Mis à jour le 06/03/2024

Pinel + : qu'est-ce qui change par rapport au Pinel classique ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Dans l’investissement immobilier, la loi Pinel s’est imposée comme une solution incontournable pour tout investisseur qui cherche à conjuguer rendement et patrimoine pérenne. Visant à stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l’offre locative est insuffisante, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt conséquente. Seule contrepartie : mettre en location votre bien Pinel pendant une durée minimale de 6 à 12 ans.

Depuis 2022, les avantages fiscaux du Pinel classique ont régressé. Mais dans le même temps, une alternative est apparue : le Pinel+. Petit frère du Pinel, il introduit des critères d’éligibilité plus stricts concernant la performance énergétique, la surface, et l’aération des logements. En plus de booster l’offre immobilière, son objectif consiste notamment à améliorer le confort des occupants et à répondre aux enjeux environnementaux, toujours plus impératifs. D’autre part, vous récupérez la défiscalisation à taux plein.

Zoom sur ces deux dispositifs fiscaux qui présentent un grand nombre d’avantages pour le propriétaire !

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu’est-ce que le Pinel Plus ou Super Pinel ?

En cette période assez compliquée sur le plan économique, le gouvernement a décidé de maintenir la loi Pinel, mais en réduisant ses avantages fiscaux. Cette baisse s’est appliquée dès janvier 2023, passant de 12% à 10,5% (6 ans), 18% à 15% (9 ans) et 21% à 17,5% (12 ans). En 2024, la réduction s’élève à 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans de location.

Le Pinel Plus, lui, est une variante du Pinel classique qui vous permet de récupérer l’avantage fiscal à taux plein. En contrepartie, l’investisseur que vous êtes doit respecter quelques conditions supplémentaires concernant le bien.

Pour rappel, la loi Pinel a été instituée par l’ancienne ministre du logement et de l’égalité des territoires, Sylvia Pinel. Ce dispositif cherche à relancer l’investissement locatif dans les zones tendues – régions où il est difficile de trouver un toit – du territoire français.

Outre la durée d’engagement locatif, cette défiscalisation s’obtient sous certaines modalités relatives aux loyers, à l’emplacement du logement et aux ressources des locataires.

Le montant de la défiscalisation avec le Pinel Plus

Pour investir en Pinel, vous avez donc le choix entre deux options.

La première : prendre le Pinel classique. Exception faite de la RT 2012 et de la BBC, le bien neuf acquis n’a pas besoin de respecter tous les critères relatifs à la surface habitable ou des performances environnementales. En revanche, vous n’aurez droit qu’à la réduction d’impôt dégressive. C’est-à-dire les taux réduits de 9%, 12% et 14%.

Seconde possibilité : réaliser votre investissement immobilier locatif avec le Pinel Plus (ou Super Pinel). Auquel cas, votre logement doit soit se trouver dans un quartier prioritaire, soit remplir une série de conditions afférentes au confort et à l’environnement. Ces critères peuvent potentiellement augmenter votre budget d’achat, mais vous bénéficierez d’un bien plus attractif. Un bien que vous louerez plus facilement et dont vous obtiendrez une plus-value potentielle conséquente à la revente. Vous aurez surtout droit à une défiscalisation plus élevée en recouvrant l’avantage fiscal à taux plein. Je veux ici parler des taux initiaux de 12% (pour un engagement locatif de 6 ans), 18% (un engagement de 9 ans) et 21% (pour un engagement de mise en location de 12 ans).

Investir dans l’immobilier locatif avec le Pinel Plus vous permet de réduire votre impôt de 12%, 18% ou 21%, selon que vous mettez votre bien Pinel en location pendant 6, 9 ou 12 ans.

Les critères d’éligibilités au Pinel Plus

Pour investir en Pinel Plus, vous devez suivre des règles très précises. Certains critères sont les mêmes que le Pinel classique, d’autres concernent le confort et le respect de l’environnement.

Les conditions identiques au Pinel classique

En Pinel+ comme en Pinel simple, le bien acquis doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il s’agit également de respecter les normes de performance énergétiques en vigueur, telles que le label BBC 2005. Il faut enfin que ce logement soit loué non meublé, et qu’il constitue la résidence principale du locataire.

