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L'essentiel de l'investissement en SCPI pour les non-résidents

Placement Guides SCPI

L’article « L'essentiel de l'investissement en SCPI pour les non-résidents » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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En quelques années, la SCPI s’est imposée comme un produit essentiel dans la constitution du patrimoine. Sa diversité sectorielle et géographique permet de construire de véritables allocations d’actifs, au même titre que des supports d’investissements financiers tels que les OPCVM. D’ailleurs, les personnes non fiscalisées en France peuvent également détenir des parts de SCPI dans leur enveloppe fiscale.

Et c’est bien la fiscalité du placement qui interroge, d’autant plus quand vous habitez dans un pays étranger. L’analyse de la SCPI pour un expatrié s’entend, bien entendu, par la situation fiscale du foyer. Et Dieu sait qu’il en existe beaucoup d’aspects : Union Européenne, pas d’Unions Européenne, conventions de non double fiscalité avec la France, non-résidents fiscaux, etc…

Chez Netinvestissement, cela fait des années que nous conseillons les expatriés. Le choix des SCPI et leur fonctionnement doit être mûrement appréhendé pour coller aux contraintes légales.

Vaste sujet… Alors allons-y !!

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Pourquoi les SCPI sont-elles idéales pour les non-résidents ?

Comprendre ce qu'est une SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle est également appelée « pierre papier » car c’est un placement financier à caractère immobilier.

Autrement dit, vous détenez des parts de plusieurs immeubles (commerces, résidentiel, bureaux, santé, logistique, etc…) avec d’autre associés de la société. Ces parts vous permettent de développer un patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires. Ces revenus fonciers correspondent aux loyers des différents locataires qui occupent les immeubles du parc de la SCPI.

La société gestionnaire se charge de l’entretien, des travaux, de la location, etc… De sorte qu’il ne vous reste plus qu’à déclarer vos revenus locatifs aux impôts, grâce au document transmis annuellement par vos SCPI.

Finalement, c’est un fonctionnement très simple : vous investissez dans de l’immobilier diversifié, grâce auquel vous percevez régulièrement des loyers issus de plusieurs locataires.

Les atouts de la SCPI sont donc l’accessibilité (quelques centaines d’euros), la diversification et la simplicité de gestion.

Il existe plus de deux cents SCPI en France. De quoi trouver le bonheur pour chacun, selon vos appétences et votre rapport à la sécurité du placement.

L'accessibilité de l'investissement en SCPI pour les non-résidents

Concernant les non-résidents fiscaux, les seuils d’investissement sont les mêmes que pour les résidents français. C’est la SCPI qui détermine le prix de ses parts et le nombre minimum pour un premier versement.

Cela va de 200€ à quelques milliers d’euros.

La flexibilité des SCPI pour les non-résidents

C’est un énorme avantage comparé à l’immobilier direct. Les parts de SCPI permettent d’investir « à l’euro près » ou presque. Les projets sont donc hyper personnalisables.

De la même manière, nous pouvons vous faire investir sur plusieurs SCPI complémentaires selon les sommes engagées, vos souhaits et votre rapport au risque.

La flexibilité se retrouve aussi au moment de la revente. La SCPI reste de l’immobilier et, par définition, elle est peu liquide. Pour autant, il vous est possible de revendre tout ou partie de votre patrimoine en immobilier tertiaire.

Oui, vous pouvez vous séparer de 100 parts sur les 500 détenues. Quelque part, si l’on continue la métaphore pure immobilière, vous êtes libre de vendre la cuisine tout en conservant le reste de l’appartement.

Quels sont les avantages des SCPI pour les non-résidents ?

Gestion locative inexistante : simplicité et tranquillité

La gestion locative déléguée est un avantage exacerbé quand vous vous retrouvez expatrié à des milliers de kilomètres. Déjà que la gestion des locataires n’est pas toujours simple en générale, c’est un atout non négligeable ! À distance, il est encore plus confortable de se reposer sur des personnes de confiance.

La diversification des investissements pour minimiser les risques

Avec quelques milliers d’euros, vous pouvez détenir des centaines d’immeubles ! Oui, des immeubles. Pas des appartements. Il est difficile de trouver autant de diversification, notamment sur des produits aussi accessibles.

D’ailleurs, c’est un avantage que, chez Netinvestissement, nous aimons beaucoup valoriser. En effet, pour maîtriser vos placements dans le temps, nous vous recommandons de vous positionner sur plusieurs SCPI complémentaires.

Les non-résidents ne dérogent pas à cela. Il faut également avouer que le nombre de SCPI sur le marché offre un choix confortable… Encore faut-il savoir les sélectionner ! Taux d’occupation financier, report à nouveau et autres termes « barbares » doivent être compris.

