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Réussir son investissement dans un EHPAD

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Ecrit par : Roland Baudinot

Chef de projet patrimonial

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L'investissement dans un Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) peut offrir de nombreux avantages, comme la perception de revenus complémentaires. Ce type de placement nécessite néanmoins une préparation minutieuse pour maximiser le succès.
Dans ce guide, nous explorerons les principales étapes et considérations pour réussir votre investissement en EHPAD
.

Du choix de l'exploitant à l'évaluation de l'emplacement, en passant par la compréhension des contrats de bail, découvrez comment prendre des décisions éclairées pour sécuriser vos revenus et contribuer au bien-être des personnes âgées.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. Qu'est-ce qu'un EHPAD concrètement ?

Un EHPAD, ou Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, est une structure d'accueil destinée aux personnes âgées ayant perdu leur autonomie, et qui ont besoin d’une assistance au quotidien.

Concrètement, un EHPAD propose les services suivants :

  • L’hébergement : Selon leur préférence et les disponibilités de l'établissement, les résidents vivent dans des chambres individuelles ou partagées.
  • L’assistance médicale : Pour assurer la distribution de médicaments et les soins nécessaires aux résidents, les EHPAD ont du personnel médical et paramédical, y compris des infirmières, des aides-soignants et des médecins.
  • L’aide à la vie quotidienne : Les résidents reçoivent du soutien pour les activités de la vie quotidienne, telles que se nourrir, se laver, s'habiller, et se déplacer.
  • Les activités sociales et les loisirs : Les EHPAD organisent des activités sociales, culturelles et de loisirs pour favoriser le bien-être des résidents, et les maintenir actifs.
  • La restauration : Les repas sont généralement pris en commun dans une salle à manger. Ils sont adaptés aux besoins nutritionnels des résidents.
  • Les soins palliatifs : Certains EHPAD sont équipés pour fournir des soins palliatifs aux résidents en fin de vie.

Les EHPAD sont conçus pour offrir un environnement sécurisé aux personnes âgées dépendantes. Elles y reçoivent les soins nécessaires et bénéficient d'une certaine qualité de vie, même si elles ne peuvent plus vivre de manière autonome à domicile. Pour garantir le bien-être des résidents, ces établissements sont soumis à des réglementations strictes en matière de qualité des soins et de sécurité.

2. Comment fonctionne un investissement dans un EHPAD ?

L'investissement dans un EHPAD, ou Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, peut prendre différentes formes. Ce placement répond à l’objectif de générer un revenu régulier, tout en participant au financement de structures de soins pour les personnes âgées. Voici quelques-uns des principaux dispositifs qui vous permettent d’investir dans un EHPAD.

Le LMNP

L’investissement immobilier locatif via la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) consiste à acquérir une chambre ou un appartement dans un EHPAD, puis à le louer à l’exploitant de l’établissement.
L'exploitant est responsable de la gestion de la propriété, de l’administration des soins aux résidents et de l'entretien de l'immeuble. En échange, quel que soit le taux d'occupation de l'EHPAD, vous recevez un loyer, généralement sous forme de revenu locatif garanti. Cette forme d'investissement offre un revenu régulier et, dans certains cas, une fiscalité avantageuse.

Investir en parts de SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent collectivement dans des biens immobiliers, y compris des EHPAD. En achetant des parts d’une SCPI, vous en devenez associé. Vous pouvez alors percevoir les revenus locatifs générés pas ses actifs… EHPAD compris. De cette façon, vous diversifiez vos investissements immobiliers et mutualisez les risques avec les autres associés.

Investissement en nue-propriété

Grâce au démembrement, vous pouvez acquérir la nue-propriété d'un bien dans un EHPAD. Cela signifie que vous en êtes le nu-propriétaire, et que l'usufruit est détenu par un tiers, souvent l'exploitant de l'établissement. Vous n'avez pas de revenus locatifs pendant la durée de l'usufruit, mais vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat. À la fin de l'usufruit, vous devenez pleinement propriétaire et vous pouvez alors percevoir des revenus locatifs.

