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Définition : qu'est-ce qu'une SCPI ?

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L’article « Définition : qu'est-ce qu'une SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Jonathan Cabau

Chef de projet patrimonial

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Introduction

Aujourd’hui, de nombreux investisseurs cherchent à s’orienter vers ce que l’on appelle des conseils « sur-mesure » et à ne pas concentrer leur patrimoine dans leur banque. C’est pourquoi Netinvestissement a choisi d’opter pour un conseil en architecture ouverte et de répondre à la demande de ses clients sur des solutions innovantes, rentables, confort et surtout qui répondent enfin à leurs attentes.

Bien évidemment, il est toujours opportun de regarder votre appétence pour le risque et la rentabilité que vos investissements peuvent offrir. Ce couple rendement-risque est l’un des éléments principaux que les investisseurs que vous êtes doivent regarder.

C’est pourquoi les épargnants se tournent aujourd’hui vers des solutions permettant d’écarter tous ces risques tout en offrant une rentabilité intéressante. Décryptage des SCPI, qui ont le vent en poupe !

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une typologie d’investissement qui a pour sous-jacent l’immobilier collectif géré. C’est un type d’investissement plutôt ancien, puisqu’il date des années 1960, mais qui reste toujours méconnu du grand public.

Il existe aujourd’hui plus de 190 SCPI sur le marché. L’objet est d’investir à travers une société de gestion spécialisée sur une typologie de marché immobilier (Bureaux, commerce, Hôpitaux, EHPAD, Santé, e-commerce etc.) qui va acquérir et gérer un parc immobilier en fonction de sa stratégie à long terme.

La particularité de la SCPI est d’investir à travers une multitude de biens dans un parc immobilier en fonction de la typologie de bien visée. Ceci permet de diversifier votre investissement et de ne pas vous concentrer sur un seul bien comme c’est le cas pour l’investissement en immobilier en direct.

Il s’agit donc d’un placement immobilier qui fonctionne comme un placement financier. Vous devenez actionnaire, donc associé de la SCPI avec un ticket d’entrée moyen assez bas, vous permettant d’investir sur plusieurs thématiques grâce à un portefeuille de plusieurs SCPI. Cette diversification de portefeuille vous sécurise en mutualisant le risque sur différents types d’activités, de locataires ou de secteurs géographiques.

Il est possible d’investir dans une SCPI en direct ou à travers un contrat d’assurance-vie. L’inconvénient majeur de loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est d’être limité par rapport à l’offre globale. En effet, toutes les SCPI ne sont pas éligibles au contrat d’assurance-vie et cela va vous générer des frais d’entrée supplémentaires par rapport à la thématique de ce type d’investissement. En revanche, vous profiterez du cadre fiscal du contrat, ce qui peut être un vrai avantage.

Le fonctionnement de la Société Civile de Placement Immobilier est assez simple. En effet, selon votre appétence (bureaux, commerce, e-commerce, entrepôt, santé), vous versez à la société de gestion qui gère la SCPI le montant de votre investissement.

La société de gestion va donc acquérir un ensemble de biens (parc immobilier) grâce à l’argent de l’ensemble des épargnants. Une fois les biens acquis, la société de gestion va mettre en location l’ensemble de ce parc immobilier, avec des baux commerciaux qui en droit français protègent à la fois le propriétaire et le locataire (par rapport au bail civil). L’ensemble des entreprises versent donc un loyer à la société de gestion qui redistribue une partie aux investisseurs selon l’objectif de rendement fixé. Les investisseurs perçoivent donc des dividendes considérés comme des revenus fonciers. Il existe également des revenus exceptionnels, assez faibles, qui correspondent aux fruits de la gestion de la trésorerie de la SCPI. Ils sont soumis à la flat tax (30%).

Il est important pour vous de connaître avant tout investissement le niveau de sécurité du placement visé. La SCPI ne déroge pas à la règle. ce placement, au-delà de sa diversification, est très encadré. En effet, L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) veille au bon fonctionnement et au respect des règles que doit suivre une SCPI concernant la gestion de son parc immobilier, la redistribution des loyers ainsi que la transparence de l’information. L’AMF est la pierre angulaire de la sécurité du placement SCPI. Elle a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie dans ces instruments financiers.

