Pourquoi et comment investir dans un programme Cerenicimo ?

Rappel du principe du LMNP

Le principe de l’investissement est simple : vous devenez propriétaire d’une chambre au sein d’une résidence de service spécialisée (type étudiant, EHPAD, tourisme ou hôtellerie d’affaire), que vous mettez en location non pas auprès de son occupant mais directement au profit d’un gestionnaire exploitant.

Et c’est là l’une des principales différences avec un investissement immobilier « traditionnel » : votre locataire est donc une personne morale (l’exploitant spécialisé) et non un particulier. Vous signez par conséquent un bail commercial long terme (contrairement à un bail consenti auprès d’un locataire particulier).

Ce bail commercial, au-delà d’être conclu pour une durée initiale d’une dizaine d’années (et même près de 20 ans sur certaines résidences médicalisées !), permet d’encadrer parfaitement les tenants et les aboutissants en apportant une totale visibilité sur le déroulé de son investissement.

Il permet notamment de connaitre dès le départ :

• Le montant du loyer
• Les modalités de son indexation (indice de référence ou taux contractuel ainsi que sa fréquence)
• La répartition des charges supportées par les deux parties (investisseur et gestionnaire)

Il convient ici de rappeler deux articles majeurs lors d’un investissement en LMNP : les articles 605 et 606 du Code Civil. L’article 605 encadre toutes les dépenses du quotidien relatives aux réparations ordinaires et à l’entretien général de la résidence, du changement de la porte d’entrée au coup de peinture pour rafraichir les murs.

Le second traite quant à lui la question des gros travaux (rénovation, réfection, ravalement de façade etc.).

S’il n’y a pas réellement de sujet concernant l’article 605 (quasi systématiquement à la charge du gestionnaire), ce n’est pas le cas de l’article 606.

A noter que dans l’hypothèse d'un article 606 à votre charge, le montant de ces gros travaux ne représente pas un enjeu majeur compte tenu de la répartition de ces charges entre tous les co-propriétaires de la résidence (nous pouvons l’estimer à environ 2% du montant total de votre investissement par tranche de 10 ans).

Dernier point à souligner sur ce statut du LMNP, et non des moindres, la fiscalité applicable à votre investissement.

En tant que loueur en meublé, vous êtes imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers comme c’est le cas lors d’un investissement immobilier classique.

Cela a pour conséquence de vous permettre, comme n’importe quelle société, de pratiquer l’amortissement comptable sur le montant de votre investissement.

Concrètement, vous allez constater chaque année une charge comptable artificielle, qui va venir annuler tout ou partie des loyers que vous devez déclarer !

Nous sommes donc face à l’une des seules solutions d’investissement vous permettant de ne pas être imposés au titre de l’impôt sur les revenus mais également au titre des prélèvements sociaux (pour rappel au taux en vigueur de 17,2%).

Vous avez donc compris que, quels que soient vos objectifs, que ce soit réduire le montant de votre impôt sur le revenu (ou tout du moins ne pas alourdir votre fiscalité), préparer votre retraite, vous constituer un capital (avec effet de levier du crédit bancaire le cas échéant) ou percevoir un complément de revenus réguliers (avec des rendements supérieurs aux livrets bancaires et fonds euro traditionnels), l’investissement en LMNP au travers de ces résidences de service gérées permet bel et bien de répondre à un grand nombre de problématiques patrimoniales (vous comprenez donc aisément l’engouement pour cette classe d’actifs).

Il n’est bien évidemment pas question d’une solution miracle, mais uniquement d’avoir trouvé le parfait équilibre entre rentabilité, prévoyance et tranquillité.

A noter que cet investissement peut aussi bien se réaliser sur le marché du neuf au travers de la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) que sur le marché secondaire (marché de l’ancien).

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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Les avantages du neuf en résidence de services gérée

Si l’investissement en LMNP présente à lui seul un certain nombre d’avantages, le fait de réaliser son investissement dans le neuf offre des atouts supplémentaires.

Bénéficier de frais de notaire réduits : en moyenne de 3,5% versus 8% dans l’ancien ;

En débutant votre investissement par un bail neuf long terme : contrairement à un investissement sur le marché secondaire où vous montez dans un train déjà en marche (bien qu’il soit également possible de trouver sur ce marché de l’ancien des baux récemment renouvelés) ;

Mais surtout en profitant d’une rétrocession immédiate de 20% du montant de votre investissement : et c’est là le principal avantage de l’investissement dans le neuf. La législation permet en effet à l’investisseur en LMNP de biens disposant de prestations de service (voir ci-après) d’opter pour le régime de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) ; autrement dit, d’assujettir leur activité à la TVA au taux en vigueur de 20%.

