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Projet Grand Paris : ces villes qui vont en profiter

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Avec plus de 70 nouvelles gares qui vont voir le jour d’ici 2025, le projet du Grand Paris permettra à de nombreuses villes de connaitre un regain d’intérêt en termes d’aménagements et de logements.

Ce gigantesque chantier d’infrastructures va donner un nouveau souffle à l’Ile de France toute entière et va désengorger la proche banlieue parisienne tout en améliorant l’environnement local pour permettre aux franciliens d’espérer une meilleure qualité de vie. Et ceci dans le but de rendre la capitale française et sa couronne plus attractives, y compris pour les actifs étrangers.

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Le Grand Paris c'est quoi ?

En quelques mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Île-de-France.

Le budget total de ce projet d’aménagement n’est pas encore totalement fixé… Il s’agit principalement de la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris nommée « Grand Paris Express » pour un coût de 23 milliards d’euros, et de la modernisation, et de l’extension, du réseau pour un coût de 12 milliards d’euros.

Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et de construire 68 nouvelles gares.

Outre ce nouveau maillage de transports, de nombreux bureaux et commerces sont prévus à la construction ainsi que de nombreux postes d’enseignements.

Le but du Grand Paris est de réduire la pollution tout en désenclavant le territoire grâce à de nouvelles lignes de métro et de tramway. Ces dernières ont été mises au point pour faciliter l'accès à la capitale pour les banlieues mais aussi pour multiplier les liaisons hors de la capitale, afin de simplifier les déplacements au sein de la banlieue.

Grand Paris en chiffres

Source : Green City

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Où investir ?

À quelles villes profite le plus cette révolution régionale ? Quelles sont les grandes gagnantes de la création du Grand Paris ? Notre étude identifie six communes qui seraient les grandes gagnantes des travaux du Grand Paris et dont les performances immobilières à attendre seraient largement supérieures à la moyenne de l'agglomération.

Saint-Ouen (93)

Il s’agit de la première des communes concernées par le Grand Paris Express avec le prolongement de la ligne 14 du métro parisien au nord prévu en 2019 et deux nouvelles gares, Saint Ouen RER C et Mairie de Saint Ouen.

En un an seulement (l’année 2017), la moyenne des prix est passée de 4 300€ à 4 500€ soit une progression de 5% atteignant même dans certains cas, les 5 500€ du m2 dans les quartiers des deux futures gares.

Les prix y reflètent tout naturellement la diversité des acheteurs, et celle des immeubles, qui va de l’ancien hôtel particulier bourgeois au collectif dégradé, en passant par l’ensemble moderne ou l'usine transformée en loft.

Depuis que l’arrivée de la ligne 14 est matérialisée par des travaux, les investisseurs et acquéreurs se sont bousculés à Saint Ouen, qui accueillent également de plus en plus de sièges d’entreprises.

Le dynamisme de la ville ne risque pas de ralentir dans le futur car il est prévu des installations du Conseil Régional en 2018, du Palais de Justice aux Batignolles et un futur grand pôle de santé en 2022.

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Bagneux (92)

La ville de Bagneux souffre encore d'une faible cote de popularité, sans doute à cause de ses 67% de logements sociaux.

Cela en fait cependant l'endroit parfait pour investir : son prix au m² est encore très abordable (4 200 euros en moyenne dans l'ancien). Pourtant, les investisseurs sont encore rares sur ce marché, malgré le rendement élevé qu'ils peuvent obtenir : en moyenne, 6,6% par an, ce qui en fait une bonne affaire. Les acheteurs plébiscitent le quartier pavillonnaire proche de Montrouge et de la future station du Grand Paris. Autres bonnes zones à explorer, celles autour du futur métro Verdun ainsi que le secteur Dampierre (bien qu'éloigné du métro ) pour l'intérêt de son centre historique et sa proximité avec les commerçants.

Cette ville, aujourd’hui 30% moins chère que ses voisines Montrouge et Cachan, va se retrouver prochainement à 20 minutes de la Défense.

Le prolongement de la Ligne 4 va également permettre une connexion directe avec le centre de Paris.

Cachan (94)

Attention, surchauffe ! Cachan est sous pression : en un an, les prix ont augmenté de plus de 12% et les délais de vente sont tombés sous la moyenne parisienne avec 59 jours pour un mandat simple et… 24 jours pour un mandat exclusif !

Les prix pratiqués sont en moyenne de 4 500€/m², avec une fourchette basse à 3 000€/m² et un maximum à 7 000€/m². Pour investir, c'est le quartier de la gare RER Arcueil-Cachan qui tire son épingle du jeu. À noter que la ville affiche une rentabilité locative située entre 3,5% et 5%. Avec une telle pression de la demande, il est forcément difficile de dénicher de bonnes affaires !

