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SCPI : définition et fonctionnement

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L’article « SCPI : définition et fonctionnement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Aujourd’hui, de nombreux investisseurs cherchent à s’orienter vers ce que l’on appelle des conseils « sur-mesure » et à ne pas concentrer leur patrimoine dans leur banque.

Bien évidemment, il est toujours opportun de regarder votre appétence pour le risque et la rentabilité que vos investissements peuvent offrir. Ce couple rendement-risque est l’un des éléments principaux que les investisseurs que vous êtes doivent regarder.

C’est pourquoi les épargnants se tournent aujourd’hui vers des solutions permettant d’écarter tous ces risques tout en offrant une rentabilité intéressante. Décryptage des SCPI, qui ont le vent en poupe!

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui a pour sous-jacent l’immobilier collectif géré. C’est un type d’investissement plutôt ancien, puisqu’il date des années 1960, mais qui reste toujours méconnu du grand public.

Il existe aujourd’hui plus de 190 SCPI sur le marché. L’objet est d’investir à travers une société de gestion spécialisée sur une typologie de marché immobilier (Bureaux, commerce, Hôpitaux, EHPAD, Santé, e-commerce etc.) qui va acquérir et gérer un parc immobilier en fonction de sa stratégie à long terme.

La particularité de la SCPI est d’investir à travers une multitude de biens dans un parc immobilier en fonction de la typologie de bien visée. Ceci permet de diversifier votre investissement et de ne pas vous concentrer sur un seul bien comme c’est le cas pour l’investissement en immobilier en direct.

Il s’agit donc d’un placement immobilier qui fonctionne comme un placement financier. Vous devenez actionnaire, donc associé de la SCPI avec un ticket d’entrée moyen assez bas, vous permettant d’investir sur plusieurs thématiques grâce à un portefeuille de plusieurs SCPI. Cette diversification de portefeuille mutualise le risque sur différents types d’activités, de locataires ou de secteurs géographiques.

Il est possible d’investir dans une SCPI en direct ou à travers un contrat d’assurance-vie. L’inconvénient majeur de loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est d’être limité par rapport à l’offre globale. En effet, toutes les SCPI ne sont pas éligibles au contrat d’assurance-vie et cela va vous générer des frais d’entrée supplémentaires par rapport à la thématique de ce type d’investissement. En revanche, vous profiterez du cadre fiscal du contrat, ce qui peut être un vrai avantage.

Le fonctionnement de la Société Civile de Placement Immobilier est assez simple.

En effet, selon votre appétence (bureaux, commerce, e-commerce, entrepôt, santé), vous choisissez d’investir dans une SCPI. La société de gestion de cette SCPI s’occupera alors de gérer cet investissement. Grâce aux investissements de l’ensemble des épargnants, la société de gestion va acquérir un ensemble de biens (parc immobilier).

Une fois les biens acquis, la société de gestion va mettre en location l’ensemble de ce parc immobilier, avec des baux commerciaux qui en droit français protègent à la fois le propriétaire et le locataire (par rapport au bail civil). L’ensemble des entreprises versent donc un loyer à la société de gestion qui redistribue une partie aux investisseurs selon l’objectif de rendement fixé. Les investisseurs perçoivent donc des dividendes considérés comme des revenus fonciers. Il existe également des revenus exceptionnels, assez faibles, qui correspondent aux fruits de la gestion de la trésorerie de la SCPI. Ils sont soumis à la flat tax (30%).

Il est important pour vous de connaître avant tout investissement le niveau de sécurité du placement visé. La SCPI ne déroge pas à la règle. ce placement, au-delà de sa diversification, est très encadré. En effet, L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) veille au bon fonctionnement et au respect des règles que doit suivre une SCPI concernant la gestion de son parc immobilier, la redistribution des loyers ainsi que la transparence de l’information. L’AMF est la pierre angulaire de la sécurité du placement SCPI. Elle a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie dans ces instruments financiers.

Ainsi, la SCPI mandate par exemple un expert immobilier indépendant agréé par l’AMF qui est en charge d’évaluer la valeur du parc immobilier locatif de la SCPI (valeur vénale des biens) au moins une fois par an. La SCPI, après l’expertise, peut choisir de ré évaluer le prix de part de la SCPI à la hausse ou à la baisse. Un commissaire aux comptes est alors également mandaté par la SCPI pour évaluer la santé financière de celle-ci (bilan, compte de résultat, performance etc.). Toutes ces expertises permettent à la société de gestion qui gère la SCPI de fournir des bulletins trimestriels d’information et des rapports annuels (documents validés par l’AMF) dans lesquels les investisseurs peuvent suivre les indicateurs clés de la SCPI (Capitalisation, valorisation, rendement, biens acquis etc.).

