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La zone A Pinel : liste des villes et conditions pour investir en 2023

Immobilier Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
Le dispositif Pinel et ses zones, laquelle choisir ? Une des questions principales lors d’un investissement, la localisation. La zone A, une zone de la loi Pinel prisée, découvrez pourquoi.

L’article « La zone A Pinel : liste des villes et conditions pour investir en 2023 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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En tant qu’investisseur ou futur investisseur désireux de se constituer un patrimoine immobilier, le dispositif Pinel est évidemment un investissement à étudier. En effet, il offre de nombreux avantages fiscaux tels que la réduction d'impôts.

Lors de la mise en place de ce dispositif, le gouvernement a créé différentes zones éligibles, dont la zone A. Ce zonage a permis de créer une différence entre les villes françaises où le marché locatif est tendu. La zone A sur laquelle nous allons nous focaliser dans ce guide regroupe les villes les plus dynamiques du territoire français.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu’est-ce que la zone A dans le cadre d’un investissement en loi Pinel ?

Rappel sur la Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier de réductions d’impôts significatives en échange d’un investissement immobilier locatif dans des zones dites tendues (entendez là où la demande de logements est supérieure à l’offre). Pour investir en loi Pinel, le logement doit être neuf ou avoir été acheté en état futur d’achèvement. Le propriétaire bailleur doit respecter certaines conditions comme les plafonds de loyers ou de ressources. Dans le cas contraire, aucune réduction d’impôts ne sera accordée. De plus, il faut noter que lors de l’engagement de location, le bien immobilier doit être loué en tant que résidence principale par les futurs locataires.

La zone A dans le cadre de cet investissement fait référence à une classification géographique spécifique établie par l’administration fiscale française. Cette classification divise le territoire français en différentes zones, en fonction de leur niveau de tension immobilière et de la demande locative. Le zonage effectué par le gouvernement français a divisé la France en 5 grandes zones.

La zone A est considérée comme la plus tendue en termes de marché immobilier après la zone A bis. Elle regroupe les grandes agglomérations françaises où la demande de logements est très élevée par rapport à l’offre. Les principales villes de la zone A sont Lyon, Marseille, Lille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier ou encore Toulon.

Dans cette zone, la demande locative étant forte, il est plus facile de trouver des locataires, ce qui réduit le risque de vacances locatives et assure une rentabilité potentielle plus élevée pour votre investissement locatif.

Cependant, il convient de noter que la zone A est également caractérisée par des prix immobiliers élevés. En tant qu’investisseur, nous ne saurions donc trop vous recommander que de vous faire accompagner et conseiller par l’un de nos chefs de projet patrimonial chez Netinvestissement pour vous aiguiller au mieux dans vos choix. En effet, veillez à ce que le choix du bien immobilier et le loyer pratiqué soient en adéquation avec les prix du marché local. De plus, le choix de la ville d’investissement est cruciale c’est pourquoi il faut veiller à ce qu’elle se situe dans une zone éligible à la loi Pinel.

2. Les plafonds de loyers Pinel de la zone A

Les plafonds de loyers Pinel sont des limites fixées par l’administration fiscale française dans le cadre des investissements locatifs en loi Pinel. Ces plafonds visent à encadrer les loyers pratiqués dans les zones tendues afin de garantir l’accessibilité des logements à un large public.

Ces plafonds sont déterminés en fonction du nombre de mètre carrés habitable du bien immobilier et sont révisés chaque année. Il est important de respecter ces plafonds lors de la fixation du loyer pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel.

Les plafonds de loyers Pinel prennent en compte différents critères tels que la zone géographique, la composition du foyer fiscal du locataire et le coefficient multiplicateur. Ce coefficient permet de moduler les plafonds en fonction de la surface habitable en mètre carré, avec une majoration accordée pour les logements de plus grande taille.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7

Le plafond de loyer pour la zone A Pinel est de 13,09€ par mètre carré de surface habitable.

Zone Prix au m2
A bis 17,62€
Zone A 13,09€
Zone B1 10,55€
Zone B2 9,17€

3. Les plafonds de ressources des locataires pour la zone A

Tout comme les plafonds de loyers, les plafonds de ressources sont fixés par l’administration fiscale française et visent à garantir que les bénéficiaires de logements en loi Pinel dans les zones tendues correspondent à des profils de locataires ayant des revenus modestes. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique spécifique. En effet, l’état souhaite mettre à disposition des logements entièrement neufs ou rénovés à des familles ayant des revenus modérés.

Les plafonds de ressources sont révisés chaque année, il est donc important de se référer aux tableaux officiels publiés par l’administration fiscale pour connaître les seuils applicables dans la zone A.

