Mis à jour le 23/01/2024

10 quartiers où investir à Marseille

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Nouveau siège de la Métropole d’Aix-Marseille Provence (MAMP), la ville de Marseille, plus ancienne ville de France, est reconnue pour sa qualité de vie. La nouvelle Métropole AMP remplace Marseille Provence Métropole (MPM). Elle s’étend aujourd’hui sur une superficie de 3150 km2 et compte plus de 1,8 million d’habitants. Marseille, 2ème commune de France, avec plus de 850 000 habitants, est un pôle majeur de l’économie de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Notamment grâce à son grand port maritime, qui est le premier port français en terme de volume de marchandise. L’ouverture de Marseille sur la méditerranée, fait de cette dernière, une commune cosmopolite et multiculturelle, propice aux échanges. La Cité Phocéenne prévoit d’ambitieux projets de développement afin de conserver cette image de ville qui évolue, aux yeux des investisseurs français.

Elue capitale de la culture en 2013, Marseille est en pleine mutation, ouverte à la nouveauté et aux infrastructures diversifiées. Bien que cette ville soit active et rentable dans sa globalité, pour l’investissement immobilier, il est nécessaire de savoir à quels endroits investir à Marseille et pourquoi certains quartiers sont plus attractifs que d’autres.

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Euromediterranée 1 : La joliette, façade sur la méditerranée

L’ancien quartier ouvrier, emblématique de la ville de Marseille, est aujourd’hui devenu le quartier des affaires, incontournable. Desservi par la ligne 2 du métro et les lignes 2 et 3 du tramway, c’est un quartier en mutation, qui a connu de nombreuses transformations ces dernières années afin de devenir le nouveau centre de gravité de la cité marseillaise. Ce site est donc parfait pour les jeunes actifs qui représentent plus de la moitié des acquéreurs de logements neufs.

Le projet Euromediterranée 1 a donc été un véritable boost pour le quartier. Le bâtiment des Docks qui longent la mer a été transformé en bureaux modernes et de nombreux marseillais viennent s'installer dans les appartements neufs ou rénovés de ce quartier. Depuis 2013, le quartier a été transformé avec l'ouverture du Mucem, la Villa Méditerranée. En 2014, un centre commercial, Les Terrasses du Port, au bord de l'eau a été ouvert et des boutiques se sont installés sous les arcades rénovées de la Major (septembre 2014). La ville voit encore plus grand. En effet, le quartier pourra accueillir au J1, plus de 15 yachts, dont les plus grands au monde, avec un nouveau port de plaisance d’ici à 2020.

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2. Euroméditerranée 2, un pari sur l’avenir

Ce projet est la poursuite d’Euroméditerranée 1, il s’étend davantage vers le nord de la ville, allant de la Joliette aux Arnavauds. Son principal objectif est la construction de 14 000 logements neufs ainsi que la réhabilitation de 1 500 autres.

L’axe est mis au développement durable : l’énergie du quartier proviendra entièrement de la mer, une première pour Marseille. Une véritable boucle à eau de mer dite «boucle de thalasso-thermie» pourrait fournir l’énergie nécessaire pour chauffer et/ou refroidir les bâtiments du périmètre via un réseau de pompes à chaleur.

La qualité de vie sera mise en avant, en effet, la nature et les parcs seront très présents. Notamment, la création d’un parc urbain, le parc des Aygalades, de 14 hectares. Un véritable havre de paix au cœur de la ville, de quoi rendre heureux tout locataire. Il est tout de même important de noter qu’aujourd’hui, la vie et l’ambiance du quartier reste à construire de toute part. En effet, il est difficile de s’y projeter, mais c’est un véritable quartier d’avenir qui évoluera avec ses futurs habitants.

3. Vieux Port, centre historique

Depuis l’antiquité, le quartier du Vieux-Port est le centre culturel et historique de la ville de Marseille. L’offre immobilière est tendue car les biens sont plus rares. Et pour cause ! Petites ruelles traditionnelles, immeubles provençaux typiques, proximité du port et de la grande bleue.

