Pourquoi et comment investir à Bordeaux ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 22080 fois

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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[Vidéo] Découvrez comment bien choisir la localisation de votre investissement locatif

Mise à jour de l'article : septembre 2017. Pour la cinquième année consécutive, Bordeaux fait partie des 5 villes de France où investir dans l'immobilier (classement Explorimmo). Elle arrive en seconde position dans le classement 2017 (juste derrière Rennes et devant Montpellier).

Modernisation, mise en valeur et reconquête du patrimoine architectural, rajeunissement de la population, la ville de Bordeaux s'est beaucoup transformée depuis un certain temps. Avec une situation géographique exceptionnelle, proche de la mer et de la nature, un marché de l'emploi dynamique et un prix de l'immobilier attractif, Bordeaux fait partie des villes à privilégier si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Néanmois, deux questions se posent : Pourquoi investir à Bordeaux ? Et surtout, comment investir à Bordeaux ? Explications...

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Pourquoi investir à Bordeaux ?

Pourquoi investir à Bordeaux ?

Avec une croissance démographique spectaculaire la propulsant au rang de neuvième commune de France avec près de 235 891 habitants intra-muros et 1 177 988 habitants pour la CUB (plus de 750 000 habitants dans Bordeaux Métropole, nouvelle organisation administrative depuis 2015), Bordeaux, la « belle endormie » s'est bel et bien réveillée.

Après avoir quelque peu souffert de sa réputation de ville sale et bourgeoise, Bordeaux séduit les Français grâce à un cadre de vie agréable, se plaçant ainsi en tête de liste des villes préférées des Français et, première ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant.

Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Ville dynamique en pleine effervescence, Bordeaux est devenue LA ville où il faut se rendre lorsque l'on est un étudiant, un acteur économique ou même un retraité. Grâce à des efforts constants pour redorer son blason, Bordeaux a su se montrer attractive pour les Français qui souhaitent, maintenant plus que jamais, venir vivre et travailler au sein de la capitale de l'Aquitaine. Ainsi la demande locative à Bordeaux est aujourd'hui parmi la plus importante en France.

Les dernières enquêtes et études le prouvent, Bordeaux se place comme étant la deuxième ville préférée des Français derrière Paris et, l'Aquitaine comme étant LA région où il fait bon vivre. La ville mérite donc sa place au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

[VIDÉO] Bordeaux, la ville où il fait bon investir dans l'immobilier


Quels sont les atouts de Bordeaux ?

► Atouts économiques

Les atouts économiques de Bordeaux

Bordeaux demeure la ville la moins chère de la façade atlantique et la 1ère métropole nationale pour la création d'entreprises. L'économie de Bordeaux est dominée par des secteurs à fort potentiel technologique tels que l’aéronautique, l’industrie du laser et de la photonique, la chimie et la pharmacie. Bordeaux dispose d'une communauté scientifique de très haut niveau et d'une qualité d'enseignement supérieur reconnue (Bordeaux abrite la seule École française de la Magistrature).

Avec près de 100 000 étudiants, soit la 6ème agglomération française en nombre d’étudiants, Bordeaux est également l’un des 11 Pôles Universitaires Européens de France.

L’Aquitaine est actuellement la 4ème région pour la production scientifique et le nombre de dépôts de brevets, ainsi que la 5ème région pour les dépenses de recherche & développement. Les prix de l’immobilier d’entreprise y sont par ailleurs très attractifs, l’un des meilleurs rapports qualité/prix français.

La force de l'économie de Bordeaux attire de grands groupes internationaux: Dassault Aviation, Bouygues, Ford Aquitaine, Pechiney pour ne citer qu'eux... Les entreprises viennent trouver à Bordeaux une main d’œuvre qualifiée et très productive. Bordeaux est une ville dynamique: le taux de croissance de la population active de Gironde est 4,5 fois supérieur au taux moyen français. L'agglomération bordelaise enregistre un flux démographique ascendant avec plus de 5.000 nouveaux arrivants chaque année et une croissance démographique de + de 13 % d'ici 2030.

Bordeaux s’inscrit parmi les villes les plus dynamiques, elle est idéalement située sur l'axe de développement Nord/Sud Atlantique de l'Europe. Un patrimoine naturel très riche qui contribue à jouer un rôle moteur dans l’économie : le bois et le vin notamment. Vinexpo, salon du vin et des spiritueux, est le grand rendez-vous des opérateurs mondiaux du secteur des vins et spiritueux à Bordeaux. Il a lieu tous les deux ans, les années impaires, et voit affluer 50.000 visiteurs professionnels.

► Atouts touristiques

Bordeaux se redessine autour d'un grand projet urbain qui crée les conditions d'un nouveau développement économique, social et culturel collectif avec la reconquête de son centre historique, la rénovation des quais, l’arrivée du tramway, la construction de la zone économique euratlantique. Cité au passé prestigieux, capitale mondiale du vin, ville de fête et de saveurs, Bordeaux est en passe de devenir une future métropole européenne, inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO.

