Investir en LMNP : les conditions à respecter

Être une personne physique

Cela vous parait peut-être évident, mais vous devez être une personne physique pour pouvoir. Vous ne pouvez donc pas faire du LMNP via une personne morale. Il existe toutefois des exceptions : par exemple si vous investissez via une SARL de famille.

Il vous faudra également indiquer votre activité de loueur en meublé aux services fiscaux dans votre déclaration d’impôt.

N’oubliez pas que les revenus tirés de la location meublée ne sont pas imposés comme des revenus fonciers (des revenus locatifs immobiliers « classiques ») mais qu’ils sont imposés dans la catégorie des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux. Les avantages, déductions, etc. inhérents aux revenus fonciers ne sont donc pas cumulables avec vos loyers en BIC.

Pas une activité principale

J’aborde en détail un peu plus bas le plafonnement à respecter mais d’ores et déjà il est important de rappeler que pour pouvoir bénéficier du statut du loueur en meublé, cela ne doit pas être votre activité principale. Il s’agit en effet du statut du loueur en meublé NON professionnel. Il ne faut donc pas que les revenus tirés de la location meublée représentent plus de la moitié de l’ensemble de vos revenus.

Détention en direct

Il n’est pas possible de bénéficier des avantages du logement meublé et des mécanismes d’amortissements réputés différés par exemple si vous investissiez dans des biens en LMNP via une SCPI. Vous devez détenir le bien en direct.

Usage d’habitation

Vous pouvez parfaitement louer votre bien ponctuellement, uniquement « en saison », pendant les vacances par exemple. Il peut s’agir d’une location saisonnière ou de chambres d’hôtes (notamment valable pour les biens à la montagne ou au bord de la mer) ou de façon permanente comme c’est le cas notamment pour les résidences étudiantes ou pour personnes âgées, mais dans tous les cas il doit s’agir d’un bien à destination d’habitation.

Pour ce qui est des chambres d’hôtes, les revenus à déclarer dépendront de la nature de l’activité : si elle est habituelle ou occasionnelle.

Je traduis : vous ne pouvez donc pas louer le bien à une société qui en ferait son siège social par exemple. Donc, que ce soit de temps en temps, en location saisonnière ou tout au long de l’année. Le locataire occupant doit l’utiliser pour y habiter.

Investissement dans l’ancien ou dans le neuf ?

L’investissement locatif dans l’ancien présente certains avantages : emplacement privilégié, taux d’occupation et frais d’entretien connus, l’investisseur peut donc percevoir ses loyers rapidement.

Il est possible d’investir en loi Pinel par exemple mais il faut d’abord que le logement se loue pendant 6, 9 ou 12 ans avant de bénéficier du statut de LMNP.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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Logement meublé

Le logement ne doit pas être vide. C’est évidemment une condition sine qua non à l’obtention du statut de LMNP. Attention toutefois à ne pas « mal interpréter » la loi. On entend par « bien meublé », un appartement ou une maison entièrement équipée pour y vivre sans que la personne qui le loue n’ait besoin d’y apporter les moindres affaires.

Il ne suffit donc pas de mettre un matelas et un tréteau pour pouvoir dire que le bail meublé. S’il manque un des éléments indispensables au sens de la loi, le logement sera considéré comme nu.

Le bien doit être habitable et utilisable « en l’état », y compris pour les loueurs de chambres. Il faudra donc notamment :

• Literie + linge
• Tables, chaises, canapés ou fauteuils, couverts, verres, assiettes
• Tables basses
• Luminaires
• Tout l’équipement électroménager permettant de cuire (plaques de cuisson, four, four à micro-ondes), lave-linge, lave-vaisselle, réfrigérateur
• Télévision
• Des placards équipés de tringles et de cintres

Bref, tout le nécessaire pour que l’occupant n’ai plus qu’à venir dans le studio avec sa brosse à dents.

Les plafonds

Certes il est assez peu probable que vous dépassiez les plafonds si vous avez investi dans un, deux voire trois biens immobiliers meublés mais il vous faut tout de même connaitre et respecter ses plafonds si vous ne voulez pas vous faire « requalifier » et perdre vos droits aux dispositifs.

Le plafond des loyers

Pour rester dans les règles du statut du LMNP, l’ensemble de vos revenus locatifs (BIC donc) tirés de la mise en location des biens concernés ne doit pas dépasser 23.000 € par an sur votre foyer fiscal. Si vous étiez amené(e) à dépasser ce plafond, vous rentreriez alors dans la catégorie supérieure, à savoir le statut LMP : loueur meublé professionnel. Les règles sont différentes. Soyez donc vigilant(e)s à ne pas dépasser ce plafond.

