Mis à jour le 12/06/2024

Fin de la loi Pinel : 5 raisons d’investir dès aujourd’hui

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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La fin de la loi Pinel, prévue en décembre 2024, marque une étape cruciale pour le marché immobilier français. En passant en revue les avantages fiscaux, la stabilité de l'investissement, les opportunités dans les zones éligibles, les taux de crédit immobilier et les offres commerciales, nous allons voir pourquoi il est essentiel de profiter de ce dispositif avant qu'il ne disparaisse.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Rappel des avantages de la loi Pinel

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français pour encourager l'investissement locatif dans les zones où la demande de logements est forte. En échange de l'achat d'un bien immobilier neuf ou rénové, destiné à la location, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts significative. Cette défiscalisation est conditionnée par un engagement locatif, c'est-à-dire la mise en location de votre bien Pinel pour une durée minimale.

Réduction d'impôts en échange d’un engagement locatif

Le principal attrait de la loi Pinel réside donc dans la réduction d’impôts qu’elle offre. En investissant dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), cette loi vous permet de déduire de vos impôts une partie du montant de l’investissement. En contrepartie, vous vous engagez à mettre en location votre bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de l’engagement locatif est longue, plus la réduction d’impôts est importante.

Durées d'engagement et les taux de réduction d'impôts correspondants

Les taux de réduction d’impôts varient en fonction de la durée de l’engagement locatif choisi :

  • Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôts est de 9% du montant de l’investissement.
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôts s’élève à 12%.
  • Pour un engagement de 12 ans, la réduction atteint 14%.

Ces réductions sont réparties de manière linéaire sur la durée de l’engagement, offrant ainsi chaque année une diminution significative de l’impôt sur le revenu.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôts offerte par la loi Pinel, il vous faut respecter plusieurs conditions.

Zones géographiques

Le Pinel cible des zones spécifiques où la demande locative est particulièrement forte. Ces zones éligibles au dispositif Pinel sont classées en plusieurs catégories : A bis, A, B1, et B2. Chacune de ces zones correspond à une tension locative particulière.

  • Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
  • Zone A : Île-de-France, Côte d’Azur, et certaines grandes agglomérations où la demande est élevée.
  • Zone B1 : Grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines zones touristiques.
  • Zone B2 : Villes de taille moyenne et certaines zones frontalières, sous conditions.

Ces classifications permettent de s’assurer que les investissements se concentrent dans des zones où le besoin en logements locatifs est crucial.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Les loyers des biens loués dans le cadre du dispositif Pinel sont plafonnés, afin de garantir l'accès à des logements à loyers modérés pour les locataires. Les plafonds de loyers varient en fonction des zones géographiques et sont révisés chaque année.

En plus des loyers, les ressources des locataires sont également plafonnées. Cela signifie que seuls les locataires ayant des revenus inférieurs à un certain seuil peuvent louer les logements Pinel. Ces plafonds de ressources varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se situe le logement.

Pour l'année 2024, les plafonds de loyers et de ressources des locataires pour le dispositif Pinel sont :

Plafonds de loyers

  • Zone A bis : 18,89 € / m²
  • Zone A : 14,03 € / m²
  • Zone B1 : 11,31 € / m²
  • Zone B2 : 9,83 € / m² (sous dérogation)

Plafonds de ressources des locataires

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 43 475€ 43 475€ 35 435€ 31 892€
Couple 64 976€ 64 976€ 47 321€ 42 588€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 85 175€ 78 104€ 56 905€ 51 215€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 101 693€ 93 556€ 68 699€ 61 830€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 120 995€ 110 753€ 80 816€ 72 735€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 136 151€ 124 630€ 91 078€ 81 971€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +15 168€ +13 886€ +10 161€ +9 142€

Types de biens immobiliers éligibles

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit répondre à certains critères :

  • Neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Le bien doit être acheté neuf ou en état futur d'achèvement.
  • Rénové : Les logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation lourde peuvent également être éligibles.
  • Normes énergétiques : Les logements doivent respecter des normes de performance énergétique (RT 2012, RE2020 et / ou label BBC 2005).

De plus, le bien doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.

