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Comment bien choisir son programme immobilier Pinel / Denormandie ?

Immobilier Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel

L’article « Comment bien choisir son programme immobilier Pinel / Denormandie ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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Parmi l’ensemble des programmes éligibles Denormandie / Pinel disponibles sur le marché français, lequel est le meilleur investissement. Vaut-il mieux acheter un rez-de-chaussée ou un étage élevé ? Proche des transports ? Proche d’une rocade ? Près de chez soi ? Tel sont souvent les questions que se posent les futurs investisseurs.

Au travers de ce guide, je vais tâcher de vous aider à bien choisir votre futur programme immobilier pour votre investissement locatif en loi Denormandie / Pinel (même s’il est également valable pour d’autres types d’investissements). Pour cela nous allons raisonner de manière pragmatique et vous donner une grille de lecture qui vous permettra de faire votre choix dans les meilleures conditions. Nous allons procéder en 4 étapes :

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Le budget de votre investissement

Avant de se lancer dans le choix d’un programme, mieux vaut être certain d’avoir le budget nécessaire et d’être bien conscient des prix du marché. Cette première étape va vous permettre de faire une première sélection dans l’ensemble des programmes immobiliers disponibles.

Pour déterminer ce budget, plusieurs critères sont à prendre en compte : votre capacité d’endettement, l’effort d’épargne que vous souhaitez mettre en place et le montant de vos impôts. On voit déjà bien ici qu’en plus des critères d’acceptation d’un dossier de crédit bancaire, la manière dont vous déterminez votre budget mensuel est également prépondérante. Vous ne devez pas faire un investissement qui mettrait en péril votre situation financière.

Une fois que vous avez déterminé votre budget et que vous vous êtes assuré(e) qu’il était bien en adéquation avec votre situation personnelle, financière et fiscale, vous pouvez passer à la seconde étape.

A SAVOIR : il n’est pas rare que nous soyons contactés par des investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement Pinel et qui se focalisent uniquement sur le bien sans avoir étudié en amont la cohérence du projet. Il est donc important de bien respecter cette chronologie.

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L’emplacement du programme

Trop d’investisseurs, investissent encore aujourd’hui près de chez eux, car ils pensent ou considèrent qu’ils connaissent leur marché local. C’est souvent à mon sens la première erreur.

En effet, un placement immobilier quel qu’il soit doit se faire de manière factuelle et rationnelle. Je n’achète pas pour moi mais pour réaliser un bon investissement. Attention, cela ne veut pas pour autant dire que vous devez nécessairement investir à l’autre bout de la France. Votre lieu d’habitation peut très bien être une zone en tension locative, c’est-à-dire ou l’offre immobilière est insuffisante par rapport à la demande.

L’emplacement doit répondre à plusieurs critères objectifs :

  • Nous venons de le voir, il doit y avoir une demande locative forte, le secteur doit être sous tensions locative.
  • Le secteur où je vais investir doit être à la fois économiquement stable et doit présenter des perspectives d’évolutions. Les projets de développement économique sur le lieu où j’investis vont-ils maintenir ou amener un dynamisme économique ? C’est un paramètre important à prendre en compte.
  • Il faut également s’intéresser à la concurrence sur le secteur où je vais investir. D’autres programmes sont-ils commercialisés dans le même temps ? Quels sont les projets futurs de construction ?
  • J’y reviendrai dans la 4ème étape, mais prenez en considération la taille de l’ensemble du programme et privilégiez les petits ensembles (moins de 70 lots) qui vous donneront davantage de chance de réaliser une belle sortie au moment de la revente.

Le promoteur immobilier

Parmi l’ensemble des promoteurs, devons nous avoir une préférence particulière ?

La qualité de construction du promoteur est aussi importante que l’emplacement. D’expérience nous avons constaté que les promoteurs locaux ou régionaux avaient généralement une qualité de finition supérieure aux promoteurs nationaux.

La aussi, il faut raisonner de manière pragmatique. Un promoteur à des obligations légales qu’il ne peut contourner.

► L’assurance dommage ouvrage et décennale :

Il se doit d’avoir souscrit une assurance en dommage ouvrage. Cette garantie permet au futur propriétaire d’être couvert pendant les dix années suivant la livraison du bien pour les problèmes de solidités sur le bâtiment.

► La garantie financière d’achèvement (GFA) :

Deux types de garantie existent :

  • La GFA intrinsèque : le promoteur assure sur ces fonds propres la garantie.
  • La GFA extrinsèque : un organisme (le plus souvent une banque) fournit la garantie.

Dans ce cas, pour plus de sécurité il vaut mieux opter pour un promoteur qui fournie une garantie extrinsèque.

Le programme en loi Denormandie / Pinel

► Les « promos – cadeaux – remises » une bonne affaire ?

Frais de notaire offerts, cuisine offerte… vous avez certainement déjà vus voire été séduits par ces offres spéciales ou des remises. Si certaines promos ou opérations spéciales offrent de réels avantages dont il faut savoir profiter, notamment lors d’une journée porte ouverte pour le lancement d’un programme ou lors d’une vente privée spéciale, vous devez toujours vous demander pourquoi ce produit est-il remisé ? La raison est-elle justifiée ?

Nous avons en effet constaté que les bons programmes immobiliers et les bons appartements se vendaient rapidement et sans la moindre remise. L’offre du marché immobilier neuf restant toujours inférieure à la demande, malgré la conjoncture, un produit qualitatif ne devrait pas normalement être remisé pour être vendu. Soyez donc vigilants et ne vous laissez pas séduire par la promo.

► Acheter en début ou fin de programme ?

Acheter sur un programme en début de commercialisation permet à l’investisseur d’avoir un large choix, aussi bien sur la taille ou l’emplacement des biens. Etre sur une fin de programme va de fait limiter les possibilités de choix. Il peut par contre y avoir des retours de lots de manière exceptionnelle et relativement rare sur lesquels il faut souvent réagir très vite.

En résumé...

Vous l’aurez compris, le choix d’un programme immobilier éligible au dispositif Denormandie / Pinel ne s’improvise pas. Malgré ce guide explicatif, l’appui d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant est à ce jour recommandé pour éviter des erreurs. En effet bien plus que le choix du bien il pourra vous accompagner et vous conseiller dans la mise en place et l’optimisation patrimoniale de votre projet. Assurez-vous bien de son indépendance et sachez que dans la très grande majorité des cas, les services d’un conseiller patrimonial ne vous coûtent rien puisque celui-ci sera payé par le promoteur alors même que le bien sera strictement au même prix que chez le promoteur.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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