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2. Les SCPI, comment ça marche ?

La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle fait appel aux particuliers afin que ces derniers lui confient une partie de leurs épargnes. Les fonds collectés permettent à la SCPI d’acquérir des immeubles qu’elle met ensuite en location. La société de gestion s’occupe de trouver des locataires, de régler les taxes et les charges diverses. Elle s’occupe également de valoriser les biens acquis en vue de la prochaine revente

En échange de ces services, la SCPI soustrait des frais de gestion aux loyers qu’elle perçoit. Les loyers nets sont ensuite reversés trimestriellement, ou mensuellement, aux associés de la société en fonction de la SCPI. La société de gestion peut décider de mettre en réserve une partie de ces loyers dans l’objectif de compenser les départs éventuels de locataires dans le futur. Chaque année, la valeur réelle des biens immobiliers détenus par la SCPI est expertisée. Cela permet alors de revaloriser si nécessaire le prix de la part.

Vous pouvez investir dans une SCPI de trois façons : le plus souvent en pleine propriété et en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

3. La SCPI : pour quel objectif ?

En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez, à court terme, du rendement locatif potentiel qui permet de percevoir des revenus trimestriels et, à long terme, de la valorisation potentielle des immeubles sous-jacents. Ces deux dimensions font de la SCPI une solution d'épargne adaptée au grand nombre. Voici les principaux :

  • Obtenir un revenu complémentaire régulier potentiel.
  • Se constituer et développer un patrimoine immobilier.
  • Diversifier ses placements dans l'immobilier indirect.

4. Les différents types de SCPI

Il existe aujourd’hui deux typologies principales de SCPI :

La scpi à capital fixe

Il s'agit du plus ancien type de SCPI. Le capital maximal est défini de manière juridique. Une fois le capital d’investissement maximal atteint les nouveaux acheteurs doivent négocier le prix de part sur le marché secondaire avec les revendeurs. Ce processus ne permet pas de fluidifier le marché du fait du temps des négociations.

D’autre part, même si le prix de part du premier investisseur a été revalorisé, cela ne garantit pas au revendeur d’obtenir le même prix du fait de la négociation sur le marché secondaire au gré à gré.

La scpi à capital variable

La SCPI à capital variable est une typologie de SCPI dont le capital varie en fonction du volume d’achats et de reventes des parts. Cela permet donc une meilleure fluidité du marché. Lorsque la SCPI connait une revalorisation de son parc immobilier, et donc de son prix de part, cela n’est pas négociable sur le marché secondaire et cela s’applique à tous les détenteurs. De ce fait, lorsque votre capital est évalué à un certain montant, il ne peut pas être modifié de façon unilatérale lors d’une éventuelle revente. Cela vous permet également de pouvoir investir rapidement dans une SCPI sans avoir besoin d’attendre la revente de parts par un associé.

5. Les 3 stratégies des SCPI

Les SCPI de rendements

Leurs objectifs ? Générer un complément de revenus ! Une rentabilité brute estimée en moyenne entre 4,5 % et 5 % du montant investi, selon l’Aspim. Cette formule est la plus connue, car cela permet d’engendrer des revenus complémentaires trimestriels réguliers. Les SCPI de rendement connaissent une revalorisation de leur capital et donc du capital des investisseurs. Cela permet une régularité. Il est possible de revendre les parts à tout moment.

Les SCPI de défiscalisation

Ces SCPI permettent comme leur nom l'indique de profiter des lois d’incitation fiscale. Les SCPI Pinel, Malraux ou adossées au mécanisme du déficit foncier offrent un levier supplémentaire à l’épargnant. Cependant, ces SCPI impliquent une durée de blocage longue (15 ans en moyenne), ce qui peut décourager certains. En revanche, les montants d’investissement faibles (à partir de quelques parts) permettent d’accéder au marché de la défiscalisation plus aisément.

Les SCPI de capitalisation ou de plus-value

Elles sont aujourd’hui les moins utilisées. Elles ont pour stratégie d’investir sans distribuer de revenus chaque année mais en capitalisant les gains cumulés sur plusieurs années. Cela soit dans des actifs qui génèrent des revenus stables (le résidentiel par exemple) soit dans des bâtiments obsolètes nécessitant des travaux permettant d’espérer une plus-value. Cependant ce type d’investissement ne permet pas une régularité de revenus et correspond plutôt à des problématiques de patrimoine spécifiques.

