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EHPAD / maison de retraite : quelles différences ?

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L’article « EHPAD / maison de retraite : quelles différences ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Les investissements immobiliers dans des résidences gérées connaissent un succès croissant depuis plusieurs années notamment grâce aux rentes défiscalisées et garanties et l’absence de toute contrainte de gestion. Parmi elles, la catégorie des « Seniors » est particulièrement recherchée et prisée des investisseurs.

Mais quelles sont les différences entre un EHPAD et une résidence Senior ? Qu’est-ce que l’on entend par "maison de retraite" ? Quel choix privilégier ? Ce guide est là pour répondre à toutes vos interrogations sur le sujet.

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En-tête cas client

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. EHPAD, résidence Senior, maison de retraite : rappel des définitions

EHPAD : établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Ces établissements accueillent donc des personnes dépendantes qui ont besoin de soins médicaux ou d’assistance totale ou partielle pour se mouvoir. Les EHPAD ont également souvent des services de soins Alzheimer.

Maison de retraite : terme générique au départ pour qualifier un établissement qui accueillait les personnes âgées, la maison de retraite accueille des personnes qui ont besoin de l’assistance ponctuelle ou régulière d’infirmières mais qui souhaitent et qui peuvent encore avoir un peu d’autonomie. Plutôt que de rester seul(e) chez soi et souvent également pour des raisons de couts, les personnes s’installent dans une maison de retraite, à mi-chemin entre la résidence senior et l’EHPAD.

Résidence senior : concept de résidence de plus en « tendance » auprès des jeunes Senior, les résidences Senior s’adressent avant tout aux retraités autonomes et valides mais qui souhaitent bénéficier d’un immeuble ou d’un complexe qui mette à leur disposition des infrastructures adaptées à leurs besoins et habitudes : soins balnéo, service de restauration adapté, espaces de rencontre etc

Dans les résidences Senior, il est très fréquent de trouver des hommes ou des femmes seul(e)s qui, suite à un divorce ou au décès de leur conjoint(e), plutôt que de rester seul(e)s chez eux ont préféré emménagé dans ces résidences Senior pour retrouver des liens sociaux.

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2. Résidence Senior, maison de retraite, EHPAD : de l’autonomie à l’assistance à la dépendance

Avec d’une part l’allongement de la durée de la vie, et d’autre part l’arrivée des très fameux « baby boomers » à la retraite, le marché des résidences pour personnes âgées est en pleine expansion.

Même si ce type de résidences existait depuis des dizaines d’années, le phénomène s’est fortement accentué récemment et le marché se structure autour de grandes catégories pensées selon un cycle chronologique. En effet, même si le sujet reste encore souvent tabou, il est une certitude que l’on ne peut ignorer, nous allons tous vieillir et mourir un jour.

Aussi, si l’on est Senior (je vous laisse le soin de fixer vous-même l’âge à partir duquel vous considérez que l’on devient Senior…) mais tout à fait valide et autonome et que, pour de multiples raisons, l’on souhaite se réunir avec d’autres personnes de sa génération ou de son âge, on privilégiera la résidence Senior. Pour peu que vous ayez choisi une résidence dans le Sud de la France, on se croirait « presque » comme au Club Med. On y fait du sport, des rencontres, on se repose et on se fait masser. Bref, on profite de sa retraite en compagnie d’autres personnes de son âge.

Puis un jour, la mobilité, la santé et plus généralement le corps, nécessite d’être suivi de plus près, accompagné ou pris en mains par des professionnels. Dans ce cas, et plutôt que de risquer un accident prématurément, on optera pour la maison de retraite.

Enfin, souvent dernière étape de la vie, l’EHPAD accueille les personnes qui ont besoin d’une assistance poussée et soutenue, parfois même pour des cas d’Alzheimer.

3. EHPAD, résidence Senior ou maison de retraite : quel investissement privilégier?

Tout d’abord, il faut partir d’un constat simple et pragmatique : le marché des Senior dans sa globalité a de très beaux jours devant lui et le phénomène est loin, très loin de s’arrêter.

Cela étant dit, le choix du type de résidence entre les trois mentionnés peut se faire de deux manières :

1. Sur la base de convictions, de croyances ou de projections très personnelles

Certains investisseurs opteront pour la résidence Senior car ils s’y projettent et se disent que peut- être ils iront eux-mêmes. D’autres ont eu de grosses difficultés à trouver une place dans un EHPAD pour leur grand parent. D’autres encore considéreront que tel marché est mieux qu’un autre.

2. Sur un raisonnement pragmatique et objectif : risque / rendement / pérennité

Aucun affectif dans la réflexion, mais une analyse basée sur des faits, des chiffres.

Dans ce 2ème cas l’investisseur privilégiera certainement l’EHPAD.

En effet, l’EHPAD est des trois catégories évoquées, celui qui offre les meilleures garanties notamment et en particulier au travers du bail commercial ; pierre angulaire de l’investissement.

La prise en charge des articles 605 & 606 par le gestionnaire, la solidité financière de l’opérateur, un secteur encore largement subventionné etc seront autant de critères qui devraient « orienter » l’investisseur vers ce choix.

Enfin, bien souvent, le rendement offert sur l’opération est meilleur dans les EHPAD.

Avis de pro : en tant que professionnels, nous n’attachons évidemment aucune importance à l’affectif dans un investissement, mais uniquement à ses critères objectifs et froids tels que la qualité du bail et de l’opérateur, le rendement de l’investissement, la cohérence et l’adaptabilité du produit proposé dans la région etc...

En résumé...

Les trois types de résidences évoquées plus haut ont chacune leur intérêt, leur marché et leurs avantages. Même si nous avons, pour des raisons pragmatiques, plutôt privilégié l’EHPAD, les résidences Senior offrent également de nombreux avantages, notamment au niveau du prix d’achat (souvent moins élevé que l’EHPAD) et la possibilité d’envisager d’y habiter un jour en le récupérant, ce qui n’est pas possible dans les EHPAD.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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