Côté localisation, étant donné que l’objectif du dispositif est de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues, votre bien Pinel doit se situer en :

  • Zone A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lyon, Marseille, Lille Montpellier.
  • Zone A bis : Paris et la petite couronne parisienne.
  • Zone B1 : Les villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les agglomérations où le prix de l’immobilier est élevé.

Concernant l’investissement en lui-même, voici les plafonds :

  • Le placement est plafonné à 300 000€ par foyer fiscal.
  • Votre investissement Pinel ne doit pas déborder 5 500€ par m2.
  • Dans la limite des 300 000€, les investissements sont limités à 2 par an.
  • Plafonnée à 10 000€ par an et par foyer, la réduction d’impôt s’inscrit dans le plafond des niches fiscales.
  • Vous ne pouvez pas reporter la réduction d’impôt d’une année à l’autre.

Par rapport à la location, vous vous engagez à louer votre bien Pinel en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus vous investissez sur une longue période, plus la défiscalisation est avantageuse.

La loi Pinel impose aussi des plafonds concernant les loyers et les ressources des locataires. Une mesure qui permet de lutter contre les baux trop élevés, et de modérer les excès dans des zones comme Paris. Cela booste l’accessibilité à un logement décent, même pour les personnes aux faibles revenus.

Les plafonds de loyer Pinel dépendent ici de la surface de votre bien et de la zone dans laquelle il se situe :

  • Zone A bis : 18,89€ par m2
  • Zone A : 14,03€ par m2
  • Zone B1 : 11,31€ par m2

Les plafonds de ressources des locataires, eux, permettent aux ménages modestes de louer votre logement à un prix qui soit dans leurs moyens.

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE ZONE A BIS (EN €) ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ET C
Personne seule 43 475 € 43 475 € 35 435 € 31 892 €
Couple 64 976 € 64 976 € 47 321 € 42 588 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 85 175 € 78 104 € 56 905 € 51 215 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 101 693 € 93 556 € 68 699 € 61 830 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 120 995 € 110 753 € 80 816 € 72 735 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 136 151 € 124 630 € 91 078 € 81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 15 168 € + 13 886 € + 10 161 € + 9 142 €
NB : Si les revenus de votre locataire évoluent après la signature du bail, cela ne remet pas en cause le dispositif pour vous, le propriétaire-bailleur.

Les conditions liées au Pinel+

Le Pinel Plus reprend les mêmes critères que le Pinel classique, mais avec quelques conditions supplémentaires.

En termes d’emplacement, outre les zones A, A bis et B1, sont éligibles à l’investissement les biens situés dans les quartiers prioritaires.

D’autre part, afin de répondre à l’urgence climatique et constituer un immobilier durable, le Pinel Plus ajoute des normes en performances énergétiques et en confort.

Conditions relatives à l’environnement

  • Si vous avez acquis votre bien avant ou en 2023, le logement doit respecter le niveau de performance RE2020 au jalon 2025
  • Si vous avez acquis votre bien en 2024, le logement doit respecter le critère précédent et présenter un DPE classé A
  • Si vous avez acquis en 2023 ou en 2024 un bien nécessitant des travaux, le logement doit justifier d’un DPE classé B
  • Si vous avez acquis en 2023 ou en 2024 un bien neuf dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, le logement doit avoir un DPE classé A et observer les critères environnementaux du label d’Etat E+C.

Conditions relatives à l’agrément

Votre bien Pinel+ remplit aussi des critères de surface minimale. Selon sa typologie, il ne peut pas avoir une superficie inférieure à un certain nombre de m2.

Il doit également disposer d’un extérieur (terrasse, balcon, etc) et profiter d’une double exposition.