Concrètement, cela vous permet d’obtenir auprès de l’administration fiscale le remboursement du montant de la TVA acquittée lors de l’acquisition de votre bien immobilier : 20% du prix d’acquisition de votre investissement.

Les conditions pour bénéficier du remboursement de la TVA :

• Fournir au moins trois des services suivants : proposer un service de petit-déjeuner, maintenir un nettoyage quotidien des locaux, fournir du linge de maison ou assurer un service d’accueil de la clientèle.

Toutes les résidences de service proposées par CERENICIMO offrent à minima trois des quatre services repris ci-dessus.

Précision : nous évoquions plus haut la possibilité de réaliser un investissement immobilier classique au travers du statut du loueur en meublé. Sachez que dans ce cas de figure, et que la location soit permanente ou occasionnelle (saisonnière par exemple), vous êtes exclus de ce dispositif de remboursement de TVA.

• S’engager à louer le bien dans son activité de prestations de service pendant une durée de 20 ans.

Mais que se passe t’il si je vends mon bien avant cette période de 20 ans ? Le remboursement effectif de la TVA à l’investisseur est en principe définitivement acquise.

Toutefois, l’article 207 de l’annexe II au CGI précise que la vente du bien sans poursuite de l’activité d’exploitation ou d’hébergement entraine la restitution de la TVA par le vendeur (au prorata des années restantes jusqu’à la 20ème année). La vente du bien donc, mais sans poursuite de l’exploitation.

Il suffit donc de vendre votre bien à un investisseur qui va reprendre le flambeau (c’est le marché secondaire ou marché de l’ancien du LMNP en résidence de service gérée) pour échapper définitivement à cette reprise de l’administration fiscale.

A souligner de nouveau l’importance de bien choisir le professionnel et le canal de distribution pour la revente de votre bien LMNP, afin d’éviter tout risque de requalification fiscale.

• Restituer à l’administration fiscale la TVA collectée.

Vous êtes en effet considérés comme « tiers collecteur » pour l’Etat et cette option pour le régime de la TVA implique donc de restituer la TVA perçue sur les loyers encaissés. Tout cela vous parait compliqué ? Rassurez-vous, le cabinet d’expertise comptable en charge de votre investissement a pour mission de réaliser pour vous l’ensemble de ces démarches administratives.

Rappelons également que ces frais de comptabilité ouvrent droit à une réduction d’impôt des 2/3 des sommes engagées, et, qui plus est, ouvriront droit à restitution de TVA.

A noter qu’en fonction des programmes et des gestionnaires, vous pouvez bénéficier du portage de TVA par l’opérateur : autrement dit, vous achetez et financez votre bien HT (hors taxes).

Si ce n’est pas le cas, il vous faudra financer la TVA par apport de liquidités ou par un prêt dédié auprès de votre banque dans le cas d’un financement à crédit, qui sera remboursé dès perception de la restitution de TVA.

Pourquoi investir dans un programme CERENICIMO ?

Bénéficiant d’une expertise depuis le début des années 90, la plateforme CERENICIMO s’est naturellement imposée comme leader de l’immobilier d’investissement avec plus de 56 600 lots vendus à date, soit près de 9 milliards d’euros collectés.

Au cours de ces vingt-cinq années d’expérience, CERENICIMO a construit son approche sur la base de valeurs fortes :

• Un référencement qui repose sur une analyse objective, appuyée sur l’étude de 90 critères différents afin d’obtenir un couple rendement/risque optimal
• Une totale indépendance financière vis-à-vis des opérateurs immobiliers, afin de garantir l’impartialité des orientations stratégiques (évitant ainsi d’être juge et partie)
• Un positionnement historique et la stabilité des partenariats mis en place qui permettent de maintenir une vision stratégique à long terme (et donc en parfaite adéquation avec la durée d’un investissement immobilier)

La principale force de la plateforme CERENICIMO est d’être la pierre angulaire d’une structure beaucoup plus large (groupe CONSULTIM), permettant ainsi d’offrir aux investisseurs, au travers de ses différentes filiales, une expertise sur l’ensemble de la chaine de valeur couvrant l’intégralité du spectre de l’immobilier d’investissement.

