Réussir son investissement dans un EHPAD

1. Qu'est-ce-qu'un EHPAD concrètement?

Procédons tout d'abord à un bref rappel. Un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est une résidence de services ayant pour principale vocation d'accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical ainsi qu'une présence quotidienne. En plus de la présence permanente des médecins, infirmières et aides-soignantes les pensionnaires de ces établissements bénéficient donc d'une large gamme de prestations telles que : le logement, les repas, les soins d'hygiène et médicaux etc.

Il existe trois façons d'investir dans un EHPAD :

• Par le biais du régime LMNP qui vous permettra de bénéficier de la mécanique de l’amortissement comptable et ainsi de générer des loyers totalement défiscalisés.
• Par le biais du décret Censi-Bouvard qui entraînera pour tout achat d'une résidence neuve une réduction d'impôt de 11% du montant de votre investissement ainsi que le remboursement de la TVA de 20% sur le prix d’achat.
• Par le biais du statut LMP qui permettra entre autres d'amortir le bien et de récupérer la TVA mais aussi la mise en place de frais déductibles (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, frais d’insertion et d’affiche) de l’assiette de l’impôt sur le revenu l’année de l’acquisition, l’absence d’imposition sur les plus-values si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans et enfin l’exclusion de l’ISF des biens affectés à l’activité en LMP.

A ces avantages fiscaux se cumule également la possibilité de se décharger de toutes contraintes de gestion. Effectivement, lors d'un investissement dans une résidence de services ces tâches sont remplies par le gestionnaire de l'EHPAD qui assurera également une certaine rentabilité ainsi que la garantie de percevoir des loyers ; cette garantie étant justifiée par la signature préalable d'un bail commercial.

2. Comment réussir son investissement dans un EHPAD ?

Certes comme nous venons de le voir, l’investissement dans une résidence de services est un marché en pleine expansion et donc de fait un secteur fiable car synonyme de rendements certains. Cependant, quelques précautions sont à prendre en compte avant de se lancer dans un tel investissement afin d'éviter de nombreuses désillusions.

1. Bien vérifier les conditions du bail

Ne négligez surtout pas cette première étape, en effet le bail commercial vous liera avec l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de vie de votre investissement. Le plus souvent l'exploitant prend à sa charge les charges locatives usuelles, le renouvellement et entretien du mobilier, les remises aux normes des appareils médicaux, les assurances (responsabilité civile et professionnelle), la taxe sur les ordures ménagères, les gros travaux déterminés dans les articles 605 et 606 du code civil.

2. Attention à l’expertise du gestionnaire

C'est un des éléments les plus importants car choisir un bon EHPAD revient avant tout à choisir un bon gestionnaire ; il est donc nécessaire de se renseigner sur l’expertise et la solvabilité de ce dernier afin de pouvoir anticiper un futur dépôt de bilan. Pour cela pensez à vous renseigner sur de nombreuses données telles que le nombre de lits en gestion, le nombre de résidences gérées et le chiffre d'affaires. Privilégiez également la qualité du gestionnaire, il sera votre locataire pendant toute la durée de l’opération et doit donc pour cela être un spécialiste de l’exploitation de résidences d’affaires.

3. Vérifiez le taux de remplissage

A priori cet élément ne vous concerne pas directement étant donné que vous avez directement signé un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence vous permettant de vous décharger des soucis de gestion. De plus, ces baux commerciaux contiennent une obligation de résultats qui garantissent le versement des loyers de la part du gérant de l'EHPAD et donc les revenus de l'investisseur ne dépendent en rien du taux de remplissage de la résidence. Soit, mais pourtant, le taux de remplissage n'en reste pas moins un facteur primordial révélateur de la santé financière de la résidence et de son exploitant.

4. Prenez le temps de trouver l'emplacement adéquat

Même si dans le cadre de cet investissement l'emplacement ne représente pas le facteur primordial, il est important d'investir dans une ville où il fait bon vivre et surtout appréciée par la population âgée.

5. Faites-vous accompagner par des professionnels

Qui de mieux qu'un professionnel du secteur pour vous aider dans votre investissement ? Ne partez pas à la conquête de l'EHPAD sans un soutien fiable qui vous épaulera dans toutes les démarches et le suivi. Pour ce faire, privilégiez un conseiller patrimonial spécialisé pour l’ingénierie fiscale et patrimoniale d’une part et par un expert-comptable pour la partie TVA et amortissement notamment.

Si vous êtes désormais convaincu que l'investissement dans un EHPAD est fait pour vous, il ne vous reste plus qu'à bien choisir votre future résidence et surtout à mettre en application tous les conseils que nous venons de vous donner. Soyez prudents car la rentabilité potentielle d'un placement ne fait pas tout, il est nécessaire de rester cohérent tout au long de la réflexion et de privilégier le recours à des conseillers en gestion de patrimoine. Nous n'aurons de cesse de le répéter car dans la longue démarche qui précède un investissement, le plus important réside dans les recommandations des professionnels. Un investisseur averti en vaut deux.