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Les 7 quartiers de Bordeaux où investir

L’article « Les 7 quartiers de Bordeaux où investir » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Mise à jour : décembre 2018 : « La belle endormie », s’est réveillée et brille de mille feux aujourd’hui. Autant sur le plan touristique (le Lonely Planet l’a classé ville à visiter en 2017) que sur le plan économique, la ville fait partie des métropoles française les plus dynamiques. Elle est à ce jour classée dans les trois métropoles Françaises où les français souhaitent s’installer.

Ce rayonnement amène de plus en plus de travailleurs attirés par un climat et une qualité de vie qui n’est plus à démontrer. Cette affluence a créé une véritable tension sur le marché de l’immobilier aussi bien dans le secteur de la location que de l’achat. L’arrivée de la LGV (Ligne à Grande Vitesse) inaugurée début du mois de juillet 2017 et reliant Bordeaux à Paris en 2 heures devrait permettre de maintenir la progression du marché de l’immobilier.

Dans le cadre de ce développement, il est compliqué pour les investisseurs de faire le choix de la localisation d’un bien immobilier. Au travers de ce guide et dans la continuité de notre guide de l’année dernière, nous allons vous présenter les sept quartiers dans lesquels nous vous conseillons d’investir dans la métropole Bordelaise.

Saint Michel

Le quartier Saint Michel a longtemps été un quartier populaire de bordeaux. A mi-chemin entre la gare et la place des Quinconces, il profite d’une très bonne situation et d’une grande animation avec notamment le marché des Capucins qui est une institution à Bordeaux. Il est également connu pour proposer des loyers modérés. Mais avec l’arrivée de la LGV et le projet Bordeaux Euratlantique, le quartier a subi une grande mutation ainsi qu’une grande vague de rénovation.

Sur les cinq dernières années, c’est l’un des quartiers qui a vu ses prix augmentés fortement. Son positionnement géographique et la forte présence de bien typique en pierre Bordelaise n’est pas étrangère à ce succès. Il y aujourd’hui plusieurs programmes qui ciblent une population aisée qui devraient permettre à ce quartier d’être l’un des futurs lieux prisés de Bordeaux. On peut même imaginer qu’il devienne le nouveau quartier des Chartrons.

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Le TRIANGLE D’OR : le luxe à un prix

Sans aucun doute le plus beau quartier de bordeaux. Il tire son nom de sa forme qui est délimitée en reliant la place Tourny, la place Gambetta et la place du Grand Théâtre. C’est le quartier le plus luxueux de la métropole bordelaise.

Il concentre la plupart des grandes boutiques avec notamment les marques Louis Vuitton, Nespresso, Repetto et bien d’autres encore. Vous y trouvez également l’un des fleurons de l’hôtellerie bordelaise avec le Grand Hôtel, où le chef Anglais Gordon Ramsay a installé ses quartiers. Juste en face, vous retrouvez également la brasserie gastronomique du chef Philippe Etchebest.

L’investissement dans cette zone est certainement l’un des plus sécurisé de Bordeaux. Mais pour pouvoir y accéder, vous devez accepter un prix au mètre carré élevé. En effet, avec des prix compris entre 5 500€ et 8 500€ du mètre carré, ce type d’investissement n’est pas à la portée de tout le monde. Certaines transactions ont même dépassé les 10 000 € par m2 sur des produits très haut de gamme.

Par ailleurs, la demande étant extrêmement forte, et les biens à disposition rares, il y a une véritable tension sur ce marché qui en fait qu’accentuer la hausse constante des prix depuis plus de dix ans.

Coté marché locatif, les loyers moyens selon les surfaces sont assez élevés mais ne sont pas corrélés au prix d’achat ce qui rend la rentabilité locative moyenne assez faible. Il ne faut pas privilégier ce quartier pour obtenir le meilleur rendement mais pour le niveau exceptionnel du patrimoine.

BORDEAUX BASTIDE : la vue avant tout

Situé sur la rive droite de la Garonne, ce secteur de bordeaux a longtemps été délaissé par les Bordelais. Aujourd’hui, il s’agit d’un des secteurs phares de Bordeaux. Vous êtes en effet positionné face à l’une des plus belles vues de la ville avec le miroir d’eau, la place de la Bourse ou la place des Quinconces.

Son emplacement privilégié, ajouté à un accès au centre-ville désormais facilité par le tram et le pont de Pierre, en font un secteur porteur en terme d’investissement. Fini la zone industrielle en friche et les quartiers populaires .

Là aussi, la proximité du centre-ville et la forte demande entraînent les prix au mètre carré vers le haut, avec certains biens allant jusqu’à 6 000€ du mètre. Mais au même titre que le triangle d’or, nous sommes vraiment dans le cadre d’un investissement patrimonial où la valorisation du bien sera assurée par son emplacement. Et le projet d’un pont supplémentaire reliant les deux rives de la ville avant 2020 ne peut qu’apporter de la fluidité dans les échanges.

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BASSIN A FLOT : l’avenir

Situé aux alentours de la cité du vin et du pont Chaban Delmas, c’est un véritable nouveau quartier qui est en train de naître. Il fait partie des grands chantiers de la ville de bordeaux avec la transformation de ce grand espace longtemps fuit par les bordelais. Les anciens docks de la ville allant du pont Chaban aux quartiers de Bacalan sont en pleine mutation.

