Placement et immobilier : retrospective 2020 et perspectives 2021

1. Rétrospectives 2020

2020 s’est avérée être une année hors du commun à tout point de vue. Dès janvier le spectre du nouveau virus planait sur l’économie mondiale. Marchés financiers, marchés immobiliers et politiques économiques ont été fortement mis à mal cette année. Mais dans ce contexte, exceptionnel rappelons-le, des politiques de relance sans précédents ont également vu le jour. Même si comparaison n’est pas raison, la réactivité dont ont fait preuve les états est remarquable par rapport à 2008.

A. Marchés financiers

Contrairement à la crise des subprimes en 2008, le système financier n’est pas en cause. Et pourtant, les marchés financiers ont temporairement accusé des pertes colossales comparables à celles de 2008. Mais toutes les mesures de soutien à l’économie et de bonnes nouvelles (malgré tout) sont venues rassurer les marchés.

1. Marchés actions

Après un début d’année à culminer sur des points hauts, les marchés financiers ont dégringolé. Une correction était attendue après le rallye très soutenu sur les derniers mois de 2019 mais les mesures de confinement qui ont vu le jour dès février 2020 dans différents pays ont précipité la correction. Le manque de transparence de la part des états concernés et la perte de confiance des investisseurs y sont pour quelque chose. Les marchés boursiers ont donc connu un krach sans précédent. La hausse de 2019 a été totalement effacée avec des pertes dépassant les 30% pour les principaux indices.

Mais en 2020, les états et les banques centrales ont montré qu’ils avaient l’expérience des crises passées : une réponse puissante et concrète pouvait rapidement rassurer l’économie et les marchés financiers. Les gouvernements ont donc mis en place des mesures d’accompagnement jamais égalées pour maintenir l’économie hors de l’eau : plans de soutien massifs en faveur des entreprises et des salariés, politiques budgétaires, changement des réglementations. Les banques centrales sont elles aussi venues au secours des marchés et de l’économie pour assurer un maximum de liquidité sur les marchés financiers et éviter une crise de circulation de la monnaie.

Ainsi les marchés ont repris des couleurs dès avril et n’ont cessé de grimper au fur et à mesure des bonnes nouvelles (reprise de l’activité, éclaircies sur le plan sanitaire etc.). Les grands gagnants sur les marchés actions ont été les entreprises de croissance avec des bilans solides et peu endettées (technologies, santé, etc.). Les valeurs les plus endettées ont, elles, été frappées de plein fouet par la crise.

L’apparition de la seconde vague a dans un premier temps effrayé les marchés mais c’est finalement la raison qui l’a emportée, surtout après l’annonce du vaccin début novembre. Le tryptique résultats des présidentielles en faveur de Joe Biden, annonce d’un vaccin disponible dès la fin d’année et bonnes nouvelles sur les chiffres macroéconomiques a porté toutes les places financières, certaines ayant même battu des records. Une sorte de rallye de fin d’année avant l’heure.

2. Marchés obligataires

Du côté des marchés obligataires, la baisse brutale du premier trimestre 2020 a également touché le segment de la dette. Le marché obligataire n’a pas joué son rôle de havre de paix en cas de crise. Face à la panique en début d’année, les investisseurs se sont rués sur les actifs considérés plus sûrs et moins volatiles. Puis, un peu avant la fin du mois de février, nous avons assisté à un retournement violent de situation. Le même mouvement inverse a eu lieu, mettant à mal la liquidité des marchés obligataires.

Les valeurs les plus endettées ont durement été touchées par la crise. Après une période de forte volatilité au début de la crise, le segment du crédit d’entreprise a plutôt bien résisté.

B. Marchés immobiliers

L’immobilier a été mis à rude épreuve cette année notamment lors du premier confinement : arrêts des chantiers, ralentissement du système bancaire et des crédits, inquiétudes sur les bureaux (télétravail). Mais, la période post-confinement a permis de confirmer l’engouement pour l’immobilier qui est toujours perçu comme valeur refuge.

1. Immobilier direct

2019 avait été une année record pour l’immobilier en direct, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Plus de 160 000 logements neufs ont été commercialisés et vendus en 2019. La barre était déjà haute, 2020 pouvait-elle réellement battre encore les records ? La crise sanitaire a évidemment rebattu les cartes.

