1. Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

On appelle Immeuble de rapport le fait d’acheter en bloc (en une seule fois) l’ensemble des lots d'un même immeuble, et ce, par un seul investisseur. Acquisition qui peut être réalisée en direct ou via une société de type SCI par exemple. L'immeuble de rapport est un investissement en bloc donc, et non l'achat successif des appartements de l'immeuble.

L’immeuble de rapport abrite donc plusieurs logements loués par plusieurs locataires mais détenus par un seul et même bailleur, le bien est alors géré en monopropriété et non en copropriété.

Il s’agit d’un investissement locatif ayant pour principal objectif la rentabilité.

Apparue au XVIIIe siècle, cette pratique avait un double avantage : répondre aux besoins de logements de la population mais aussi aux investisseurs qui cherchaient à se constituer une rente.

2. Qui peut acheter un immeuble de rapport ?

Le propriétaire acquéreur peut être une personne physique ou une personne morale (la SCI permet notamment de faciliter la gestion de l'immobilier, mais également d'anticiper la transmission). Il est toutefois possible d’acheter également via une SAS ou une SARL.

Toute personne disposant de ressources suffisantes peut investir dans un immeuble de rapport. Comme nous le verrons en détail dans la partie 10, il vous sera possible d’acheter en paiement comptant ou à crédit.

3. Quel budget est nécessaire pour envisager un investissement dans un immeuble de rapport ?

Le prix d’achat d’un immeuble de rapport est souvent moins élevé que celui de plusieurs logements différents lorsque l’on compare les prix au mètre carré. C’est un peu le principe de « l’achat en gros » et non plus au détail.

Le budget va dépendre de plusieurs critères :

Le nombre de logements dans l’immeuble. De manière générale, il est préférable d’opter pour des immeubles avec un certain nombre de biens (appartements, locaux) pour amortir les capex de la partie commune du bâtiment. Quatre au minimum.
Le prix d’un immeuble de rapport variera également bien évidemment selon sa localisation et son prix au m². Par essence, l’investissement dans le centre-ville d’une métropole sera plus important que dans une ville de taille moyenne de province. Il est important de comprendre le marché local. Il faudra également que vous preniez bien en compte la tension locative, les taux de vacance et les loyers moyens.
L’état général de l’immeuble. Y a-t-il des travaux importants à prévoir, de simples « rafraichissements » ? Ne négligez pas cette partie et prenez le temps de faire deviser avant de vous positionner.
Le rapport locatif actuel. Généralement, un immeuble de rapport sera vendu entièrement ou partiellement loué. En fonction de ce paramètre, cela vous permettra de déterminer le rapport locatif brut de l’immeuble. C’est un paramètre important à prendre en compte lorsque vous aborderez le sujet du prix.

Pensez également à étudier avec soin la structure générale du bâtiment. Visitez le sous-sol et regardez avec soin l’état des portants.

Une bonne opération d’investissement d’un immeuble de rapport (d’un point de vue strictement financier) devra, idéalement être auto-financée ; c’est-à-dire que les loyers que vous allez percevoir doivent égaler les échéances de prêt ainsi que les différents frais de l’immeuble.

À SAVOIR : Compte tenu du niveau actuel des taux, pour viser un investissement auto financé, il vous faudra générer au minimum 10% de rendement locatif. Si cela est possible en théorie, cela signifie obligatoirement d’investir dans une petite ville de Province où le foncier n’est pas trop cher et où les loyers ne sont pas (encore) plafonnés. Et surtout pensez à prévoir et budgéter les charges, provisions pour travaux, taxes, assurances et impôts dans votre calcul de rentabilité nette. Là encore, ce point est rarement pris en compte par les investisseurs qui débutent. Soyez vigilants.

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4. Les différents types d’investissement dans un immeuble de rapport

L'achat d'un immeuble dont les lots sont déjà loués

C’est l’idéal : l’avantage est que vous n’avez pas à trouver dans l’immédiat de locataires pour vos lots et autres appartements. Les revenus locatifs sont immédiats. C’est un point important pour le financement de l’opération.

L'achat d'un immeuble vide

En vous portant acquéreur d’un immeuble vide, vous ne percevrez donc pas immédiatement de revenus locatifs. La vacance des appartements peut permettre de réaliser les travaux et réaménagements nécessaires pour ensuite louer plus cher les biens de votre immeuble de rapport et donc obtenir potentiellement une rentabilité plus importante.

La rénovation de ces lots peut avoir également un impact dans la perspective d’une future revente.

CONSEIL DE PRO : Si vous envisagiez de vous positionner sur ce type d’immeuble et que vous avez recours à un prêt pour l’acquérir, pensez à demander et à prévoir un différé de remboursement sous forme de franchise. Cela vous permettra d’avoir le temps d’effectuer les travaux sans avoir à rembourser le prêt immédiatement.

