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Démembrement de propriété : quelles opportunités ?

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Le démembrement de propriété est une alternative intéressante à l'investissement immobilier classique. Ce mécanisme vous permet d'acquérir un bien immobilier tout en profitant de ses avantages fiscaux et patrimoniaux, et ce sans les contraintes de gestion du bien. Hélas peu connu du grand public, ce mécanisme présente pourtant des caractéristiques aux opportunités attrayantes. Explications.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Les opportunités du démembrement de propriété

Scission de la pleine propriété

Pour comprendre le mécanisme du démembrement de propriété, vous devez avant tout savoir qu'en matière d'immobilier, on distingue l'usus (droit d'utiliser le bien), le fructus (droit d'en percevoir les fruits) et l'abusus (droit de disposer du bien). Le tout représente la pleine propriété qui peut être scindée en deux :

  • la nue-propriété (abusus)
  • l'usufruit (usus et fructus)

Le mécanisme du démembrement de propriété consiste justement à séparer nue-propriété et usufruit à l'achat du bien. Ainsi, en faisant l'acquisition d'un bien immobilier dans le cadre d'un démembrement de propriété, vous ne payez que la valeur de la nue-propriété du logement.

Valeur du bien en nue-propriété

La valeur du bien en nue-propriété correspond à celle de la pleine-propriété à laquelle est soustraite la valeur de l'usufruit. Pour distinguer valeur en nue-propriété et de l'usufruit, on peut appliquer 2 méthodes :

1) Le barème prévu par le Code Général des Impôts (article 762) établi en fonction de l'âge de l'usufruitier :

Age de l'utilisateur

Valeur de l'usufruit en %

Valeur de la nue-propriété en %
< 20 ans 90 10
21 à 30 ans 80 20
31 à 40 ans 70 30
41 à 50 ans 60 40
51 à 60 ans 50 50
61 à 70 ans 40 60
71 à 80 ans 30 70
81 à 90 ans 20 80
> 91 ans 10 90

2) La prise en compte de plusieurs paramètres :

  • L'âge de l'usufruitier ;
  • Les revenus dégagés par l'usufruitier si le bien est en location ;
  • Les divers avantages dont profite l'usufruitier.

Quelque soit la méthode appliquée, c'est cette valeur donnée à chaque part du démembrement qui détermine le montant de la valeur du bien que vous devez régler à l'achat ; une valeur logiquement moindre que si vous achetiez un bien en pleine propriété.

Ainsi, vous pouvez acquérir un bien immobilier dont vous n'auriez pu financer l'achat si vous aviez dû l'acheter en pleine propriété. C'est donc l'occasion d'investir dans des lieux prisés et des appartements de haute qualité.

La gestion du bien

Outre, les avantages du prix d'achat du bien, cette scission entre nue-propriété et usufruit vous évite aussi les contraintes de gestion du bien puisque c'est l'usufruitier qui en a la responsabilité.

L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les revenus. En contre-partie, il est en charge des dépenses d'entretien et de réparations. C'est aussi lui qui doit s'acquitter de la taxe foncière et de celle d'habitation (sauf s'il loue le bien).

En tant que nu-propriétaire, vous êtes le détenteur des murs et devez seulement gérer les grosses réparations : réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières et rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier.

Si on résume, en étant nu-propriétaire d'un bien immobilier, grâce au démembrement de propriété, vous avez fait un investissement immobilier que vous n'auriez peut-être pas pu financer si vous aviez dû acheter le bien en totalité. Si vous avez réussi votre opération, vous possédez donc un logement qui jouit d'un emplacement et d'un standing de qualité.

En parallèle, vous n'avez pas de contraintes de gestion locative ni même d'entretien du bien (or grosses réparations) et les avantages de ce mécanisme se constatent aussi (et surtout) en matière de fiscalité et d'opportunités de transmission du patrimoine.

Fiscalité du démembrement de propriété

Sans véritablement pouvoir parler de défiscalisation immobilière, le démembrement de propriété permet de réduire la pression fiscale, tant sur votre impôt sur le revenu que sur votre éventuel ISF. En effet, la séparation entre nue-propriété et usufruit vous fait bénéficier de la séparation des gains et des charges.

De plus, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers existants (ou de l'assiette de l'ISF) les intérêts d'emprunts de votre investissement en démembrement de propriété mais aussi les éventuels travaux de grosses réparations. Ainsi, vous diminuez votre imposition grâce à une déduction d'impôt.

En tant que nu-propriétaire, pour profiter de ces avantages de défiscalisation, certaines conditions sont cependant à remplir. Tout d'abord, l'immeuble en question doit être loué à des tiers. Les charges engagées sur un immeuble non loué ne pourront être intégrées dans les bénéfices.

L'usufruitier est soumis à une situation fiscale particulière. Il doit, s'il loue le bien, déclarer les loyers en tant que revenus fonciers. De ces revenus il pourra déduire les charges de travaux et profiter aussi de déductions d'impôt. A noter que seul l'usufruitier est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Il sera donc le redevable d'un éventuel ISF.