Bordeaux est exemplaire par l’unité de son expression urbanistique et architecturale, architecture classique et néoclassique. La ville compte plus de 350 édifices classés ou inscrits aux Monuments Historiques, dont 3 édifices religieux inscrits au Patrimoine Mondial depuis 1998 au titre des chemins de Saint Jacques de Compostelle. La zone classée de Bordeaux s’étend sur 1 810 ha, soit près de la moitié de la superficie de la ville.

On estime à plus 2,5 millions, le nombre de touristes à Bordeaux chaque année.

► Atouts culturels

Bordeaux, sa gastronomie et sa culture des grands vins, reste marquée par la pensée des Lumières, éprise de liberté et de tolérance. Bordeaux s'inscrit dans une longue tradition humaniste marquée par Montaigne, Montesquieu et Mauriac.

Le village Notre-Dame, implanté dans le quartier des Chartrons, est l'une des plus grandes galeries d'Antiquités du Sud-Ouest. La Grande fête populaire du vin où se côtoient amoureux de la culture et de la gastronomie, la fête du Fleuve et les Epicuriales sont autant de moments festifs typiquement bordelais.

La visite des musées de Bordeaux est l'occasion d'un étonnant voyage à travers l'art et l'histoire de l'humanité; avec 300 000 visiteurs par an, des programmes dynamiques d'expositions temporaires, d'animations pédagogiques, de conférences, de colloques, et de concerts.

Abordant des répertoires variés s'étendant de la musique baroque aux oeuvres contemporaines, de la danse classique au hip hop, sans oublier les spectacles pour les jeunes, l'Opéra National de Bordeaux affiche une programmation éclectique et passionnante. Bordeaux c'est aussi le siège du Festival international d'orgue, de musique classique mais aussi de rock. La ville est au centre du parcours Jazz Festival.

Comment investir à Bordeaux ?

Comment investir à Bordeaux ?

Avant de trouver LE bien immobilier qui vous fera « craquer » et bien avant de définir le futur emplacement de celui-ci, il vous faudra choisir l'un des dispositifs défiscalisants en vigueur. Sachant que chaque dispositif possède ses propres avantages fiscaux ainsi que certaines conditions d'application, il est impératif de vous renseigner de manière approfondie sur ces derniers. De même, les rentabilités seront différentes selon les dispositifs. Voici les cinq mécanismes en vigueur pour un investissement locatif en Métropole.

► Les dispositifs immobiliers


La loi Pinel à Bordeaux

Dernière loi de défiscalisation en date, la loi Pinel accorde une réduction d'impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) à toutes personnes réalisant un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Attention, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal étalé de manière linéaire, il est important que votre bien immobilier soit certifié « label BBC ».

Le plus : bien que le marché du neuf à Bordeaux demeure bas, en raison d'une mauvaise année 2012, le premier trimestre 2013 a donné aux investisseurs quelques signes encourageants avec notamment une amélioration des ventes de logement neuf. La ville de Bordeaux étant en Zone B1 et donc, éligible au dispositif Pinel, n'hésitez pas à vous renseigner davantage sur un investissement locatif dans le neuf.

La loi Censi-Bouvard à Bordeaux

Le Censi-Bouvard accordre quant-à lui une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. Attention, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, la période de location de votre bien devra durer au minimum 9 ans et vos loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC et non dans celle des revenus fonciers.

Le plus : Le Censi-Bouvard accordre quant-à lui une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. Attention, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, la période de location de votre bien devra durer au minimum 9 ans et vos loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC et non dans celle des revenus fonciers.

La loi Malraux à Bordeaux

Egalement loi de défiscalisation immobilière, la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser à toutes personnes réalisant un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Le montant de cet avantage fiscal sera de 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et de 22 % du montant des travaux en ZPPAUP. Attention, pour profiter de cette réduction d'impôts, vous devrez donc obligatoirement investir dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : Bordeaux, classée au patrimoine mondial de l'Unesco, regorge de belles bâtisses attirant chaque année de futurs propriétaires à la recherche de « vieilles pierres ». De plus, le marché de l'ancien se maintient dans certains quartiers comme Saint-Michel, La Victoire ou encore Jardin Public, alors, n'hésitez pas à vous renseigner davantage sur l'investissement locatif dans l'immobilier réhabilité.

Le statut LMNP à Bordeaux

Mécanisme de défiscalisation, le statut de loueur en meublé non professionnel accorde de nombreux avantages fiscaux à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé. Attention, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, votre bien immobilier devra donc répondre à toutes les caractéristiques relatives à la location meublée.

Le plus : vous vous en souvenez, à Bordeaux, 40 % des biens recherchés sont des petits logements et 21 % des demandes de location concernent des logements meublés. Il est donc judicieux de vous orienter vers un petit studio meublé à destination des étudiants et ce, en passant par le statut LMNP.