Le début de l’année s’annonçait prometteur mais le confinement a stoppé toute la dynamique sur le neuf comme sur l’ancien. Aucun segment n’a été épargné. Après quelques craintes plus ou moins légitimes (fin des bureaux avec le télétravail, resserrement des conditions de crédits, abandon des pôles urbains au profit de la campagne etc.), le déconfinement a prouvé que la classe d’actif n’était pas boudée des investisseurs. Bien au contraire, ce n’était qu’une pause soudaine mais limitée dans les projets d’investissement. Les acheteurs se sont repositionnés sur les deux marchés, l’ancien et le neuf. Cette demande non satisfaite sur le printemps a glissé sur l’été : la vente de maisons neuves s’est mieux portée à l’été 2020 qu’à la même période en 2019 ! Cependant, le confinement a cassé l’excellente dynamique de début d’année et fait de 2020, une année en recul par rapport à 2019.

Dans toutes crises émergent des innovations et le marché de l’immobilier n’a pas été en reste sur les innovations : signature électronique des actes, visites virtuelles, accélération de l’utilisation de matériau géo-sourcés etc.

2. Marché des SCPI

Les SCPI avaient elles aussi bien démarré l’année 2020 après une année 2019 sur les chapeaux de roue. Le premier confinement a ralenti drastiquement la collecte mais elle ne s’est jamais tarie même au pire de la crise. Compte tenu de l’ampleur de la crise, le marché des SCPI a prouvé toute sa résilience.

Quelques inquiétudes comme la disparition des bureaux avec le télétravail se sont élevées sans pour autant stopper la collecte des SCPI. Les bureaux seront toujours là dans le monde d’après. Ils s’adapteront à la nouvelle demande, comme ils l’ont déjà fait par le passé avec les normes énergétiques et écologiques par exemple.

Comme pour l’immobilier en direct, la crise sanitaire a cassé l’excellente dynamique de début d’année mais la collecte résiste bien. La baisse est modérée compte tenu du contexte (-26% à fin septembre).

C. Politiques économiques

Parmi les surprises de 2020, nous noterons la réactivité et l’ampleur sans précédent des mesures de soutien à l’économie.

Du côté de l’Europe, nous pouvons saluer la fédération des états pour le plan de relance de 750 milliards d’euros. Les 27 états ont également trouvé un accord pour le prochain budget pluriannuel de l'Union Européenne 2021-2027 de plus de 1 000 milliards d’euros. Du côté des Etats-Unis, l’artillerie lourde a également été déployée : le plan de relance annoncé en mars est le plus important de l’histoire du pays avec 1 800 milliards de dollars, soit 10% du PIB américain. Le plan annoncé pour endiguer la crise de 2008 était deux fois moins important et le plan Marshall représentait à l’époque 1,2% du PIB. Les Etats-Unis ont joué la carte de l’hélicoptère money. Habituellement, le pays choisit une politique monétaire à travers ses banques mais cette technique traditionnelle est décriée car elle ne touche pas la population directement, les banques ne transmettant plus correctement le message de la politique monétaire engagée. Pour limiter au maximum les conséquences économiques d’une crise sans précédent, les Etats-Unis ont cette fois choisi de distribuer directement l’argent à la population pour favoriser la relance.

Les élections américaines ont également défrayé la chronique. Nous attendions bien évidemment un duel des plus serrés entre Joe Biden et Donald Trump. Après quelques atermoiements, c’est bien Joe Biden qui sort vainqueur de l’élection. Son élection a d’ailleurs été saluée par les marchés financiers. Il se fera voler la vedette quelques jours plus tard sur les marchés par l’annonce du vaccin anti Covid de Pfizer/BioNTech puis de Moderna.

2020 est aussi l’année d’échéance pour le Brexit. C’est un dossier encore épineux en Europe, la conclusion d’un accord étant encore bloquée. La question des relations commerciales n’est pas tranchée. Les craintes d’un « no deal » sur la dernière ligne droite se font sentir. Quoi qu’il en soit, L’Union Européenne et le Royaume-Uni ne seront plus liés au 1er janvier 2021.

Le bilan 2020 n’est pas aussi catastrophique que nous pouvions l’envisager au printemps. Les marchés se sont largement repris tant du côté de l’immobilier et que des marchés financiers.

