Les Sociétés Civiles de PIacement Immobilier (SCPI)
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent un succès grandissant. Le principe d’un tel investissement est relativement simple : vous détenez des parts d’une société qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Contrairement à un investissement « classique » en direct, l’investissement en parts de SCPI vous ouvre l’accès au marché de l’immobilier professionnel et commercial, qui offre des rendements plus attractifs que l’immobilier d’habitation. Vous bénéficiez ainsi d’un rendement régulier (de l’ordre de 4,5% à 5% par an) correspondant aux loyers reversés par la SCPI au prorata des parts détenues et indexé ; ce type d’investissement est donc un véritable bouclier contre l’inflation.
À noter que les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des « Revenus Fonciers », et soumis à ce titre au barème progressif de l’impôt sur le revenu (notion de Tranche Marginale d’Imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Il est tout à fait envisageable d’avoir recours au levier du crédit bancaire pour acquérir des parts de SCPI (et vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt).
Quel est le budget à consacrer à cette solution ?
Le budget va bien évidemment dépendre de votre âge au moment de la mise en place de cette solution. Pour atteindre l’objectif d’un revenu complémentaire de 3 000 € par mois, il vous faut détenir, au jour de votre départ à la retraite, 720 000 € en parts de SCPI (sur la base d’un rendement moyen annuel de 5% net de frais de gestion).
La durée d’emprunt va dépendre de la durée restante jusqu’au jour de la liquidation de vos droits à la retraite, l’idée étant bien d’être libre de toute charge financière au jour de la cessation de votre activité.
Entre 30 à 40 ans
Il est envisageable de financer cette acquisition à l’aide d’un emprunt d’une durée de 25 ans. En prenant en compte les loyers perçus et la charge de remboursement du crédit (hypothèse d’un taux de crédit de 2,60%), il vous faut épargner environ 265 € par mois avant fiscalité.
A 50 ans
Compte tenu de la durée restante jusqu’au départ à la retraite, il convient de diminuer la durée du crédit et de l’envisager plutôt sur 15 ans. En prenant en compte les loyers perçus et la charge de remboursement du crédit (hypothèse d’un taux de crédit de 2,15%), il vous faut épargner environ 1 680 € par mois avant fiscalité.
Si vous disposez de liquidités, vous pouvez diminuer cet effort d’épargne :
- Soit en apportant du capital en complément du crédit
- Soit en acquérant uniquement la nue-propriété de tout ou partie des parts de SCPI
Acquérir la nue-propriété des parts de SCPI revient à renoncer aux revenus sur une période déterminée et de bénéficier, en contrepartie, d’un prix d’achat des parts fortement décoté.
Au terme du démembrement, la pleine propriété des parts se reconstitue entre vos mains, sans que cela ne génère aucun coût ni fiscalité. Dans une optique de générer un complément de retraite, le recours au démembrement est donc très pertinent : vous achetez les parts moins chères et décalez la jouissance des revenus complémentaires au jour de votre départ à la retraite (et donc à un moment plus opportun où vous allez bénéficier d’un taux d’imposition moins important).
Concrètement, pour obtenir la pleine propriété de 720 000 € de parts de SCPI à vos 65 ans :
- Si démembrement sur 15 ans : coût de l’acquisition de la nue-propriété de 432 000 €
- Si démembrement sur 20 ans : coût de l’acquisition de la nue-propriété de 360 000 €
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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le seul dispositif qui permet en France de générer un revenu complémentaire pas ou peu imposable : et ce, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais aussi des prélèvements sociaux.
Le principe est simple : vous investissez dans une chambre au sein d’un établissement spécialisé (médicalisé, étudiant, tourisme…). Cette chambre est ensuite louée non pas à son occupant, mais à un exploitant spécialisé au moyen d’un bail long terme : c’est la pierre angulaire de ce type d’investissement.
Contrairement à un bail classique consenti au profit d’une personne physique, vous signez avec le gestionnaire un bail commercial, ce qui permet de sécuriser la perception des loyers : peu importe que le pensionnaire paye ses quittances ou non, vos loyers vous sont versés par le gestionnaire quoi qu’il arrive.
Et cerise sur le gâteau : vous avez accès, au même titre qu’une société, au principe de l’amortissement comptable. Vous profitez ainsi d’une charge fictive (correspondant à la dépréciation de la valeur de votre bien) à déduire de vos bénéfices imposables. Concrètement, 80% à 90% des loyers perçus sont exempts de toute fiscalité.
Comme tout type d’investissement, il convient d’être précautionneux dans la sélection du programme immobilier : un certain nombre de paramètres sont à analyser, et notamment les articles 605 et 606 du Code Général des Impôts (CGI), qui encadrent la répartition des travaux d’entretien et de réparation entre vous et le gestionnaire.
N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers pour bénéficier de toute l’expertise de Netinvestissement sur ce type d’investissement.
Quel est le budget à consacrer à cette solution ?