Choix de votre régime d’imposition

Lors de votre déclaration, vous aurez le choix entre plusieurs régimes fiscaux pour déclarer vos revenus :

• Le régime du micro-BIC.
• Le régime réel.
• Investir en loi Censi-Bouvard

Le régime du micro BIC est celui qui s’applique par défaut. Il vous octroie alors un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus BIC. Les 50 autres pourcents étant alors soumis à l’impôt sur le revenu. A titre d’exemple, si vous avez encaissé 12.000 € de revenus BIC, seulement 6.000 € seront imposables.

Le régime réel vous permet, à condition qu’il vous soit plus favorable, de déduire l’ensemble des charges d’exploitation. Attention toutefois, si par le plus grand des hasards, vous vous retrouviez avec un excédent de charges déductibles exceptionnel vous ne pourrez pas le déduire sur vos autres revenus.

Il est également possible de déduire les amortissements sur 5 à 10 ans pour les meubles et équipements et 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’actes. Ces amortissements permettent une défiscalisation des loyers perçus.

Le dispositif Censi-Bouvard permet d’alléger sa fiscalité via une réduction d’impôt sous certaines conditions.

Le revenu déclaré issu d’une activité LMNP n’est pas éligible au micro foncier. Le régime du micro foncier concerne les investisseurs particuliers qui ont des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ annuels.

Comparatif entre le statut LMP et LMNP

En LMNP il est possible de déduire son déficit sur les recettes de ses locations, en LMP on peut reporter ses recettes sur le revenu fiscal global.

L’avantage du LMP est qu’au moment de la cession du bien loué, l’imposition se fera sous le régime des plus-values professionnelles.

Le choix de statut dépendra surtout du montant des loyers générés. Notre recommandation sera toujours de vous entourer de professionnels afin de recevoir des conseils pour investir.

Bonus : les avantages du bail commercial en LMNP

Je vous avais promis un petit bonus à la fin de ce guide. Il s’agit des points importants à connaitre et à vérifier dans un bail commercial lorsque vous investissez dans un LMNP dans une résidence gérée. Le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement

Contrairement à certaines idées reçues, dans un investissement dans une résidence de services gérée, ce n’est pas l’emplacement qui prime, mais bel et bien le bail commercial. La gestion est le pilier le plus important à étudier et à privilégier.

C’est au travers de ce contrat qui vous lie avec le gestionnaire (le payeur, celui qui va honorer le paiement de vos loyers chaque mois) que vous pourrez donc vérifier les points clés suivants :

Le preneur :

Si vous n’êtes pas bien conseillé ou bien accompagné, vous risquez de commettre une erreur classique chez les non habitués. Vous allez vous concentrer sur le rendement en facial, et ne ferez pas attention à « qui contre signe le bail ». Ainsi, au tout début d’un bail regardez bien qui est le preneur du bail, c’est à dire quelle est la structure ? vous éviterez la petite SARL « créée pour l’occasion » au capital de 10.000 €. Au moindre souci, le gérant pourra facilement déposer le bilan. Vous privilégierez donc uniquement (c’est ce que l’on fait chez Netinvestissement lorsque l’on choisit un programme), la société mère, la grosse SA ou SAS avec un gros capital social.

La durée :

Généralement indiqué au début du bail commercial, vérifiez bien la durée de ce bail et les conditions de son renouvellement (demandez à votre chef de projet patrimonial Netinvestissement de vous expliquer comment se passe un renouvellement de bail)

Les loyers :

Le montant précis des loyers ainsi que la périodicité de règlement (généralement mensuelle) y est indiqué. Mais vous prendrez également connaissance du mode de calcul de la ré indexation de vos loyers. Généralement les baux utilisent des indices de revalorisation de type ICC (indice du cout de la construction), ou l’IRL (indice de revalorisation des loyers) ou encore l’indice du cout moyen hebdomadaire d’une chambre EHPAD par exemple.

Les charges :

Là encore, un point pourtant ultra important et combien de fois totalement occultée. Chez Netinvestissement, on appelle ça le « qui paye quoi » ?

Pourtant dans un bail commercial, tout est clairement indiqué et détaillé. Ainsi vous saurez qui est redevable des petits travaux d’entretien (régis par l’article 605) et qui doit assumer les gros travaux de réparation ou de mise aux normes (article 606).

Si vous êtes intéressé(e) par la location meublée et que vous envisagiez d’investir dans un LMNP, je ne saurai trop vous recommander de prendre contact avec nous afin de vous prodiguer des conseils pour investir. Notre expertise dans le domaine depuis plus de quinze ans en matière d’investissement LMNP notamment vous permettra de réaliser un investissement sans mauvaise surprise, faire ressortir tous les aspects avantageux des dispositifs et défendant réellement vos intérêts. Pour ce faire, rien de plus simple,.