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Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Marseille ou à Nantes ?

L’article « Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Marseille ou à Nantes ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’immobilier d’investissement est un type d’investissement qui remporte un franc succès auprès de nos clients désireux de développer et construire leur patrimoine. Cette appétence est très ancrée en France et dans les mœurs ; en effet, l’immobilier confère un sentiment de sécurité et reste une valeur refuge tangible pour bon nombre de Français. Ils qualifient souvent l’immobilier d’investissement « bon père de famille » qui inspire confiance.

Mais pourquoi un tel amour pour cet actif ?

Eh bien, l’observation assez simple du marché locatif permet de comprendre cela et les investisseurs le savent bien ! De manière générale, les prix ont une évolution positive sur la majeure partie du territoire français, conséquence du manque de logements en France ; il s’agit donc d’un marché locatif immobilier « porteur », du fait d’une demande locative supérieure à l’offre (information à toujours regarder et vérifier) qui est un indicateur essentiel concernant la zone où investir.

C’est donc principalement là que l’investissement immobilier prend son sens et devient un actif incontournable en matière d’investissement car investir là où il y a une forte demande parait logique et avantageux à condition d’avoir mené une étude de marché au préalable par une cellule compétente. Sur la majorité du territoire les prix ont augmenté, signe que malgré les « potentielles crises immobilières » vues par certains, le secteur de l’immobilier d’investissement se porte bien et de belles perspectives d’investissement peuvent s’offrir à vous si vous êtes bien conseillé.

Aujourd’hui, nous vous proposons un duel électrique entre 2 villes qui ont le vent en poupe : Marseille et Nantes.

1. Atouts économiques et potentiel locatif

Marseille :

Ah Marseille, ai-je sincèrement besoin de vous présenter l’une des plus grosses villes de France ?

Allez oui un peu quand même !

Marseille est la deuxième plus grosse ville de France avec près de 900 000 habitants et çà c’est déjà énorme ! C’est une ville historique, baignée de culture et reconnue de tous pour son charme ! Son patrimoine culturel, orné de places de prestiges, de monuments et autres sites culturels, lui confère un afflux touristique massif et des perspectives d’attractivité diverse certaines.

Marseille, en outre, peut se targuer d’évoluer au sein d’un tissu économique structurel basé sur son ouverture à l’international via ses grands ports et des infrastructures d’échanges mondiales.

Preuve d’un dynamisme économique ardent, Marseille est un exemple en matière de création d’emplois avec près de 4 000 emplois crées en 20 ans, avec notamment une position géostratégique certaine dont sa zone portuaire énorme qui optimise et facilite les échanges commerciaux. Marseille détient d’ailleurs les plus grands ports de France ! C’est donc une ville ouverte sur le monde et les entreprises l’ont bien compris en venant s’installer en nombre.

Mais Marseille veut plus et veut aller plus loin, forte de ses qualités et de ses ressources propres à son positionnement ; elle veut tisser une économie dense et plurisectorielle en gardant ses bases.

Et Marseille a beaucoup, beaucoup, misé en mettant de gros moyens pour parvenir à hauteur de ses ambitions et pour garder la main sur ses atouts propre tout en diversifiant ses pôles économiques et les résultats sont au rendez-vous :

  • Activité portuaire de pointe
  • Développement du secteur des services et des affaires
  • Pôle de recherche de pointe (informatique, télécoms)
  • Grand pôle universitaire.

Marseille présente des arguments de poids en matière d'attrait économique de qualité et diversifié. Il en découle un potentiel locatif fort pour les investisseurs, qui j’en suis sûr, trouveront leur bonheur à Marseille !

Nantes :

Vous entendez forcément beaucoup parler de cette ville mais je vous propose un petit tour d'horizon.

Nantes est la 6ème plus grosse ville de France avec près de 310 000 habitants, ce qui est l’un des marqueurs de qualité dans une ville.

Nantes est une ville au patrimoine culturel riche et reconnu (elle appartient d'ailleurs au réseau des Villes et Pays d'art et d'histoire), et possède de nombreuses places comme la place Royale, ainsi qu’une magnifique cathédrale Saint Pierre et Saint Paul. Attardons-nous sur les attraits économiques de Nantes.