1ère raison : Profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs immobiliers souhaitant réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine. Avec la fin programmée du dispositif en 2024, il est plus que jamais pertinent de se pencher sur ses avantages et d'examiner pourquoi il représente une opportunité unique à saisir.

Quels sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel ?

Taux de réduction d’impôts selon la durée d’engagement

Nous l’avons vu : grâce à la loi Pinel, investir dans un bien neuf ou en VEFA en zone A, A bis, B1 ou B2 ouvre droit à des réductions d’impôts significatives, selon la durée de votre engagement locatif. En mettant votre logement Pinel en location pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez défiscaliser – via le Pinel + si vous respectez certaines conditions supplémentaires relatives à l’environnement – jusqu’à 21% du montant de votre investissement.

Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt peut atteindre 63 000 € répartis sur 12 ans, soit 5 250 € par an.

Comparaison avec d’autres dispositifs fiscaux

Comparé à d'autres dispositifs fiscaux, le Pinel se distingue par sa souplesse et ses avantages financiers. La loi Duflot, qui a précédé le Pinel, offrait une réduction d'impôt de 18% sur 9 ans sans possibilité de prorogation, ce qui limitait son attractivité. D'autres dispositifs, comme le Malraux ou la loi Monuments Historiques, sont également intéressants, mais s'adressent à un public plus restreint en raison de leurs contraintes spécifiques liées à la restauration de biens historiques.

Atouts du Pinel+

Le Pinel+ est une version « améliorée » du dispositif Pinel. Il est entré en vigueur en 2023 et offre des conditions encore plus avantageuses. Cette version inclut des critères de performance énergétique renforcés et des avantages fiscaux maintenus à leur niveau maximal pour les logements répondant aux nouvelles normes environnementales.

Ainsi, en optant pour un investissement en Pinel+, non seulement vous recouvrez la réduction d’impôt à taux plein – 12%, 18%, 21% - mais vous valorisez aussi votre patrimoine avec des biens répondant aux exigences actuelles et futures (notamment par rapport aux enjeux environnementaux).

Pour plus de détails concernant le Pinel +, contactez dès à présent nos conseillers Netinvestissement ! Ils sauront répondre à toutes vos questions.

Impact de la fin du dispositif Pinel sur ces avantages

Pourquoi c’est une opportunité unique à saisir ?

L’arrêt du Pinel en 2024 lance un compte à rebours… Ce qui représente une véritable opportunité pour les investisseurs. Investir maintenant permet de sécuriser des avantages fiscaux importants avant la fin du dispositif. De plus, avec l’introduction du Pinel+, vous pouvez bénéficier de réductions d'impôts maximales tout en investissant dans des logements qui répondent aux nouvelles normes environnementales, augmentant ainsi la valeur de votre patrimoine.

Ce qui va disparaître après 2024

Le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024. À partir de 2025, ses avantages fiscaux ne seront plus disponibles pour les nouveaux investissements. Les réductions d'impôts sur les placements réalisés après cette date seront considérablement réduites, voire inexistantes, et les investisseurs ne pourront plus bénéficier des taux de réduction actuels. Par conséquent, les opportunités d'investissement offrant de tels atouts seront moins nombreuses.

Il ne restera plus que le Malraux et la loi Monuments Historiques, certes intéressantes, mais surtout pour une certaine catégorie d’investisseurs.

Pour résumer, en profitant des réductions d'impôts et en anticipant les évolutions futures avec le Pinel+, vous optimisez votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine immobilier durable et valorisé. Ne manquez pas cette chance et considérez dès maintenant les possibilités offertes par le dispositif Pinel pour booster vos investissements.

Image cas client
En-tête cas client Damien R est marié avec 2 enfants et paye actuellement 5.000€ d'impôts chaque année...
...Ses revenus sont stables et ne peuvent qu'évoluer dans le temps. Le taux de réduction d'impôts auquel il peut prétendre est de 12% pendant les 9 prochaines années. Suivant nos conseils, Damien investit dans une opération PINEL pour un montant de 250.000€ et s'engage pour une mise en location pendant 9 ans.

