Les 10 questions à poser à votre conseiller pour une SCPI

1. Quelles sont les différentes SCPI ?

Il existe plusieurs catégories de SCPI :

• Les SCPI fiscales : elles ont pour but de faire bénéficier aux investisseurs de réductions d’impôts via des investissements répondant aux critères d’éligibilité des lois en cours telles que le dispositif Pinel (réduction d’impôt de 18% de la valeur du bien acheté dans la limite de 300 000€, répartie sur 9 ans).
• Les SCPI de rendement : ces SCPI investissent principalement dans les grands secteurs de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, locaux commerciaux, crèches etc) dans le but d’obtenir une rentabilité stable et significative (aux alentours de 5%).
• Les SCPI de plus value : ces SCPI investissent dans des locaux à rénover ou en loi 48. Le bénéfice ne provient donc pas de loyers versés régulièrement par la SCPI mais de la plus-value réalisée lors de la vente de ces locaux.

Evidemment, si nous pouvons distinguer plusieurs SCPI, sont alors en jeu plusieurs objectifs. Chacune de ces formes de SCPI s’adresse à une catégorie différente d’investisseur. Par exemple, les SCPI de rendement sont destinées aux personnes cherchant d’abord à générer un revenu complémentaire. A l’inverse, les SCPI fiscales s’adressent plutôt aux personnes qui cherchent à réduire leurs impôts

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Comment faire pour revendre ses parts de SCPI à capital variable ?

Aujourd’hui, afin d’optimiser au mieux la liquidité des parts de SCPI nous conseillons d’investir uniquement dans des SCPI à capital variable. En effet, si vous souhaitez revendre en toute ou partie vos parts il vous suffira d’en informer le gestionnaire de la SCPI par courrier recommandé. A la suite de votre demande, le gestionnaire assurera, dans la mesure ou la demande est existante en face, les formalités de vente « de gré à gré ».

Pour vous donner un exemple, si vous vendez 100 parts, le gestionnaire de la SCPI ne sera pas obligé de vendre les 100 parts à un seul nouvel acquéreur mais pourra les diviser en 10 lots de 10 parts. En outre, la possibilité de revendre facilement ses parts de SCPI, n’est pas garantie d’un point de vue juridique.

3. Doit-on gérer soi-même les locataires de la SCPI ?

Eh bien non justement et c’est là l’un des avantages de la SCPI. Celle-ci est entièrement gérée pour vous de sorte que vous n’ayez rien à faire. L’avantage de cet investissement est que c’est le gestionnaire de la SCPI qui s’occupe de louer ces locaux. Elle s’occupe également des démarches pour trouver des locataires, mais vous pourrez avoir un droit de regard si vous le souhaitez.

De même pour la perception des loyers ou encore les problèmes pouvant exister entre locataire et propriétaire. De cette manière, les investisseurs n’ont pas à s’occuper de tous les tracas de la gestion locative habituelle (appartement, maison...). A noter que les loyers seront reversés aux investisseurs à chaque fin de trimestres civils.

4. Comment financer ses parts de SCPI ?

Lorsque vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI, deux solutions s’offrent à vous :

• L’acquisition en paiement comptant : l’investissement direct en payant au comptant est certainement l’investissement le plus répandu. En effet, il suffit de souscrire des parts de SCPI et régler le montant grâce à une somme déjà en votre possession.
• Le financement par crédit bancaire : il existe également la possibilité d’acquérir des parts de SCPI en faisant appel à un crédit bancaire pour financer cet investissement. Certaines sociétés de gestion de SCPI ont des solutions de financement en interne ce qui facilite grandement les procédures qui sont malheureusement souvent longues et fastidieuses. Sachez également que même si cela n’est pas officiellement légal, la plupart des banques françaises refuseront de vous financer des SCPI qui ne sont pas leur propres SCPI maison. En effet dans un grand souci d’objectivité du conseil et dans une volonté largement avérée de défendre vos intérêts, votre banque vous dira qu’elle ne vous financera que si vous achetez leurs SCPI... A bon entendeur.

5. Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Il existe plusieurs types de SCPI dont la SCPI fiscale. Généralement investie dans de l’immobilier neuf, cette SCPI peut bénéficier de lois de défiscalisation, dont la plus répandue est le dispositif Pinel actuellement. L’avantage est de pouvoir profiter d’un avantage fiscal non négligeable.

En effet, la réduction d’impôt peut s’établir jusqu’à 18% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans. Toutefois, la réduction d’impôt ne pourra concerner que des investissements inférieurs à 300 000€. Dans le cas où la valeur des parts achetées dépasse ce montant, la réduction sera calculée sur les 300 000 premiers euros.

Si vous faites le choix d’une SCPI fiscales, voici quelques inconvénients à connaître :

• Un taux de rendement plus faible : 2%
• Les loyers commencent à être versés plus tard (s’agissant d’immobilier neuf, la livraison n’est pas toujours faite)
• Obligation de détenir les parts 9 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal

6. Investir dans des parts de SCPI via mon assurance vie, bonne ou mauvaise idée ?

Il est en effet possible d’investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Toutefois tous les contrats ne proposent pas de solutions en architecture et seuls quelques contrats permettent d’investir jusqu’à 100% en SCPI. Contactez-nous pour savoir avec quel contrat et comment faire pour investir en SCPI via une assurance-vie.