Rentabilité et performance : pourquoi choisir les SCPI ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : les SCPI ont connu un rendement de 6% en 30 ans, soit de 1989 à 2019 (source ASPIM). C’est tout simplement le troisième placement le plus rentable derrière les actions et l’immobilier parisien. Bien entendu, cela ne veut pas dire que ce sera la même chose sur les trente prochaines années. Après tout, nous le savons tous : les performances passées ne présagent pas des performances futures !

La satisfaction des clients et leur fidélité au produit est la preuve que ce placement a du sens. En moyenne, un détenteur de parts SCPI maintient son investissement environ 23 ans.

Les SCPI internationales : une fiscalité douce pour les non-résidents

C’est ici que l’on aborde le point important pour nos non-résidents : la fiscalité. Si vous êtes expatrié et non-résident fiscal français, lors de la souscription de SCPI, soyez très attentif à la localisation des actifs contenus dans le parc immobilier. Pourquoi ? Parce que les loyers sont fiscalisés selon le pays où l’immeuble est situé. Cela dit, il n’est pas rare – voire fréquent – que la fiscalité étrangère soit favorable au détenteur.

Si vous êtes non-résident, étant donné que vous ne payez pas d’impôts en France, investir dans une SCPI internationale avec ce système sans double fiscalité vous est très avantageux.

Le financement à crédit : est-ce possible pour les non-résidents ?

L’effet de levier du financement à crédit reste une stratégie à considérer. Contracter un emprunt pour investir tout en plaçant son capital dans des solutions parallèles est tout à fait pertinent. Pourtant, en tant que non-résident, vous devez au moins disposer d’un compte bancaire ouvert sur le sol national. L’établissement bancaire détenant votre compte est ainsi votre principal interlocuteur en France.

Attention à un point central ! Ne vous laissez pas aveugler par un taux, aussi alléchant soit-il. L’important réside dans la sélection rigoureuse de SCPI, et non pas celle de la banque…

Quels sont les risques associés aux SCPI pour les non-résidents ?

Tout d’abord, voici les risques associés à un tel investissement :

  • Risque de liquidité,
  • Risque de perte de capital,
  • Risque locatif.

Comment minimiser les risques de l'investissement en SCPI ?

La règle en investissement est de ne pas mettre ses œufs dans le même panier, vous devez le savoir !

Une SCPI permet de mutualiser le risque de vacance des revenus fonciers car ils sont nombreux, voire très nombreux (plusieurs centaines). Il en est de même avec le parc que vous détenez. Bien qu’une SCPI peut être diversifiée par nature, chez Netinvestissement, nous préconisons toujours une allocation de SCPI complémentaire en nous basant sur trois critères principaux :

  • Les secteurs d’activité : bureaux, commerces, santé, logistique, etc…
  • Les zones géographiques : Paris et sa région, provinces, Europe…
  • Les sociétés de gestion : toutes ont leurs principes et leur savoir-faire propre.

Dans tous les cas, le choix de la société de gestion est absolument capital ! C’est elle qui gère les immeubles, l’achat / revente, l’entretien, les travaux, etc… Chacune a son domaine d’expertise et ses stratégies de gestion. Nos chefs de projet les connaissent, nous avons toutes les données nécessaires pour trouver les SCPI qui correspondent à votre profil.

Ensuite, il existe de nombreux critères pour catégoriser les SCPI. Citons par exemple le taux d’occupation financier, l’évolution du prix de la part, la capillarité des locataires (leur nombre), le taux d’endettement de la SCPI, etc… Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller et de vous apprendre à maîtriser ces composantes selon votre appétence.

En quoi la fiscalité des SCPI est-elle attractive pour les non-résidents ?

La fiscalité des SCPI françaises pour les non-résidents

Si votre SCPI est 100% française, cela veut dire que son parc immobilier se trouve intégralement en France. Ici, au niveau fiscal, le régime des non-résidents diffère. Il se base sur un forfait appliqué à l’ensemble des revenus d’origine française. Ce taux est de 20% jusqu’à un plafond de 26 070€. Au-delà de ce plafond, le forfait grimpe à 30%.

Les prélèvements sociaux, eux, sont source de débats depuis de longues années. Pourtant, force est de constater qu’ils s’appliquent sur les revenus fonciers des bâtiments situés en France. Cependant, nous devons différencier les non-résidents se trouvant dans l’Espace Economique Européen (EEE) de ceux qui en sont en dehors. Lorsque vous êtes affiliés à un régime de sécurité sociale de l’EEE, plutôt que de vous acquitter des prélèvements sociaux à 17,2%, vous n’êtes imposé que sur le prélèvement de solidarité (à hauteur de 7,5%).