Comme pour les SCPI, le budget à consacrer à cette solution va bien évidemment dépendre de votre âge au moment de sa mise en place. Pour atteindre l’objectif d’un revenu complémentaire de 3 000 € par mois, il vous faut posséder, au jour de votre départ à la retraite, un patrimoine immobilier en LMNP de 900 000 € (sur la base d’un rendement moyen annuel de 4%).
A noter que, contrairement à la SCPI, ce rendement s’entend net de fiscalité.
Entre 30 à 40 ans
Prenons l’hypothèse d’une acquisition à l’aide d’un emprunt d’une durée de 25 ans. En prenant en compte les loyers perçus et la charge de remboursement du crédit (hypothèse d’un taux de crédit de 2%), il faudra consacrer environ 815 € d’épargne mensuelle hors fiscalité.
À 50 ans
Même raisonnement que pour les SCPI, abaissons la durée du crédit à 15 ans. En prenant en compte les loyers perçus et la charge de remboursement du crédit (hypothèse d’un taux de crédit de 1,70%), il vous faut épargner environ 2 670 € par mois hors fiscalité.
A noter que ce type d’investissement peut également se réaliser par un financement comptant puisque le mécanisme de l’amortissement comptable est le principal levier de déductibilité dont vous bénéficiez.
Le contrat d'assurance vie
Plus besoin de faire les présentations, c’est l’enveloppe de détention préférée des français et l’un des piliers de la gestion de patrimoine.
C’est un contrat très souple, qui présente un grand nombre d’avantages tant en cours de vie (capitalisation en franchise d’imposition, fiscalité maitrisée sur les rachats, souplesse de gestion…) qu’en cas de décès (liberté de désignation des bénéficiaires et fiscalité attractive pour la transmission).
Mais l’assurance-vie est aussi un fabuleux outil d’épargne pour préparer sa retraite. Vous pouvez investir à votre rythme (par le système de versements programmés).
Vous avez accès (pour les meilleurs contrats) à plusieurs centaines de supports d’investissement, des plus prudents aux plus dynamiques, et notamment à des produits spécifiques comme les fonds structurés ou l’immobilier. C’est l’assurance (sans jeu de mot) de la construction d’une allocation d’actifs pertinente, diversifiée et adaptée à chaque profil d’investisseurs.
Vous avez plusieurs possibilités, au jour de votre départ à la retraite, pour « sortir » votre épargne.
Quel est le budget à consacrer à cette solution ?
Sortie par le rachat partiel
Vous pouvez tout à fait racheter sur votre contrat de façon programmée, ce qui vous permet de percevoir un revenu régulier, et c’est vous qui déterminez la périodicité : mensuelle, trimestrielle…
En consommant votre capital
Pour bénéficier d’un revenu mensuel de 3 000 € tout en consommant le capital, le montant de l’épargne à constituer au jour de vos 65 ans va varier en fonction de la période sur laquelle vous envisager de consommer votre capital :
| Durée des rachats | Montant de l’épargne | Budget mensuel à 30 ans | Budget mensuel à 40 ans | Budget mensuel à 50 ans |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 310 680 € | 420 € | 700 € | 1360 € |
| 20 ans | 540 930 € | 730 € | 1 200 € | 2 380 € |
| 30 ans | 711 560 € | 960 € | 1 595 € | 3 135 € |
Sans consommation du capital
L’objectif est donc de ne « consommer » que les intérêts générés annuellement sur le contrat, et de préserver ainsi le capital investi.
| Hypothèse d’un rendement annuel de 3% net de frais de gestion | Hypothèse d’un rendement annuel de 4,5% net de frais de gestion | |
|---|---|---|
| 10 ans | Capital à constituer : 1 200 000 € Capital à constituer : 800 000 € | Capital à constituer : 800 000 € |
| Effort d'épargne mensuel | ||
| À 30 ans | 1 690 € | 1 120 € |
| À 40 ans | 2 830 € | 1 880 € |
| À 50 ans | 5 670 € | 3 780 € |
Sortie par la rente viagère
Il est également possible de demander à la compagnie d’assurance de transformer votre capital en rente viagère.
Cette option irréversible est lourde de conséquences : elle revient à vous dessaisir de la propriété de votre capital au profit de votre assureur.
Concrètement, vous ne pourrez pas récupérer tout ou partie de votre capital si vous en avez besoin, et vos héritiers n’ont aucun droit sur l’épargne accumulée. Il nous semble donc préférable de privilégier le recours aux rachats partiels.
Le Plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) & le contrat Madelin Retraite
Le Plan d’Epargne Populaire Retraite (PERP) et le Madelin Retraite sont des contrats d’assurance collectifs à adhésion individuelle (libellés en euros ou multisupports) dont le but est de se constituer un capital qui servira un complément de revenus à la retraite.
En contrepartie de l’effort d’épargne consenti sur ces enveloppes, vous avez la possibilité de déduire de votre revenu imposable le montant des versements effectués (sous respect de certains plafonds).
