Pourquoi et comment investir dans un Center Parcs ?

1. Présentation

Le groupe français Pierre & Vacances, leader européen des résidences de tourisme,  achète la société Center Parcs en mars 2001 pour un montant de 672,5 M€. Le groupe est divisé en deux sociétés : Center Parcs UK composé de trois villages britanniques et Center Parcs Europe.

C’est à l’automne 2003 que Pierre & Vacances devient propriétaire à 100 % de Center Parcs Europe en acquérant pour 270 M€, les 50 % restants détenus par ailleurs. Puis à l'été 2006, le fonds Blackstone rachète les murs de sept Center Parcs aux Pays-Bas, en Allemagne et en Belgique, permettant à Pierre & Vacances de poursuivre son développement.

Il y a quelques années, Pierre & Vacances annonce un accord aboutissant à un partenariat avec un groupe spécialisé dans l’immobilier. L’objet de ce rapprochement à pour but de développer en Chine et en France des sites touristiques tirant son inspiration du concept à succès des Center Parcs.

En 50 ans, Center Parcs est devenu un lieu de référence pour les séjours touristiques. Les hébergements sont intégralement meublés, exclusivement nichés en pleine nature et proposent aux clients de profiter de nombreux loisirs, d’activités d’intérieur et d’extérieur ainsi que d’une offre de restauration et de boutiques. L’objectif est de réunir toutes les conditions pour permettre aux clients de passer des moments privilégiés en famille.

Il existe aujourd’hui 24 domaines en France et en Europe dont le récent « Villages Nature® Paris », une destination unique éco-responsable qui allie divertissement, sport, découverte et relaxation, à 30 minutes de Paris.

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2. L’investissement en résidence de tourisme

L’investissement en résidence de tourisme permet de remplir 3 objectifs :

• Protection de la famille : en cas du décès du propriétaire, la famille hérite du bien dans sa totalité
• Possibilité de jouir de son investissement plusieurs semaines dans le courant de l’année
• Rentabilité intéressante comprise entre 3,5% et 5% nets par an

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire est contraint de s’engager à louer pour une durée minimale de neuf ans.

3. Le tourisme en France

Le nombre de visiteurs étrangers en France est en moyenne proche des 90 millions. Ce chiffre a été divisé par deux avec la crise sanitaire liée à la Covid19.

Ce chiffre fait de la France le pays accueillant le plus de touristes internationaux au monde. La consommation touristique intérieure avoisine les 159 milliards d’euros, équivalent à un peu plus de 7% du PIB (Produit Intérieur Brut) de la France.

Le gouvernement français est très optimiste quant à l’accroissement du nombre de touristes dans les années futures. L’objectif est d’atteindre voire dépasser les 100 millions de touristes d’ici quelques années. Ces données auxquelles il faut ajouter le constat d’un accroissement du nombre de visiteurs lointains de près de 12%, nous incite à considérer l’intérêt d’un investissement locatif dans une résidence de tourisme géré par un opérateur de renom comme Center Parcs.

4. Le principe des résidences Center Parcs

Comme toutes résidences de services, une résidence de tourisme propose une formule d'hébergement « complète », avec des appartements ou cottages meublés et équipés afin de permettre au locataire une utilisation immédiate du logement, tout en proposant un confort à la hauteur des usages actuels.

De plus, la résidence de tourisme doit offrir aux locataires des services dits « para-hôteliers » tels que réception, restauration, entretien, laverie, etc. Ainsi que certains équipements tels qu'une piscine, un sauna ou une salle de sport.

Center Parcs met un point d’orgue, et ce depuis des décennies, à offrir toutes ces conditions à ses investisseurs et aux millions de visiteurs annuels.

5. Comment investir dans un Center Parcs

A l’instar des résidences de services étudiantes, affaires, séniors et des EHPAD, investir dans une résidence de tourisme gérée par un professionnel comme Center Parcs vous permet de bénéficier d’avantages considérables. L’appartement que vous achetez est exploité par Center Parcs. Vous êtes engagé avec ce gestionnaire à travers un bail commercial d’une durée initiale de 10 ans et renouvelable tacitement. La qualité du gestionnaire avec lequel le bail commercial est signé est fondamentale. La signature et la solidité de Center Parcs, Groupe Pierre & Vacances, est un argument de poids qui rassure les investisseurs les plus frileux.

Le bail commercial est, pour le futur propriétaire bailleur, un gage de sécurité. En effet, c’est au travers de ce celui-ci que sont régis les droits et devoirs de chacune des parties. Entre autre, l’exploitant s’engage noir sur blanc à verser les loyers aux propriétaires sur toute la durée du bail. Le bail commercial permet également de connaître dès le début de l’opération le montant des loyers à percevoir. Le risque locatif est intégralement supporté par Center Parcs. L’investisseur ne se soucie pas de l’occupation de son logement. Qu’il soit loué ou non, le propriétaire perçoit son loyer.

Aussi, toutes les charges qui incombent généralement aux propriétaires (charges de copropriété, frais de syndic, frais de gestion, etc.) sont à la charge de Center Parcs. C’est également dans le bail qu’il est indiqué la répartition des charges d’entretien à supporter. Alors que la Taxe foncière reste dans la majeure partie des cas à la charges du propriétaire, ça ne sera pas forcément le cas de tout ce qui a trait aux travaux. Ces travaux sont désignés au travers des articles 605 et 606 du Code Civil.

L’article 605 désigne les petits travaux et les remises aux normes. L’article 606 définit quant à lui les gros travaux de type isolation, ravalement, toiture. Il faut donc étudier en détail le bail pour savoir à qui il appartient de supporter l’un ou l’autre de ces 2 articles.

