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Pourquoi et comment investir à Strasbourg ?

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L’article « Pourquoi et comment investir à Strasbourg ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, Strasbourg jouit d’un patrimoine architectural exceptionnel, comme en témoigne notamment sa magnifique Cathédrale Notre-Dame. Résolument tournée vers l’avenir, la ville ne cesse de se développer, offrant s’en cesse de nouvelles perspectives à ses habitants, que cela soit en termes d’activités culturelles, qu’en terme d’emplois.

Véritable pôle de compétitivité, Strasbourg dispose également d’une université à la pointe de l’enseignement supérieur. Ville de Culture et d’Histoire, Strasbourg regroupe à elle seule tous les atouts nécessaires à un bon investissement, ce guide vous propose de vous accompagner dans le choix des lieux et des dispositifs à mettre en œuvre afin d’optimiser votre investissement locatif à strasbourg.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Pourquoi investir à Strasbourg ?

Accessible aussi bien en vélo, qu’en transports en commun (bus, tramway), la septième ville de France a toujours su garder une taille humaine. Idéalement située, la ville a réussi à créer une dynamique économique qui lui assure aujourd’hui un rayonnement international.

Jouissant de nombreux jardins familiaux, ainsi que de nombreux parcs et berges aménagées, Strasbourg a su allier à la perfection le dynamisme des grandes métropoles au calme et à la sérénité des villes de province.

► Les grands projets urbains

Le quartier d’affaires international Wacken Europe : site stratégique pour le développement de l’agglomération, ce projet a pour objectif d'attirer une partie du Parlement Européen à Strasbourg. De ce fait, un quartier d’affaire de 100.000 m2 sera construit sur 4 hectares pour 2018. Il accueillera des bureaux, des centres d’affaires, des hôtels, des services et commerces ainsi que des logements.

Le projet immobilier « Les 2 rives » : situé le long du Rhin, ce projet a pour but d’exploiter 250 hectares afin de construire environ 9 000 logements. Avec un budget d’un million d’euros, Strasbourg pourrait accueillir 20 000 habitants et créer 8 500 emplois.

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Quels sont les atouts de Strasbourg ?

► Atouts économiques

Siège du Conseil de l’Europe, du Parlement européen, de la Cour européenne des droits de l’homme, Strasbourg s’impose comme la capitale de l’Europe. Ville de nombreux congrès internationaux et sièges de bien des organisations internationales, Strasbourg se distingue également par un secteur secondaire très diversifié et un secteur tertiaire essentiellement tourné vers les activités financières, la recherche et le conseil aux entreprises.

Avec deux pôles de compétitivité incontournables, l'un dédié aux sciences de la vie, à la biotechnologie et à la pharmacie et l'autre aux véhicules du futur, Strasbourg comptabilise plus de 3 000 entreprises industrielles.

Deuxième port fluvial de France avec les transports de marchandises sur le Rhin, Strasbourg jouit d’une activité commerciale offrant plus de 30 000 emplois. Comptant parmi les premières places financières et bancaires de France, Strasbourg compte plus d'une dizaine de sièges sociaux de banque générant 15 000 emplois dans le secteur financier.

Ville universitaire cosmopolite, Strasbourg accueille près de 45 000 étudiants chaque année, dont la plupart proviennent de divers pays européens. L'Université Louis Pasteur, classée meilleure université française de province selon le classement de Shanghaï et quatrième université française est notamment réputée pour la grande qualité de ses enseignements scientifiques et économiques.

► Atouts touristiques

Classé au Patrimoine mondial de l’Unesco, le centre historique de Strasbourg est devenu un lieu incontournable avec ses édifices remarquables comme l'Hôtellerie du Corbeau ou encore le Palais des Rohan. Au centre de nombreux vestiges du Moyen-âge et de la Renaissance, le barrage Vauban, les écluses fortifiées, les maisons à colombages typiques témoignent de la richesse du patrimoine historique et architectural de la ville.

Strasbourg compte également les plus beaux exemples de l'architecture wilhelmienne avec notamment le quartier de la Neustadt.

Surnommée « la ville au mille églises » du fait de son imprégnation théologique et de la présence de nombreux couvents, synagogues, temples et églises dont la célèbre cathédrale gothique, Strasbourg est une ville aux multiples facettes.

► Atouts culturels

Labellisée ville d'art et d'histoire par le ministère de la Culture, Strasbourg est également réputée pour son Théâtre national, seul théâtre national en dehors de Paris et haut lieu culturel de Strasbourg. L'activité théâtrale de Strasbourg est également orientée vers les traditions régionales, comme le théâtre dialectal et les spectacles humoristiques sur le thème de l'Alsace.

