Les risques d’un investissement locatif et comment les éviter

1. Les risques à étudier avant votre achat

► Les risques liés au bien

L’un des principaux risques portant sur le bien est son emplacement. En effet, même si vous investissez sur le plus bel appartement du secteur, si son emplacement n’est pas un bon choix vous aurez des difficultés à le louer ou à le revendre. Mais l’étude de l’emplacement ne se limite pas à la visite du terrain et des lieux environnant à votre investissement. Il faut toujours penser votre projet avec une vision à moyen long terme. Ainsi, il faut connaître les projets d’urbanisation du secteur où vous allez investir. La construction, par exemple, d’un tram à proximité de votre logement sera un plus au jour de la revente.

Le type de bien peut également représenter un risque non négligeable. En effet, si par exemple vous investissez dans un T2 sur une zone où la demande est très faible, vous allez vous retrouver confronté à un risque locatif important. Il faut que l’offre de logement que vous allez proposer soit en adéquation avec la demande locative du secteur où vous allez investir.

Notre conseil : prenez le temps d’étudier les zones les plus tendues d’un point de vue locatif, privilégiez les petits ensembles à proximités des écoles, commerce et transports en commun (ou voies de circulation). Renseignez-vous pour connaître les besoins du quartier en typologie de logement quitte à contacter des professionnel de la location sur place.

► Les risques liés aux promoteurs

Les risques liés aux promoteurs sont de plusieurs sortes. Le premier, et sûrement le plus important, est le risque de non livraison du bien. Pour vous prémunir contre cet aléa, la garantie financière d’achèvement(GFA) est imposée aux promoteurs. Mais attention, il existe deux types de GFA : la GFA intrinsèque qui est fournie sur les fonds propres du promoteur ou la GFA extrinsèque qui est fournie par un assureur ou une banque. Nous ne saurions trop que vous conseiller de ne travailler qu’avec des promoteurs qui proposent une GFA extrinsèque pour plus de sécurité. Cette GFA vous permet d’avoir la certitude que, même si votre promoteur a des difficultés financières et ne peut plus payer les intervenants sur votre chantier, les travaux seront bien honorés par l’assureur et votre bien sera bien livré conformément à la notice descriptive.

L’autre type de risque auquel vous pouvez être confronté est la qualité de fabrication du bien. Cette qualité se présente sous plusieurs facettes. Il y a le niveau de finition de votre bien que vous pouvez observer à la livraison mais également la tenue dans le temps de celui-ci. Pour éviter d’être confronté à ce type de contrainte n’hésitez pas à visiter des biens récemment livrés par votre promoteur ou des programmes plus anciens pour observer le vieillissement dans le temps.

Notre conseil : soyez toujours vigilant à la super affaire immobilière dans le neuf (VEFA) avec un « petit promoteur » qui n’offre pas toutes les garanties et prenez le temps de décortiquer la notice descriptive des travaux et prestations qui vous est obligatoirement remise avant signature.

► Le montage financier de l’opération

Point trop souvent négligé dans une opération immobilière, le montage financier de votre projet peut véritablement modifier toute la rentabilité d’un projet. Ainsi, en fonction du mode de financement et de sa durée, l’optimisation financière de votre projet sera différente. En effet, les investisseurs calculent souvent la rentabilité de leur projet en ne prenant en compte que la valorisation du loyer par rapport au prix du bien. Mais ils négligent bien souvent l’impact fiscal de l’opération. Or lorsque vous vous situez dans des tranches marginales d’imposition à plus de 30%, la création d’un revenu complémentaire peut faire fortement augmenter votre niveau d’imposition ce qui mécaniquement ampute la rentabilité de votre investissement.

Notre conseil : ne vous fiez pas forcément aux expériences de votre entourage en la matière, chaque situation étant spécifique, ni aux conseils du banquier dont ce n’est pas le métier.

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2. Les risques à étudier après votre achat

► Le risque de vacances locatives

C’est sûrement le risque qui inquiète le plus les investisseurs. En effet, retrouver son logement vide pendant plusieurs mois peut mettre en péril la situation financière de l’investisseur. Pour ne pas se trouver confronter à cette situation, il faut déjà que votre logement soit situé dans une zone ou la tension locative est importante. Pour connaître ces zones, il suffit de se reporter aux zones éligibles au dispositif Pinel dans un premiers temps. Dans un deuxième temps, il faudra affiner ce zonage pour être dans un secteur attractif où la densité en logements n’est pas trop importante. Pour vous protéger contre ce risque des assureurs ou des cabinets de gestion locative proposent des contrats qui vous couvrent contre ce risque.

Notre conseil : l’assurance n’est pas tout. Un bien immobilier bien situé, avec de belles prestations et au bon prix se loue sans problèmes. N’hésitez pas en cas de vacance prolongée et reviser votre loyer.

► Le risque d’impayé

C’est selon nous le risque le plus rencontré par les investisseurs et celui qui peut avoir les plus lourdes conséquences. Il n’y a pas de solutions particulières pour l’éviter si ce n’est de vérifier la solvabilité de son locataire en s’assurant que ses revenus soient au moins égal à 2.5 à 3 fois le montant du loyer.

Vous pouvez également demander différents types de cautions : caution personnelle d’un tiers, caution bancaire etc. Il existe là aussi différent types de contrats d’assurances qui pourront vous protéger contre le risque d’impayés avec des périodes de couverture et de franchise plus ou moins longues. C’est primordial de se couvrir contre ce risque.

Notre conseil : soyez plus que vigilant sur ce sujet car un bien habité par un locataire mauvais payeur peut devenir un cauchemard pour l’investisseur. Tournez-vous vers des professionnels de la gestion locative si vous ne vous sentez pas capable de bien sélectionner vos locataires.

► Le risque de requalification fiscale

Il est très souvent négligé mais peut vous coûter relativement cher. Il s’agit là du risque notamment lié à votre futur locataire. Si vous intégrez un locataire qui ne correspond pas aux critères d’attribution d’un logement Pinel par exemple ou si vous déduisez des travaux n’ouvrant pas droit à incitation fiscale, vous pouvez être requalifié par l’administration fiscale. N’hésitez donc pas à vous faire aider par un professionnel qui pourra vous accompagner dans cette démarche de contrôle pour ne pas faire notamment d’erreur sur l’année fiscale à prendre en compte.

Conclusion

Nous avons vu au travers de ce guide que l’investissement immobilier peut être associé à certains risques. Pour autant, il ne faut pas s’effrayer et même si le risque zéro n’existe pas, des solutions sont disponibles pour les réduire et les encadrer.

Mais encore une fois, un projet d’investissement immobilier ne s’improvise pas. Il demande une analyse globale d’un ensemble d’éléments. Cette analyse doit se faire de manière très pragmatique et ne doit pas laisser la place aux sentiments. Un professionnel de la gestion patrimoniale indépendant saura vous accompagner dans cette démarche par son expertise, sa connaissance des secteurs d’investissement et des partenaires avec qui vous réaliserez votre projet.