Pourquoi et comment investir à Saint-Denis ?

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L’article « Pourquoi et comment investir à Saint-Denis ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 7005 fois

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La région d’Ile-De-France est une région vaste où la demande en logement est forte comparée à l’offre. Cette « région capitale » est le poumon économique du pays réalisant 28% du produit intérieur brut national. L’Ile-de-France compte plus d e 11 Millions d’habitants. Cette terre très concentrée en population active représente 19% de la population française pour 2.8% de la surface du territoire français. La part de la population en Seine-Saint-Denis est de 1.57 Millions contre 2.24 Millions d’habitant dans Paris. Concrètement, le parc immobilier dans Paris est tendu. La demande est très forte, les prix sont élevés et les opportunités de plus en plus difficiles à trouver. Au vue de cette saturation au cœur de la capitale, des décisions ont été prises pour rendre attrayant les départements voisins à Paris et donner un certain équilibre démographique. Le département du 93, en fait partie.

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La Seine-Saint-Denis est en pleine mutation. Département anciennement défavorisé, aspire depuis les années 2000 à un renouveau et un dynamisme sans précèdent. Sa désindustrialisation dans le passé néfaste à son économie a fait place à de nouvelle forme de croissance notamment avec le numérique. L’attractivité d’une ville se mesure à son économie et sa capacité à être créatrice d’emploi. Aujourd’hui, le département compte la plus belle progression en termes d’emplois (+15%). Cet indicateur nous prouve bien le dynamisme de ce département. En terme de logement, le 93 a de quoi séduire les travailleurs de la capitale. Zoom sur Saint-Denis et le potentiel de son parc immobilier.

Pourquoi investir à Saint-Denis ?

Le département du 93 est en changement. 90% de son territoire est totalement urbanisé. En pleine mutation, ce département jouxtant la capitale va, dans les années à venir, faire partie du projet « Grand Paris ». Le but de ce projet est de faire de l’agglomération parisienne une métropole des temps modernes pour concurrencer des mégalopoles internationales. Car, pour devenir une ville-monde, Paris doit s’agrandir et pour cela elle compte sur ces départements voisins dont le 93.

La réalisation du projet, confirmé le 6 mars 2013 par notre gouvernement, prévoit : la création d’un nouveau métro automatique, le Grand Paris Express ; la modernisation des lignes de transports existantes ; l’élaboration d’une ville « durable » avec plus de 70.000 logements à construire par an et la création à terme de plusieurs centaines de milliers d’emplois. Ce projet qui a pour vocation d’améliorer les inégalités territoriales notamment sur les prix des logements entre paris et banlieue ne peut qu’être qu’un atout pour de futurs investisseurs.

Une raison supplémentaire d’investir à St-Denis : c’est la ville qui assure des valeurs de rendement intéressantes. Malgré une baisse constatée de 1.9% en Ile-de-France en ce début 2015, les prix de l’immobilier dans la capitale restent tout de même élevés avec un prix moyen au m² à 7 960€ en 2014. En Seine-Saint-Denis il est estimé à 3 190€ et à Saint-Denis à 3 260€ et la fourchette de prix est comprise entre 1400€ et 4 400€ le m². C’est donc en Seine-Saint-Denis où les rendements par rapport aux prix d’achat affichent les plus belles valeurs. Soulignons aussi que la Seine-Saint-Denis est le seul département au mois de février qui a connu une hausse significative des prix sur son parc immobilier en comparaison avec ces départements voisins d’Ile-de-France : +0.5%.

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Quels sont les atouts de Saint-Denis ?

► Atouts économiques

Saint-Denis c’est avant tout une ville en limite nord de Paris occupant une position géographique stratégique. La ville est au carrefour des grands axes de communications et d’échange avec la capitale et la région parisienne. Elle est située à proximité des aéroports Paris-Le Bourget et Roissy Charles de Gaulle ainsi qu’à la gare du Nord et ses TGV en partance pour des villes européennes comme Amsterdam, Bruxelles ou Londres. La ville profite aussi de la Seine et du canal Saint-Denis pour exploiter ses eaux avec des transports fluviaux. Cette position privilégiée fait de Saint-Denis une ville économique ouverte à la région parisienne et à l’Europe.

Pour reconstruire et séduire de nouveau les entreprises, cinq villes du 93 dont Saint-Denis créent ensemble en 2000 la communauté de communes Plaine Commune qui deviendra un an après une communauté d’agglomération. Aujourd’hui, la Plaine Commune c’est neuf communes de la Seine-Saint-Denis rassemblées pour un même objectif : des projets urbains ambitieux pour un développement économique fort et encourageant.

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Avec ces projets 8.000 entreprises sont créées chaque année. A Saint-Denis de nombreux quartiers se transforment, se créent, se restructurent et s’embellissent. Ainsi de nombreuses ZAC (Zones d’aménagements concertés) se sont agrandis à Saint-Denis et de nouvelles ZAC sont sorties de terre. Les plus récentes :

  • La ZAC Landy Pleyel avec au nord un pôle tertiaire et un pôle audiovisuel puis au sud le renouvellement de l’offre de logements.
  • La ZAC Porte de Paris avec un seul but : créer un quartier durable avec des logements, bureaux, logements étudiants, logements sociaux, un centre de loisir, un parking souterrain puis un hôtel quatre étoiles.

Un autre projet de gare attire notre attention, le projet Pleyel.