Les états ont riposté à la crise avec des mesures jamais égalées tant sur le plan des montants que de la réactivité.

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2. Perspectives 2021

Le dernier trimestre de l’année 2020 a apporté des réponses décisives : nouveau président des Etats-Unis, seconde vague du coronavirus en passe d’être maitrisée, et surtout annonce du vaccin. Cette nouvelle laisse entrevoir l’avenir pour 2021 ; une courte éclaircie ou un réel retour du beau temps ? Le rebond économique est là mais pour combien de temps ?

A. Perspectives économiques

Sommes-nous dans une configuration de reprise en V, c’est-à-dire une reprise quasi aussi violente que le ralentissement ou sommes-nous dans une configuration de reprise en W avec une forte reprise suivie d’une potentielle rechute ? Il faut rappeler que tous les effets négatifs de la crise ne sont pas encore apparus et n’ont pas donné leur pleine mesure. Si nous associons cela à quelques signes d’essoufflement du rebond, il convient de rester prudent sur les perspectives pour 2021.

La levée des confinements permet le retour au travail et donc la reprise quasi-totale de l’appareil de production mais les entreprises vont devoir pérenniser leur survie. La consommation reprend également mais le risque d’une reprise du chômage est réel ce qui pourrait la pénaliser à terme.

Les prévisions de croissance sont élevées, au-delà de 8,5 % pour l’ensemble des pays hors OCDE et au-delà de 4,5% pour les pays de l’OCDE. Ces prévisions viennent rattraper une année 2020 très négative sur la croissance avec des reculs allant de plus de 3% pour la croissance mondiale et de près de de 6% pour les pays de l’OCDE. La France pourrait voir son PIB croître de près de 7% après une violente chute de -9% en 2020. Nous sommes dans une reprise en V à en croire ces prévisions. Cependant, le cumul des croissances 2020 et 2021 resteront en dessous des prévisions réalisées avant cette crise sanitaire. Le rattrapage ne pourra pas se faire à court terme. Il faudra certainement voir à horizon moyen terme.

B. Politiques économiques

2021 verra l’arrivée de nouveaux dirigeants à la tête des pays leaders. Ce sera le cas pour les Etats-Unis, avec un nouveau président déjà connu mais également pour l’Allemagne, déjà nostalgique de sa chancelière Angela Merkel.

L’élection présidentielle américaine aura fait couler beaucoup d’encre en 2020 avec des scénarii si l’un ou l’autre des deux candidats étaient élus. Joe Biden prendra son poste de 46ème Président des Etats-Unis en janvier prochain. Les urnes ont fait le choix de l’apaisement. La présidence Biden devrait apaiser la politique internationale et commerciale américaine. Le programme du futur Président est axé sur un plan de relance et une augmentation des dépenses publiques, des mesures qui devraient booster la croissance en 2021. En revanche, nous ne savons pas si la nouvelle mandature compte relever le niveau de taxation des entreprises. Donald Trump avait mis en place une grande réforme fiscale pour doper la croissance. Joe Biden laissera-t-il le niveau de taxation tel quel ou reviendra-t-il sur la réforme ? Ce sujet pourra être source d’inquiétudes pour les entreprises et pour les marchés financiers.

En Europe, la chancelière allemande Angela Merkel a dit ne pas vouloir se représenter en 2021. La « Chancelière Eternelle » quittera ses fonctions après 15 ans de pouvoir. La question de sa succession se pose déjà depuis des mois, mais aucun candidat n’est encore déclaré pour lui succéder dans son propre camp. L’Allemagne regrette déjà sa chancelière et ne trouve pas encore de successeur à sa hauteur.

Les nouveaux dirigeants comme ceux déjà en poste seront confrontés aux limites des soutiens publics. Il faut rappeler que les plans de sauvetage actionnés pour atténuer les effets de la crise sanitaire ont été inédits, tant par la rapidité de leur mise en place que par leur montant. Le financement de tous ces dispositifs pose la question de la dette publique et de la politique monétaire. Les banques centrales font déjà face à l’efficacité décroissante des politiques monétaires. Jusqu’où pourront-elles assumer le bond des déficits publics ? Cette question, reportée à plus tard compte tenu de l’urgence de la crise sanitaire, pourrait ressurgir en 2021.

