Les risques d'un investissement locatif meublé en résidence avec services (et comment les éviter)

Le choix du statut

Avant tout, il est nécessaire dans un projet d’investissement en immobilier locatif meublé en résidence avec services de bien définir le pourquoi d’un tel choix et donc à quel objectif patrimonial il correspond.

En effet, ce type de biens immobiliers peut avoir un coût au m2 assez élevé du fait justement des équipements et services proposés aux futurs locataires. Cet investissement doit donc se penser en optimisation d’où l’importance du choix du statut qui l’accompagne. Beaucoup d’investisseurs ont choisi ce type d’option afin de bénéficier de la jouissance partielle du bien, en particulier dans les résidences de tourisme. C’est selon nous une erreur car le rendement de l’investissement est alors grevé et l’investisseur se doit alors de partager une plus grande partie des charges inhérentes à la résidence.

Il faut donc aborder l’investissement en résidence avec services comme un investissement patrimonial en statut de loueur meublé, de préférence non professionnel afin d’optimiser la récupération de la TVA sur l’acquisition et de pouvoir bénéficier de l’amortissement comptable du bien immobilier. L’imposition des revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) vous permettra de plus de déduire de vos loyers perçus l’ensemble des charges liées à l’opération comme les intérêts d’emprunt, les frais de comptabilité ou les charges de copropriété.

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Les services

Qui dit résidences avec services implique une réglementation bien précise au-delà des prestations offertes par l’actif que vous auriez sélectionné. En effet, pour qu’une résidence puisse obtenir l’appellation « résidence avec services » il lui faut offrir au moins 3 des 4 « services » répertoriés aux locataires, à savoir :

• L’accueil
• La blanchisserie
• Le ménage
• La restauration

Si cette obligation n’est pas respectée, le prestataire ne peut vous faire profiter des avantages auxquels un investisseur en résidence avec services a droit, à commencer par la récupération de la TVA sur l’acquisition (option déterminante en particulier dans les neuf).

Soyez donc très vigilant à ce que les prestations et services proposés soient bien répertoriés et reconnus afin de pouvoir optimiser votre investissement et offrir aux futurs locataires un produit adéquat (et donc valorisable dans le temps).

Les types de résidences

Il existe un risque plus structurel à prendre en compte avant de faire votre choix d’investissement : le type de résidence retenu.

En effet, il existe 4 familles principales de résidences avec services, ayant chacune leurs spécificités :

• Les résidences senior : de la résidence hôtelière à l’Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) en passant par la maison de retraite, cette famille regroupe l’ensemble des établissements ciblant les 3èmes et 4èmes âges
• Les résidences étudiantes
• Les résidences de tourisme : cette famille regroupe l’ensemble des résidences tournées vers l’activité touristique, que ce soit en montagne, en bord de mer ou sur des sites touristiques particuliers. Il s’agit souvent d’activités saisonnières.
• Les résidences d’affaires : ce terme regroupe les établissements équipés pour faire concurrence à l’offre hôtelière classique. Ils se veulent plus conviviaux et proposent des services peu référencés dans les chaines hôtelières (cuisines équipées, spa, salles de sport etc.).

Le choix entre ces 4 familles est primordial car certains de ces marchés semblent plus porteurs que d’autres dans le temps. Et votre investissement doit être envisagés à long terme donc il est déterminant de bien étudier les avantages et les inconvénients de chacune de ces options.

Nous vous conseillons de privilégier l’investissement en EHPAD et en résidences étudiantes. En effet, ces deux secteurs reposent sur des marchés en fortes carences d’offres (manque de lits médicalisés, manque d’hébergement étudiants etc.) et proposent des perspectives non seulement de rentabilité attractive mais de sécurisation de votre capital à terme.

Les intermédiaires

Comme pour tout investissement, a fortiori dans l’immobilier géré, il est d’une cruciale importance de bien étudier les intermédiaires que vous choisirez pour ce type de montage.