TYPOLOGIE DU LOGEMENT SURFACE MINIMALE (Intérieur) SURFACE MINIMALE (Espace extérieur)
T1 28 m² 3 m²
T2 45 m² 3 m²
T3 62 m² 5 m²
T4 79 m² 7 m²
T5 96 m² 9 m²

Résumé des différences entre Pinel Plus et Pinel classique

La loi Pinel et le Pinel+ ont pour principal point commun d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif, notamment en zones dites « tendues ». Dérivée du Pinel, et complémentaire ce dispositif, le Pinel+ vise à pousser encore davantage la performance énergétique des logements tout en offrant des conditions de vie idéales aux locataires.

Reprenant le fonctionnement du Pinel classique, le Pinel+ se différencie donc en ajoutant aux conditions préexistantes des normes plus exigeantes concernant les logements. En contreparties de ces critères plus stricts, vous recouvrez la réduction fiscale à taux plein, et des avantages plus conséquents qu’avec le Pinel simple.

Pinel classique Pinel +
Différence 1 : Zonage Pinel zones A, A bis et B1 zones A, A bis, B1 et quartiers prioritaires
Différence 2 : Réduction d’impôt 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans (taux du Pinel classique avant 2022)
Différence 3 : critères écologiques et de confort Pour les logements neufs ou à construire, respect de la réglementation thermique (RT) 2012. Pour les biens nécessitant des travaux, label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 Surface habitable minimale de 28m2 pour un T1, surface minimale d’espace extérieur privatif de 3 m2 pour un T1, double exposition pour les T3 et plus, respect des seuils de performance énergétique et environnementale de la RE 2020, respect du label E + C et atteinte de l’étiquette A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Quels sont les avantages du Pinel Plus ?

Outre sa fiscalité, le Pinel+ dispose d’un certain nombre d’atouts concernant sa rentabilité et l’optimisation de votre patrimoine.

Une réduction d’impôt à taux plein

L’un des avantages majeurs du Pinel+ réside dans sa défiscalisation très attractive : une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% ! Cet avantage fiscal consiste en une déduction sur le montant de l’impôt à payer. Il ne s’agit pas d’une réduction des revenus imposables.

Rappelons que cette déduction dépend de la durée de votre engagement :

  • Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%
  • Pour un engagement de 9 ans, elle est de 18%
  • Pour un engagement à louer pendant 12 ans, la réduction est de 21%

Une rentabilité qui rembourse votre emprunt

Avec la loi Pinel+, la réduction d’impôt et les loyers que vous percevez via votre investissement immobilier génèrent des revenus réguliers. Ces revenus contribuent à rembourser – en grande partie si ce n’est en totalité - votre crédit bancaire. D’autre part, en Pinel +, comme en Pinel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus, ce qui fait que vous n’avez même pas à les payer. Cette déduction concerne aussi plusieurs autres charges telles que les frais d’entretien, la taxe foncière ou les dépenses de copropriété.

Investir dans une zone en forte demande

Le zonage Pinel impose d’investir dans des régions en forte demande locative. Par conséquent, vous aurez du monde au portillon pour louer votre bien ! Cela vous permet également de réduire, voire d’éviter la vacance locative. Grâce à quoi, vous optimisez votre rendement.

Constituer un patrimoine de qualité

Le Pinel Plus implique d’investir dans des biens neufs, qui nécessitent peu de travaux, et répondent aux dernières normes environnementales. Ajoutant à cela que les logements concernés se situent dans des zones très demandées, vous êtes quasi certain de trouver facilement un acquéreur et d’obtenir une magnifique plus-value à la revente.

Pour rappel, dans le cadre du dispositif Pinel Plus, en cas de vente, la plus-value immobilière est imposable.

De fait, un investissement immobilier en Pinel+ permet de vous construire ou de consolider un patrimoine solide, durable, et dont la valeur ne peut qu’augmenter dans le temps. Vous acquérez ainsi un bien grâce auquel vous pouvez :

  • Réaliser une plus-value à moyen/long terme.
  • Percevoir un revenu complémentaire régulier par les loyers qu'il génère.

Une sécurité pour vous et vos proches

En investissant dans l’immobilier neuf avec le Pinel Plus, vous pouvez louer votre logement Pinel à vos enfants, vos petits-enfants, ou même vos parents. L’assurance de prêt les protégera également en cas d’accident.