Le quartier affiche un charme certain. Il existe toutefois certains inconvénients comme les difficultés de stationnement, qui sont compensés par le service de transport en commun très développé dans l’hyper-centre. Ces problèmes de stationnement ont été en partie résolus car aujourd’hui, les biens neufs sont obligatoirement vendus avec une place de stationnement.

De plus, de nombreux travaux d’embellissements ont été réalisés pour Marseille Capitale de la Culture en 2013. Ce qui a donné un second souffle au quartier. Le site attire souvent les néo-marseillais pour leur premier lieu de vie, à Marseille, au sein d’une architecture Haussmannienne. Les prix du quartier ne sont pas les plus attractifs de la ville, mais ils sont le fruit d’une situation idéale. N’oublions pas que les étudiants sont très également très présents au Vieux Port, ce qui rend les opportunités des locations plus nombreuses.

4. 8ème arrondissement : le quartier bourgeois

Secteur très recherché, c’est un arrondissement qui a énormément de cachet. Lieu typique de la grande bourgeoisie industrielle marseillaise, il compte de nombreux biens très hauts de gamme. C’est un véritable quartier résidentiel au cœur de la ville. Les constructions neuves y sont assez rares et souvent très prisées. Notamment les appartements haussmanniens, emblématique du secteur.

En effet, le secteur situé à deux pas des plages du Prado Sud, du parc Borély, propose un environnement résidentiel verdoyant, tout en reliant le centre de Marseille en quelques minutes. Il est intéressant de noter que l’on retrouve dans le 8ème arrondissement, quelque uns des meilleurs établissements scolaires de la ville, tels que le Lycée de Provence, ou encore le Lycée Notre Dame de Sion.

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5. 6ème arrondissement : De Castellane à la Préfecture

Ce quartier attire beaucoup pour son côté pratique, sa localisation très centrale. En effet, les commerces, les prestations de services ainsi que les transports en commun y sont très nombreux. Le 6ème possède beaucoup d’atouts pour faciliter la vie de ses habitants. L’architecture et les bâtiments anciens y sont très appréciés. Notamment son style Néoclassique, qui donne un côté majestueux au quartier. Aujourd’hui, le prix de l’ancien est légèrement supérieur à 3 000€ le m2, prix très attractif cette année pour la localité.

Cet arrondissement est également recherché par les étudiants, on y retrouve la faculté de médecine de la Timone à proximité.

6. Les Camoins / La Valentine (11ème) : l’arrière pays

La ville de Marseille ne pouvant pas s’agrandir sur la mer, se développe de plus en plus à l’intérieur des terres, en direction du 11ème arrondissement, où les projets immobiliers neufs se multiplient. Au cœur de quartiers vallonnés tels qu’Eoures et les Camoins, naissent de beaux sites résidentiels souvent très recherchés pour des villas et résidences au calme de la ville. C’est donc au cœur de la campagne de Pagnol, que l’on trouve des golfs, mais aussi des centres commerciaux et services de qualité.

Situé à proximité de petits villages tels que la Treille et Allauch, le quartier n’est qu’à 20 minutes du centre ville. De plus, des transports en commun spécifiques sont mis en place pour relier rapidement à l’hyper-centre ville de Marseille.

7. Éco-quartier « Allar » au Nord de la ville

58 000 m2 de logements, bureaux et équipements seront réalisés sur 2,7 hectares, en rupture avec les quartiers monofonctionnels des années 60/70, tout en offrant des prix accessibles.

À terme, 4 000 personnes pourront vivre, habiter ou travailler dans l’éco-quartier Allar, premier jalon de l’extension du périmètre d’Euroméditerranée et première opération emblématique de la future « ÉcoCité » marseillaise. Le projet, s’inscrit en effet dans une opération plus globale de 170 hectares, qui vise à donner naissance à une ÉcoCité exemplaire, l’une des briques marseillaises de la ville de demain. Les livraisons de biens immobiliers commenceront en 2016 pour se terminer en 2018, à la date de fin prévue des travaux.