Le taux de réduction d'impôts auquel il peut prétendre est de 12% pendant les 9 prochaines années. Grâce à son investissement, Damien va pouvoir réduire le montant de son imposition de 30.000€ durant les 9 prochaines années (250.000€ * 12% = 30.000€), soit environ 3.330€ / an.
De plus, la mise en location de son bien PINEL sera génératrice de loyers, ce qui l'aidera à participer au remboursement du crédit lié à cette opération (si crédit bancaire).

2ème raison : Sécuriser son investissement immobilier

Stabilité du marché immobilier

Le marché immobilier français se distingue par sa résilience face aux fluctuations économiques. Malgré les turbulences engendrées par la crise sanitaire, ce secteur a démontré une remarquable stabilité. N’oublions pas qu’avoir un toit sur sa tête fait partie des besoins primaires de l’homme, au même titre que boire ou respirer. Par conséquent, l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français.

Analyse des tendances actuelles et prévisions à court terme

En 2023, et encore aujourd’hui, les tendances montrent qu’une demande constante se maintient pour les logements, en particulier dans les zones éligibles au Pinel. Elle est soutenue par des taux d’intérêt stables (voire en légère décroissance) et une volonté accrue de devenir propriétaire ou d'investir dans la pierre, perçue comme une valeur refuge.

D’autre part, la raréfaction des permis de construire et les exigences de la loi climat et résilience font qu’il y a de moins en moins d’offres, alors que la demande est toujours forte.

Les prévisions à court terme sont encourageantes, notamment avec la baisse des taux annoncée par la BCE. Les experts estiment que le marché immobilier va continuer de bénéficier d’un contexte favorable avec des politiques de soutien à l’investissement locatif, ainsi qu’une demande locative élevée dans les grandes agglomérations et leurs périphéries. Investir via le dispositif Pinel permet donc de vous appuyer sur un marché solide et porteur.

Pourquoi le marché immobilier reste une valeur sûre ?

Le marché immobilier est sûr pour plusieurs raisons. Tout d'abord, il offre une protection contre l'inflation. Contrairement aux placements financiers, la valeur d'un bien immobilier tend à augmenter avec le temps, assurant ainsi une certaine stabilité patrimoniale. De plus, la demande locative soutenue garantit un rendement régulier et pérenne. Les biens immobiliers situés dans des zones dynamiques, comme celles éligibles à la loi Pinel, bénéficient d’une valorisation constante et d’un taux de vacance locative faible.

Par conséquent, ce secteur d’investissement est l’un des meilleurs moyens de vous constituer un capital ou un revenu complémentaire (retraite, transmission/succession, etc).

Sécurisation par le biais de la loi Pinel

La loi Pinel impose un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ce qui garantit une source de revenus stable sur la durée. En louant votre bien à des locataires éligibles, vous bénéficiez d’un complément de revenu régulier, souvent indexé sur l’inflation (IRL = indice de référence des loyers). Cet engagement locatif est une assurance de stabilité financière, surtout lorsque l'on sait que les loyers perçus peuvent couvrir une partie des mensualités de remboursement du prêt immobilier contracté.

Garanties locatives et risques limités

Investir dans un bien immobilier en loi Pinel offre également des garanties locatives rassurantes. Les loyers pratiqués sont plafonnés, ce qui les rend accessibles à une large population de locataires, réduisant ainsi le risque de vacance locative. De plus, la loi Pinel prévoit des assurances spécifiques, telles que la garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie contre les dégradations locatives. En tant que propriétaire, ces assurances vous protègent des aléas de la location. Elles sécurisent l’investissement en limitant les risques financiers.

Des produits de qualité

Les biens immobiliers éligibles à la loi Pinel doivent répondre à des mesures strictes de qualité et de performance énergétique, comme la RE 2020. C’est d’autant plus le cas avec le Pinel+. Cela garantit non seulement une valorisation durable du patrimoine, mais aussi une attractivité accrue pour les locataires. Les logements construits sous ce dispositif respectent les dernières normes environnementales, ce qui réduit les coûts de fonctionnement et assure une meilleure pérennité du bien. En investissant en loi Pinel, vous choisissez donc des produits immobiliers de qualité, qui répondent aux attentes des locataires modernes tout en offrant une sécurité patrimoniale à long terme.