En effet, bien souvent vous ne pourrez souscrire à des SCPI que dans une certaine limite du montant investi sur le contrat d’assurance vie. Sans compter que vous ne pourrez pas choisir les SCPI dans lesquelles vous voulez investir, il vous faudra choisir dans la liste proposée par l’établissement financier.

Néanmoins, l’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie que vous conserveriez plus de 8 ans offre aussi des avantages. Les plus-values générés au sein du contrat ne seront taxés qu’à 7,5 %. Ajouté à cela, en cas de décès, les sommes investies dans l’assurance vie ouvrent droit, encore une fois, à des avantages fiscaux.

7. Peut on donner la nue-propriété des SCPI à ses enfants ?

Il est tout à fait possible de donner la nue-propriété d’une SCPI à ses enfants. Cela permet notamment d’optimiser la fiscalité sur les droits de succession à venir. En effet, en ne donnant que la nue-propriété, vous diminuez de fait la valeur globale transmise et au moment de votre décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété automatiquement et... sans frais.

8. Les loyers sont-ils versés bruts ou nets ?

Le principe de cet investissement est que la société qui gère la SCPI s’acquitte pour vous de toutes les charges. Dès lors, les loyers qui vous sont versés s’entendent nets de charges. En effet, elles sont prises à la source par le gestionnaire de la SCPI. D’un point de vue technique, les loyers sont payés trimestriellement à terme échu par virement. En revanche, ils sont considérés comme net avant imposition. Dans la mesure, où ces revenus seront taxés selon votre tranche marginale d’imposition.

9. Dans quels types de biens sont investies les SCPI ?

Si les SCPI obtiennent de très bon rendement c’est parce qu’elles acquièrent des surfaces importantes, bénéficiant ainsi de « prix de gros ». En effet plus vous achetez en bloc une surface importante moins le prix au mètre carré est élevé et ainsi plus le rendement potentiel peut être significatif. De plus, l’immobilier tertiaire a une meilleure rentabilité que l’immobilier destiné à la location aux particuliers.

Parallèlement, une location à un professionnel étant régie par un bail commercial cela engendre une meilleure rentabilité car il assure des loyers pendant la durée du bail. En effet, un bail commercial a une durée généralement d’au moins 9 ans durant laquelle le locataire s’engage à verser le loyer. En cas contraire, s’il y a non paiement, les modalités d’exclusion du locataire sont beaucoup plus souples que s’il était un particulier (exemple : trêve hivernale).

En ce qui concerne les types de commerces dans lesquels investissent les SCPI, certaines se spécialisent dans certains domaines. Par exemple, nous privilégions les SCPI ayant pris parti d’investir dans des crèches ou des EHPAD étant donné que ces deux secteurs sont complètement décorrélés du marché actuel. A plus forte raison qu’aujourd’hui les places dans ces établissements sont limitées, ce sont des activités qui se développent en permanence. C’est pourquoi, il y aura toujours besoin de locaux pour accueillir ces activités et donc cela diminue le risque de vacances locatives.

10. Pourquoi les frais d’entrée sont-ils si élevés ?

Comme dans tous placements, les SCPI sont pourvues de frais de souscription. En revanche, ici ces frais sont inhérents à l’achat d’un bien immobilier. En effet, comme pour l’achat de votre résidence principale, ces frais vont permettre de couvrir l’ensemble des frais inhérents à l’acquisition tels que les frais de notaire, les droits d’enregistrement etc.

La différence ici avec les frais de souscription d’un contrat d’assurance vie est que ces frais ne sont applicables qu’à la revente des parts. Le terme de « frais d’entrée » est donc mal approprié puisque la somme investie ne sera en aucun cas impactée par ces frais. Ce qui veut dire que le rendement travaillera bien sur la somme totale et non une somme diminuée de 10%.

De plus, il a été constaté dans le passé que les parcs d’actifs immobiliers des SCPI se valorisaient dans le temps. Ce qui signifie qu’après 10 ans de détention, la plus value des parts de la SCPI peut venir amortir ces frais.

Nous avons vu ensemble que la « pierre papier » permet aux épargnants d'acheter des titres de propriété d'un immense parc immobilier. Ici, le but est de réunir une multitude d'épargnants pour lever le plus de fonds possible et ainsi diversifier son risque locatif en ayant un grand nombre de locataires.

L’investissement en « pierre papier » s'adresse à tous les profils : aussi bien aux personnes ayant un gros ou un petit budget ; à ceux qui souhaitent investir en cash ou par emprunt ou encore aux investisseurs faiblement ou fortement imposés. Cette possibilité d’investissement, met en lumière le côté tranquillisant de l’immobilier sans toute la gestion qu’un bien différent pourrait engendrer.

Si vous décidez de vous orienter vers l’achat de parts de SCPI, votre intermédiaire enregistré auprès de l’AMF devra être en mesure de répondre à ce type de questions afin de vous aiguiller dans votre besoin d’investissement.