Les personnes âgées sont toujours plus nombreuses
Selon la dernière étude publiée par l’Insee, au 1er janvier 2024, une personne sur cinq a plus de 65 ans en France, soit 21,5% de la population. Cette tendance s’explique en grande partie pour deux raisons : l’arrivée progressive des baby-boomers (personnes nées entre 1945 et 1975) vers la soixantaine, et l’accroissement de l’espérance de vie.
Cette population représente donc un cœur de cible très dynamique. Elle vieillira fortement d’ici 2030, ce qui entraînera une croissance de la demande concernant ce type de résidence.
Un pouvoir d'achat important
Investir dans une résidence sénior, c’est viser une cible qui a des moyens. Les plus de 60 ans disposent de revenus financiers, mais aussi patrimoniaux, ce qui en fait la tranche de population avec le plus gros pouvoir d’achat. D’après l’Insee, en 2024, le patrimoine moyen d’un ménage français culmine à 350 000€ à 60 ans, avant de redescendre ensuite légèrement.
Un déséquilibre entre l'offre et la demande
On répertorie sur le territoire français un peu plus de 1 140 résidences sénior en exploitation, et près de la moitié des 50-65 ans envisage d’y passer sa fin de vie. Cette typologie d’habitat offre donc des perspectives de développement extrêmement dynamiques, et attrayantes pour les investisseurs.
Des emplacements de choix
La résidence sénior est un mode d’hébergement à part entière entre le maintien à domicile, rendu difficile par l’isolement, et l’accueil en établissement spécialisé. Par conséquent, la typologie même des locataires - des personnes valides et autonomes - impose aux promoteurs de choisir des emplacements en zone urbaine, à proximité des transports en commun, des commerces, des services médicaux… Bref, de tout ce qu’il faut pour permettre aux résidents de conserver leur autonomie, en profitant d’un cadre sécurisé, convivial et confortable.
Ces implantations en zone urbaine sont un gage de valeur patrimoniale.
Une fiscalité intéressante
L’investissement en résidence sénior se réalise dans le cadre du statut Loueur Meublé Non Professionnel, ce qui permet de profiter de ses différents avantages. Vous pouvez par exemple obtenir le remboursement de la TVA (20%) sur le prix du logement neuf dont vous faites l’acquisition. Vous pouvez aussi bénéficier du mécanisme de l’ARD, ou Amortissement Réputé Différé, grâce auquel vous touchez vos loyers nets d’impôts pendant une période généralement comprise entre 20 et 25 ans.
Cela fait de votre investissement en résidence sénior une source de revenus complémentaires totalement défiscalisés. C’est un avantage fiscal indéniable. Votre bien immobilier vous génère une réduction d’impôt dans la durée, sans que ça soit de la défiscalisation à proprement parler : vous augmentez vos revenus sans pour autant toucher à votre taux moyen d’imposition.
Des gestionnaires de qualité
Pour l’investisseur, le gestionnaire représente la pierre angulaire de son investissement. En effet, l’investisseur va tisser avec le gestionnaire une relation de longue durée via le bail commercial, qui doit être de qualité pour assurer une bonne rentabilité. Il est primordial de choisir un gestionnaire possédant un vécu important, une notoriété avérée, un parc de résidences sous gestion significatif et une bonne santé financière. L’exploitation d’une résidence sénior n’est pas accessible à n’importe qui, notamment en raison des certifications à obtenir. C’est le gage que seuls des gestionnaires de qualité peuvent se développer et en faire leur cœur de métier.
Aucune gestion
Dans le cadre d’un investissement en résidence meublée, et en résidence sénior, vous vous défaites de toute la partie gestion. Contrairement à de l’immobilier classique - pour lequel il faudrait ou que vous assuriez vous-même la gestion, ou que vous la confiez à une agence - vous allez « céder » la gestion de votre bien à un locataire unique : le gestionnaire. Il sera seul à s’occuper de l’exploitation de la résidence. Par conséquent, aucune contrainte à ce niveau là pour vous !
Vous aurez juste besoin d’un comptable pour l’ARD. C’est lui qui s’occupe des aspects fiscaux des revenus de votre investissement locatif.
Le bail commercial, gage d'une sécurité totale
Le principal avantage du bail commercial est la garantie contractuelle que le gestionnaire vous verse des loyers fixés préalablement. Autrement dit, le gestionnaire est responsable du taux de remplissage de la résidence, de la prise en charge des frais de fonctionnement et des travaux de réfection, de la gestion du personnel et des locataires. Vous bénéficiez donc de loyers très sécurisés sans risque d’impayé.
Une rentabilité attractive
Grâce au statut de loueur en meublé et au bail commercial, profitez d’un investissement vous procurant une forte rentabilité, généralement comprise entre 4 et 4,5% nets de charges et de fiscalité*. Vous n’avez à assumer aucune charge, hormis la taxe foncière et les frais de copropriété. C’est donc un investissement immobilier totalement maitrisé sur le long terme, sans aucune dépense imprévue qui viendrait grever le rendement de votre opération.