L'achat d'un immeuble "mixte"

L’immeuble est en partie vide et en partie loué. Dans ce cas vous avez une partie des loyers et pouvez rénover les appartements vides pour les améliorer et augmenter le rendement.

La mixité peut également se faire dans le cas où il y a un commerce au pied d’immeuble : attention car la gestion contractuelle d’un bail commercial est différente d’’un local d’habitation.

Sur ce dernier point, soyez très vigilant sur le type de service ou de commerce proposé par le local commercial. Malheureusement, les locaux commerciaux dans les petites villes ont tendance à souffrir.

5. Quels sont les avantages et les inconvénients d'un immeuble de rapport ?

Les avantages

Investir dans un immeuble de rapport permet de profiter d'une rente locative sur le long terme et d'enrichir votre patrimoine immobilier tout en mutualisant votre risque puisqu’il est dilué sur plusieurs lots. Souvent le prix d’acquisition est plus attractif car vous « achetez en gros ». En effet le prix d’achat est généralement plus intéressant que pour un logement individuel.
Vous êtes le seul maître à bord et évitez ainsi les contraintes de gestion et de prise de décision propre à une copropriété
L’investissement est optimisé et vous pouvez réaliser une plus-value en cas de rentabilité locative intéressante
Vous mutualisez tous les coûts et tous les frais de gestion
Vous répartissez le risque locatif en percevant plusieurs loyers
La gestion locative s'avère moins chronophage qu'avec des logements éparpillés aux quatre coins de la France.
En période d’inflation, les loyers seront revus à la hausse, et la rentabilité de l’investissement sera donc préservée
L’immobilier a montré sa résilience en période de crise

Les inconvénients

L’offre sur ce type de bien est très limitée et trouver l'immeuble de rapport qui convient va demander patience et analyse précise du marché
Vous endosserez seul la gestion financière de l'ensemble de l'immeuble (paiement des travaux, des taxes et de toutes les charges), la gestion administrative sera également plus fastidieuse en l’absence de syndic et de copro. Idem pour des gros problèmes de structure ou des sinistres
En effet, étant le seul propriétaire de l’immeuble, il vous faudra donc assumer entièrement l’intégralité des travaux (contrairement à une copropriété où la contribution aurait été diluée)
Il peut être difficile de trouver des locataires en dehors des zones tendues, et c'est particulièrement le cas pour la location d'espaces commerciaux
La division en lots, si elle est nécessaire, est un coût financier important et elle requiert un investissement en termes de temps
Investir dans un immeuble de rapport demande un effort financier important, et le retour sur investissement n'est jamais garanti à 100%

6. Quel rendement espérer d'un immeuble de rapport ?

Rendement moyen

Le rendement variera grandement en fonction de l’emplacement. Bien que chaque immeuble, chaque projet soit différent et doit être étudié individuellement, dites vous qu’en moyenne, un rendement d’immeuble de rapport évoluera autour de 6-7% jusqu’à 10-12% pour les pépites et de l’ordre de 5% si vous investissez dans un centre-ville d’une grande ville de Province.

Prenez également en compte la politique du logement dans la ville. Des loyers plafonnés comme à Bordeaux par exemple auront tendance à réduire significativement le rendement du projet.

Quels sont les coûts à prendre en compte dans le calcul de votre rendement ?

Comme nous l’avons vu précédemment, vous êtes donc seul(e) dans ce projet. Il vous incombe donc la responsabilité du bon entretien de l’immeuble et du bâti, de supporter également l’ensemble de toutes les charges d’entretien et notamment :

Le ravalement de façade
La toiture
La cage d’escalier
Les mises aux normes, l’électricité dans les parties communes etc
L’assurance
L’entretien
Le ménage dans les parties communes

Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

La rentabilité permet de comprendre combien rapporte un investissement par rapport à ce qu’il coûte.

Afin d’évaluer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, le calcul à réaliser est la division de l’ensemble des loyers annuels par le prix d’achat et multiplié par 100.

Exemple de calcul

Immeuble de rapport d’une valeur nette de 1.000.000 €
10 appartements loués 600 € par mois chacun = 7200 € par an
Rentabilité brute = 7,2%

RAPPEL : Rentabilité brute ne veut pas dire net dans votre poche. À ce rendement brut il vous faudra soustraire l’ensemble des frais, charges, assurances, taxes, travaux et provisions pour travaux sans oublier les impôts !

7. Quelle fiscalité s'applique à un immeuble de rapport ?

Selon la modalité d’achat du bien immobilier choisie, la fiscalité d’un immeuble de rapport diffère.