3ème raison : Opportunités dans les zones éligibles au dispositif Pinel

Quelles zones sont éligibles au dispositif Pinel ?

Nous l’avons vu : les espaces éligibles au Pinel sont les zones A, A bis et B1 (B2 sous dérogation).

Ces zones se caractérisent par une forte croissance démographique et une demande locative soutenue. Par exemple, la région parisienne continue d'attirer une population active et jeune, contribuant à une pression constante sur le marché locatif. De même, des villes comme Lyon et Marseille connaissent un dynamisme économique important, favorisant l’arrivée de nouveaux résidents à la recherche de logements.

Dans ces secteurs, la demande locative est souvent supérieure à l'offre, entraînant une faible vacance locative. Les prix de l'immobilier y sont également en hausse, portés par une urbanisation continue et des projets d’infrastructure ambitieux.

Pourquoi investir dans ces zones est avantageux ?

Potentiel de valorisation du bien immobilier

Investir dans les zones A, A bis et B1 présente un potentiel de valorisation significatif. La pression sur le marché immobilier dans ces régions conduit généralement à une augmentation continue des prix de l'immobilier. En tant qu’investisseur, vous pouvez ainsi espérer une appréciation du capital à moyen/long terme.

Les villes situées dans ces zones bénéficient également de nombreux projets de développement urbain et d'infrastructures (transports, équipements publics, etc.). Cela renforce encore leur attrait et contribue à la valorisation des biens immobiliers.

Demande locative et faibles taux de vacance

La forte demande locative dans les zones Pinel se traduit par des taux de vacance très faibles, ce qui garantit une occupation quasi continue des biens immobiliers. En tant qu’investisseur, cela vous offre une sécurité de revenus locatifs. Dans des villes dynamiques comme Paris, Lyon ou Marseille, les logements Pinel trouvent facilement des locataires, réduisant ainsi le risque de vacance prolongée.

De plus, les loyers dans ces zones étant relativement élevés, vous pouvez bénéficier d’un bon rendement locatif. La combinaison d’un rendement stable et d’une valorisation à long terme constitue une stratégie d’investissement solide.

4ème raison : Bénéficier des taux de crédit immobilier en baisse

Quels sont les taux de crédit immobilier actuels ?

En 2024, les taux de crédit immobilier sont en baisse. Ils devraient poursuivre cette tendance baissière sur la fin de l’année et 2025. Cette perspective génère des conditions de financement très attractives. Voici les taux d'intérêt moyens actuels en fonction des durées d'emprunt :

Durée de l'emprunt Taux d'intérêt moyen Taux le plus bas
10 ans 3.26% 2.94%
15 ans 3.52% 3.32%
20 ans 3.73% 3.61%
25 ans 3.83% 3.72%

Ces taux bas sont une conséquence des politiques monétaires accommodantes et de la concurrence entre les établissements bancaires.

Avantages d’emprunter pour un investissement Pinel

Allier Pinel et déficit foncier

Le saviez-vous ? En investissant dans un bien Pinel, vous pouvez aussi jouer sur les avantages du déficit foncier. C’est-à-dire que vous avez la possibilité de déduire les charges de votre revenu imposable… Et surtout, que vos intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers ! Cela vous permet d’être en négatif sur le résultat fiscal et d’obtenir une réduction d’impôt supplémentaire. Cette déduction du déficit foncier étant plafonnée à 10 700€ par an.

Par exemple, Laurent F emprunte et investit 200 000€ dans un bien Pinel. La première année, le montant total des intérêts d’emprunt s’élève à 8 500€. Sur cette période, Laurent a perçu 9 500€ de loyers et le montant des charges payées est de 2 000€. Sachant que :

  • Son revenu locatif brut a atteint 9 500€ annuels.
  • Le montant de ses charges pour la même année s’élève à 10 500€ (8 500€ d’intérêts d’emprunt + 2 000€ de charges diverses).

Son déficit foncier s’établit à -1 000€ (10 500€ - 9 500€).