De plus, une fois la période d’engagement locatif terminée (6, 9 ou 12 ans), votre bien Pinel+ vous appartiendra sans conditions. Vous serez libre d’en faire ce qu’il vous plaira ! Continuer à percevoir des loyers en le louant ? Le vendre pour récupérer une plus-value ? L’utiliser comme résidence principale ou secondaire ? À vous de choisir !

Cet investissement vous sécurise. Vous, vos proches et votre avenir.

Chaque profil est différent. Ce qui convient à d’autres ne vous correspond pas forcément. Selon votre situation, le Pinel peut être mieux que le Pinel+, et vice versa.

Est-il plus intéressant d’investir en Pinel Plus ou en Pinel classique en 2024 ?

À première vue, qu’il s’agisse des zones éligibles, de la réduction fiscale ou de la liquidité, le Pinel Plus s’avère plus avantageux que le Pinel classique.

Néanmoins, ses critères supplémentaires en termes de confort et d’écoresponsabilité peuvent nécessiter des frais plus importants qu’avec le Pinel simple.

Pour voir si la rentabilité du placement peut amortir ces charges, il faut étudier très attentivement votre projet avant de vous lancer.

En outre, chaque profil est différent. Ce qui convient à d’autres ne vous correspond pas forcément. Selon votre situation, le Pinel peut être mieux que le Pinel+, et vice versa.

C’est pourquoi les conseils d’un professionnel en gestion de patrimoine vous aideront à prendre les bonnes décisions. Mieux, cela vous permettra surtout d’optimiser votre retour sur investissement. Disposant d’une certaine connaissance des marchés financiers, de l’immobilier et des dispositifs fiscaux, cet expert saura vous orienter vers la solution qui s’accordera avec vos objectifs.

Jusqu’à quand peut-on bénéficier du Pinel et du Pinel Plus ?

Considérant qu’il n’était pas assez efficace par rapport à ce qu’il coûte aux finances publiques, le gouvernement a décidé de mettre fin au Pinel d’ici décembre 2024. Il en va de même pour le Pinel +. À ce jour, rien n’a encore été envisagé pour le remplacer.

Dommage car cette loi a longtemps dynamisé la construction de logements en France, répondant à une demande de plus en plus forte. C’est le dernier outil avec lequel vous pouvez investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt conséquente.

Alors n’attendez plus ! Chez Netinvestissement, nous pouvons vous proposer des offres variées en Pinel. Parmi les plus intéressantes, nous avons :

La résidence Révélation à Toulouse. Située dans l’une des métropoles françaises les plus dynamiques, elle est éligible au Pinel +. La résidence Passage de Flore à Annecy, une ville au cadre magnifique, régulièrement en tête des sondages sur la qualité de vie. Cette résidence est également éligible au Pinel +.

Profitez de ces derniers mois pour vous lancer. Contactez dès à présent nos chefs de projet patrimoniaux ! Ils sauront répondre à toutes vos questions.

En résumé...

Avant de se focaliser sur la défiscalisation, le Pinel s’envisage d’abord comme un investissement immobilier locatif. Autrement dit, un placement réalisé pour percevoir un rendement complémentaire régulier, ou une potentielle plus-value à la revente. La défiscalisation est un bonus, et reste très attractive malgré sa baisse progressive.

D’autre part, le Pinel Plus se distingue non seulement par une réduction d’impôt plus importante, mais aussi par des critères d’éligibilité renforcés. Cela vous assure que votre bien contribue à une offre de logements de qualité, accessibles et respectueux de l’environnement. Rien que des atouts qui dynamisent sa liquidité et une plus-value potentielle.

Quant à choisir entre le Pinel et le Pinel+, la décision vous appartient. Elle dépend de vos objectifs, de votre capacité à répondre aux critères et de votre engagement envers des investissements plus durables. Mais n’attendez pas trop pour investir ! Souvenez-vous que ces deux lois vont disparaître en décembre 2024… C’est le moment ou jamais !

Intéressé par le Pinel et le Pinel+ ? Contactez dès à présent nos conseillers Netinvestissement ! Ils sauront vous guider dans votre projet.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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