Investissement locatif : louer meublé ou vide ?

Vous venez d’acquérir un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, mais vous hésitez à le meubler avant de le proposer sur le marché. Quels sont les avantages de la location meublée par rapport à la location d’un logement vide ? Voici toutes les réponses.

La rentabilité d’une location meublée

Parce qu’en proposant à vos locataires de s’installer dans un logement déjà meublé vous leur permettez d’économiser de l’argent et du temps, la location meublée est plus chère que la location vide : la différence va de 5 % à 30 %. La rentabilité brute du logement meublé est donc forcément supérieure à celle du logement loué sans mobilier. Mais afin de mesurer dans sa totalité la performance de votre investissement locatif, vous devez calculer sa rentabilité nette. Pour cela, il faut prendre en compte l’ensemble des charges et des taxes locales dans un premier temps. Ensuite, vérifiez que le fait d’avoir un revenu supplémentaire en touchant ce nouveau loyer ne vous fera pas changer de tranche d’imposition : dans certains cas, il vaut mieux proposer un loyer moins cher (un logement vide à la place d’un meublé peut être une bonne option) plutôt que de basculer dans une tranche d’imposition supérieure.

Une fiscalité plus douce pour la location meublée

En fonction du type de location que vous choisissez (vide ou meublé), votre statut ne sera pas le même du point de vue de la fiscalité. Première différence importante : contrairement à la location vide, les loyers qui proviennent d’une location d’un logement meublé sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux et non pas comme des revenus fonciers.

La majorité des propriétaires de logements meublés optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est accessible seulement si la somme totale annuelle des revenus locatifs n’excède par 23 000 euros et si vous n’êtes pas inscrit sur le registre du commerce en tant que loueur professionnel. Il permet de bénéficier d’une imposition bien plus légère : elle concerne uniquement la moitié de vos recettes. Mais il est également possible de choisir le régime réel qui permet, lui, de déduire différents types de charges (les intérêts sur le prêt immobilier par exemple) et de conserver au fil des ans l’ensemble de la somme amortie pour parvenir à terme à un résultat fiscal qui soit équivalent à zéro. Ce système permet de réduire parfois considérablement le montant de l’impôt sur le revenu.

Moins de frais et de turn-over pour les locations vides

Pour sa fiscalité avantageuse et le fait qu’elle permet de toucher des loyers plus élevés que la location vide, la location meublée est donc un investissement locatif plus intéressant sur le plan financier. Néanmoins, la location vide a aussi ses avantages.

Tout d’abord, elle demande un moins gros effort financier dans la période qui précède la mise en location : trouver des meubles et équiper un logement en électroménager peut vite revenir cher, surtout lorsque la surface du bien est conséquente. Le fait que le bien soit meublé peut aussi déplaire à certains potentiels locataires qui disposent déjà de leurs meubles et souhaitent les utiliser : les visites pourraient donc être moins fréquentes. Il est également possible que le mobilier choisi ne soit pas à leur goût ou ne convienne pas à tout le monde (taille de la table de la cuisine, literie, etc.).

Les personnes susceptibles de louer un bien déjà meublé sont ainsi généralement des ménages qui préfèrent s’éviter les complications d’un déménagement ou qui recherchent un logement seulement pour une petite durée : il y aura alors plus de turn-over chez les locataires et il vous faudra peut-être régulièrement publier votre offre de location. Et si des locataires vous plaisent mais souhaitent installer leur propre mobilier, vous pouvez toujours avoir recours à un garde-meubles Une Pièce en Plus.