Ainsi, la SCPI mandate par exemple un expert immobilier indépendant agréé par l’AMF qui est en charge d’évaluer la valeur du parc immobilier locatif de la SCPI (valeur vénale des biens) au moins une fois par an. La SCPI, après l’expertise, peut choisir de ré évaluer le prix de part de la SCPI à la hausse ou à la baisse. Un commissaire aux comptes est alors également mandaté par la SCPI pour évaluer la santé financière de celle-ci (bilan, compte de résultat, performance etc.). Toutes ces expertises permettent à la société de gestion qui gère la SCPI de fournir des bulletins trimestriels d’information et des rapports annuels (documents validés par l’AMF) dans lesquels les investisseurs peuvent suivre les indicateurs clés de la SCPI (Capitalisation, valorisation, rendement, biens acquis etc.).

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Tout savoir sur les SCPI

2. Les différents types de SCPI

Il existe aujourd’hui deux typologies principales de SCPI :

La scpi à capital fixe

Il s'agit du plus ancien type de SCPI. Le capital maximal est défini de manière juridique. Une fois le capital d’investissement maximal atteint les nouveaux acheteurs doivent négocier le prix de part sur le marché secondaire avec les revendeurs. Ce processus ne permet pas de fluidifier le marché du fait du temps des négociations. D’autre part, même si le prix de part du premier investisseur a été revalorisé selon l’expert indépendant, cela ne garantit pas au revendeur d’obtenir le même prix du fait de la négociation sur le marché secondaire au gré à gré.

La scpi à capital variable

La SCPI à capital variable est une typologie de SCPI dont le capital varie en fonction du volume d’achats et de reventes des parts. Cela permet donc une meilleure fluidité du marché. Lorsque la SCPI connait une revalorisation de son parc immobilier, et donc de son prix de part, cela n’est pas négociable sur le marché secondaire et cela s’applique à tous les détenteurs. De ce fait, lorsque votre capital est évalué à un certain montant, il ne peut pas être modifié de façon unilatérale lors d’une éventuelle revente. Cela vous permet également de pouvoir investir rapidement dans une SCPI sans avoir besoin d’attendre la revente de parts par un associé.

Les 3 stratégies des SCPI

Les SCPI de rendements

Leurs objectifs ? Générer un complément de revenus ! Une rentabilité brute estimée en moyenne entre 4,5% et 5% du montant investi. Cette formule est la plus connue, car cela permet d’engendrer des revenus complémentaires trimestriels réguliers. Ce type de SCPI connait une revalorisation de son capital et donc du capital des investisseurs. Cela permet une régularité. Il est possible de revendre les parts à tout moment.

Les SCPI de défiscalisation

Ces SCPI permettent comme leur nom l'indique de profiter des lois d’incitation fiscale. Les SCPI Pinel, Malraux ou adossées au mécanisme du déficit foncier offrent un levier supplémentaire à l’épargnant. Cependant, ces SCPI impliquent une durée de blocage longue (15 ans en moyenne), ce qui peut décourager certains. En revanche, les montants d’investissement faibles (à partir de quelques parts) permettent d’accéder au marché de la défiscalisation plus aisément.

Les SCPI de capitalisation ou de plus-value

Elles sont aujourd’hui les moins utilisées. Elles ont pour stratégie d’investir sans distribuer de revenus chaque année mais en capitalisant les gains cumulés sur plusieurs années. Cela soit dans des actifs qui génèrent des revenus stables (le résidentiel par exemple) soit dans des bâtiments obsolètes nécessitant des travaux permettant d’espérer une plus-value. Cependant ce type d’investissement ne permet pas une régularité de revenus et correspond plutôt à des problématiques de patrimoine spécifiques.

3. Les avantages et les points de vigilances des SCPI

Avantages de l’investissement en SCPI

Comme vous l’avez compris, le plus intéressant pour effectuer un investissement relativement confortable, à revenus réguliers et toujours rentable est de vous orienter vers une SCPI de rendement à capital variable. a fortiori si vous n’êtes pas friand du risque.

L’un des premiers avantages de la SCPI est bien entendu la gestion. Vous êtes nombreux à ne pas avoir le temps de gérer votre argent. Netinvestissement vous oriente au mieux et la société de gestion s’occupe de tout. Ainsi, vous pouvez vous occuper de votre vie de famille de votre travail en toute tranquillité car les spécialistes et sociétés de gestion gèrent votre argent.

L’autre avantage important de la SCPI est la mutualisation du risque locatif. En effet, le fait d’investir sur une multitude de biens, de typologies et de zones géographiques permet de diluer encore plus le risque d’où l’intérêt de la diversification de placement.