6. Le dernier né du Groupe Pierre et vacances/Center Parcs

Issu de la rencontre entre Pierre et Vacances, spécialiste des villages vacances et résidences de tourisme, et d’Euro Disney SCA, le complexe Villages Nature Paris a ouvert ces portes. Ce concept original propose une expérience inoubliable au coeur de Paris Île-de-France, la 1ère destination touristique du monde, en associant architecture visionnaire, hébergements haut de gamme et développement durable.

Le Village Nature Paris est l’un des plus gros projets touristiques français de ces dernières années et s’affirme, dès lors, comme la référence de ce que seront les futurs programmes touristiques en s’adaptant aux nouvelles attentes et nouveaux modes de consommation.

Ce projet d’envergure, reposant sur le savoir-faire de Center Parcs et du groupe Pierre et Vacances a reçu le soutien de l’Etat et des collectivités territoriales dès l’annonce de sa construction. Si bien qu’il est reconnu comme « Opération d’Intérêt National » et classé « Projet d’Intérêt Général ». L’année suivante, c’est le Programme des Nations Unies pour l’Environnement qui retient Villages Nature Paris et décide de l’intégrer au « Partenariat mondial pour le tourisme durable ».

Cet ensemble totalement végétalisé de 259 hectares reste fidèle à l’engagement du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs pour le développement durable. Son petit plus repose sur une architecture visionnaire qui est le fruit d’un travail conjoint entre la direction artistique de Walt Disney Imagineering et de Thierry Huau, paysagiste mondialement reconnu.

Ce tout nouveau parc répond aux attentes des touristes qui recherchent désormais des environnements préservés et responsables dans un cadre innovant afin de leur permettre d’être en lien permanent avec la nature, en la préservant également, tout en ayant accès à des expériences de divertissements.

Le parc offre une expérience haut de gamme en proposant des logements aux prestations de grande qualité dans des cottages ou appartements offrant une expérience unique. L’ensemble propose 5 univers récréatifs visionnaires dont les visiteurs pourront profiter. Au travers des 5 ambiances, tout le monde a le loisir d’y trouver son compte. Au milieu d’architectures remarquables racontant chacune leur histoire au travers d’aménagements paysagers, les visiteurs mais également les propriétaires profitent d’un vaste lagon à ciel ouvert de 2 500 m2, d’un parc aquatique couvert de 9 000 m2, l’Aqualagon, naturellement chauffé à 30°C tout au long de l’année, d’espaces de jeux féériques dans la forêt des légendes et des attractions et commerces autour de la promenade du lac.

Cette opération immobilière exceptionnelle, rare, offre une opportunité unique de réaliser un investissement locatif pérenne et à fort potentiel tout en profitant de séjours dans son appartement ou cottage durant toute la durée du bail, permettant de vivre ainsi une aventure alliant l’utile à l’agréable.

Villages Paris Nature se situe à 6 kilomètres de Disneyland Paris qui est l’un des sites touristiques les plus importants de France en attirant chaque année près de 15 millions de visiteurs. On y retrouve également, à proximité, une zone commerciale où se trouvent le Val d’Europe et la Vallée Village qui drainent près de 17 millions de visiteurs. Ce développement dynamique a eu un impact fort sur l’augmentation de la population locale, passant de 5 000 à 30 000 habitants en 25 ans. Reconnu d’utilité publique (la première pierre à l’édifice Villages Nature Paris a été posée par M. Manuel Valls, Premier Ministre de l’époque), 1 000 emplois directs ont vu le jour dès l’ouverture du Parc et ce ne sont pas moins d’1 million de visiteurs qui sont attendus tous les ans.

7. Avantages fiscaux

Cet investissement se fait sous un statut créé en avril 1949, celui du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L’investisseur, pratiquant cette location meublée au travers d’un investissement réalisé dans le neuf au sein d’une résidence de tourisme, est assujetti à la TVA ayant grevé son acquisition et, de ce fait, peut en demander le remboursement. Ce qui diminue d’autant le prix d’achat de 20%. (Art. 261-D4 du CGI).

Les loyers perçus d’une location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’une des spécificités de ce statut datant du 2 avril 1949 est de permettre d’amortir l’immobilier et le mobilier et ainsi de pouvoir bénéficier d’une défiscalisation totale des revenus générés par l’investissement dans la limite de la réserve d’amortissement.

L’amortissement est la possibilité de constater la dépréciation de la valeur d’un bien ou d’un équipement dans le temps. Dans le cadre de cet investissement, cela s’appelle l’amortissement réputé différé. Tant que les intérêts d’emprunt et les charges permettent de neutraliser les loyers, les amortissements sont stockés. Ils sont utilisés lorsque les loyers sont supérieurs aux charges déductibles, dans la limite des recettes à percevoir.

Cette écriture comptable permet de neutraliser les loyers et de fait la fiscalité. C’est un outil patrimonial très performant dont il convient d’en confier les écritures à un cabinet d’expertise comptable et d’adhérer à un centre de gestion agrée (CGA).

L’acquisition d’un bien immobilier en résidence de services gérée par un professionnel est un outil de développement patrimonial qui vous permet de réaliser une opération rentable, en toute sérénité, tout en profitant d’une fiscalité des plus avantageuses.

Center Parcs réunit des caractéristiques qui sauront séduire ceux qui ont une sensibilité toute particulière à l’innovation et au développement durable. Outre la philosophie, ce sont bien entendu les avantages qu’en retirent l’investisseur en résidence de tourisme, de surcroît gérée par un opérateur de la qualité de Center Parcs, qui font le succès de ces opérations.

Mais avant de vous lancer, n’hésitez pas à faire appel à l’un de nos spécialistes de la location meublée qui saura vous accompagner dans l’analyse de vos besoins et la réalisation de votre projet.