Pour information, ces plafonds sont déterminés automatiquement par l’administration fiscale, et vous pouvez les retrouver sur la dernière page de votre avis d’imposition. A noter qu’il est possible pour un couple marié ou pacsé de mutualiser ces plafonds d’épargne retraite.
Ainsi, l’économie d’impôt réalisée correspond à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à laquelle vous êtes soumis ; autrement dit le PERP n’a de Populaire que son nom, car plus vous êtes fiscalisés, moins important sera votre effort réel d’épargne.
Prenons l’exemple d’un contribuable avec une TMI de 30% : un versement de 10 000 € ouvrira droit à une réduction d’impôt de 3 000 € (l’effort réel d’épargne n’est donc que de 7 000 €).
Conscient de l’obligation pour les français de prévoir des revenus complémentaires pour leur retraite, le législateur a autorisé que l’économie d’impôt résultant des versements effectués sur ces enveloppes n’entre pas dans le calcul du plafond global des niches fiscales (pour mémoire : 10 000 € depuis 2013).
Il convient de préciser que les sommes investies sur ces contrats sont « tunnelisées » jusqu’au jour de la liquidation de vos droits à la retraite (indisponibilité totale des capitaux hors cas de sortie anticipée).
Puisque ces deux contrats disposent de caractéristiques d’investissement spécifiques, nous vous invitons à vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement pour déterminer la solution la mieux adaptée à votre situation.
Quel est le budget à consacrer à cette solution ?
Afin de percevoir une rente mensuelle de 3 000 €, il vous faut disposer à vos 65 ans d’un capital d’environ 800 000 €, ce qui nécessitera sur la base d’un taux de rendement annuel de 3%, un effort d’épargne de :
| Âge de la mise en place | Effort d’épargne mensuel |
|---|---|
| 30 ans | 1 080 € |
| 40 ans | 1 800 € |
| 50 ans | 3 500 € |
Toutefois, en prenant en compte l’avantage fiscale (déduction des cotisations de votre revenu imposable), et en fonction de votre TMI, l’effort réel d’épargne ne sera que de :
| TMI | TMI Effort d’épargne avant réduction d’impôts Effort d’épargne réel | Effort d’épargne réel |
|---|---|---|
| 14% | 1 080 € | 930 € |
| 1 800 € | 1 550 € | |
| 3 500 € | 3 010 € | |
| 30% | 1 080 € | 756 € |
| 1 800 € | 1 260 € | |
| 3 500 € | 2 450 € | |
| 41% | 1 080 € | 637 € |
| 1 800 € | 1 062 € | |
| 3 500 € | 2 065 € | |
| 45% | 1 080 € | 594 € |
| 1 800 € | 990 € | |
| 3 500 € | 1 925 € |
Et un mix de plusieurs solutions ?
Toujours dans un souci de juste diversification, et afin de respecter l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », une stratégie pertinente consisterait à répartir cet investissement sur trois solutions différentes :
- Le contrat d’assurance-vie : pour la souplesse de gestion et la fiscalité successorale avantageuse
- La Location Meublée Non Professionnelle : pour la défiscalisation des bénéfices perçus
- Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier : pour le rendement attractif de l’immobilier professionnel et commercial
Quel est le budget à consacrer à chacune de ces solutions ?
Pour obtenir, au jour de votre départ à la retraite un revenu complémentaire mensuel de 3 000 €, nous pouvons envisager les budgets suivants :
- 284 000 € en contrat d’assurance-vie (dans l’hypothèse de ne pas consommer le capital par les rachats partiels programmés et d’un rendement annuel de 3% net de frais de gestion)
- 250 000 € en LMNP
- 350 000 € en SCPI
Quel est donc l’effort d’épargne global à réaliser pour atteindre cet objectif ?
À 30 ans
En prenant en compte pour la partie immobilière (LMNP & SCPI) les loyers perçus et la charge de remboursement des crédits (mêmes hypothèses que précédemment) ainsi que les versements programmés à réaliser sur l’enveloppe de l’assurance-vie, il vous faut épargner environ 745 € / mois hors fiscalité.
À 40 ans
Dans ce cas, les charges immobilières sont identiques (car recours au crédit sur la même durée de 25 ans) et seul l’effort d’épargne à réaliser sur le contrat d’assurance-vie va changer (car la durée d’investissement est plus courte). Au global, il vous faut consacrer environ 1 000 € / mois hors fiscalité.
À 50 ans
Le recours au crédit ne s’envisageant que sur une durée de 15 ans, l’effort d’épargne global à réaliser sera d’environ 2 820 €.
Quand il s’agit de préparer sa retraite, finalement, ce ne sont pas les solutions qui manquent. Et il y en a pour tous les goûts : financier, immobilier géré ou indirect etc.
La véritable problématique reste la prise de conscience face à la nécessité d’anticiper la préparation de sa retraite par capitalisation ; et plus on commence jeune, moins l’effort d’épargne est douloureux !
Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition afin d’établir avec vous la meilleure stratégie pour vous constituer un complément de revenu à la retraite.
C'est simple comme 1,2,3