Les 5 risques d'un investissement locatif meublé (et comment les éviter)

Préambule : le cas AirBnB et autres location-meublée en direct

Avec la démocratisation des sites internet du type AirBnB spécialisé sur la location meublée de courte durée et location saisonnière, beaucoup de français se sont mis en tête de devenir des loueurs en meublé en herbe. Après tout, il faut reconnaitre que cette solution de location est finalement assez simple. Vous êtes propriétaire d’un appartement bien situé dans une grande ville de France ou il existe une forte demande locative, principalement orientée vers les logements meublés pour de la courte durée. Tout ceci est plutôt rentable, alors pourquoi se priver ?

Mais attention ! En effet ; devant le puissant lobbying du secteur hôtelier Français la loi en la matière s’est durcie et il faut à présent demander une autorisation à la préfecture pour obtenir le statut requis pour exploiter votre bien immobilier sous la forme de location meublée de courte durée. Autorisation que vous aurez bien du mal à obtenir car les conditions d’obtention sont drastiques, voire décourageantes. Vous avez donc de fortes chances de commencer votre aventure comme bailleur dans l’illégalité la plus complète. Inutile de vous dire que nous vous le déconseillons fortement. Et en cas de contrôle, les amendes sont lourdes. Si vous préférez éviter de prendre de tels risques, vous opterez alors peut-être pour la location meublée simple ; c’est-à-dire avec un bail de location meublé d’un an, renouvelable.

Dans ce cas, il y a un certain nombre de points à vérifier avant :

• Assurez-vous que votre appartement réponde bien à une demande effective de location de ce type dans la zone dans laquelle il est situé
• Ayez conscience que, si vous ne voulez pas « manger » toute votre marge, il vous faudra certainement gérer vous-même les entrées, sorties, états des lieux, réparations et changements d’équipements électroménagers, nettoyage, changement des draps etc…bref, pour être rentable, ce type de location meublée devient un travail à temps plein.
• Il vous faudra également choisir votre statut de loueur et faire très attention au régime fiscal pour lequel vous aller opter. Tout ceci va avoir un impact sur le résultat fiscal (et financier) de l’opération.

Aussi, et si vous n’avez pas le temps ou que vous ne souhaitez pas le passer à gérer toute cette logistique, nous vous conseillons d’opter pour un investissement meublé dans un concept de résidence gérée de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou étudiant notamment. Dans ce cas, voici les 4 erreurs à éviter pour réussir votre investissement :

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1. Le choix du gestionnaire : pierre angulaire de la pérennité de votre investissement

Si vous avez fait le choix rationnel de la location meublée gérée, alors vous avez fait le bon choix. Du moins celui de la raison. Le marché de l’investissement meublé dans les résidences gérées est mûr et les opérateurs reconnus sont aujourd’hui visibles et facilement identifiables. Le gestionnaire, c’est votre payeur. C’est l’organisme qui va co-signer avec vous votre bail commercial. C’est votre locataire unique pour les 10/15/20 prochaines années. Il est donc absolument déterminant de bien le choisir.

Selon le type de résidence de services que vous aurez choisi pour vous lancer, ne choisissez de travailler qu’avec les acteurs de référence :

• EHPAD (investissement dans des chambres médicalisées) : Orpea ; Colisée Patrimoine, DomusVi, Korian, le Noble Âge. Voilà quelques exemples d’opérateurs sérieux
• Etudiants : Réside Etudes, Nemea, Fac Habitat. Là encore, ce sont des références dans la gestion de résidences étudiantes.

Si vous avez le moindre doute quant à la qualité du gestionnaire, nous ne saurions trop vous conseiller que demander conseil et accompagnement à l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine spécialisés sur ce type de produits pour ne pas vous tromper.

Vous l’aurez compris, la tranquillité et la pérennité que vous venez chercher dans ce type d’investissement dépend grandement de la pleine capacité du gestionnaire à vous payer chaque mois votre loyer, comme stipulé dans le bail.

2. Ne négligez pas l’importance du bail commercial

Le bail commercial, c’est un peu l’ADN de votre investissement meublé. Tout y est indiqué. Si vous savez bien le lire et l’interpréter, vous saurez presque tout sur la façon dont votre investissement se passera, notamment et en particulier d’un point de vue financier. Si les baux commerciaux peuvent être rédigés librement, on y retrouve dans 95% du temps les mêmes informations. Voici ce qu’il faut bien vérifier :

• Les loyers : quel est le montant des loyers, à quelle échéance seront t’ils payés (mensuellement, trimestriellement etc), la date à laquelle ils seront réindexés et de combien seront t’ils contractuellement augmentés (généralement indiqué en pourcentage d’un indice de type INSEE, ICC ou IRL)
• La durée : quelle est la durée du bail et comment le bail sera-t-il renouvelé ?
• Les charges : qui paye quoi ? je détaillerai ce point juste en dessous, mais c’est un point important du bail dont il faut prendre connaissance avant de vous lancer

3. Qui paye quoi ?

En tant que co-propriétaire d’un bien immobilier, il vous incombe de vous acquitter d’un certain nombre de frais et charges inhérentes à votre statut de propriétaire foncier. La bonne nouvelle, c’est que dans un « bon » bail commercial, la plupart de ces charges peuvent être prises en charge par le gestionnaire. Encore faut-il savoir lesquelles. Comme pour tout bien immobilier, vous avez quatre types de frais et charges :