Avec plus de 130 représentations par an en collaboration avec l’orchestre philharmonique, l'Opéra national du Rhin ne cesse d’étonner par la beauté des spectacles proposés. Le Festival de Musique de Strasbourg est le plus ancien de France depuis 1932 ainsi que le Zénith Strasbourg Europe, avec une capacité maximale est de 12 000 spectateurs contribuent à la richesse culturel de la métropole Strasbourgeoise.

De nombreux musées sont également présents à Strasbourg, comme le Musée alsacien des arts et traditions populaires, le Musée d'art moderne et contemporain, le musée des beaux Arts, le musée historique ainsi que le musée archéologique.

Comment investir à Strasbourg ?

► Les dispositifs immobiliers

De nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par le gouvernement au cours de ces dernières années. Répondant à des objectifs spécifiques, chacun de ces dispositifs connaît des conditions d’application, et des avantages qui lui sont propres.

Dans le cadre d'un investissement locatif, il vous faudra opter pour l'un de ces dispositifs en veillant bien évidemment à ce que ce dernier soit en adéquation avec vos attentes ainsi que vos objectifs. Voici les dispositifs de défiscalisation immobilière relatifs à un investissement locatif :

la loi Pinel à Strasbourg

la loi Censi-Bouvard à Strasbourg

la loi Malraux à Strasbourg

le statut LMNP à Strasbourg

le dispositif Monuments Historiques à Strasbourg

La loi Pinel à Strasbourg

Entré en vigueur en septembre 2014, le dispositif Pinel permettra aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Plus précisément, en investissant dans un logement BBC, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18 % ou 21% du prix de revient, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans), répartie de manière égale et linéaire sur la période choisie.

Le plus : le dispositif Pinel est particulièrement intéressant pour un investissement à Strasbourg. En effet, la ville étant située en zone B1, celle-ci est éligible à ce système de défiscalisation immobilière.

La loi Censi-Bouvard à Strasbourg

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Censi-bouvard vous donnera la possibilité de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf meublé, et plus précisément dans une résidence de services. Ainsi, en réalisant un tel investissement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient étalée sur 9 ans, et ce dans la limite de 300 000 euros investis.

Comme pour le dispositif Pinel, le bien doit être loué pour une période de 9 ans minimum et l’acquisition est limitée à deux biens par an.

Le plus : accueillant chaque année un grand nombre d’étudiants désireux de profiter de la qualité de l’enseignement dispensée par les universités Strasbourgeoise et un grand nombre de touristes compte tenu de la richesse de son patrimoine, investir dans le cadre d’une résidence étudiante ou d’une résidence de tourisme peut s’avérer être un excellent investissement.

La loi Malraux à Strasbourg

Instaurée afin d’aider la rénovation de parcs immobiliers locatifs vétustes, la loi Malraux permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien dans la limite de 100 000 euros par an.

Rappelons que le bien immobilier doit obligatoirement se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : grâce à un patrimoine architectural exceptionnel et varié, Strasbourg attire chaque année de nombreux amateurs de belles pierres. Ainsi, réaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien par le biais du dispositif Malraux peut être une solution à envisager.

Le statut LMNP à Strasbourg

Dans le cadre d’une acquisition d’un bien locatif meublé, plus particulièrement d’une résidence hôtelière ou d’une résidence de services, le statut LMNP vous donne la possibilité de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, comme par exemple l’amortissement de la valeur du bien comptablement grâce à l’ARD ou encore la récupération de la TVA.

Le plus : tout comme pour le dispositif Censi-bouvard, pensez à diriger votre investissement vers une résidence étudiante ou de tourisme afin de vous assurer une rentabilité optimale.

Le dispositif Monuments Historiques à Strasbourg

Réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui réalisent des travaux de restauration, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une déduction intégrale des travaux de rénovation de votre revenu global et imposable, en l’étalant sur 3 ans.

Le plus : Strasbourg jouissant d’un important patrimoine, dont l’essentiel est classé, un investissement en loi Monuments Historiques peut revêtir de nombreux atouts.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Strasbourg

tif défiscalisant choisi, il convient désormais de s’intéresser à l’emplacement. Nécessaire à la réalisation d’un bon investissement, le choix de l’emplacement demeure une étape primordiale, n’oubliez pas qu’un emplacement optimal doit se trouver à proximité des commerces, des écoles, ainsi que des infrastructures de loisirs.