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Prévu pour l’horizon 2023, le quartier Pleyel devrait accueillir l’une des 72 gares du Grand Paris Express. Son ambition ? Devenir un pôle majeur dans le transports à l’échelle nationale. Ce grand projet devrait être composé de 2700 logements, 1700 logements étudiants, de bureaux, hôtels et commerces. Tout nous laisse penser que Saint-Denis est en devenir.

► Atouts culturels

Saint-Denis est la terre de culture de la région d’Ile-de-France. Une liste d’incontournables lieux et des richesses de son patrimoine existe à Saint-Denis. La cité du cinéma fait partie de ces monuments emblématiques qui rythment la ville. L’immense bâtisse, anciennement centrale thermique d’EDF, est destinée à devenir le haut lieu de la production cinématographique européenne. Elle rassemble sous son toit l’école nationale supérieure Louis Lumière, des sociétés de production, des plateaux de tournages ainsi que des ateliers de constructions de décors et costumes.

Ville de naissance du célèbre poète Paul Eluard, la ville regorge de bâtiments de l’histoire de France. Il est possible d’y visiter le musée d’art et d’histoire ancienne bâtisse de la dernière fille de Louis XV, La maison d’éducation de la légion d’honneur sauvé de la destruction par Napoléon ainsi que la premier monument fondateur de l’art gothique du XIIe siècle, la basilique cathédrale de Saint-Denis. Héritière de l’histoire et d’un patrimoine national admirable, la ville mène une politique tournée vers la culture pour tous sous différentes formes.

Tout au long de l’année de nombreux grands rendez-vous culturels se mettent en scène à Saint-Denis. La ville vibre à l’occasion du festival Hip-Hop des cultures urbaines, s’émerveille autour des rendez-vous du Cinéma l’écran avec ses 3 festivals (Ciné banlieue, Les Journées cinématographiques dionysiennes, Le Panorama des cinémas du Maghreb et du Moyen Orient) et participe à des évènements populaires et conviviaux comme la fête des tulipes et à la fête de Saint-Denis.

Saint-Denis est aussi reconnue pour ses multiples équipements sportifs. Ils accueillent des grands rendez-vous sportifs et permettent à ces habitants d’assister à des évènements d’envergure internationale.

Ville du stade de France, elle espère en 2024 voir ses infrastructures bénéficier de la célébration des Jeux Olympiques de 2024. Le président de l’agglomération Plaine Commune, Patrick Braouezec, se projette déjà si Paris réussit sa candidature à ce grand évènement. Il se plait à imaginer le village olympique sur certains sites à Saint-Denis Pleyel.

Des projets qui permettront de dynamiser d’avantage un département déjà très prometteur. Inauguré en 1998 pour la coupe du monde, le stade recevra en 2016 plus de 81.000 supporteurs de football pour l’euro 2016. Il s’y déroulera 7 matchs capitaux : Quatre matchs de poule, un 1/8 de finale, un 1/4 de finale et la finale. Cet évènement international profitera à l’économie locale.

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Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint Denis

Ville en pleine mutation, Saint-Denis dispose de plusieurs quartiers qui peuvent présenter de belles opportunités pour votre investissement locatif (Pinel par exemple).

  • Le quartier Confluence - Pleyel :
    Quartier en plein renouveau, conçu pour le confort de ses habitants : berges de Seine réaménagées, parc de 5 hectares, espaces verts,… Le quartier accueille également la gare de Saint Denis (Tramway ligne 8, RER D, …) et accueillera la future gare de Saint-Denis Pleyel (prévue en 2023), point névralgique du futur réseau du Grand Paris Express. Un quartier en devenir donc…
  • Le quartier Mutualité :
    Probablement l’un des quartiers le plus conviaux de Saint Denis. C’est une zone pavillonnaire calme qui dispose à proximité immédiate des infrastures nécessaires au confort de ses habitants.

En savoir plus sur Saint-Denis

► Accès et transports :

  • Transport en commun : Saint-Denis est très bien desservie par les transports en commun (métro, tramway, RER B et D). Elle s’inscrit dans le fort développement de ses infrastructures de transport notamment avec son récent tramway le T8. Le T8 a été mis en service avant noël 2014. Ce nouveau tramway parcourt 3 communes (Saint-Denis, Epinay-sur-Seine et Villetaneuse) sur 17 stations. L’objectif de ce Tram’Y est d’améliorer les déplacements de banlieue à banlieue. Des connexions sont faites avec la ligne 13 du métro, les RER C et D, la ligne du tramway T1, le Transilien et la futur Tangentielle Nord.
  • Accès autoroutiers : ses autoroutes A86 et A1 ainsi que ses transports en commun permettent à ces habitants un accès facilité dans Paris ainsi qu’à l’aéroport de Paris-Charles-De-Gaulle.

Conclusion

Ville limitrophe de la capitale, Saint-Denis affiche, pour le moment, des prix immobilier relativement accessibles. Le projet ambitieux du « Grand Paris » n’a donc pas fait augmenter le prix au m², mais cette tendance pourrait bien s’inverser dans le temps. Ancienne ville ouvrière et future « smart city » reconvertie en ville d’affaire, Saint-Denis est la ville d’avenir avec de nombreux projets très ambitieux. La demande étant supérieure à l’offre dans certains quartiers comme la Plaine, la ville parait donc très intéressante pour des investisseurs désireux de réaliser un investissement locatif à forte rentabilité et une revente dans les années futures assurant une plus-value certaine.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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