6. Les avantages et les risques des SCPI

Quels sont les avantages d'une SCPI ?

  • Des rendements réguliers potentiels.

En 2021, les SCPI faisant partie de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) ont offert un taux de distribution moyen de 4,45 %. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. En effet, les revenus de la SCPI varient à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.

  • Une grande diversité des biens et des locataires

En fonction de leur stratégie d’investissement, les SCPI investissent dans des secteurs et des zones géographiques différents. De plus, de part leur taille, les SCPI disposent de nombreux locataires dont les profils varient. De cette façon, les risques locatifs peuvent être mutualisés. Par exemple, si une SCPI a réalisé des investissements dans différents pays, celle-ci sera moins impactée si une crise économique éclate dans seulement l’un des pays. Enfin, un épargnant peut renforcer cette diversification en souscrivant à différentes SCPI.

  • Un accès facilité à l’immobilier tertiaire

Les SCPI permettent d’investir indirectement dans des secteurs ou thématiques difficiles d’accès pour les particuliers comme l’immobilier « tertiaire » comme les bureaux, les commerces, la santé ou encore le social. C’est également le cas pour les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier).

  • Un capital de départ limité

Contrairement à un investissement en direct dans l’immobilier, vous pouvez investir dans une SCPI sans avoir un grand apport, que ce soit au comptant ou à crédit. selon l’Aspim, le prix moyen d’une part est de 200 euros. Certaines sociétés de gestion fixent un nombre minimum de parts à souscrire.

  • Aucun soucis de gestion

Comme nous l’avons vu en détail dans la partie 2 – Comment ça marche -, c’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de la sélection des biens, leur gestion et leur revente finale. De cette façon, vous n’avez aucune contrainte en matière de gestion, contrairement à l’immobilier en direct. En contrepartie, vous vous acquitter de frais de gestion.

Quels sont les risques des SCPI ?

  • Le risque de perte en capital

Les revenus potentiels de la SCPI pouvant varier à la hausse ou à la baisse, les SCPI comportent un risque de perte en capital. Il est important de prendre en compte cette dimension avant d’investir dans une SCPI.

  • Le risque de liquidité

La société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts de sa SCPI. C’est pourquoi, ce placement doit être envisagé comme un placement à long terme.

  • Le risque lié à l’endettement

La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Dans ce cas, le montant perçu en cas de retrait de parts est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI.

7. Les revenus des SCPI

Comment choisir une SCPI ?

Pour choisir dans quelle SCPI investir, il convient avant tout d’analyser la stratégie d’investissement mise en place par la société de gestion. Pour cela, il convient de regarder, comme pour tout investissement immobilier, les éléments suivants :

  • L’emplacement : en fonction de la stratégie définie par la société de gestion, le gérant va choisir des biens immobiliers situés dans des quartiers ayant de bonnes conditions locatives et/ou ayant un potentiel de valorisation élevé.
  • La thématique : les sociétés de gestion peuvent privilégier certaines thématiques d’investissement comme la santé, l’éducation, le résidentiel ou l’hôtellerie. Le choix de la thématique traduit la conviction du gérant sur un marché qu’il considère comme porteur.
  • La qualité des immeubles : un parc immobilier récent est un gage de bon rendement locatif et d’un taux élevé d’occupation. En effet, les biens disposant des dernières normes environnementales sont plus recherchés.

Le taux de rentabilité

Au-delà de la stratégie d’investissement, il est important de regarder le potentiel de rendement d’une SCPI. En 2021, le taux de rendement moyen de l’ensemble des SCPI s’élevait à 4,4 % selon l’Aspim. Comme il s’agit d’un investissement que vous réalisez sur le long terme, il est primordial de s’intéresser à son historique pour jauger sa performance. Pour cela, vous pouvez regarder son TRI (taux de rentabilité interne).

Le dividende et le taux de distribution

L’autre moyen de vérifier le potentiel de performance d’une SCPI est de regarder le taux de distribution. Ce ratio est calculé en rapportant le dividende brut de fiscalité, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée. En 2021, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,45 %, selon l’Aspim.

Pour bien comprendre ce taux, il convient de bien comprendre le fonctionnement des SCPI. Chaque trimestre ou chaque mois, les détenteurs de parts de SCPI perçoivent tout ou partie du résultat réalisé par la société sous la forme d’acomptes sur dividende.