Investir en direct

Certaines personnes choisissent d'investir directement dans la construction et l'exploitation d'un EHPAD, en tant que promoteurs immobiliers ou en partenariat avec des exploitants. Cela nécessite une expertise approfondie dans le secteur des soins aux personnes âgées et des investissements immobiliers.

3. Quels sont les avantages d’un investissement dans un EHPAD ?

Investir dans un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) présente plusieurs avantages potentiels, notamment :

  • Un revenu locatif régulier : L'un des points d’intérêt les plus importants est la génération d'un revenu complémentaire régulier. Les exploitants d'EHPAD versent un loyer aux investisseurs, ce qui constitue une source de rendements stable.
  • Une demande croissante : En raison du vieillissement de la population, le besoin de services d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes est en constante augmentation. Cela signifie qu'il y a un potentiel de croissance de la demande, ce qui peut soutenir la stabilité des revenus.
  • Une fiscalité avantageuse : Dans certains pays, et selon l’utilisation de règles fiscales spécifiques, les investissements dans des EHPAD bénéficient de régimes fiscaux favorables. Cela peut inclure des réductions d'impôts ou des avantages en matière de défiscalisation, ce qui augmente la rentabilité de l'investissement.
  • Une gestion professionnelle : Les EHPAD sont gérés par des professionnels de la santé et de l'immobilier. En tant qu’investisseur, vous n’avez donc pas ici à vous soucier de la gestion locative. L'exploitant s'occupe des locataires, de la maintenance des installations et des soins aux résidents.
  • La diversification : Investir dans un EHPAD permet de diversifier votre portefeuille d'investissement immobilier. Cela peut réduire les risques liés à la concentration d'investissements dans un seul secteur ou un seul type de propriété.
  • L’impact social : Certains investisseurs sont attirés par l'aspect social de l'investissement dans des EHPAD. C’est-à-dire la contribution au bien-être des personnes âgées et au financement de structures de soins adaptées à leurs besoins.
  • La longévité de l'investissement : Les EHPAD constituent un placement à long terme. Avec le vieillissement de la population, la demande pour ces services persiste dans le temps.

4. À qui s’adresse un investissement en EHPAD ?

Un investissement en EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) peut s'adresser à différents profils d'investisseurs.

Les investisseurs particuliers

Les particuliers peuvent investir dans des EHPAD en achetant une chambre ou un appartement dans un établissement, en souscrivant des parts de SCPI spécialisées dans les EHPAD, ou en investissant en nue-propriété. Cela peut être un moyen de diversifier leur portefeuille d'investissement, de générer un revenu locatif régulier, et parfois de bénéficier d'avantages fiscaux.

Les investisseurs institutionnels

Les institutions financières, les sociétés d'investissement, les fonds de pension et autres entités financières peuvent également investir dans des EHPAD. Ils achètent des propriétés entières ou des parts de SCPI pour diversifier leur portefeuille immobilier et générer des rendements stables.

5. Cinq points à considérer pour réussir votre investissement dans un EHPAD

Pour réussir votre investissement dans un EHPAD, il est essentiel de tenir compte de plusieurs facteurs-clés. Voici cinq points à considérer :

Bien vérifier les conditions du bail

Examinez attentivement les termes du bail commercial que vous signerez avec l'exploitant de l'EHPAD. Assurez-vous de comprendre la durée, les modalités de renouvellement, les obligations des parties, et le montant du loyer garanti. Les conditions du bail ont un impact direct sur votre revenu locatif.

Attention à l'expertise du gestionnaire

Choisissez un gestionnaire d'EHPAD réputé et expérimenté. La qualité de la gestion est cruciale pour le succès de votre investissement. Renseignez-vous sur la réputation de l'exploitant, sa solvabilité, son historique de gestion, et sa capacité à maintenir un taux d'occupation élevé.

Vérifiez le taux de remplissage

Le taux d'occupation de l'EHPAD a un impact direct sur vos revenus. Assurez-vous que l'établissement a un bon taux de remplissage ou que des mesures sont en place pour maintenir un taux élevé. Un taux d'occupation stable contribue à la stabilité de vos revenus locatifs.

Prenez le temps de trouver l'emplacement adéquat

L'emplacement de l'EHPAD est un facteur-clé pour attirer des résidents. Un lieu proche des commodités, des services de santé, des transports, et des zones résidentielles est généralement préférable. Une étude de marché pour évaluer la demande locale est souvent recommandée.

