fonciers, des assurances et des loyers pratiqués en général, un immeuble de rapport peut être étudié s’il sert au moins 7 à 8% de rendement ; à fortiori si vous avez recours à un prêt bancaire pour l’acquérir.

Pour faire vos calculs : une bonne opération d’investissement dans un immeuble de rapport (d’un point de vue strictement financier) doit, idéalement être auto-financé ; c’est-à-dire que les loyers perçus doivent couvrir les échéances de prêt ainsi que les différents frais de fonctionnement

Exemple : Un immeuble de rapport est acquis, frais de notaire inclus 250 000 € Mensualité à rembourser à la banque : 1540 € (sur la base d’un prêt classique sur 20 ans à 4,20%) Taxe foncière + assurance : 1200 € / an Soit une charge financière de 1640 € / mois

L’immeuble doit donc vous servir, idéalement, des loyers correspondant au moins à 1640 €/mois. C’est-à-dire un rendement de 7,8% environ.

Voilà donc votre objectif de rendement, si vous envisagez d’acquérir ce bien à crédit et sur une durée de financement de 20 ans (il vous faudra bien évidemment un rendement supérieur si vous souhaitez réduire la durée du financement et garder une opération auto-financé).

La rentabilité peut être améliorée lors de l’achat de l’immeuble. En effet, comme vous achetez en grande quantité, vous pouvez plus facilement négocier le prix au m² à la baisse. La diminution du prix global vous permettra d’augmenter le rendement de votre investissement. La négociation sera plus facile que l’achat d’un appartement seul puisque vous êtes en concurrence avec une quantité de personne moins importante. Quand vous voulez investir dans un appartement seul vous êtes en concurrence avec ceux qui veulent en faire une résidence principale alors qu’un immeuble, peu de personnes ont comme objectif d’y habiter en exclusivité à l’année.

Vous avez très certainement entendu la célèbre phrase « le temps c’est de l’argent ». Imaginons que vous ayez 500 000€ à placer, il sera moins long de trouver un immeuble que 3 ou 4 appartements. En effet, pour chaque opération immobilière, toutes les démarches (recherche du bien, négociation, promesse de vente chez le notaire, négociation avec la banque etc) prennent quelques mois ou années dans le pire des cas. Avec l’achat d’un bien unique comme un immeuble vous vous évitez quatre fois ces démarches. Le temps d’inertie pour la mise en place de cette opération sera donc moindre par rapport à l’investissement dans plusieurs appartements séparés pour une somme identique.

Toujours avec cette idée d’économie d’échelle du fait de l’acquisition en masse, les travaux vous couteront moins cher. En effet, il est plus avantageux de rénover 5, 10, 20, 40 lots d’un seul coup que plusieurs séparément. La mutualisation des réaménagements va engendrer un cout travaux par appartements inférieur ce qui augmentera mécaniquement votre le rendement de votre investissement. Cette idée de mutualisation est aussi duplicable pour les assurances habitation par exemple.

3. L’emplacement

Non, non et non, un immeuble de rapport comme tout bien immobilier locatif d’ailleurs ne DOIT pas obligatoirement être acheté près de chez vous pour être un bon investissement.

Pourtant, en France, nous constatons un paradoxe fort entre attentes de rendement chiffrée et cahier des charges exigé en matière d’emplacement : les Lillois veulent acheter à Lille, le lyonnais à Lyon, le Bordelais à Bordeaux etc… sans que jamais d’aucun ne se demande plutôt ou il vaut mieux investir en France.

Choisir soigneusement son emplacement ne signifie pas acheter près de chez soi, mais bel et bien trouver le « meilleur » ratio entre le prix d’achat, le potentiel locatif (qui déterminera le rapport locatif) et bien évidemment le potentiel effectif de location pérenne dans le temps.

Ainsi, un investisseur affectif achètera à Bordeaux parce qu’il habite lui-même à Bordeaux et n’aura un rendement que de 5 à 6% alors qu’il aurait pu acheter un immeuble très bien situé en plein centre de Châtellerault par exemple et avoir un rendement de près de 10% avec un risque locatif tout à fait maitrisé.

Si vous voulez réaliser un bon investissement immobilier locatif, privilégiez donc l’objectif à l’affectif.

Peu importe si l’immeuble est situé à 300 kilomètres de chez vous, pourvu que le produit soit de qualité, bien situé et que la zone géographique soit propice à vous assurer une pérennité de locataires.

