Investissement locatif : la loi Malraux

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Cette loi votée en 1962 puis complétée en 1985 est une loi dite "d’aménagement" car l’objectif de défiscalisation vise la conservation du patrimoine. Celle-ci permet aux propriétaires d’immeubles anciens, ayant fait l’objet d’une restauration complète de louer leur bien et de déduire par la suite de leur revenu global, le déficit foncier résultant des travaux de restauration réalisés et des intérêts d’emprunts.

« Pour pouvoir effectuer des travaux de restauration immobilière, que ce soit à l'intérieur ou l'extérieur d'un bâtiment dans un secteur sauvegardé, il faut obtenir une autorisation. Ces travaux sont soumis à conditions. ».

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Le principe de la loi Malraux

La loi Malraux est donc applicable dans tous les immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées et pour tous les contribuables sans exception. Examinons les biens pour lesquels la loi Malraux s’applique :

• Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
• Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
• Les logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés. Les Z.P.P.A.U.P. sont instituées autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.

Les secteurs cités ont pour but de sauvegarder les biens immobiliers et d’établir une sauvegarde de la mise en valeur du quartier. Dans le cadre de travaux de rénovation ceux-ci doivent aboutir in fine, à une restauration complète du lieu ou de l’immeuble bâti sans en modifier pour autant le volume habitable (les logements restaurés doivent être loués à usage d’habitation pendant au moins 6 ans).

Les conditions de la loi Malraux

La loi Malraux impose de louer le bien immobilier nu, pendant une période minimale de 6 ans en tant que résidence principale à une personne non comprise dans le cercle familial. Pour bénéficier de la défiscalisation en loi Malraux, il faut respecter les zones géographiques prévues dans le dispositif sauf à s’exposer à ce que l’opération de défiscalisation soit non recevable par le code des impôts.

Quant aux travaux spécifiques effectués, ils doivent être définis par le texte de loi et rentrer dans le cadre de la loi Malraux. En optant pour ce dispositif, l’acquéreur ne peut bénéficier en même temps du régime micro foncier.

Les personnes concernées par la loi Malraux

Cette loi est valable pour toutes les personnes physiques réalisant des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’IS (il s’agit principalement de Société civile immobilière et de Sociétés Civiles de Placement Immobiliers).

« La loi Malraux s'adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches marginales d'impositions supérieures à 40 % et disposant de revenus fonciers. ».

Les avantages de la loi Malraux

Cette loi permet de déduire des revenus globaux, les opérations de restauration et cela sans limite de montant. Il est important de noter que dans le cadre d’un prêt, les intérêts d’emprunts et tous les frais accessoires ne peuvent être déduits (ils peuvent cependant être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Si le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédant est alors reportable sur le revenu imposable dans 5 années suivantes. Si aucune recette ne peut être tirée du logement, il est possible par le biais de la loi Malraux d’imputer du revenu global, les charges de l’immeuble.

Dans le cas contraire, c’est à dire en cas de location du logement et lors de la restauration du bien en question, la loi prévoit que toutes les charges foncières ainsi que le déficit foncier de la rénovation (sans limite de plafond) puissent être imputés sur le revenu foncier.

Les travaux pouvant être imputés sont :

• Les frais d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration (AFU)
• Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire
• Les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
• Les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.

Dans le passé, les principaux risques de la loi Malraux étaient ceux liés à la requalification des bâtiments et de la requalification fiscale des programmes. Ce fut la raison pour laquelle beaucoup ont qualifié cette loi de "mal construite". Pour modifier cela, une instruction administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition de ces risques de requalification et rendu ce dispositif de défiscalisation particulièrement attractif.