Le tissu d'emploi est particulièrement marquant à Nantes avec un bassin d'emploi très fort et surtout très riche. Pour preuve la croissance de la masse salariale Nantaise est très satisfaisante avec une évolution de plus de 8% sur 3 ans. Nantes offre donc de bonnes opportunités d'emplois pour tous ceux qui le souhaitent.

Nantes c'est tout simplement 2/3 des salariés de Loire Atlantique. La concentration d'emplois sur la métropole Nantaise produit des richesses importantes et a un rayonnement fort sur les territoires environnants ; elle draine donc d'autres villes dans leur développement comme par exemple REZE qui a littéralement explosé dans divers secteurs (transports, économie etc.).

Faisons un zoom sur les secteurs d'activité économique développés à Nantes :

  • Le secteur des services qui représentent 70% de l'activité économique du pays ;
  • Le commerce pour 20% avec notamment le 1er rang en matière d'agroalimentaire et le 2e plus grand marché ouvert de France ;
  • L'industrie pour 5% avec notamment 4 pôles de compétitivités sur l'agglomération NANTES - ST NAZAIRE (EMC2 : ensembles métalliques et composites complexes ; Atlanpôle Biothérapies ; Génie civil ; Images et réseaux)

Vous remarquerez donc une grande diversité dans le tissu économique de Nantes, ce qui lui confère une grande attractivité. Pour résumer, Nantes est une véritable métropole avec une population en constante augmentation, un bassin d'emploi fort, des technologies de pointe et des activités variées.

Verdict entre les 2 villes : c'est un match nul, les deux villes ayant toutes deux de forts atouts économiques et un potentiel locatif marqué.

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2. Focus sur les prix d'achat, leur évolution et la rentabilité locative !

Marseille :

A Marseille, le prix d’acquisition moyen de 2 942€/m2 (type appartement). Ce prix d'achat oscille entre 1 800€/m2 et 5 700€/m2. L’évolution des prix est un indicateur important, aussi, nous pouvons remarquer une augmentation de 7 % depuis 2017 ce qui est un bon chiffre, mais à relativiser du fait des baisses des prix antérieures ; ce qui fait, en étant plus précis, une augmentation nette de 2,5% sur 10 ans.

Vous noterez donc que les prix de l’immobilier Marseillais restent très accessibles là où les prix ont littéralement flambé dans les dites grandes villes ou Métropoles. Investir à Marseille c'est avoir une forte probabilité de connaître une évolution favorable du prix de son bien à moyen long terme.

Qu'en est-il de la rentabilité locative ? La rentabilité locative à Marseille tourne autour de 6,21% brut, bien évidemment cette rentabilité fluctue sur le territoire Marseillais en fonction des arrondissements.

Nantes :

Le prix d’acquisition moyen à Nantes est de 3 900€/m2 (type appartement). Ce prix d'achat oscille entre 2 590€/m2 et 5 460€/m2.

Les prix ont évolué de 5 % par an et même 6% par an pour les maisons individuelles ces trois dernières années. Les prix de l’immobilier Nantais ont beaucoup augmenté du fait de l'attractivité de la ville et de sa demande, qui a augmenté de 22% alors que l'offre a reculé de 11% ; ce qui créé forcement une flambée des prix.

Qu'en est-il de la rentabilité locative ? La rentabilité locative Nantaise est forcément impactée par la hausse des prix et varie entre 2,72 et 5% brut. Alors oui investir à Nantes est une excellente idée mais la récente hausse des prix vient ternir un peu la rentabilité.

En conclusion, vous avez plus de chance d'avoir une bonne rentabilité et des plus-values potentielles à Marseille à moyen terme plutôt qu'à Nantes, car les prix de cette dernière ont déjà bien augmenté.

Marseille l'emporte sur ce point !

3. Où fait-il bon vivre ?

Marseille :

Ah Marseille ! Marseille, avec son soleil provençal, ses plats traditionnels et ses parties de pétanques incontournables ! Oui mais pas que... Marseille, outre l'attrait climatique certain et son positionnement ouvert sur le monde, est une ville avec un vrai ADN, une identité forte, on parle de l'esprit Marseillais !

Marseille est une ville avec des atouts indéniables du point de vue économique avec un fort dynamisme et du point de vue culturel avec un patrimoine reconnue dans le monde.