Cette vérification permet de s’assurer que les locataires potentiels répondent aux critères établis et garantit la conformité de l’investissement aux exigences de la loi Pinel, c’est à dire qu’ils aient les ressources nécessaires pour louer le logement. Dans le cas où ce plafond n’est pas respecté aucun avantage fiscal ne sera accordé.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A
(en €)
Personne seule 39 363€
Couple 58 831€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 70 718€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 84 708€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 100 279€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 112 844€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 573€

4. Quelles sont les villes situées dans la zone A Pinel ?

AIN (01) : Cessy, Collonges, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Ornex, Péron, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, Ségny, Thoiry.

ALPES-MARITIMES (06) : Antibes, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Le Bar-sur-Loup, Beaulieu-sur-Mer, Beausoleil, Berre-les-Alpes, Biot, Le Broc, Cabris, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Le Cannet, Cantaron, Cap-d’Ail, Carros, Castagniers, Castellar, Châteauneuf-Grasse, Châteauneuf-Villevieille, La Colle-sur-Loup, Colomars, Contes, Drap, Èze, Falicon, Gattières, La Gaude, Gorbio, Gourdon, Grasse, Levens, Mandelieu-la-Napoule, Menton, Mouans-Sartoux, Mougins, Nice, Opio, Pégomas, Peymeinade, Roquebrune-Cap-Martin, Roquefort-les-Pins, La Roquette-sur-Siagne, La Roquette-sur-Var, Le Rouret, Sainte-Agnès, Saint-André-de-la-Roche, Saint-Blaise, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Jeannet, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Martin-du-Var, Saint-Paul-de-Vence, Sospel, Spéracèdes, Théoule-sur-Mer, Le Tignet, Tourrette-Levens, Tourrettes-sur-Loup, La Trinité, La Turbie, Valbonne, Vallauris, Vence, Villefranche-sur-Mer, Villeneuve-Loubet.

BOUCHES-DU-RHÔNE (13) : Aix-en-Provence, Allauch, Aubagne, Auriol, Beaurecueil, Belcodène, Berre-l’Étang, Bouc-Bel-Air, La Bouilladisse, Cabriès, Cadolive, Carry-le-Rouet, Cassis, Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, La Ciotat, La Destrousse, Ensuès-la-Redonne, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Gréasque, Istres, Marignane, Marseille, Martigues, Meyreuil, Mimet, Miramas, La Penne-sur-Huveaune, Les Pennes-Mirabeau, Peynier, Peypin, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Rognac, Roquefort-la-Bédoule, Roquevaire, Rousset, Le Rove, Saint-Chamas, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Sausset-les-Pins, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Le Tholonet, Trets, Velaux, Venelles, Vitrolles, Carnoux-en-Provence.

CORSE-DU-SUD (2A) : Ajaccio, Bonifacio, Porto-Vecchio

HÉRAULT (34) : Assas, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Le Crès, Fabrègues, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Mauguio, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Palavas-les-Flots, Pérols, Prades-le-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone, La Grande-Motte.

NORD (59) : Lambersart, Lille, Loos, La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Saint-André-lez-Lille, Wasquehal.

OISE (60) : Avilly-Saint-Léonard, Belle-Église, Boran-sur-Oise, Bornel, Chambly, Chantilly, La Chapelle-en-Serval, Coye-la-Forêt, Gouvieux, Lamorlaye, Méru, Le Mesnil-en-Thelle, Orry-la-Ville, Vineuil-Saint-Firmin.

RHÔNE (69) : Lyon, Villeurbanne.

HAUTE-SAVOIE (74) : Allonzier-la-Caille, Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Beaumont, Bonne, Bossey, Chevrier, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cranves-Sales, Cruseilles, Étrembières, Faucigny, Feigères, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Monnetier-Mornex, Nangy, Neydens, Pers-Jussy, Présilly, Reignier-Ésery, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Valleiry, Veigy-Foncenex, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Viry, Vulbens.

SEINE-ET-MARNE (77) : Avon, Bailly-Romainvilliers, Boissettes, Boissise-la-Bertrand, Boissise-le-Roi, Brie-Comte-Robert, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Claye-Souilly, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Condé-Sainte-Libiaire, Couilly-Pont-aux-Dames, Coupvray, Courtry, Coutevroult, Crécy-la-Chapelle, Crégy-lès-Meaux, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dammartin-en-Goële, Dampmart, Émerainville, Esbly, Ferrières-en-Brie, Fontainebleau, Gouvernes, Gretz-Armainvilliers, Guermantes, Héricy, Isles-lès-Villenoy, Jossigny, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Lieusaint, Livry-sur-Seine, Lognes, Longperrier, Magny-le-Hongre, Meaux, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Moissy-Cramayel, Montévrain, Montry, Nandy, Nanteuil-lès-Meaux, Noisiel, Ozoir-la-Ferrière, Poincy, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, Quincy-Voisins, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Germain-sur-Morin, Saint-Thibault-des-Vignes, Samoreau, Savigny-le-Temple, Seine-Port, Serris, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Tournan-en-Brie, Trilport, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villenoy, Villeparisis, Villiers-sur-Morin, Voulangis, Vulaines-sur-Seine.