La fiscalité des SCPI européennes pour les non-résidents

Concernant les SCPI 100% européenne, la fiscalité s’avère avantageuse, notamment pour les expatriés. En effet, comme les immeubles se trouvent dans d’autres pays, les revenus fonciers issus de ces biens se déclarent dans l’Etat où est situé l’immeuble.

Première conséquence : les prélèvements sociaux ne sont pas dus. C’est une économie substantielle à mettre en exergue avec le paragraphe précédent.

Quant à l’impôt sur le revenu, aucune déclaration ne s’effectue en France. La taxe se prélève dans le pays d’origine. Le montant de cet impôt se définit selon la fiscalité du pays considéré… Et se révèle souvent bien plus favorable que l’imposition française.

La dernière considération à prendre en compte est le pays de résidence de l’associé, c’est-à-dire vous ! Il faut savoir s’il y a un accord de non double imposition entre pays.

Si jamais il y a une fiscalité en France, sachez qu’un crédit d’impôt égal à l’imposition versée dans l’Etat où se situe l’immeuble est calculé. Si vos revenus français, en dehors de vos SCPI, sont de zéro, cela vous donne un taux moyen d’imposition calculé seulement sur les revenus des SCPI. Alors le crédit le couvre intégralement.

Cela vous paraît un peu complexe ? Voilà pourquoi nous vous conseillons de vous faire accompagner par un chef de projet patrimonial. Cet expert saura personnaliser vos simulations et vous apporter des solutions sur mesure, en fonction de votre profil d’investisseur.

Quelles sont les meilleures SCPI pour les non-résidents ?

Nous avons vu que, pour des raisons fiscales, les SCPI européennes sont à privilégier par rapport aux SCPI 100% françaises.

Voici quelques exemples de ce que la pierre papier fait de mieux en la matière :

Cœur d’Europe

La SCPI Cœur d’Europe est idéale pour vous, les non-résidents. Comme son nom l’indique, elle est 100% européenne. De plus, la société de gestion Sogénial indique un rendement cible – toujours atteint depuis sa création - de 5%, net de charges et de fiscalité !

Cristal Rente et Cristal Life

Cristal Rente et Cristal Life sont deux SCPI complémentaires à Cœur d’Europe.

La SCPI Cristal Rente possède déjà un patrimoine européen qui représente 20% de son parc immobilier. Ce patrimoine doit se développer au fur et à mesure des futures acquisitions de la SCPI. Surtout, Cristal Rente vous apporte un rendement complémentaire aux simples loyers : la revalorisation régulière de ses parts.

Pour Cristal Life, l’objectif d’européanisation est de 50%. Cette SCPI diversifiée post COVID investit dans trois besoins essentiels : se nourrir, se loger et se soigner. Elle aussi, grâce au bon travail de la société Intergestion, profite de la réévaluation du prix de ses parts.

Si je vous cite ces deux SCPI avec un accent prononcé sur le prix des parts, c’est parce que votre rendement se retrouve également dans le patrimoine immobilier détenu. En effet, tant que vous ne vendez pas vos parts, cette plus-value n’est pas taxée. Si vous vendez après avoir profité de votre véhicule d’investissement suffisamment longtemps, la fiscalité devient plus douce (voire nulle) au bout de 30 ans. Ceci en sachant qu’un associé en SCPI conserve ses parts environ 23 ans, ce qui est rassurant sur la résilience du produit dans le temps.

En résumé...

La SCPI est un placement qu’en tant que non-résident, vous avez besoin de prendre en compte dans vos solutions d’investissement.

Son caractère diversifié géographiquement vous permet de limiter la pression fiscale en France, voire de l’annuler complètement. Pour autant, vous devez considérer attentivement votre situation afin de trouver les SCPI les plus opportunes. En ce sens, nous avons vu que le simple rendement ne suffit pas à un choix optimum.

La fiscalité joue ici un rôle crucial : il reste nécessaire de considérer votre pays de résidence et ses accords. Chez Netinvestissement, nous ferons une analyse personnelle de votre profil pour éviter les mauvaises surprises.

N’omettez pas non plus le potentiel immobilier des SCPI. Le rendement locatif ne peut pas vous retirer de la tête que vous faites avant tout de l’immobilier. Alors autant que votre SCPI prenne de la valeur ou en tout cas, qu’elle soit robuste face aux différents cycles.

Notre modèle « phygital » étant particulièrement adapté à votre situation d’expatrié, nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre disposition pour toute question ou conseil supplémentaire, même à distance !

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 54 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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