Impact positif sur la rentabilité globale de l’investissement

D’autre part, la baisse des taux d'emprunt aura dans le temps un impact direct sur la rentabilité de l'investissement Pinel (par exemple avec une renégociation du taux du prêt). Les charges financières étant ainsi moins fortes, les investisseurs peuvent dégager un flux de trésorerie plus important, améliorant la rentabilité nette de leur opération. De plus, les avantages fiscaux du dispositif Pinel, combinés à des coûts d'emprunt réduits, maximisent le rendement global de l'investissement.

Par exemple, un investissement de 200 000 € dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel+, avec une réduction d'impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, ou 21 % sur 12 ans, permet de réduire votre imposition tout en bénéficiant d'un taux d'intérêt moindre. Cela augmente le retour sur investissement et rend le dispositif encore plus attractif.

5ème raison : Des offres commerciales immanquables pour investir en Pinel

Jusqu’à 2% des frais de notaire

Investir dans l'immobilier est une stratégie prisée pour diversifier son patrimoine et sécuriser son avenir financier. Mais le Pinel allant vers sa fin, diverses offres commerciales viennent renforcer son attractivité. La première concerne le notaire.

Lors d’un investissement immobilier, les frais de notaire représentent une part non négligeable des coûts totaux. En général, ces frais s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et à environ 2 à 3 % pour un bien neuf. Pour un investissement en Pinel, plusieurs promoteurs immobiliers offrent désormais jusqu'à 2 % des frais de notaire. Cette réduction peut représenter une économie significative, surtout pour les investissements de grande envergure.

Prenons un exemple concret : pour un bien immobilier neuf d'une valeur de 300 000 €, les frais de notaire s'élèvent normalement à environ 6 000 €. Avec une réduction de 2 %, cela représente une économie de 6 000 €. Cette offre permet donc de réduire considérablement le coût initial de l’investissement, rendant le dispositif Pinel encore plus attractif.

Perte de réduction d’impôt remboursée

Depuis 2022, les taux de réduction du Pinel sont passés de 12% à 9%, de 18% à 12% et de 21% à 14%.

C’est pourquoi certains promoteurs – comme Greencity - s’engagent à maintenir les taux précédents en complétant la différence sous forme de « cash back ». Par exemple, imaginons que vous investissez en 2024 dans un bien Pinel avec un engagement de 9 ans. Evidemment, vous aurez les 9% de réduction. Mais afin d’en bénéficier à taux plein (12%), ces promoteurs vous offrent par chèque, dès l’acte signé, les 3% manquants.

Offre par rapport à la hausse des taux bancaires

La hausse des taux en 2022 et 2023, bien que sur une pente descendante ces dernières semaines, peut toujours impacter la rentabilité d'un investissement immobilier. En 2024, malgré la tendance baissière, les taux d’intérêt sont encore importants par rapport à 2021, rendant le financement des projets immobiliers plus coûteux. Pour contrer cet effet, des promoteurs offrent des aides financières sous forme de subventions ou de primes à l'investissement, permettant de compenser partiellement l'augmentation des coûts d’emprunt. Ces offres sont conçues pour alléger votre charge financière et vous permettre, en tant qu’investisseur, de bénéficier pleinement des avantages fiscaux du dispositif Pinel. Elles vous sont souvent versée sous forme de geste commercial ou de ristourne.

En résumé...

En résumé, investir dans le dispositif Pinel avant sa fin prévue en 2024 est une opportunité à ne pas manquer. Les avantages fiscaux, la stabilité du marché immobilier, les opportunités dans les zones éligibles, les taux de crédit immobilier en baisse, et surtout, les offres commerciales lancées à cette occasion rendent le dispositif particulièrement avantageux.

Bref, c’est le moment d’investir dans les meilleures conditions ! Au passage, vous vous assurez un revenu complémentaire pour votre retraite, ou tout autre projet de vie d’envergure.

Mais n’oubliez pas tout de même que la sélection du bien immobilier et l’analyse de son emplacement restent aussi des éléments très importants dans votre choix ; toute notre équipe de spécialistes immobiliers sont à votre disposition pour vous accompagner.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"
Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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