Opportunités en matière de succession et donations

Le démembrement de propriété permet de favoriser la transmission familiale du patrimoine lors de donations ou d'une succession. En effet, la transmission du patrimoine nécessite le paiement de droits qui s'appliquent aussi aux biens immobiliers, notamment ceux démembrés et l'avantage du mécanisme est de réduire la facture fiscale.

En donnant de leur vivant la nue-propriété d'un bien à leurs enfants, les parents conservent l'usufruit et continuent ainsi de profiter du bien en question. Ils peuvent donc continuer à l'habiter ou le mettre en location.

L'avantage de la donation par le biais du démembrement de propriété est que les droits de mutation à régler sont réduits car ils ne sont calculés que sur la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien. Puis, au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de successions supplémentaires.

Montages immobiliers possibles grâce au démembrement

Les montages possibles avec le démembrement de propriété sont nombreux. On en trouve principalement sur les biens immobiliers mais aussi sur des comptes-titres.

On peut aussi trouver des clauses d'assurance vie dans lesquelles le démembrement est possible. Ce démembrement s'applique donc sur le capital laissé par le défunt alors que les noms des usufruitiers et nus-propriétaires auront été indiqués au préalable dans le contrat. L'objectif étant de permettre à plusieurs générations de profiter du capital en question en transmettant à la 1ère génération l'usufruit et à la seconde la nue-propriété.

Aussi, l'usufruit peut être viager. Dans ce cas, le démembrement de propriété prend fin au terme du contrat établi ou au moment du décès de l'usufruitier comme c'est le plus souvent le cas. C'est une opportunité intéressante pour préparer sa retraite.

Enfin, pour profiter des avantages du démembrement de propriété, il peut être opportun de créer une Société Civile Immobilière (SCI), très adaptée à ce mécanisme et fort avantageuse ; d'autant plus dans le cadre de l'application du mécanisme de démembrement croisé.

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Les avantages du démembrement croisé de propriété

Le démembrement de propriété est une opération immobilière astucieuse pour qui veut investir dans la pierre. Ce mécanisme peut aussi être utilisé dans le cadre d'un montage en démembrement croisé. Dans ce cas, la nue-propriété et l'usufruit du bien ne portent que sur une partie de ce bien.

Pour les concubins, le démembrement croisé permet d'acheter leur résidence principale. En effet, en constituant une Société Civile Immobilière (SCI) avec ce type de montage, le couple ne jouissant d'aucun droit civil en matière de succession (non marié) s'assure une protection face au risque de contestation d'un héritier qui revendiquerait ses droits successoraux.

De plus, avec un montage de SCI en démembrement croisé de propriété, les parts de la nue-propriété et de l'usufruit sont réparties par moitié. La succession est donc d'autant plus facilitée.

Exemple : vous constituez une SCI avec votre compagne. Elle achète l'usufruit des parts A et la nue-propriété des parts B et vous l'usufruit des parts B et la nue-propriété des parts A. Si vous venez à décéder, votre conjointe acquiert la pleine propriété (sans payer de droits) en récupérant vos parts B. Ainsi, elle pourra conserver la pleine jouissance (usufruit des parts A) du bien immobilier. Concernant la nue-propriété de vos parts A, ces dernières seront réparties entre vos héritiers.

C'est une solution qui s'avère aussi intéressante pour les familles recomposées car en cas de décès, elle permet là aussi au conjoint survivant de conserver l'usage d'un logement pour le restant de sa vie en récupérant la pleine propriété des parts B et conservant l'usufruit de ses parts A. Ce mécanisme habile a aussi l'avantage de ne pas déshériter les enfants du défunt qui reçoivent la nue-propriété des parts A.

Lors du décès du conjoint ayant récupéré la pleine propriété des parts B et l'usufruit des parts A, ses héritiers auront toujours la pleine propriété des parts B et les enfants du conjoint (premier défunt) récupèrent la pleine propriété des parts A. Ils constituent alors les nouveaux propriétaires de la SCI.

Voici un tableau explicatif d'une situation de démembrement croisé de propriété au sein d'une société civile immobilière :

guide-20120515-demembrement-de-propriete-et-demembrement-croise-de-proprietequelles-opportunites-tableau2

1 US : usufruit2 NP : nue-propriété

En résumé...

Encore peu connu du grand public, le démembrement de propriété et le démembrement croisé présentent des opportunités intéressantes dans l'acquisition d'un bien immobilier. En plus de vous faire profiter d'avantages fiscaux, vous pouvez, grâce au démembrement, préparer votre retraite et envisager de transmettre votre patrimoine tout en vous évitant d'être confronté à la gestion locative. Si les avantages du démembrement sont nombreux, son mécanisme nécessite tout de même un bilan patrimonial approfondi pour juger de l'opportunité d'un tel placement dans votre situation. Ainsi, n'hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels de la gestion de patrimoine avant de réaliser une telle opération. Ils pourront notamment vous orienter vers les meilleurs produits de démembrement qu'ils pourront vous proposer dans des villes comme Paris, Cannes, Marseille, Nice ou encore Arcachon par exemple.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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