Faites-vous accompagner par des professionnels

Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par des professionnels de l'immobilier, des avocats spécialisés en droit immobilier, des conseillers financiers ou des experts en investissement dans le secteur des EHPAD. Ils peuvent vous aider à naviguer dans les aspects juridiques, fiscaux, et financiers spécifiques de ce type d'investissement.

6. Limites à prendre en compte avant d’investir dans un EHPAD

Comme pour tout placement, il est important de se pencher sur les risques inhérents à l’investissement dans un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Voici une liste de risques potentiels liés à ce type de solution :

  • La dépendance à l’exploitant,
  • Le risque de baisse de taux d’occupation,
  • Le risque règlementaire,
  • Le risque lié à la durée d’investissement,
  • Le risque de vieillissement des installations,
  • Le risque fiscal,
  • Le risque lié à l’évolution de la démographie,
  • Le risque lié à la distribution des revenus,
  • Le risque de perte en capital.

7. Les options alternatives pour investir en LMNP

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal en France qui vous permet de percevoir des revenus réguliers issus de la location de biens meublés, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. En plus des EHPAD, il existe d'autres options alternatives pour investir en LMNP. Voici quelques-unes d'entre elles :

  • Les résidences étudiantes : Les résidences étudiantes sont une option populaire pour les investisseurs en LMNP. Elles donnent la possibilité de louer des logements meublés aux étudiants, généralement sur une base de location saisonnière ou à long terme.
  • Les résidences de tourisme : Les résidences de tourisme, telles que les appart-hôtels ou les résidences de vacances, vous permettent de louer des logements meublés aux touristes. Cela peut être particulièrement attractif dans les régions touristiques.
  • Les résidences pour seniors : Les résidences seniors offrent des services d'hébergement et de soins aux personnes âgées autonomes. Vous pouvez acheter des appartements dans ces établissements et les louer à des résidents.
  • Les résidences de soins : Les résidences de soins sont destinées aux personnes âgées dépendantes nécessitant des soins plus intensifs que ceux proposés en EHPAD. Vous pouvez acheter des logements meublés dans ces établissements et les louer à des résidents.
  • La colocation meublée : L'investissement en colocation meublée consiste à acquérir une propriété meublée, généralement un appartement, et à le louer à plusieurs locataires en colocation. Cela peut être une option intéressante pour augmenter le rendement de votre investissement.
  • La location saisonnière : Vous pouvez investir dans des biens meublés destinés à la location saisonnière, que ce soit via des plateformes de location en ligne ou directement à des vacanciers. Cependant, cela peut être plus intensif en termes de gestion.
  • Les résidences médicalisées : Les résidences médicalisées accueillent des personnes nécessitant des soins médicaux à long terme. En tant qu’investisseur, vous achetez dans ces établissements des biens meublés pour les louer aux résidents.
  • Les chambres d'hôtes : Si vous possédez une maison ou une propriété adaptée, vous pouvez exploiter des chambres d'hôtes meublées afin d’accueillir des touristes. Cela peut être une option si vous faites partie des investisseurs qui souhaitent s’impliquer dans la gestion quotidienne.
En résumé...

Investir dans un EHPAD peut offrir des avantages significatifs, mais il comporte également des risques.
La diligence raisonnable, la recherche minutieuse et l'accompagnement par un expert tel que nos Chefs de Projet Patrimonial Netinvestissement sont essentiels pour maximiser vos chances de réaliser à bien votre projet et atteindre vos objectifs.

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A propos de l'auteur Roland Baudinot, Chef de projet patrimonial | 12 articles en ligne

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Roland débute son cursus universitaire par une licence d’économie. Ayant développé un fort intérêt pour les marchés financiers et désireux d’accroitre ses connaissances juridiques et fiscales, il décide de s’orienter vers un Master en Gestion de Patrimoine.
Par le biais d’une alternance au sein d’une banque privée, il découvre les rouages de la gestion patrimoniale, puis conquis par les valeurs de Netinvestissement, il rejoint par la suite l’équipe parisienne en 2021.

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