C. Marchés financiers

Cette question des politiques monétaires et budgétaires sera évidemment suivie de très près par les marchés financiers. Les taux continueront-ils de rester bas ou pourraient-ils changer de rythme ?

Sur les prochaines années, aucune hausse de taux n’est attendue. Même si les politiques budgétaires s’intensifient, elles pourraient entrainer des tensions sur les taux longs. L’univers de taux bas dans lequel est plongé l’économie depuis plusieurs années devrait encore perdurer. Le marché du crédit offrira donc toujours plus de rendement que la dette d’état. Le segment du haut rendement restera digne d’intérêt.

Du côté des actions, la dynamique haussière pourrait perdurer. L’afflux de liquidité des banques centrales éclipse la faiblesse de la croissance et des bénéfices. Un facteur technique pourrait aussi jouer en faveur d’un marché haussier : un retour des investisseurs, restés en retrait pendant la crise et qui souhaitent se repositionner et reprendre du risque.

2021 pourrait être une année de rotation sectorielle : le style « value » pourrait l’emporter face au style « croissance ». Depuis des années, l’écart de valorisation entre les deux styles n’a cessé d’augmenter. Nous avons assisté à une violente vague de rattrapage sur la « value » en novembre. Est-ce le démarrage d’un cycle « value » pour autant? Il faut rappeler que ce style de gestion surperforme généralement dans les phases de reprise économique. Nous espérons un effort de rattrapage de ces valeurs massacrées depuis des années.

D. Marchés immobiliers

Le durcissement des conditions d’emprunts pourrait entrainer une diminution du nombre de nouveaux acquéreurs. Cependant, la demande ne devrait pas être drastiquement impactée par ce phénomène : l’immobilier l’a prouvé, il reste une valeur refuge. Que ce soit pour louer, pour se loger ou pour accroître son patrimoine, les acquéreurs seront toujours là.

Le prolongement des dispositifs Pinel et du prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l’achat de la résidence principale permettront de soutenir les transactions tant sur le résidentiel que sur l’investissement locatif.

Les confinements successifs ont fait évoluer la demande de logements. Les particuliers veulent de l’espace, que ce soit en termes de superficie intérieure ou en termes d’espaces extérieurs (terrasses, jardins, balcons). L’immobilier neuf va s’adapter à cette nouvelle demande. Les nouvelles résidences qui se construisent sont déjà dans cette démarche avec des jardins partagés, des terrasses ou des jardins privatifs en rez-de-chaussée par exemple.

Du côté des SCPI, elles ont prouvé leur résilience en 2020. Elles devraient retrouver le niveau de rendement pré-crise assez rapidement. La collecte continuera d’affluer, les épargnants ayant toujours en tête que la SCPI est une valeur refuge.

Conclusion

Nous espérons tous que 2021 sera placée sous de meilleurs auspices que 2020. Et la sortie de vaccins nous rassure sur le plan sanitaire. Sur le plan économique, il faudra en revanche garder un œil sur les conséquences des plans colossaux de soutien et de relance. Le monde d’après pourrait pâtir de la dette publique. Pour le moment, les banques centrales sont toujours en soutien et les marchés financiers devraient garder leur dynamique haussière grâce à cet accompagnement.

Du côté politique, l’élection de Joe Biden place 2021 sous le signe de l’apaisement tant sur la politique internationale que la politique commerciale. Des incertitudes demeurent tout de même sur la politique de relance du fait du Sénat. Cette nouvelle année verra également apparaitre le nouveau visage de l’Allemagne, Angela Merkel ayant annoncé que son troisième mandat serait le dernier.

Chez netinvestissement, nous abordons 2021 avec enthousiasme. Nous irons chercher la performance sur les marchés financiers tout en conservant la diversification, tant sur la typologie d’actifs (fonds thématiques, valeurs de croissance, valeurs cycliques, fonds de protection) que sur la répartition géographique (Europe, Monde, Etats-Unis). Nous continuerons de vous accompagner dans vos projets immobiliers car la demande est à ce jour toujours supérieure à l’offre ; l’offre de logements va de plus s’adapter au « monde d’après » ce qui offre de belles perspectives potentielles. Le prolongement des dispositifs Pinel et Prêt à Taux Zéro (PTZ) a d’ailleurs été pensé pour vous soutenir dans vos investissements immobiliers.

Evidemment, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui est à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche et vos projets d’investissement en 2021.