Que choisir entre l’assurance-vie et l’immobilier meublé ?

On vous apporte aujourd’hui des idées pour préparer votre retraite avec cette question de l’un de nos auditeurs « pour préparer sa retraite, vaut-il mieux investir dans une assurance-vie ou dans une location meublée ? ». Nous posons cette question à Stéphane van Huffel, cofondateur de Net-investissement.fr. C’est donc un match serré entre l’assurance-vie et l’immobilier meublé.

Guillaume Sommerer Lequel de ces deux placements offre la meilleure rentabilité ?

Stéphane van Huffel Le round peut-être remporté par l’immobilier meublé car il y a aujourd’hui une forte demande sur ce type de secteur et que l’on peut facilement espérer des rendements au-delà de 4,5%. L’investisseur peut également espérer s’il choisit de l’immobilier meublé dans des résidences de services gérées par des opérateurs (type résidence étudiante, résidence sénior, ehpad), il peut sécuriser cette rentabilité sur le long terme par un bail signé avec l’opérateur.

L’assurance-vie, quant à elle, va avoir comme avantage le fonds euros mais avec un rendement moyen de 2,80% en 2013, ce n’est pas le critère le plus intéressant de ce placement. Pour augmenter son rendement, il faudrait ouvrir son allocution vers des actifs plus dynamiques (unités de compte, scpi) mais dans ce cas, on s’expose à un risque qui n’est plus du tout le même.

GS Donc pour préparer sa retraite, si on s’arrête au seul critère de rentabilité, mieux vaut faire du loueur meublé que de l’assurance-vie. Le rendement est plus important pour le loueur meublé, est-il également plus sûr ?

SVH Si on parle d’assurance-vie et de sécurité, on va parler automatiquement du fonds euros qui garantit le capital. Donc aucun autre produit ne peut garantir le même niveau de sécurité. Mais l’immobilier reste tout de même un actif qui est sécurisé, et ceci malgré des périodes de baisse sur les 30 dernières années, car il se valorise sur le long terme. Donc selon moi on a un quasi match nul sur ce round.

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GS Si on ajoute un autre critère, la fiscalité, lequel de ces deux placements dois-je privilégier pour ma retraite ?

SVH Le loueur meublé a l’avantage si vous souscrivez en statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP, LMNP) de donner la possibilité d’amortir comptablement le bien et de vous créer des revenus locatifs non fiscalisés (partiellement ou totalement) et sur un temps donné. C’est donc imbattable car il n’y aura ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.

L’assurance-vie offre aussi des avantages pour une durée de détention au-delà de 8 ans. Si on opte pour l’option des rentes viagères au moment du départ en retraite : plus vous prenez votre retraite tard, plus vous déclenchez vos rentes viagères tard, moins vous serez fiscalisé sur ces rentes viagères. L’inconvénient de l’assurance-vie c’est que même au-delà de 8 ans et avec des rentes viagères, les prélèvements sociaux seront prélevés à 100%. C’est uniquement sur l’impôt sur le revenu que vous aurez des avantages. Donc pour ce round, l’avantage est clairement au loueur meublé.

GS Sauf que le loueur meublé est moins liquide que l’assurance-vie n’est-ce pas ?

SVH Effectivement, le round est gagné par KO par l’assurance-vie puisque l’assurance-vie est simple et rapide à souscrire mais aussi simple et rapide pour en sortir. En 3 ou 4 jours, si vous avez une compagnie d’assurance connectée et sérieuse, vous pouvez récupérer tout ou partie de votre capital. C’est important car même si l’on parle de long terme avec la retraite, en cas de coup ou de besoin pendant la durée de constitution de l’actif, il faut pouvoir avoir la possibilité d’accéder à des liquidités. Donc l’assurance-vie remporte ce round. En effet, l’immobilier porte bien son nom : c’est immobilisé. On peut toujours vendre un bien mais cela signifie tout de même une certaine inertie et du temps.

GS Pour l’instant c’est vraiment match nul entre l’assurance-vie et l’immobilier meublé pour préparer sa retraite. Les avantages de l’assurance-vie : la liquidité et la sécurité. Les avantages de la location meublée : le rendement et la fiscalité. Mais pour préparer sa retraite ce qui compte c’est la valorisation de son placement à long terme. De ces deux placements, lequel offre la meilleure valorisation ?

SVH C’est effectivement un critère très important qui est souvent mal compris. Vous allez avoir un contrat d’assurance-vie qui offre de la flexibilité, avec éventuellement des rentes de retraite viagère, avec une visibilité parfaite, mais pour cela vous allez aliéner votre capital auprès de la compagnie d’assurance. Donc petit à petit ce capital va fondre pour pouvoir vous garantir cette visibilité. L’immobilier va quant à lui vous permettre des revenus locatifs qui seront eux-mêmes revalorisés par l’indice national des loyers (IRL) avec en face un capital qui va aussi éventuellement se valoriser puisqu’un bien immobilier, comme tout bien à la consommation, va pouvoir se revaloriser sur l’inflation, sans prendre en compte une éventuelle plus-value immobilière. Donc, on a là un vrai avantage pour le meublé.

GS Donc le loueur meublé remporte ce match face à l’assurance-vie ?

SVH Pas vraiment. Pour moi, il y a un grand match nul car tout ceci dépend forcément de la situation propre de la personne qui veut préparer sa retraite. Selon votre âge, votre situation, si vous avez des sommes à investir, si vous avez une famille à protéger et des éléments à transmettre, tout ceci va être très important dans le choix entre l’immobilier et l’assurance-vie.

GS Voilà quelques clés pour préparer votre retraite. Merci Stéphane.