Un marché secondaire très développé, gage de liquidité
Investir dans une résidence sénior, c’est aussi l’avantage d’une revente potentiellement rapide et facile en cas de besoin. Avec des points forts tels qu’un gestionnaire de renom, un bail commercial haut de gamme, une rentabilité attractive, et surtout un segment d’investissement aussi porteur, la revente de votre bien sur le second marché se fera rapidement, et dans de très bonnes conditions.
Comment trouver un bien en résidence senior ?
Le marché est mature. L’offre est donc plus importante, avec des produits dans l’ancien qui viennent s’ajouter aux biens neufs. La construction de résidences sénior s’étend sur le territoire, du fait de la demande croissante de nos aînés.
Pour trouver votre appartement, vous devez vous faire aider. Acheter en résidence services ne s’improvise pas. C’est pour cela que Netinvestissement choisit des professionnels afin de valider plusieurs points essentiels :
- L’analyse juridique du bail locatif,
- La compréhension du bilan de l’exploitant,
- Le marché immobilier local
- Le taux de remplissage de la résidence
- Les possibles charges à venir : travaux, mobilier, etc…
Les principaux gestionnaires de résidences seniors en France
Voici les principaux exploitants français de résidences sénior :
- Steva : l’un des leaders spécialisés sur l’Ile de France dans la prise en charge des séniors et de la dépendance depuis 2005. C’est un groupe indépendant qui commercialise ses résidences sous la marque Beausoleil. Le business model est centré sur le bon vivre et le plaisir de vivre.
- Emera : encrée depuis plus de 35 ans sur le secteur de nos ainés, Emera s’attache à proposer des prestations dans le domaine de l’EPHAD et des séniors. Globalement, le concept est centré sur les cinq sens de l’être humain.
- Jardins d’Arcadie : le but est d’offrir un cadre sécurisé, adapté, et une qualité de vie. Les animaux de compagnie sont acceptés, les logements sont loués nus ou meublés
Nos programmes d’investissement en résidence senior
Villa beausoleil Deauville
Située en plein cœur de Deauville, la résidence propose des appartements, du studio au T4, avec ou sans balcon individuel. La résidence propose de nombreux espaces communs à la décoration raffinée et des services haut de gamme : restaurant, cinéma, espace de remise en forme, piscine, salon de beauté, terrasse aménagée, atelier artistique, piano bar, bibliothèque...
L'établissement bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité des principaux lieux d'intérêt de Deauville : à 15 minutes à pied du port, à 20 minutes du Casino Barrière, à 6 minutes de la gare, à 13 minutes de la place de Morny ainsi qu'à 7 minutes en voiture de l'hippodrome.
Les Jardins d’Arcadie du Grau du Roi
La résidence construite en 2010, au sein d'un environnement naturel préservé, offre une vue magnifique sur la Grande Bleue et le littoral Languedocien. Elle dispose de 90 appartements, du T1 de 21 m² au T3 de 53 m², répartis-en 3 bâtiments de 1 à 2 étages.
Les articles 605 et 606 sont pris en charge pour plus de sécurité pour votre investissement (plus d’informations chez nos chefs de projet patrimoniaux). Pour appuyer sur la sécurité du produit, vous disposez d’un bail renouvelé pendant 10 ans fermes. Tous les travaux d’entretien restent à la charge de l’exploitant.
L’accroissement rapide de la population de séniors accentue le besoin de créer des espaces de vie spécifiquement adaptés à une population en quête de confort et de sécurité. C’est parce qu’ils répondent à un véritable décalage entre l’offre et la demande que les logements en résidence sénior constituent un excellent support d’investissement.
De plus, grâce au statut de loueur meublé et au dispositif Censi-Bouvard, ils permettent aux investisseurs de réaliser une optimisation de leur fiscalité locative. Enfin, avec le bail commercial, vous réalisez un investissement maitrisé et serein, en accédant à un marché extrêmement dynamique.
Nous venons de le voir, les avantages d’un investissement en résidence sénior sont nombreux (fiscaux et de gestion principalement) et peuvent répondre à diverses problématiques du point de vue de l’investisseur. Aussi, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du conseil en gestion de patrimoine indépendant afin de voir avec lui en quoi ce type d’investissement peut s’inscrire dans votre patrimoine immobilier.
Questions fréquentes :
Une résidence sénior est un immeuble dédié au logement des personnes dont l’âge est entre 55 et 70 ans (c’est un râteau plus qu’une fourchette). Souvent situées en cœur de ville, elles sont à des emplacements de choix. Leur objectif est de préserver le lien social et la convivialité. Leurs locataires recherchent le confort et la sécurité. Elles proposent de nombreuses activités à leurs résidents, des services d’accueil à la restauration.
Investir en résidence sénior est avant tout un dispositif en pleine croissance. En 2050, les personnes âgées représenteront 1 tiers de la population française. Cela permet de sécuriser votre placement dans le temps.
Le marché de la résidence sénior est à l’image des autres secteurs. Le couloir de performance est assez ténu. Si l’on doit généraliser, le rendement brut est compris entre 3.7% et 4.3%. Le terme « brut » correspond aux loyers perçus sur l’année divisés par le prix d’achat.
Il y a plus de disparité avec des rendements nets. Ces derniers correspondent effectivement au loyer diminué des charges (copropriété, travaux, etc…) et la taxe foncière. Vous vous en doutez, la taxe locale citée est très différente d’une commune à l’autre.
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