Comment l'administration fiscale "sait" ?
Une importante acquisition immobilière, la vente d’un bien immobilier significatif suite à une succession, une donation de vos parents, une grosse taxe foncière, la vente de votre entreprise…. L’administration fiscale scrute soigneusement toutes les transactions notamment et en particulier enregistrées chez un notaire pour tenter de déceler de potentiels nouveaux redevables de l’ISF.
Vous avez acquis il y a 5 ans une résidence principale d’une valeur de 800 000 € et avez également réalisé quelques investissements immobiliers entre temps, vous pouvez légitimement vous attendre à recevoir un courrier de l’administration vous demandant de vous justifier de votre non assujettissement à l’ISF.
Etant donné qu’il s’agit d’une déclaration spontanée, si le fisc ne diligente pas une enquête, vous pourrez vous en tirer avec une simple réponse de votre part (je vous conseille de faire appel aux services d’un avocat fiscaliste si vous pensez être à la limite). Mais ne sous-estimez pas le champ d’action et les moyens de notre administration fiscale française. Je vous rappelle qu’en France il est plus gravement condamné de fabriquer de la fausse monnaie que de vendre de la drogue…
Comment ne pas "mettre le pied" dans l'ISF ?
La première règle : ne jamais y entrer.
En effet, une fois que vous aurez effectué votre première déclaration ISF, vous rentrerez alors automatiquement dans le champ radar de Bercy ; c’est-à-dire soigneusement épié, analysé, scruté, fouillé, de bas en haut et de gauche à droite… L’on ne laisse pas filer ainsi un si généreux contributeur.
Votre objectif est donc de ne jamais franchir le seuil de 1.3 millions d’euros de capital net. On entend par capital net, le capital (immobilier, financier etc.) que vous détenez effectivement. Les dettes sont donc des charges imputables qui viennent diminuer la base de calcul.
Pour vous aider, je vous propose de mettre en pratique ces 5 règles d’or :
RÈGLE N°1 : surveillez la valeur de votre patrimoine
Ayez toujours en tête une idée assez précise de la valeur réelle de votre patrimoine, et notamment de votre résidence principale (bien souvent 1er élément du patrimoine). Si vous gérez vous-même votre patrimoine et vos avoirs, utilisez un tableau informatique que vous mettrez à jour en valeur en début d’année.
Il existe également aujourd’hui de plus en plus d’outils qui vous permettent de suivre et de piloter l’ensemble de vos comptes, placements et actifs depuis une seule interface et qu’il est facile de mettre à jour. Si en revanche, vous êtes suivi(e) par un conseiller en gestion de patrimoine, il est de son devoir de vous tenir informé et de mettre à jour votre assiette patrimoniale chaque année.
RAPPEL : dans le calcul des 1.3 millions d’euros de capital pour déterminer votre passage à l’ISF, sachez que la valeur vénale de la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Aussi, si votre résidence principale a une valeur réelle d’un million d’euros, le capital ne sera comptabilisé pour l’ISF qu’à hauteur de 700 000 € (300 000 € d’abattement).
A présent, si vous constatez que vous avez atteint la limite et que vous êtes en train de (ou avez déjà) glisser dans le précipice, il est temps d’agir. Anticipez avant qu’il ne soit trop tard.
RÈGLE N°2 : optez pour les contrats de capitalisation
Les contrats de capitalisation sont une « variante » de l’assurance-vie qui offrent un certain nombre de différences (demandez bien conseil à votre conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer pour vous assurer de bien avoir compris les avantages et inconvénients et surtout une fois que vous vous serez assuré(e) que ce support est bien adapté à votre situation) mais qui ont un avantage significatif en matière d’optimisation ISF : les plus-values générées par le contrat ne rentrent pas dans l’assiette de calcul de l’ISF.
Ainsi, si vous placez 200 000 € sur un contrat de capitalisation, seul ce capital initial sera pris en compte dans le calcul du capital ISF, mais pas les gains et plus-values réalisés dans le temps par le contrat. Un bon moyen de « contrôler » la situation.
POUR ALLER PLUS LOIN : il existe, dans certain cas, des contrats d’assurance-vie appelés « contrats à Participation aux bénéfices différés » qui permettent carrément de sortir tout ou partie de la somme placée de l’assiette de calcul. Mais attention à bien vous faire conseiller et accompagner par un professionnel compétent pour la mise en place de ce type de contrat pour éviter un rattrapage.