Les principales filiales du Groupe CONSULTIM :

• LB2S : expert de la revente en location meublée (marché secondaire)
• Credifinn : courtier spécialisé en crédit immobilier
• Expertim : cabinet d’expertise comptable spécifique à l’investissement immobilier
• Propertimo : en charge du suivi des acquisitions et administration de biens

Se laisser guider par son CGP pour réaliser son investissement par l’intermédiaire de CERENICIMO, c’est donc la certitude d’un placement « clés en main » : du sourcing à la commercialisation, du dossier de financement à l’expertise comptable.

C’est donc tout naturellement que ce partenaire a été élu meilleure plateforme immobilière en 2020 au palmarès Gestion de Fortune (et pour la 13ème année consécutive, rien que ça) mais aussi en 2019 par le magazine Investissements Conseils.

4. Comment investir dans un programme CERENICIMO ?

Nous avons traité au travers de ce guide l’intérêt d’avoir recours à l’investissement au travers de résidence de service gérées, reste donc maintenant la question de comment réaliser cet investissement et comment bien choisir son marché immobilier parmi les 4 grandes familles suivantes :

• Les résidences médicalisées (EHPAD) / Seniors
• Les résidences étudiantes
• Les résidences de tourisme
• Les résidences d’affaires.

La première variable à étudier dans le cadre d’un investissement en LMNP est la démographie.

Sur ce point, la croissance la plus significative reste le marché de l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), pour lequel la demande est largement supérieure à l’offre en matière de capacité d’accueil.

La réalité par les chiffres : 100% de taux d’occupation et un délai d’attente de plus de 6 mois pour une place disponible.

La problématique sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs, le niveau de soins à apporter à nos personnes âgées dépendantes et l’augmentation de l’espérance de vie sont en effet des questions vitales actuellement. Et le contexte sanitaire autour de la crise du COVID n’a fait qu’amplifier le phénomène tout en faisant apparaître de vrais besoins d’amélioration en la matière.

Il existe également des résidences dites « seniors », non médicalisées, qui sont une alternative au logement ordinaire pour des personnes valides et autonomes, mais déstabilisées par l’isolement.

Le marché des résidences étudiantes offre également des garanties intéressantes : 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires sur un an et une augmentation significative du nombre de bacheliers à horizon 2025 sous l’impulsion du dynamisme démographique.

Si cette tendance se poursuit, l’enseignement supérieur pourrait compter près de 3 millions d’étudiants à cette échéance, soit environ 350 000 de plus qu’il y a 5 ans.

Au-delà de cette analyse démographique, il convient également d’étudier l’impact des changements structurels et sociétaux.

Si nous avons vu que les résidences médicalisées et les résidences étudiantes sont des marchés profonds, il faut prendre conscience d’un changement de mentalités pouvant impacter notamment les résidences de tourisme : libéralisation des services, impact d’évènements politiques ou naturels, développement de l’économie participative etc. sont autant d’éléments qui peuvent déséquilibrer le rapport offre / demande et fragiliser l’opération en question.

Une fois cette analyse objective menée sur le marché à investir, reste l’importance du choix du gestionnaire exploitant, pièce maitresse de votre investissement (historique, solidité, profitabilité).

Comme sur beaucoup d’autres sujets, tous les gestionnaires ne se valent pas et n’apportent pas le même niveau de garanties. Attention d’ailleurs aux taux de rendement trop alléchants, pouvant être l’arbre qui cache la forêt.

Nous l’avons de nouveau évoqué au travers de ce guide, l’investissement en résidences de service gérées permet de répondre à un grand nombre d’objectifs patrimoniaux.

Toutefois, et comme pour n’importe quel placement que vous envisagez de réaliser, il est primordial de se faire accompagner par un professionnel bénéficiant d’une réelle expertise dans ce domaine.

Acteur incontournable de l’investissement immobilier, CERENICIMO s’est imposé au fil des années comme un référent naturel. Cette success story tient en partie par son positionnement clair, mais aussi son indépendance indéniable, ses convictions et engagements forts, guidés par une stratégie long terme.

Nous vous invitons à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin de pouvoir faire le point sur votre situation et vous accompagner au mieux dans votre projet d’investissement.