Villiers-sur-Marne (94)

Villiers-sur-Marne est victime de son succès. Cette année, elle n'enregistre que 2% de hausse. Mais la montée des prix a commencé bien avant.

Il faut dire que cette commune bénéficie de nombreux atouts. Dynamique, bien située, agréable à vivre et pavillonnaire pour une bonne part, elle attire de nombreux investisseurs (25%) qui apprécient son rendement supérieur à 6%, c'est-à-dire trois fois plus élevé que celui d'un appartement parisien.

Elle n'attire pas que les investisseurs : les acheteurs "pour y loger" viennent aussi en masse, poussés par les prix trop élevés de Nogent et de Bry-sur-Marne. Villiers, en effet, avec ses prix attractifs est sans doute un des « hot-spot » les moins chers du Grand Paris : 3 500€ le m², avec une amplitude comprise entre 3 200€ et 4 000€/m². Les bonnes affaires n'existent plus sur ce marché ultra-tendu. Pourtant, quelques secteurs restent à privilégier : les Luats, les Perroquets, le centre-ville et surtout le secteur des Boutareines, situé idéalement à mi-chemin entre la future station du Grand Paris et l'arrêt du RER E.

Le Kremlin Bicêtre

Le Kremlin-Bicêtre bénéficie depuis le début de l'année d'un très fort engouement. Avec environ 3-4 offres d'achat pour un bien, l'activité immobilière au Kremlin Bicêtre bat son plein !

Les primo-accédants restent majoritaires sur ce marché (70%), mais ils ont été rejoints depuis le début de l'année par des investisseurs (30%), qui cherchent des prix bas, à proximité immédiate de Paris. Or la ville, en peine évolution, offre un prix moyen très intéressant de 4 800€/m², avec des extrêmes allant de 4 000€ à 7 200€/m².

Les bons quartiers pour acheter sont nombreux : les rues Danton, Anatole France et Jean Monet, ainsi que l'avenue Eugène Thomas, le quartier de la Mairie et, bien sûr, les abords de la future station de la ligne 14.

On y trouve encore, en cherchant bien, de bonnes affaires comme ce 2 pièces de 45 m² au 3ème, situé à 5 minutes du nouveau métro et vendu en 2 semaines pour 280.000 euros.

Villejuif (94)

La commune de Villejuif est amenée à se développer démographiquement avec environ 70 programmes neufs en cours et 56 000 habitants.

Toujours en suivant le tracé de la ligne 15, Villejuif a aussi un potentiel intéressant. En effet, le prolongement de la ligne 14 qui permettra d’aller à Chatelet et Orly très rapidement, et d’autres infrastructures sont également prévues dans la commune comme le centre de recherche contre le cancer qui va drainer des emplois.

Le prix au mètre carré aujourd’hui à Villejuif est en moyenne de 4 500€.

Issy les Moulineaux (92)

On vient vivre à Issy les Moulineaux pour trouver un cadre et une qualité de vie, dit-on dans cette ville de 67 000 habitants où la mairie s’emploie à conserver un équilibre entre zones d’activités, immeubles et maisons.

Le charme continue d’opérer et la connexion plus rapide avec la banlieue Est et Sud de la capitale va renforcer cette attraction.

En 2022, on mettra 30 minutes pour aller à Noisy-le-Grand, à l’Est de la Capitale contre 1 heure aujourd’hui.

Deux nouvelles gares supplémentaires sont en cours de travaux sur le tracé de la ligne 15 du métro et en correspondance avec la ligne C du RER et celle du Transilien N.

La ville des bords de Seine s’attend à accueillir 10 000 nouveaux habitants d’ici 2030.

Les paris de demain

Saint-Denis et Noisy-le-Grand sont deux villes à très grand potentiel du Grand Paris, avec une performance attendue de 50 à 100% sur les 10 à 15 prochaines années par rapport à l’évolution moyenne des prix en Ile de France.

En résumé...

Ce projet « Pharaonique » va bénéficier à l’ensemble des Franciliens même à ceux qui ne seront pas directement concernés par le développement et déploiement de leur ville.Le projet va modifier tout le paysage, tant par les transports que par la transformation immobilière et va ainsi donner une nouvelle vie urbaine.Les gares du Grand Paris ne seront pas de « simples gares » avec des bâtiments de passage juste bons à drainer des voyageurs, mais au contraire, « des centres de vie agrémentés de commerces, de bureaux et d’équipements publics ».Non seulement le Grand Paris va permettre ces constructions, mais il va de plus mieux relier les habitants à leurs destinations quotidiennes, leurs lieux de travail, tout en désengorgeant les transports au centre de Paris, par lequel beaucoup de gens n’auront plus besoin de passer.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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