RÈGLE N°3 : endettez-vous
« Heureusement » pour vous, la loi vous permet de déduire la plupart de vos dettes de la base de calcul de l’ISF :
- Les impôts sur le revenu, taxes foncières et d’habitation, contributions sociales,
- Le capital restant dû sur l’ensemble de vos crédits, les dettes prescrites ainsi que les intérêts d’emprunt de vos prêts immobiliers,
- Les dépôts de garantie versés par les locataires aux bailleurs,
- Les pensions alimentaires versées sur décision de justice,
- Les rentes viagères versées pour l'acquisition d'un bien.
Outre le niveau encore très bas des taux d’emprunt et donc l’intérêt d’en profiter, le fait de vous endetter vous permettra de retarder l’échéance.
CONSEIL : un bon moyen d’investir dans l’immobilier de façon optimisée : mettez en place un prêt In Fine sur un support en contrat de CAPI et vous optimiserez alors bien toute la chaine fiscale et financière de votre projet. Bien entendu, pour se faire, vous choisirez d’un côté un bon contrat qui sert vos intérêts (et pas ceux de la banque) et d’autre part vous ferez appel aux services d’un courtier qui se chargera de vous trouver un prêt en accord avec votre besoin. En effet, si vous faisiez le choix de tout prendre dans le même établissement : contrat + prêt, vous seriez mécaniquement perdant.
RÈGLE N°4 : pensez démembrement et nue-propriété
Le démembrement est très certainement le meilleur moyen de vous prémunir contre tout risque de basculer dans « le côté obscur de l’impôt »… En effet, si vous vous portez acquéreur de la nue-propriété d’un actif démembré, la valeur de cet actif ne rentrera alors PAS dans votre base de calcul.
POURQUOI ? Car c’est l’usufruitier qui est redevable de l’ISF, pas le nu-propriétaire.
Investir ou placer une somme d’argent en nue propriété de parts de SCPI par exemple, vous permettrait non seulement de réaliser un investissement pertinent, mais surtout de sortir cette somme de l’actif taxable.
EXEMPLE : vous réalisez avec effroi que votre patrimoine net taxable est de 1.4M€ au 1er janvier de l’année. Immédiatement, vous réagissez et décidez d’arbitrer des livrets et autres placements de trésorerie qui ne rapportent rien pour acquérir des parts de SCPI démembrées sur 7 ans à hauteur de 150 000 €. Bravo. Vous êtes sauvé(e). votre patrimoine net taxable vient de redescendre en dessous de la barre des 1.3M€ à 1.250…..
A SAVOIR : vous pouvez tout démembrer : bien évidemment l’on peut démembrer un actif immobilier, mais également un actif financier, un contrat d’assurance-vie par exemple. La règle s’applique alors de la même manière que pour un bien immobilier.
RÈGLE N°5 : transmettez à vos enfants et petits enfants
Selon votre âge et votre situation personnelle, professionnelle et patrimoniale il peut être judicieux de profiter de la contrainte de votre passage à l’ISF pour transmettre à vos enfants et/ou petits enfants.
Au 1er Janvier 2017, la loi vous permet en effet de transmettre 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Si vous êtes marié(e) et que vous avez 2 enfants, vous pouvez donc transmettre en franchise totale d’impôts 400.000 € (2 x 100 000 € pour vous et la même chose pour votre époux(se)). Généralement, et si vous vous y êtes pris suffisamment tôt, une donation de 400 000 € à vos enfants devrait logiquement vous sortir de l’ISF ou plutôt vous assurer de ne pas y rentrer immédiatement.
Voir aussi :
Si vous déjà assujetti à l’ISF, ces mêmes règles s’appliquent et vous pouvez en plus les coupler avec des placements adaptés tels que les FIP/FCPI ou l’investissement en direct au capital de PME.
Plusieurs candidats à la prochaine élection présidentielle ont « promis » de supprimer ou de réformer en profondeur cet impôt qui, rappelons-le, coute plus cher à collecter qu’il ne rapporte, mais auxquels les français sont très attachés…En attendant cette réforme de bon sens, agissez, et ne vous laissez pas faire.
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