La majorité de ces dividendes provient des loyers issus de la mise en location des biens immobiliers. Attention, les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut par exemple reverser une quote-part de ses produits financiers issue de la trésorerie. En cas de cession d’un immeuble, elle peut redistribuer une quote-part de la plus-value aux associés. Un dividende peut donc fléchir ou augmenter d’un exercice à l’autre. Cela impactera in fine le rendement de la SCPI.

Le taux d'occupation

Un autre indicateur pour mesurer la performance d’une SCPI est le taux d’occupation. Comme son nom l’indique, il permet d’évaluer le remplissage des biens immobiliers d’une SCPI en fonction des loyers. Il est calculé en faisant le rapport entre le montant des loyers réellement perçu et le total des loyers qui pourraient être facturés si l'intégralité des biens de la SCPI était en location.

La capitalisation

La capitalisation d’une SCPI représente la valorisation de l’ensemble des biens immobiliers détenus. Plus celle-ci est élevée, plus cela signifie que son patrimoine est diversifié. Fin 2021, la capitalisation de l’ensemble des SCPI s’élevait à 78,6 milliards d’euros, selon l’Aspim. Plus une SCPI disposera d’une capitalisation importante plus celle-ci sera en mesure d’acquérir des biens immobilisés de qualité.

La diversification

Le dernier élément à prendre en compte est la diversification du portefeuille de la SCPI. Comme nous l’avons vu, c’est en effet l’un des points forts de l’investissement en SCP. La diversification peut prendre plusieurs formes : diversification des thématiques, des profils de locataires, des types immeubles, mais également des zones géographiques dans lesquelles la SCPI investit.

Les frais

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il existe deux grandes familles de frais : les frais d’entrée et les frais de gestion. Passage en revue.

  • Les frais d'entrée

En France, les frais d’entrée oscillent en général entre 8 % et 10 % TTC (moyenne constatée), toujours selon l’Aspim. Ces taux peuvent paraître élevés mais ils sont fréquents lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Lorsque vous achetez une résidence principale, vous devez bien vous acquitter des frais de notaire, voire dans certains cas des frais liés à l’agence immobilière.

Il y a toutefois une particularité à ces frais. Même si on parle de frais d’entrée ou frais de souscription, ils ne seront en fait prélevés qu’à la sortie. En d’autres termes, 100% de votre épargne va travailler pendant la durée de détention des parts. Ainsi, plus vous détiendrez vos parts longtemps, plus cela permettra d’amortir ces frais.

  • Les frais de gestion

Comme son nom l’indique, les frais de gestion des SCPI servent à payer l’ensemble des frais de gestion liés à son exploitation. Même s’ils peuvent être importants, il convient de préciser que les rendements affichés par les SCPI sont nets de frais de gestion. Autrement dit, les loyers qui vous percevez intègrent déjà cette dimension, y compris la taxe foncière.

8. La fiscalité des SCPI

Les revenus

Les investisseurs en SCPI sont fiscalisés s’ils détenaient directement les biens immobiliers. Les revenus versés par la SCPI sont donc imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu : le régime réel ou le régime micro-foncier.

  • Le régime réel : vous pouvez opter pour cette option si vous n’avez pas d'autres revenus fonciers ou si l'ensemble de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €.
  • Le régime micro-foncier : pour choisir cette option, vous devez être propriétaire en direct d'au moins un autre bien immobilier et en tirer des revenus fonciers dans le cadre d’une location non meublée. L'ensemble de ses revenus fonciers (y compris les revenus fonciers issus de ses parts de SCPI) doit être inférieur à 15 000 €.

Les plus-values de cessions

En cas de vente d’un immeuble détenu par la SCPI, les épargnants détenant des parts sont redevables de l’impôt sur la plus-value immobilière. Elle sera donc taxée à 36,2 % dont 19 % pour la plus-value elle-même et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

L’IFI

Les parts de SCPI intègrent le patrimoine faisant parti de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour rappel, pour être assujetti à cet impôt vous devez détenir un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. C’est la société de gestion qui communique à l'épargnant « la valeur IFI par part ».

Conclusion

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir les contraintes de gestion. C’est pourquoi l’intérêt des Français pour ce produit est grandissant.

Cependant, comme tout placement non garanti, vous vous exposez à un risque de rendement et à un risque de perte en capital. Il est donc recommandé de vous faire accompagner dans le choix de la bonne solution pour vous.

Notre équipe de chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement est à votre disposition pour vous aider à définir votre besoin et votre profil d’investisseur, à construire votre stratégie sur le moyen-long terme et à choisir les meilleures SCPI adaptées à votre situation.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1686 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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