YVELINES (78) : Achères, Andrésy, Aubergenville, Auffreville-Brasseuil, Aulnay-sur-Mauldre, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d’Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Élancourt, Épône, L’Étang-la-Ville, Évecquemont, La Falaise, Flins-sur-Seine, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Maurecourt, Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan-en-Yvelines, Mézières-sur-Seine, Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Nézel, Orgeval, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly, Rambouillet, Saint-Cyr-l’École, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l’Honoré, Sartrouville, Tessancourt-sur-Aubette, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrière, Vert, Villennes-sur-Seine, Villepreux, Villiers-Saint-Frédéric, Voisins-le-Bretonneux.

VAR (83) : Les Adrets-de-l’Estérel, Bandol, Le Beausset, Belgentier, Bormes-les-Mimosas, La Cadière-d’Azur, Carqueiranne, Le Castellet, Cavalaire-sur-Mer, Cogolin, La Crau, La Croix-Valmer, Cuers, Évenos, La Farlède, Fréjus, La Garde, Gassin, Grimaud, Hyères, Le Lavandou, La Londe-les-Maures, Ollioules, Le Pradet, Puget-sur-Argens, Ramatuelle, Le Revest-les-Eaux, Roquebrune-sur-Argens, Saint-Cyr-sur-Mer, Sainte-Maxime, Saint-Raphaël, Saint-Tropez, Saint-Zacharie, Sanary-sur-Mer, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Solliès-Pont, Solliès-Toucas, Solliès-Ville, Toulon, La Valette-du-Var, Rayol-Canadel-sur-Mer, Saint-Mandrier-sur-Mer.

ESSONNE (91) : Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Écharcon, Égly, Épinay-sous-Sénart, Épinay-sur-Orge, Étiolles, Évry, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Forges-les-Bains, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Limours, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Nozay, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart, Ris-Orangis, Saclay, Saint-Aubin, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon, Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge, Soisy-sur-Seine, Tigery, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villejust, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-le-Bâcle, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres, Les Ulis.

HAUTS-DE-SEINE (92) : Gennevilliers, Villeneuve-la-Garenne.

SEINE-SAINT-DENIS (93) : Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Bondy, Le Bourget, Clichy-sous-Bois, Coubron, La Courneuve, Drancy, Dugny, Épinay-sur-Seine, Gagny, Gournay-sur-Marne, L’Île-Saint-Denis, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Les Pavillons-sous-Bois, Pierrefitte-sur-Seine, Romainville, Rosny-sous-Bois, Sevran, Stains, Tremblay-en-France, Vaujours, Villepinte, Villetaneuse.

VAL-DE-MARNE (94) : Ablon-sur-Seine, Alfortville, Boissy-Saint-Léger, Bonneuil-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Créteil, Fresnes, Limeil-Brévannes, Mandres-les-Roses, Marolles-en-Brie, Noiseau, Orly, Ormesson-sur-Marne, Périgny, Le Plessis-Trévise, La Queue-en-Brie, Rungis, Santeny, Sucy-en-Brie, Thiais, Valenton, Villecresnes, Villeneuve-le-Roi, Villeneuve-Saint-Georges, Villiers-sur-Marne, Vitry-sur-Seine.

VAL-D’OISE (95) : Andilly, Argenteuil, Arnouville, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Beaumont-sur-Oise, Bernes-sur-Oise, Bessancourt, Bezons, Boisemont, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre, Domont, Eaubonne, Écouen, Épiais-lès-Louvres, Éragny, Ermont, Ézanville, Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Goussainville, Groslay, Herblay, L’Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Menucourt, Mériel, Méry-sur-Oise, Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Mours, Nesles-la-Vallée, Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Persan, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Ronquerolles, Saint-Brice-sous-Forêt, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l’Aumône, Saint-Prix, Sannois, Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Le Thillay, Valmondois, Vaudherland, Vauréal, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel.

5. Nos programmes pour investir en loi Pinel dans la zone A

Découvrez la liste de nos programmes d’investissement pour les départements précédents :

En résumé...

La zone A regroupe les grandes agglomérations françaises où la demande de logements est élevée, offrant ainsi un potentiel de rentabilité plus élevée pour un investissement locatif. Cependant, il est important de prendre en compte les prix immobiliers élevés de la zone A et de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires établis par l'administration fiscale. Sans le respect de ces règles aucune réduction d’impôt ne vous seront accordées.

En tant qu’investisseur, cette zone peut être intéressante mais pas systématiquement. N’oubliez pas qu’un investissement réussi doit d’abord répondre à vos objectifs d’investissement et que vous devez prendre en compte les critères d'éligibilité spécifiques à la loi Pinel pour les logements neufs.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1643 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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