Quelques définitions
Le prix de souscription
Le prix de souscription c’est le prix de la part pleine à payer lorsque vous achetez les parts de SCPI directement ; c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie.
C’est une notion exclusivement utilisée par les SCPI « ouvertes », c’est-à-dire à capital variable. Cette valeur de souscription est déterminée chaque année par la société de gestion en se basant sur la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI.
À noter que ce prix de souscription ne peut varier au-delà d’une fourchette -10% à +10% de cette valeur de reconstitution. Au delà donc de cette tolérance, la société de gestion est dans l’obligation d’impacter l’évolution (positive ou négative) sur son prix de part.
La valeur de retrait
Elle correspond au prix de souscription – les frais de souscription (ou frais d’entrée). Cette terminologie est surtout utilisée par les SCPI à capital variable. La valeur de retrait sera la valeur de la part que vous paierez au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Précisions concernant les frais dits de souscription
Lors d’un investissement en SCPI, vous êtes principalement concernés par deux types de frais : les frais de gestion (% prélevés par les sociétés de gestion sur les loyers encaissés avant redistribution aux porteurs de parts) et les frais de souscription qui varient en moyenne de 8% à 12% du montant investi.
Ces frais dits de souscription s’appliquent en réalité lors de la cession de vos parts, et non au moment de l’investissement (contrairement à un versement sur un contrat d’assurance-vie par exemple). Concrètement, vous achetez aujourd’hui pour 10 000 euros de parts de SCPI :
- Votre rendement est bien calculé sur la base de ces 10 000 euros investis (et non 10 000 euros diminués d’éventuels frais)
- Si vous procéder à la revente de vos parts demain, vous percevez 9 000 euros
L’investissement en SCPI étant judicieusement attendu sur une échéance long terme, et la part se revalorisant en moyenne de 1% / an sur la durée, la question de ces frais de souscription et donc un non-enjeu.
À noter que certaines SCPI proposent actuellement sur le marché des frais de souscription à 0% (la contrepartie se trouvant bien évidement ailleurs).
La valeur de réalisation
C’est la valeur « vénale » de la part. En d’autres termes c’est la valeur du parc immobilier (l’actif) qui compose la SCPI majorée éventuellement du cash dont disposerait en plus la SCPI. Cette terminologie, si elle est finalement très proche de la valeur de réalisation, est plus souvent utilisée par les SCPI à capital fixe.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer pour racheter tous les actifs immobiliers de la SCPI. Concrètement, cela représente la valeur de cession de tous les immeubles, à laquelle on ajoute d’autres frais comme ceux liés aux actes notariés ou les commissions payées à certains intermédiaires.
Bon à savoir : le rapport entre le prix de souscription et cette valeur de reconstitution permet de juger avec fiabilité l’attractivité de l’investissement.
- Si le ratio est inférieur à 100% : le prix de souscription est intéressant car inférieur au prix réel des actifs détenus
- Si le ratio est supérieur à 100% : le prix de souscription est probablement surévalué par rapport à la valeur des actifs immobiliers
Rappelons toutefois que d’autres indicateurs sont également fondamentaux dans la sélection des supports SCPI. Il s’agit par exemple du report à nouveau, du taux d’occupation financier ou physique, du TDVM (taux de distribution sur valeur de marché).
La valeur IFI
L’impôt sur la Fortune a laissé place en 2018 à l’IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière, sortant ainsi de son champ de taxation certaines classes d’actifs afin de se recentrer exclusivement sur l’imposition du patrimoine immobilier.
L’assiette de taxation est en effet composée de l’intégralité des actifs immobiliers mais également des droits immobiliers, en détention directe ou indirecte. Concrètement, cela concerne aussi bien votre résidence principale que vos parts de sociétés immobilières type SCPI.
La valeur à déclarer est transmise annuellement par les sociétés de gestion lors de l’envoi des documents fiscaux nécessaires aux déclarations d’impôts. Il vous suffit par la suite de multiplier cette valeur communiquée par le nombre de parts détenues, vous obtenez alors le montant à reporter dans votre déclaration au titre de l’IFI.
Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie
Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI de rendement dans un contrat d’assurance-vie, vous allez donc payer la part à sa valeur de retrait (pour une SCPI à capital variable donc) ou de réalisation s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe. Généralement le prix de la part sera donc diminué de 10 à 15%. En contre partie de cette décôte vous aurez à payer des frais liés au contrat d’assurance-vie en lui-même (généralement de l’ordre de 6%).
Sur le papier, et à ce stade, on peut donc considérer que vous êtes financièrement « gagnant » à acheter vos parts de SCPI au sein d’une assurance-vie car les frais payés in fine seront moins élevés ; mais c’est sans compter un paramètre important.
Les loyers de la SCPI au sein d’une assurance-vie sont souvent versés à hauteur de 85% (et non pas à 100% comme dans le cadre d’une souscription en direct). Pourquoi ? Tout simplement car l’assureur a aussi besoin de gagner quelque chose et c’est sur cette « part du gâteau » qu’il va le faire.
Alors bien évidemment, la question que vous allez légitimement vous poser est : « vaut-il mieux acheter ses parts de SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ? ».
La réponse va dépendre finalement à la fois de votre situation, mais surtout de vos objectifs.
De nombreux CGP et autres professionnels de l’ingénierie préfèrent les SCPI logés au sein d’une assurance-vie justement pour tous les avantages notamment fiscaux et successoraux qu’offre l’assurance-vie. Car il y a là un point important qui pour l’instant n’a pas encore été abordé : c’est la fiscalité.
En effet, dans le cas où vous souscririez à des parts de SCPI en direct, vous êtes soumis « de plein fouet » à la fiscalité IR + CSG alors qu’au travers de l’assurance-vie, et surtout si vous la conservez 8 ans et plus, vous bénéficiez d’une fiscalité réduite (pour rappel : seulement 7,5% d’impôt + contributions sociales).
Donc, et pour en revenir au point négatif qui est que vous ne percevez qu’une partie des loyers, c’est qu’en contre partie justement, vous bénéficiez de fiscalité réduite.
Au final, le rendement comparé en direct ou dans le contrat d’assurance sera donc sensiblement le même si vous gardez les supports plusieurs années.
La SCPI en direct sera à privilégier si vous cherchez à obtenir des revenus réguliers (loyers). En revanche, vous privilégierez les SCPI dans l’assurance-vie si vous cherchez à valoriser un capital.
SCPI dans l’assurance-vie : capitalisation ou distribution ?
De nombreux clients nous demandent ce qu’il advient des loyers générés par les SCPI lorsque celles-ci sont logées dans une assurance-vie.
Vous avez le choix entre deux options :
- Les loyers sont convertis en nouvelles parts de SCPI au sein du contrat. Nous sommes là dans une véritable logique de capitalisation. L’investisseur ne cherche pas à obtenir des revenus complémentaires ou des rentes mais à valoriser un capital.
- Les loyers sont versés sur une poche généralement de type fonds euro, logée au sein du contrat. C’est alors souvent à partir de cette poche que des rachats ou des arbitrages sur de nouveaux supports peuvent alors être effectués.
En conclusion, vous paierez 10 à 15% moins chères vos parts de SCPI si vous les logez dans une assurance-vie (valeur de retrait ou de réalisation) mais devrez supporter des frais d’environ 6% liés au contrat en lui-même. Toujours dans le cadre du contrat d’assurance-vie, vous ne percevrez « que » 85% des loyers, mais bénéficierez des avantages fiscaux de l’assurance-vie au-delà de 8 ans de détention.
Les parts de SCPI seront acquises à leur prix de souscription si vous les achetez en direct et vous toucherez 100% des loyers. En contrepartie, vous devrez supporter une fiscalité pleine liée aux revenus fonciers. Pour savoir quelle option choisir, le mieux est encore de vous rapprocher d’un conseiller en investissement financier agréé CIF ou auprès d’un CGP tel que Netinvestissement.
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