Tout semble donc idéal dans cette ville et les arguments ne manquent pas, cependant, Marseille est une ville clivante : on aime ou on n'aime pas du tout. A vrai dire, il subsiste des zones marseillaises qui souffrent de mauvaise réputation et d'un traitement médiatique peu reluisant, ce qui peut freiner certains investisseurs qui craignent l'insécurité de certains quartiers.

Nantes :

La réputation de Nantes ne cesse de prendre de l'ampleur et la ville croule sous les superlatifs et les distinctions qu'elles soient officielles ou pas !

Nantes ne cesse de truster les premières places dans les classements des meilleures métropoles, mais le plus étonnant, c'est que Nantes ne cesse de progresser dans le scoring chaque année. Elle explose surtout les indicateurs économiques et notamment l’emploi ; avec 21% de croissance depuis 2009, 430 000 emplois créés et un taux de chômage de 6,7%. Dynamisme, innovation, diversité sont les moteurs de Nantes.

Cette suprématie a d’ailleurs été couronnée de plusieurs prix officiels et relais dans la presse avec le prix de la CAPITALE VERTE EUROPEENNE et le prix de la CAPITALE EUROPEENNE INNOVATION 2019. Nantes est sous aucun doute la ville où la qualité de vie est la meilleure.

ROUND 3 : victoire de Nantes !

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4. Projection dans l'avenir : comment se projette la ville dans le futur ?

Marseille :

A Marseille, plusieurs projets sont en cours dans les quartiers nord afin de les rénover et de les réhabiliter ; en effet, des pôles d'échange vont être mis en place avec notamment des Ecoquartiers connectés afin de les redynamiser, eux qui souffraient d'un manque de considération.

Le centre-ville est lui aussi visé par différents projets et travaux (rénovation, végétalisation etc.) qui visent là aussi à redorer le coeur de Marseille.

Enfin des projets ciblés dans les quartiers sud et est, basés essentiellement sur l'amélioration des axes de circulation. Marseille prend conscience que la disparité de ses quartiers et leur réputation quelquefois controversée ont un impact sur son attractivité certes bonne, mais qui n'est pas encore uniforme sur la ville. Marseille a pris le problème par le bon bout mais le chemin est encore long.

Nantes :

Nantes ne s'arrête plus et continue son développement avec 3 projets majeurs en cours :

Projet du COEUR DE GARE : un projet ambitieux qui vise à développer fortement la gare sur de grands espaces afin d'améliorer l'accessibilité et l'attractivité de celle-ci, et de pouvoir accueillir près de 25 millions de voyageurs, une véritable plaque tournante !

Projet L’ILE DE NANTES : ce projet vise à restructurer complètement les Halles anciennes. C’est le projet le plus important de la ville ; la restructuration de l’Ile de Nantes ayant débutée il y a une vingtaine d’année et étant toujours d’actualité. Logements, bureaux, lieux de divertissement se mêlent sur ce bout de terre de 340 hectares. Dans le viseur également, la refonte totale du CHU de Nantes qui rassemblera les fonctions de deux hôpitaux de la ville : l’Hôtel- Dieu et l’Hôpital Nord Laennec.

Projet urbain de Bas du Chantenay : le secteur du bas du Chantenay est historiquement connu pour son activité industrialo-portuaire. Ce projet a pour but de changer totalement le visage de ce quartier en mixant les activités ; bureaux, commerces et logements vont cohabiter dans ces nouvelles infrastructures innovantes dont but est de passer à 500 entreprises et 6 000 emplois ce qui doublera le nombre actuel. Nantes est lancée et pour le moment rien de semble l’arrêter !

Sur ce point, Nantes remporte la victoire haut la main.

Conclusion

Nantes gagne ce duel face à Marseille qui n'a pas démérité, loin de là, avec notamment une meilleure rentabilité locative et un potentiel de plus-value latent supérieur à Nantes.

Mais Nantes a vraiment des atouts solides qui vont encore croître dans le temps et cette victoire est somme toute logique.

Pour autant, n’oubliez pas qu’un projet d’investissement immobilier doit se penser, se préparer et se calibrer dans le temps. Il ne s’agit pas que du bien, de son emplacement et de ses prestations mais aussi de son utilité dans votre stratégie patrimoniale. Nos spécialistes sont donc à votre disposition pour mettre à plat vos objectifs, définir votre profil d’investisseur et vous accompagner dans un éventuel projet.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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