• La taxe foncière : impôt dû par le propriétaire, la taxe foncière vous incombe et est à votre charge dans 99% des cas de figure. Dans ce très rares cas, le bail commercial précisera que le gestionnaire vous la rembourse…. Mais ne vous faites pas d’illusion c’est très rare.
• Les meubles : vous louez meublé. Donc vous avez acheté des meubles et ces meubles font partie intégrante du bail puisque de la condition sinequanone pour louer en tant que loueur meublé. Vous allez pouvoir amortir les meubles. Ils sont donc à votre charge ainsi que leur renouvellement dans le temps. C’est normal.
• Les travaux d’entretien courants : peinture à refaire, ampoules à changer, moquette ou lino à changer etc… autant de petits travaux d’entretien pour maintenir le bien dans un état de location propre et décent. Ces travaux sont régis par un article de loi. Il s’agit de l’article 605. Dans l’immense majorité des cas, cet article 605 incombe au gestionnaire. En effet, en tant qu’exploitant de la résidence, il s’agit de son « fonds de commerce ». il lui appartient donc de bien l’entretenir et de le réparer si besoin.
• Les gros travaux de rénovation : façade à nettoyer, toiture à refaire ; voici les deux principaux travaux qui rentrent dans cette catégorie. Il serait là logique que cela vous revienne en tant que co-propriétaire d’assumer ces frais lorsqu’ils surviennent. Toutefois, et notamment dans le cas des EHPAD, ces travaux peuvent là encore être pris en charge par le gestionnaire. Pour information, il s’agit là de l’article 606. Là encore, il est précisé dans le bail qui sera financièrement responsable de cette dépense. Le choix du produit et donc du bail qui va avec est donc important. Cela dit, si les baux commerciaux dans les résidences étudiantes ne prennent que très rarement l’article 606, il faut savoir qu’in Fine, cela représente des petites sommes puisque celles-ci sont ramenées à votre quote part (millième) de l’immeuble et que les travaux en question sont divisés par le nombre de co-propriétaires. Votre conseiller en gestion de patrimoine a l’habitude et saura provisionner dans le plan de financement la somme nécessaire.

4. Soyez pragmatique et pas affectif

En matière d’investissement meublé, il ne faut surtout pas faire d’affectif. N’investissez pas près de chez vous, surtout pas pour la simple et unique raison que c’est « près de chez vous ». Choisissez avant toute chose un investissement vous permettant de générer le revenu global le plus pérenne possible, qui ne posera pas de soucis particuliers sur l’activité locative et qui vous permettra de générer une vraie plus-value sur la réussite de votre investissement.

Investissez là ou il y a de la demande effective pour ce type de résidence de services. Si vous avez optez pour une résidence étudiante, investissez dans une grande ville étudiante ou il y a un manque avéré de logements étudiants. Certes le cas est un peu différent pour les EHPAD car malheureusement, il y a beaucoup de demandes partout.

Vous devez raisonner comme un investisseur ; c’est-à-dire sur la base de rendement et non pas d’affect. Exemple : rez-de-chaussée ou étage, peu importe. Votre loyer sera le même. Les locataires dans ce type de résidences ne raisonnent pas du tout comme vous. Et enlevez-vous de l’esprit que vous irez vous-même gérer les soucis s’il y en a… ; c’est le gestionnaire qui s’en chargera lui-même. Pensez cet investissement comme vous le feriez pour une assurance-vie ou des SCPI de rendement par exemple

5. ARD : Faites appel aux services d’un expert-comptable

ARD… mais qu’est-ce que c’est ? L’ARD (amortissement réputé différé) vient apporter toute sa splendeur à la fiscalité que vous allez tirer de cet investissement, il s’agit là d’une arme fiscale sans égal (hors dispositif PINEL ou autre).

Il vous permet en effet lorsque vous investissez dans un bien meublé géré d’amortir le bien comptablement (simple écriture comptable) comme le ferait une société…. Alors même que vous êtes un particulier. En d’autres termes, si votre investissement vous génère 4500 € de loyers annuels, grâce à l’amortissement, vous pourrez amortir le bien en face et donc défiscaliser les loyers pour ne pas payer d’impôts.

Vous aviez entendu parler du micro BIC et de l’abattement qui va avec. Eh bien l’ARD c’est encore mieux car 100% efficace. Là encore votre CGP saura vous expliquer en détail le mécanisme et l’avantage d’un tel investissement. Mais nous conseillons fortement à nos clients de se faire aider par un expert-comptable qui se chargera pour vous de la déclaration comptable de cet amortissement. Rassurez-vous, pour le moment, les honoraires du comptable (si vous souscrivez à un CGA) sont réductibles des impôts. Cela ne vous coutera donc rien, tant que la loi ne change pas sur ce point bien entendu.

Conclusion

Nous venons de voir 5 risques existants dans un investissement locatif meublé et surtout comment faire pour les éviter. Comme pour tout investissement, ne vous lancez pas avant d’avoir bien appréhender l’ensemble des tenants et aboutissants de l’opération. Pour autant, une fois bien maitrisé, l’investissement meublé s’avère redoutablement efficace pour l’investisseur qui veut se créer un capital facilement, sans trop de risques et surtout des revenus complémentaires défiscalisés. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous aider dans cette démarche. N’hésitez pas à faire appel à nous.