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Les 5 points forts de la SCPI Pierval Santé

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L’article « Les 5 points forts de la SCPI Pierval Santé » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont le vent en poupe depuis plusieurs années maintenant. Le principe est simple, vous investissez dans un patrimoine immobilier, le plus souvent institutionnel (bureaux, commerces) à travers des parts de SCPI, et vous en laissez la gestion au gérant de la SCPI. Celui-ci va reverser aux détenteurs de parts les fruits de l’exploitation des actifs immobiliers, à savoir les loyers. Cela vous permet ainsi d’investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée réduit et de vous affranchir des contraintes de gestion de l’immobilier en direct.

En plus d’être peu contraignant, l’investissement en SCPI est intéressant en termes de rendement (4,55% de rendement moyen en 2017) avec, même si le capital investi n’est pas garanti, une relative sécurisation à travers de l’immobilier tangible et diversifié. La baisse des rendements des fonds euros année après année encourage les investisseurs à se tourner vers ce type d’investissement et cela à juste titre. Investir en SCPI peut ainsi être tout à fait adapté à une stratégie de maitrise du couple rendement/risque.

Cependant, l’offre en matière de SCPI est très exhaustive et il n’est pas simple de s’y retrouver. Afin de vous aider, nous allons dans cet article nous intéresser aux 5 points forts de la SCPI Thématique Pierval Santé.

1. L’association de deux acteurs majeurs de la gestion d’actifs

La SCPI Pierval Santé est le fruit d’une collaboration entre deux sociétés de gestion spécialisées : La Française REIM et Euryale Asset Management. Cette association est une combinaison d’expertises complémentaires.

Depuis 1975, La Française est une société de gestion incontournable. Celle-ci développe ses expertises de gestion d’actifs au travers de quatre axes majeurs :

  • Les valeurs mobilières via La Française AM
  • Les solutions d'investissement via La Française IS
  • Le financement direct de l'économie via La Française DF
  • L'immobilier via La Française REIM

Le Groupe La Française commercialise son offre à une clientèle internationale, diversifiée, institutionnelle et patrimoniale avec une approche et une vision long-termiste. De plus, La Française se positionne comme un acteur responsable.

La Française a collecté 66,2 milliards d'euros en 2017 dont plus de 16% en immobilier et SCPI notamment. Le Groupe la Française est donc une institution légitime ancrée dans le paysage de la gestion d’actifs et le marché de la SCPI.

Pour en savoir plus sur notre partenaire La Française, vous pouvez consulter le lien suivant : La Française AM

Euryale Asset Management, quant à elle, est spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers. Cette société de gestion d’actifs est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Créée en 2010, Euryale est une filiale du groupe Elience qui intervient depuis 25 ans dans le secteur de l’immobilier, aussi bien dans l’investissement direct en immobilier ou dans la gestion et l’administration de biens.

La particularité d’Euryale est qu’en plus de la recherche de performance financière, elle intègre une dimension sociétale à la thématique de ses investissements. Ainsi, les investissements d’Euryale Asset Management vont prendre en compte les enjeux écologiques, sanitaires ou sociaux.

Ainsi, La SCPI Pierval Santé est une SCPI qui se positionne sur la thématique de la Santé, s’avérant être un marché extrêmement profond.

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2. Un investissement sur un marché profond

La particularité de la SCPI Pierval Santé est qu’elle est une SCPI thématique. A cet effet, les investissements effectués par le gérant au sein de la SCPI se font uniquement dans des actifs immobiliers de santé.

Le secteur de la santé est un marché profond, avec un très fort potentiel et qui connait déjà une croissance soutenue année après année.

En effet, d’après l’INSEE, à l’horizon 2050, les français de plus de 60 ans représenteront un tiers de la population alors qu’ils ne représentaient que 20% de cette même population en 2005.

Toujours selon l’INSEE, une femme sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire.

Enfin, le traitement et la prise en charge des personnes atteintes de maladies dégénératives apparaît comme une nécessité et un enjeu majeur aujourd’hui, et encore plus dans les années à venir : la maladie d’Alzheimer atteint 200 000 nouveaux individus chaque année en France.

Vous l’aurez compris, tous ces facteurs et ces données confirment la nécessité de prise en compte accrue de l’enjeu sociétal qu’est la santé ainsi que le fort potentiel de croissance de ce marché. Marché qui est d’ailleurs déjà mature et pour lequel on constate l’apparition d’un marché secondaire (marché de l’ancien).