C’est une idée reçue que de croire que vous vous en occuperez s’il y a un problème. Vous n’avez pas le temps. Confiez le bien en gestion à un professionnel local qui saura bien mieux que vous le gérer et s’en occuper.

Bien sûr cette phrase n’est pas à prendre en compte si vous êtes : retraité, professionnel de l’immobilier vous-même, ou que vous avez beaucoup de temps devant vous.

Les règles du choix de l’emplacement restent les mêmes ensuite comme pour n’importe quel bien immobilier avec une précision importante puisqu’il s’agit ici de trouver un bien rentable.

Privilégiez soit les hyper centres villes de petites villes ou les périphéries en croissance des grandes villes de Province. En 2015, il n’est pour ainsi dire plus possible de trouver un immeuble en plein centre-ville d’une grande ville de Province qui serve un rendement de 7 à 8%, mais vous pouvez toujours chercher…

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2. Immeuble de rapport : les charges et autres surprises

Ça y est, vous voilà enfin propriétaire (à crédit peut être…) d’un bel immeuble de rapport en pierre. Le rendement est bon et les loyers des 5 appartements qui le compose tombent régulièrement, sans souci… ou presque car vous avez omis un petit détail en l’achetant.

Vous en êtes le propriétaire et c’est donc à vous et à vous seul que revient le plaisir, la joie et le privilège de supporter l’ensemble de toutes les charges d’entretien et notamment :

  • Le ravalement de façade
  • La toiture
  • La cage d’escalier
  • Les mises aux normes
  • L’électricité dans les parties communes
  • Etc.

Ces charges tombent évidemment quand vous ne vous y attendiez pas et sont surtout importantes en cout puisque vous en supportez la totalité. Il est donc important de bien provisionner ces frais dans votre plan de financement, au risque de vous retrouver dans l’obligation de devoir vous acquitter de sommes importantes.

Vous êtes donc le seul propriétaire de tout l’immeuble et, sauf si vous avez fait le choix de prendre un syndic (cas assez rare pour les petits immeubles), c’est donc à vous qu’incombe la responsabilité du bon entretien de l’immeuble et du bâti. Dans ce cas vous pouvez décider de réaménager un local commercial en habitation, modifier les parties communes ou bien encore métamorphoser le rez-de-chaussée de votre immeuble comme bon vous semble. Tout ceci n’aurait pas été possible dans un immeuble en copropriété. Or, n’oubliez pas qu’un bien immobilier non entretenu s’use prématurément. Veillez donc bien à l’entretenir et à suivre votre investissement.

Avis de pro : renseignez vous bien avant d’acheter. Demandez toutes les factures et justificatifs des travaux qui ont été effectués récemment et si vous n’êtes pas un spécialiste des toitures, n’hésitez pas à débourser quelques centaines d’euro pour mandater un expert qui vous donnera un avis sur l’état de la toiture ; au risque de devoir payer beaucoup plus une fois que vous aurez acheté.

3. Le rendement « affiché » n’est pas tout ; gare au marché locatif local

Il n’est pas rare encore de voir sur des sites d’annonces en ligne un immeuble à vendre avec un intitulé du type « potentiel locatif de 10%, possibilité de louer à 9% de rendement etc. ». Méfiez-vous de l’annonce et faites votre avis par vous-même. Allez visiter les agences immobilières locales, levez les yeux aux alentours pour voir si beaucoup d’appartements arborent un panneau « à louer ».

Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de demander conseil à un professionnel pour peu que vous ayez préalablement vérifié qu’il soit bien indépendant (et donc moins tenté de vous vendre le seul bien qu’il ait en ce moment…)

Conclusion

Comme pour tout investissement locatif, l’immobilier de rapport doit s’aborder de façon pragmatique et objective. Privilégiez le rendement et l’emplacement d’un point de vue du potentiel de marché locatif plutôt que sur la base de critères affectifs ou subjectifs.

Enfin, tâchez de monter votre opération financière de sorte que les loyers que vous percevrez couvrent vos couts et charges financières.

Pour résumer, lors d’un investissement dans un immeuble de rapport, vous devez analyser le bien, son rendement potentiel, son emplacement, s’il y a des travaux à réaliser etc. Comme expliqué dans ce guide le remplissage ou non de l’immeuble lors de l’acquisition vous permettra de réaliser des travaux ou apporter une garantie à votre banque en cas de crédit. Les travaux effectués seront utiles lors de la vente d’immeuble ou augmentera la facilité de location des biens.

Si vous souhaitez avoir des renseignements sur l’investissement dans un immeuble de rapport, n’hésitez pas à nous contacter en cliquant ici.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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