Tout d’abord, le promoteur ou le vendeur. Cet intermédiaire doit être solide et présenter toutes les garanties en matière de construction (pour de l’immobilier neuf) comme une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) extrinsèque ou une assurance dommages-ouvrages. Condition sine qua non d’un tel investissement si vous voulez vous assurer de la livraison de votre bien et de sa bonne finition.

Plus important encore, car totalement déterminant pour le bon déroulement de l’investissement, l’exploitant de la résidence doit être sélectionné avec précision car c’est avec lui que vous signerez le bail qui régira la résidence pendant la durée de l’opération.

C’est l’exploitant en effet qui va gérer, donc louer et administrer la résidence. C’est lui qui va la faire vivre et la remplir de locataire. C’est lui qui va s’engager contractuellement et sur une durée déterminée à vous verser un loyer (mensuel ou trimestriel), à le revaloriser et à entretenir les locaux. Il ne faut donc surtout pas se tromper dans le choix de ce partenaire car une défaillance à son niveau peut entrainer une catastrophe.

Il faut donc prendre connaissance de celui-ci en étudiant sa taille, ses moyens financiers, son expérience et ses éventuelles garanties. Il ne faut pas hésiter à consulter ses derniers bilans financiers afin de mieux cerner sa santé financière et sa capacité non seulement à vous payer vos loyers mais également à dégager des marges lui assurant une pérennité de trésorerie. De gros opérateurs aujourd’hui ont pris d’importantes parts de marché et offrent un grand nombre des garanties nécessaires pour maîtriser au maximum les incertitudes. Certains, côtés en bourse, sont obligés de publier leurs comptes qui sont passés au crible par des commissaires aux comptes ce qui rassure quant à la transparence de leurs chiffres.

Le bien

Une fois les étapes précédentes validées, vous arrivez au moment de choisir votre résidence et votre bien. Vous avez donc sélectionné un type de secteur, un partenaire et vous souhaitez maintenant choisir au mieux votre actif.

Tout d’abord, n’oubliez pas de vous intéresser à la localisation. Celle-ci a également une grande importance même si sur certains marchés comme l’EHPAD cela est moins évident. En revanche, il est simple de comprendre qu’une résidence étudiante doit se trouver à proximité d’un pôle étudiant, de grandes écoles ou doit au minimum être reliée à des transports directs vers ces zones d’attractivité en moins de 20 minutes.

Ensuite, intéressez vous au bien en lui-même. Dans l’immobilier ancien, demandez les éléments historiques de la résidence et de l’appartement que vous ciblez. Cela peut être rassurant de voir que la résidence est en gestion depuis plusieurs années et qu’elle génère de la marge mais cela peut aussi faire apparaître des frais ou des coûts que vous n’imaginiez pas. Idem sur l’acte de cession, regardez les différents cessionnaires, car un bien vendu trop souvent à trop courte distance peut s’avérer être une mauvaise affaire.

Et bien entendu, n’oubliez pas de vérifier le rendement locatif pur de l’investissement. Qu’il y ait un avantage fiscal, une récupération de TVA ou une gestion pilotée ne doit vous empêcher de vous assurer que le bien choisi génère au minimum un rendement de 4% par an.

Choisir l’investissement immobilier locatif meublé en résidence avec services peut s’avérer être une option patrimoniale à la fois rentable et rassurante. En effet, la gestion assurée par un exploitant garantissant un loyer et les rendements moyens donnent à ce montage une attractivité indéniable.

Il n’en demeure pas moins qu’il faut rester vigilant et appliquer une méthodologie précise pour éviter les pièges en la matière. Il ne faut pas hésiter à vous faire accompagner par un professionnel sur ce type d’opération, à la fois pour éviter les erreurs comptables et les mauvais choix quant au partenaire.

N’oubliez pas surtout que ce type d’investissement doit s’envisager à long terme, puisqu’il s’agit d’un produit de rente parfaitement adapté pour préparer au mieux sa retraite.