Un bien acheté en nom propre sera soumis à l’impôt sur le revenu.

Deux régimes peuvent alors s’appliquer :

Si le propriétaire opte pour la location nue, il sera redevable de l’impôt foncier
Si, en revanche, il pratique la location meublée, il sera imposable sous le régime Micro BIC ou au régime du réel, sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel ou louer meublé professionnel).

Le statut LMNP correspond au statut d’un bailleur que l’on considère exercer une activité commerciale.

Il peut être soumis, soit au régime micro BIC, celui des revenus industriels et commerciaux, soit au régime réel simplifié. En matière de fiscalité pour un immeuble de rapport, le premier offre l’avantage de la simplicité. C’est le régime de la micro-entreprise. Il concerne les investisseurs dont les recettes sont inférieures à 70 000 € par an, en incluant les loyers perçus et en excluant les recettes accessoires.

Pour des raisons d’optimisation fiscale, le régime du réel est souvent préféré. Il s’applique de plein droit au contribuable disposant de recettes annuelles comprises entre 70 000 € et 238 000 €.

Si vous avez acheté cet immeuble via une SCI à l’IR, la règle est identique à la personne morale.

Si vous avez opté pour une SCI à l’IS ou une société commerciale de type SAS ou SARL alors c’est la fiscalité de ladite société qui s’appliquera : IS avec la règle de l’amortissement comptable de l’immeuble.

8. Comment choisir un immeuble de rapport ?

La qualité intrinsèque du bien immobilier doit être passée en revue. Il faut tenir notamment compte des éléments suivants :

Les diagnostics réalisés (DPE, termites, amiante…) ou les normes de performance énergétique
La surface globale, le nombre d’appartements et la superficie de chaque logement
L’état général du bien et les travaux à prévoir pour un immeuble de rapport ancien
Il faut également se référer à plusieurs évaluations des prix moyens au mètre carré dans le secteur géographique et faire une comparaison

9. Où investir dans un immeuble de rapport ?

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement : le dicton reste fondamental pour réaliser un investissement d’immeuble de rapport pertinent.

Bien choisir votre emplacement ne signifie pas pour autant qu’il faut acheter près de chez vous. C’est d’ailleurs rarement pertinent.

Il faut que le produit soit de qualité, bien situé et que la zone géographique soit propice à assurer une pérennité de locataires. Cet investissement doit être analysé objectivement, en aucun cas l’affect ne doit l’emporter sur les éléments statistiques de l’opération. Ce n’est pas une acquisition en résidence principale. En fait il faut privilégier soit les hypers centres villes de petites agglomérations ou les périphéries en devenir des grandes villes de Province. Les villes attirant de nouveaux habitants, situées dans des pôles d’emploi dynamiques ou vers les centres universitaires, sont en général assez porteuses.

Voir aussi :

Immobilier : les 10 villes où investir en 2023

10. Comment financer votre investissement dans un immeuble de rapport ?

Un investissement aussi conséquent a tout intérêt à se financer via un emprunt bancaire, éventuellement avec un différé de remboursement de plusieurs mois pour permettre de garder de la trésorerie pour financer les éventuels travaux de rénovation. La banque sera plus rassurée si l’immeuble est loué et génère déjà des revenus locatifs et constants.

La présence effective de locataires valide la corrélation des loyers annoncés dans le plan de remboursement.

Notons cependant que les banques ne calculent plus en différentiel, acquérir un immeuble de rapport va s’avérer plus délicat suite à la baisse des prix du marché. Une bonne rentabilité du bien acquis sera la meilleure parade contre l’inflation en générant un cash-flow important.

Le propriétaire considère cette acquisition comme un placement financier. Les loyers perçus sont utilisés pour régler les mensualités puis, une fois l’emprunt soldé, ils apportent une rente substantielle à l’investisseur.

11. 5 conseils pour vous lancer

Si l’achat d’un immeuble de rapport est plus rentable qu’un investissement locatif traditionnel, il est aussi plus risqué, d’où l’importance de justifier d’une situation financière solide et pérenne en cas de sinistres et donc d’absence totale de locataires.

Voici 5 conseils à suivre pour vous lancer :

Définissez les objectifs de votre projet
Renseignez-vous bien avant d'acheter (marché locatif local, emplacement, état du bien...)
Méfiez-vous des annonces mensongères
Intégrez toutes les charges dans le calcul de votre rendement
Privilégiez l'objectivité à l'affect

Conclusion

L’investissement immobilier dans un immeuble de rapport doit avant tout s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale et d’abord répondra à des objectifs précis différents et propres à chacun. Avant de vous lancer et pour éviter de commettre une erreur stratégique potentiellement préjudiciable, je vous recommande de prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial directement.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?