C’est donc un projet qui attirera de nombreux investisseurs, même si la vie, l’âme et l’ambiance du lieu reste à construire.

8. La Pointe Rouge : les vacances à l’année

Le quartier est situé au bord de mer, très proche des plages de sables, des activités nautiques, des bars et restaurants. Ce lieu de vie apporte une tranquillité certaine, tout en étant proche du centre ville et des services publics. L’arrondissement est très bien desservi par les bus et offre une véritable vie de quartier.

La Pointe Rouge représente une valeur sûre de l’immobilier sur du long terme. En effet, c’est un quartier sur lequel on peut miser, notamment sur les plus-values réalisables. Il faut tout de même noter un inconvénient d’accès en saison estivale. Le lieu très touristique, très apprécié également des marseillais, est surpeuplé l’été, ce qui rend les déplacements en voiture difficiles.

9. Le Roucas Blanc - La Corniche

Nous parlons là d’un des quartiers d’exception de Marseille. Les prix dans ce secteur sont en adéquation avec le côté luxueux qu’il offre. Le quartier propose une vue sur Marseille, des biens atypiques et très peu de biens neufs à la vente, donc très recherchés. Le Roucas Blanc est un véritable village dans la ville, depuis plusieurs générations. Les opérations de ventes de bien y sont extrêmement rares, donc chères. Le 7ème offre un cadre de vie très appréciable, privilégié et unique dans le centre ville de Marseille.

10. Saint-loup (10ème) et Saint-Barnabé (12ème)

Quartier phare du projet d’embellissement Marseille Grand-Est, Saint-loup se trouve à proximité du centre ville, à seulement 5km, il offre un environnement agréable et naturel. Le très important, point positif, est bien évidemment le prix de l’immobilier. Que ce soit pour l’ancien ou les programmes neufs, les prix sont très attractifs pour la ville de Marseille. Ainsi, la demande locative n’est pas négligeable pour les investisseurs. Le quartier dispose d’un atout qui n’est pas des moindres, à Marseille, une circulation facilitée. En effet, l’accès à l’A50 permet un lien direct : vers Aubagne, Toulon, Nice, mais aussi un accès au tunnel Prado Carénage : vers Vieux-Port, l’A55 et l’A7 (Marignane, Avignon, Lyon, Montpellier, l’Espagne).

En ce qui concerne St-Barnabé, situé à deux pas du tramway et du métro, c’est un quartier très résidentiel, calme, entouré d’espaces boisés. Le quartier offre une vue très agréable sur les collines ainsi que Notre Dame de la Garde. Ce quartier bénéficie d’une baisse de tarifs, ce qui fait de lui un des arrondissements marseillais les plus attractifs. St-Barnabé regroupe donc, les commodités du centre ville sans les inconvénients de l’hyper-centre.

En résumé...

Investir à Marseille c’est faire le choix d’une ville ancienne, de caractère, avec énormément de projets d’avenir. Nous pouvons voir que la modernité n’est pas en reste. En effet, les travaux d’aménagements ne cessent de voir le jour. Le Mucem, le Fonds Régional d’Arts Contemporain (FRAC) ou encore l’autoroute L2 qui permettra de relier encore plus facilement, l’Est au Nord de la ville d’ici 2017.

Le plus difficile est donc de décider dans quel quartier investir parmi les choix évoqués précédemment. Marseille offre plusieurs choix aux investisseurs : Le premier est de viser des quartiers en plein réaménagement, comme celui d’Euroméditerranée 1 et 2, où des programmes neufs sont régulièrement commercialisés. Le second, se tourner vers les quartiers emblématiques de la ville, qui en font son charme. L’objectif d’un investissement à Marseille est de réaliser de belles plus-values ainsi que d’obtenir des rendements importants, car la demande locative y est globalement élevée. Si nous devrions préconiser un secteur parmi l’ensemble des choix évoqués précédemment, ce serait le quartier d’Euroméditerranée 2 ainsi que l’éco quartier Allar, qui sont de belles opportunités sur l’avenir.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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