3. Une SCPI diversifiée et philanthropique

Investir en SCPI n’offre pas de garantie du capital investi. Cependant, afin de sécuriser au maximum votre investissement, la SCPI est orientée, nous l’avons vu plus haut, vers un marché extrêmement porteur et opère une véritable diversification de son patrimoine immobilier.

Ainsi, les actifs composant la SCPI Pierval Santé sont variés, vous trouverez parmi eux :

  • Des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives telles Alzheimer, Parkinson, ou encore la Sclérose en plaques ;
  • Des cliniques de Médecine Chirurgie Obstétrique ou cliniques MCO
  • Des structures proposant des activités de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR)
  • Des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
  • Des cabinets médicaux
  • Des murs de pharmacie etc.

Concrètement, le patrimoine immobilier de Pierval Santé est réparti sectoriellement de la manière suivante au troisième trimestre 2018 : 41,35% dans le secteur médico-social (EHPAD, centres d’hébergement…), 46,7% dans le secteur sanitaire et soins de ville (Cliniques, cabinets médicaux…) et 11,95% dans d’autres secteurs de la santé (bureaux, locaux d’activité…).

Comme vous pouvez le constater, les actifs composant la SCPI Pierval Santé sont très divers : ils sont diversifiés en fonction du type d’actifs mais également en fonction de zones géographiques. En effet, nous pouvons constater à titre d’exemple que les cinq derniers investissements effectués par la SCPI comportent trois EHPAD en Allemagne, une clinique Médecine-Chirurgie-Obstétrique (MCO) dans le Rhône, et un centre médical en Allemagne.

Au troisième trimestre 2018, le patrimoine immobilier de Pierval Santé est ventilé de la manière suivante : 55,5% en France, 39,5% en Allemagne et 5% en Irlande.

En outre, la SCPI Pierval Santé est, du fait de ses actifs investis dans la santé uniquement, décorrélée et indépendante du marché de l’immobilier de bureaux, de commerces ou d’entrepôts. Ainsi, cette SCPI n’est pas dépendante de la conjoncture du marché de l’immobilier institutionnel. La notion de diversification prend dès lors tout son sens lorsqu’on investit dans la SCPI Pierval Santé.

En plus de cette diversification, Pierval Santé est une SCPI que l’on peut qualifier de responsable et philanthropique.

En effet, la SCPI s’engage à reverser à fréquence annuelle une quote-part des frais de souscription à l’Institut du Cerveau et de la Moelle Epinière. Ainsi, votre investissement a un bénéfice double : vous générez un rendement très intéressant et vous faites un don pour encourager la recherche, la prise en charge et le traitement des patients atteints de maladies dégénératives.

En plus de cela, les détenteurs de parts pourront contribuer encore plus significativement à la recherche, à travers un don à l’ICM à hauteur de 0,1% du montant de sa souscription. Et, cerise sur le gâteau, ce don est déductible de l’imposition à hauteur de 66% ou 75% selon les cas.

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4. Une fiscalité avantageuse

Lorsque l’on parle de rendement net d’une SCPI, on oublie souvent de préciser que les revenus perçus sont imposés au titre des revenus fonciers. Alors, l’impôt dû au titre de ces revenus peut rapidement apparaître comme assez confiscatoire à savoir : Taux Marginal d’Imposition + Prélèvements Sociaux.

Exemple : Un contribuable français imposé à une Tranche Marginale d’Imposition de 30% et qui perçoit 10 000€ de revenus fonciers : celui-ci devra s’acquitter d’un impôt équivalent à 47,2% (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) soit 4 720€. Nous l’avons vu plus haut, une part importante des actifs immobiliers composant la SCPI Pierval Santé est investie dans des actifs se situant en Allemagne.

A ce titre, les revenus distribués aux détenteurs de part provenant du patrimoine immobilier allemand de la SCPI bénéficient d’une fiscalité avantageuse pour les contribuables imposés en France. En effet, ces revenus sont soumis à un prélèvement à la source directement en Allemagne au titre de l’impôt sur les sociétés à un taux de 15,825%. Dès lors, la convention fiscale franco-allemande s’applique afin d’éviter une double imposition. Ainsi pour 10 000 € de revenus fonciers provenant d’actifs immobiliers allemands l’impôt de 4 720 € vu plus haut sera diminué de l’impôt déjà acquitté en Allemagne soit 747€.