Centre ville

Classé au patrimoine mondiale de l’Unesco, le centre ville de Strasbourg a su allier richesse du patrimoine et dynamisme grâce à ses nombreux hôtels, bars et restaurants, mais aussi ses commerces et boutiques de luxe. Répondant à toutes les attentes des étudiants et jeunes actifs d’aujourd’hui, le centre ville de Strasbourg est idéal pour réaliser un investissement, et ce quelque soit le support choisi.

Le quartier de Neudorf

Avec plus de 4000 habitants, le quartier de Neudorf « Nouveau Village » est le quartier le plus peuplé de Strasbourg. Jouissant de qualité paysagère tenant autant à la diversité des lieux et des ambiances qu’à la présence de bâtiments chargés d’histoire, Neudorf s’impose désormais comme le quartier de prédilection des jeunes familles et des jeunes actifs en quête de davantage de calme tout en restant à proximité du centre ville.

Le quartier de l’Orangerie

Célèbre pour les institutions européennes qui y sont installées, tels que le Conseil de l’Europe et le Parlement Européen, le quartier de l’Orangerie accueille chaque année de nombreux représentants diplomatiques. A proximité immédiate du centre ville et des universités, ce quartier « d’affaire » également connu pour la beauté de son parc est devenu l’un des quartiers incontournables de la métropole strasbourgeoise.

En savoir plus sur Strasbourg

► L’immobilier en chiffre* :

  • Prix au m2 (appartement)* : 1 928€ à 3 856€
  • Prix moyen au m2 (appartement)* : 2 570€
  • Prix au m2 (maison)* : 1 950€ à 3 900€
  • Prix moyen au m2 (maison)* : 2 600€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur un an)*: + 2,3%
  • Rentabilité locative* : 5,91%
  • Taxe d’habitation* : 32,39%

► Principaux pôles économiques :

Avec plus de 24 000 m2 de surface d’exposition, le parc des expositions du Wacken situé au Nord de Strasbourg accueille tout au long de l’année de grands événements qui attirent des milliers de visiteurs. On y trouve également la Hall Rhénus et le Palais de la Musique et des Congrès qui propose une large programmation de concerts et de spectacles.

Probablement la plus célèbre des places de Strasbourg, la place Kléber est véritablement l’un des coeurs de la ville, au même titre que la Cathédrale Notre Dame. Dynamique et commercial, ce lieu est l’un des plus appréciés des Strasbourgeois.

Depuis 1570, Strasbourg déploie son marché de Noël autour de sa prestigieuse Cathédrale. Avec ses 300 chalets répartis sur 11 sites au cœur de la ville, ce marché est l’un des plus grands marchés de Noël d’ Europe.

Véritable lieu de rencontre entre la recherche et l’innovation, le parc d’innovation de Strasbourg est au service du développement des entreprises de hautes technologies à proximité du campus universitaire.

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : étape de la « Magistrale européenne », principal axe ouest-est de l'Europe, Strasbourg accueillera en 2016 la ligne LGV qui mettra Paris à seulement 1h50 de Strasbourg. Avec un trafic de 55 000 passagers par an et 50 TGV par jour, la gare de Kehl se situe sur l'un des principaux axes nord-sud.
  • Réseau fluvial : première voie navigable d’Europe, Strasbourg possède d'importantes installations portuaires sur le Rhin.
  • Aéroport : l'aéroport international de Strasbourg, situé à une quinzaine de kilomètres au sud-ouest de la ville, à Entzheim, est le 17e de France par le nombre de passagers avec plus 1 750 000 millions de voyageurs, une cinquantaine de destinations européennes et 5 liaisons régulières « low cost ».
  • Transports urbains : avec plus de 53 kilomètres de lignes et 70 stations, Strasbourg possède l’un des plus importants tramways de France. L'ensemble du réseau de la CTS (tram et bus) transporte près de 85 millions de voyageurs par an et parcourt plus 14,5 millions de kilomètres chaque année.
En résumé...

Capitale européenne et 7ème ville de France, Strasbourg jouit de nombreux atouts tant sur le plan économique, culturel, que touristique. A la fois dynamique et attractive, Strasbourg est la ville où il fait bon investir. Comme nous avons pu le voir précédemment, deux paramètres sont à prendre en compte pour faire de votre investissement locatif un succès ; l’emplacement et le choix du dispositif. Néanmoins, le choix du bien ou du dispositif pouvant, dans un certains cas, s’avérer complexe, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel indépendant.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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