Il s’agit d’un placement que l’on nomme également flexible et liquide. Tout d’abord flexible dans la mesure ou vous pouvez investir à partir de 5 000 € dans de l’immobilier ce qui en direct est inconcevable (parfois moins en versements mensuels programmés). D’autre part, comme il s’agit d’un système de parts, vous avez la possibilité d’en vendre une partie et de garder l’autre, contrairement à de l’immobilier en direct où il n’est pas possible par exemple de vendre la cuisine et la salle à manger et de garder la douche et le jardin. Sinon, vous pouvez tout vendre ou tout garder. C’est donc un placement également liquide car le prix de part ne se négocie pas. Dans la grande majorité des cas les SCPI les plus intéressantes et fiables possèdent une capitalisation qui ne cesse de croitre et donc vos parts trouvent rapidement preneur pour avoir vos liquidités sur votre compte entre 3 et 5 semaines.

Bien évidemment, le rendement est aussi un élément primordial pour tout investisseur. Cependant, ce serait une erreur de vous orienter vers une SCPI au rendement exorbitant sans étudier la sécurité, la stratégie et l’historique de cette dernière.

Les rendements potentiels se situent entre 4,5% et 6%. Ce qui est très intéressant en comparaison de la rentabilité moyenne de l’immobilier direct en France, pour un support géré et fiable.

Les points de vigilances de la SCPI

Comme dans tout investissement, il y a des points de vigilances à prendre en compte.

Tout d’abord la durée est importante à prendre en compte puisqu’il s’agit d’un investissement avec comme sous-jacent l’immobilier ce qui implique une durée de placement comprise entre 5 et 8 ans. durée qui est conseillée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Rien ne vous empêche de vendre avant mais vous n’êtes pas certain que le temps ait permis de couvrir les frais d’acquisition qui seront prélevés à la vente. Juridiquement parlant, il s’agit de frais de souscription mais ceux-ci ne grèvent pas votre rendement lorsque vous investissez (puisqu’ils ne sont pas prélevés au moment de l’investissement mais à la sortie). Ils sont variables selon les SCPI, entre 9,5% et 12 % TTC.

La fiscalité est également un élément à prendre en compte. Il s’agit du même principe d’imposition que pour des revenus fonciers à savoir tranche marginale d’imposition + Prélèvements sociaux (17,2% à date).

Exemple

Si vous êtes assujetti à une tranche à 30%, vos revenus de SCPI sont fiscalisés de la manière suivante : 30 + 17,2 = 47,2 %.

Cependant, certaines SCPI investissant en Europe, la fiscalité de revenus qu’elles génèrent est beaucoup plus souple. ce qui peut être une alternative et une diversification de votre portefeuille.

Conclusion

Vous êtes nombreux aujourd’hui à chercher un investissement qui regroupe à la fois bon niveau de sécurité et rentabilité attractive. Bien évidemment la gestion quotidienne est un élément qui peut vous freiner. Ce phénomène explique l’intérêt croissant des Français pour les SCPI, qui répondent à ce schéma entre immobilier direct et produit financier géré.

Cependant, comme tout placement non garanti, même maîtrisé, vous vous exposez à un risque de rendement et à un risque de perte en capital. C’est pourquoi il est nécessaire de vous faire accompagner dans le choix de la bonne solution pour vous.

Notre équipe de chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement est à votre disposition pour vous aider à définir votre besoin et votre profil d’investisseur, à construire votre stratégie sur le moyen-long terme et à choisir les SCPI adaptées à votre situation.

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A propos de l'auteur Jonathan Cabau, Chef de projet patrimonial | 8 articles en ligne

Avis des clients de Jonathan :

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Jonathan CABAU débute son cursus universitaire en Licence administration économique et sociale à l’Université Toulouse 1 Capitole afin de se familiariser avec l’ensemble des rouages économiques, fiscaux et juridiques. Désireux d'approfondir ses connaissances économiques et culturelles, il s’oriente vers un échange universitaire avec l’école ITESM de Monterrey au Mexique durant une année en intégrant un Master 1 en économie.

Afin de finaliser son apprentissage et eu égard à son appétence pour le domaine financier, Jonathan obtient un Master 2 en finance d’entreprise à l’INSEEC PARIS. Au cours de cette année, il suit notamment un stage en entreprise au sein du cabinet EUODIA Finance à Neuilly-sur-Seine. Passionné par les aspects commercial, financier, immobilier, juridique et fiscal de la gestion de patrimoine, il s’y épanouira durant deux années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprises. Véritablement conquis par l’approche, les valeurs humaines, les ambitions et le professionnalisme de Netinvestissement, il nous rejoindra en octobre 2020.

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Le 2021-04-13 17:28:36 par Sebastien K.

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