Le contribuable français devra alors s’acquitter de 3 973 € d’impôt sur le revenu au lieu de 4 720 €.

Outre la fiscalité avantageuse, la SCPI Pierval Santé offre des indicateurs chiffrés qu’on peut considérer comme très satisfaisants.

5. Des indicateurs clés remarquables

Les indicateurs importants lorsque vous investissez en SCPI ne sont pas seulement le rendement passé, il faut également s’attarder sur d’autres données comme le Taux d’Occupation Financier (TOF) ou encore la capitalisation. Et sur ces points la SCPI Pierval Santé se démarque clairement.

Attardons-nous dans un premier temps sur le Taux d’Occupation Financier, qui est un des facteurs permettant de juger une SCPI et son potentiel locatif. Le Taux d’Occupation Financier se définit comme « le rapport entre les loyers et indemnités facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués ». Dans les faits, plus une SCPI a un taux d’occupation financier élevé, moins elle a d’actifs immobiliers vacants, non occupés et donc non loués.

Le taux d’occupation financier de la SCPI Pierval Santé s’approche des 100% puisqu’il est de 97,52% au troisième trimestre 2018. Comprenez par-là : la quasi-totalité des actifs immobiliers composant la SCPI Pierval Santé sont occupés et loués au troisième trimestre 2018. Ainsi ce taux d’occupation a pour effet d’exploiter pleinement la rentabilité que peut offrir la SCPI.

Autre indicateur, la capitalisation qui correspond au nombre de parts x le prix d’une part. La capitalisation est un bon indicateur pour estimer la taille des actifs composants une SCPI. En effet, plus cette capitalisation est élevée, plus le patrimoine immobilier est gros et diversifié et, de ce fait, plus le risque est dilué car réparti sur un plus grand nombre d’actifs immobiliers.

A l’heure actuelle, la capitalisation de Pierval Santé et de plus de 450 millions d’euros, avec une progression exponentielle de sa collecte depuis le début de l’année 2018 (+50%) quand la collecte globale du marché de la SCPI est en baisse de 37% sur la même période. Cet indicateur montre le potentiel de croissance de cette SCPI, ainsi que sa diversification qui ne cesse d’augmenter.

Enfin, autre indicateur, et pas des moindres, le rendement. Le rendement ou taux de distribution de la SCPI Pierval Santé en 2017 a été de 5,05%, la plaçant dans le top 10 des SCPI en termes de rendement et à la première place en termes de performance s’agissant des SCPI de santé.

Chiffres de la SCPI Pierval Santé :

  • Prix de souscription : 1 000 €.
  • Minimum de souscription : 5 parts (5 000 €) pour les nouveaux associés, pas de minimum pour associés existants.
  • Délai de jouissance : le premier jour du troisième mois suivant la date de souscription.
  • Taux d'occupation financier (30/09/3018) : 97,52 %.
  • Commission de souscription : 10,51 % TTC perçus lors de la revente de vos parts.
  • Taux de distribution 2017 : 5,05 %.

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Conclusion

Nous vous avions concocté il y a peu de temps un classement des 10 meilleures SCPI en 2018, et comme vous avez pu le constater à travers la lecture de cet article, il est tout à fait impensable que la SCPI Pierval Santé n’y figure pas.

Et pour cause, ses avantages sont multiples : expertise de sociétés de gestion connues et reconnues, diversification géographique, sectorielle et patrimoniale sur un marché porteur, fiscalité avantageuse, rendement important et gestion très qualitative.

En plus d’être un véritable véhicule de diversification, cette SCPI thématique bénéficie d’une réelle conviction et d’une stratégie tout à fait intéressante. Les différents actifs acquis par Pierval Santé entrent dans une stratégie de pérennisation et sécurisation des revenus.

Il ne faut cependant pas omettre qu’investir dans une SCPI ne comporte pas de garantie en capital. Il faut ainsi être vigilant à l’allocation ainsi qu’à la répartition choisie. A cet effet, nous vous encourageons à solliciter nos chefs de projet patrimoniaux pour vous accompagner dans votre investissement.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1036 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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