Le dispositif Monuments Historiques à Bordeaux

Excellent mécanisme de défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour toutes personnes réalisant un investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts vous permettra de déduire l’intégralité de vos travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Attention, pour pouvoir profiter de cet avantage fiscal, votre bien devra être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et vous devrez engager des travaux de réhabilitation afin d'assurer la location du bien. De plus, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France, et, vos travaux devront aboutir à la restauration parfaite du bien immobilier.

Le plus : la ville de Bordeaux faisant partie du patrimoine mondial de l'Unesco, il vous est peut être possible d'y faire l'acquisition de monuments historiques … Pensez donc à vous renseigner sur ce dispositif défiscalisant !

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Bordeaux

Comme un investisseur averti en vaut deux, n'oubliez pas que généralement la clé du succès d'un investissement locatif tient tout simplement dans un emplacement de qualité. Et pour que l'emplacement de votre futur bien soit qualifé de « qualité » et, qu'il vous apporte une plus-value au moment de sa revente, il est important qu'il se situe à proximité des services, des commerces, des transports ou encore des écoles et universités. Pour vous aider, voici trois quartiers de Bordeaux qui ont le vent en poupe.

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Saint-Michel

C'est le quartier en pleine croissance de Bordeaux. Non loin de la célébre place de La Victoire, c'est l'un des derniers quartiers populaires où se mêlent avec dynamisme et ambiance étudiants, artistes et jeunes cadres. Pourquoi ne pas vous renseigner pour un investissement locatif meublé à destination d'étudiants ? En ce qui concerne les prix, ils sont compris entre 2 800 et 3 500 euros par m².

Les Chartrons

Très bonne réputation pour ce quartier « bobo » un peu excentré du centre-ville où le charme des boutiques branchées, petits bistros, antiquaires et magasins bios ne tardent pas à faire son œuvre. Ici, l'ancien est à l'honneur, alors n'hésitez pas à regarder d'un peu plus près le dispositif Malraux. Les prix ? Entre 2 800 à 3500 euros par m².

Saint-Pierre

Suite à de nombreux remembrements et à la création de très jolies places commerçantes, le dynamisme et la « vie » sont de retour dans ce quartier bordelais jeune et surtout branché. Tout comme Saint-Michel, c'est un quartier de plus en plus prisé. La clé du succès ? Un investissement par le biais du Malraux ou du statut LMNP. Pour les prix, ils oscillent entre 3 500 et 4 500 euros par m².



En savoir plus sur Bordeaux

► Principaux pôles économiques :

  • Bordeaux-Lac-Bacalan
  • Bordeaux-Mérignac
  • Pôle agro-alimentaire de Belcier
  • Le quartier des "Terres neuves" de Bègles
  • Aéroparc à Mérignac
  • Bioparc
  • Pessac
  • Cestas
  • Blanquefort
  • Parc d'activités Mermoz et Madère
  • Port maritime

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : la gare Saint-Jean assure le trafic TGV et la desserte TER. 22 liaisons quotidiennes connectent Bordeaux à la Capitale. Création d'une nouvelle gare TER pour relier l'est à Bordeaux et faciliter l'accès au centre-ville via le tram. Le projet de ligne à grande vitesse Sud Europe Atlantique (LGV SEA) devrait relier Paris à l'Espagne et Toulouse en passant par Bordeaux, Bordeaux sera alors à 2h de Paris.
  • Aéroport : avec plus de 3 millions de passagers par an, l’aéroport de Mérignac pointe à la 5ème place en tant qu’aéroport régional. 25 liaisons régulières et 33 liaisons charters relient Bordeaux aux principales capitales européennes et au Maghreb. Des liaisons de bus régulières relient l’aéroport au centre de ville de Bordeaux.
  • Le port : situé sur le plus vaste estuaire européen et disposant de 6 terminaux spécialisés, le port de Bordeaux traite plus de 8 millions de tonnes de marchandises par an. Il a aussi développé une offre « conteneurs » assurant des liaisons régulières vers 300 destinations dans le monde.
  • Réseau routier : Bordeaux Métropole est à l’intersection des principaux axes autoroutiers de l’Europe du Sud. La ville est desservie par un réseau routier et autoroutier étoffé la reliant à l’ensemble du territoire français et espagnol.
  • Transports urbains : le tramway de l'agglomération représente le plus important réseau de France, avec 74 rames sur 43,8 kilomètres. On compte 65 lignes de bus régulières à Bordeaux.

Conclusion

Neuvième ville de France et deuxième ville préférée des Français, Bordeaux a enfin perdu son surnom de « belle endormie » en mettant en place de nombreux projets d'urbanisme au cœur de la ville. Avec une croissance démographique exceptionnelle ces derniers temps ainsi qu'un rajeunissement de sa population, la capitale de l'Aquitaine semble être la ville à privilégier si vous souhaitez opter pour un investissement locatif meublé !

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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