Ce quartier en pleine expansion est la continuité de la grande transformation initiée il y a 20 ans des quartiers bordelais des Chartrons et des Quais de la Garonne. Ceux-ci ont intégré à part entière le centre-ville. La ville s’étend mais sa petite taille et la concentration de ses quartiers leur permet de rester en contact les uns avec les autres.

Aujourd’hui un grand nombre d’immeuble sont sortis de terre, accompagnés de bureaux, d’hôtels et de restaurants. Son développement autour de la future Marina devrait créer un quartier semblable à la marina de Barcelone. De nombreuses écoles ont choisi également d’y localiser une partie de leur campus attirant ainsi une population jeune et dynamique.

Le quartier est certes très dense en logement, mais nul doute qu’une fois l’ensemble du quartier réhabilité et l’ensemble de grues retirées de la vue des habitants, ce lieu sera l’un des lieux de vie phare de bordeaux. La proximité du centre-ville qui n’est qu’à trois arrêts de tram ou quelques minutes de voiture, sont un point fort également à prendre en compte.

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Saint Seurin - Fondaudège : l’avènement par le Tram

Ce quartier est frontalier de trois quartiers en vogue que sont les Quinconces, Jardin Public et la commune du Bouscat. En plein travaux à l’heure actuelle, il va connaître un essor important grâce à l’arrivée du tram en 2019. Cependant, il souffre aujourd’hui de ces travaux d’aménagement du tram. Mais le tram une fois terminé, il permettra aux habitants de relier le centre de Bordeaux en moins de 10 minutes.

L’évolution des prix au mètre carré a déjà commencé à subir l’impact de l’arrivée du tram mais il reste un potentiel important sur le secteur. Mais comme tous les quartiers ou le tram s’installe, les prix sont déjà élevés. Il y a par ailleurs un paramètre important à prendre en compte qui est la rareté des biens sur le secteur. Le quartier étant principalement constitué de bâtiments avec un grand cachet en pierre bordelaise. Il existe par exemple des programmes immobiliers en Pinel réhabilité.

Bordeaux Euratlantique : Paris à deux heures

Voici l’un des autres grands projets d’aménagement de la ville de Bordeaux. En lien direct avec l’arrivée de la LGV, la ville de bordeaux a lancé un grand projet de réhabilitation en 2010 environ.

Ce projet se décompose en plusieurs parties : il proposera tout d’abord plus de 15 000 logements, 48 0000 m² de bureaux, 50 hectares d’espaces verts, 140 000 m² d’équipements publics, 50 000 m² de commerces, 70 000 m² d’hôtellerie et 160 000m² de locaux d’activités.

Desservi par le tram et entourant le quartier de la gare, il sera au cœur du nœud des transports de la ville bordelaise. En effet, l’accélération indéniable des échanges entre Bordeaux et Paris à partir de l’été 2017 (entrée en vigueur de la LGV mettant la capitale à 2 heures de Bordeaux) va accentuer le développement des zones concernées. Il répond à une logique simple, les employés des futurs commerces et bureaux présents sur le secteur devront se loger et auront alors accès à une offre importante à proximité de leur lieu de travail.

LES CHARTONS : plaisir de vivre

Ce quartier a longtemps été délaissé par les bordelais. Constitué historiquement d’entrepôts viticoles et d’habitations populaires, il était même considéré, avec les quais le longeant comme le quartier interlope de la ville où se croisaient trafics, jeux et établissements peu fréquentables.

Il est aujourd’hui le quartier à la mode de Bordeaux. Situé entre le bassin à flot et la place des Quinconces, c’est un véritable lieu de vie à part entière avec ses petites rues agréables et ses commerces de proximité. C’est un des quartiers les plus recherchés de la ville qui concentre une nouvelle population urbaine en recherche de qualité de vie (proximité de marchés, de restaurants, de lieux de promenade etc.). D’aucun dirait qu’il est le nouveau quartier « Bobo » de la capitale girondine.

Mais comme tout secteur à succès, les prix s’en ressentent. Nous ne sommes pas encore sur les prix du Triangle d’Or mais ceux-ci fluctuent entre 4 000€ et 6 000€ du mètre carré. Pourtant, ce quartier très agréable à vivre attire beaucoup de jeunes familles qui peuvent profiter de ce cadre au bord des quais. Mais comme pour le Triangle, la forte demande depuis quelques années a provoqué la raréfaction des biens, ce qui rend complexe un investissement.

Conclusion

Comme vous avez pu le lire, nous avons rajouté deux quartiers qui n’étaient pas présent l’année dernière. En effet, Bordeaux a attaqué sa mutation il y a maintenant plus de 10 ans et les prix du m carré s'en ressentent. De plus en plus d’investisseurs cherchent à réaliser des investissements dans la ville de Bordeaux. Mais il ne faut pas oublier que l’emplacement du bien même si c’est une des caractéristiques principales de l’investissement immobilier n’est pas le seul. Votre conseiller pourra vous accompagner dans le choix du bon investissement. D’autant plus qu’il est également possible d’investir sur d’autres communes de Bordeaux Métropole.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1872 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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