Pourquoi et comment investir en LMNP tourisme ?

Pourquoi investir en LMNP de tourisme ?

Quiconque souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus complémentaires réguliers, sans fiscalité ou presque grâce aux amortissements comptables qu’elle octroie, mais qui estime cette initiative trop chronophage ou ne pas avoir les connaissances immobilières suffisantes pour se lancer dans une opération qui nécessite de réaliser une étude de marché approfondie et efficace, a le devoir de s’intéresser à une opération d’acquisition immobilière en LMNP, c’est l’occasion pour nous de vous parler plus concrètement de LMNP de tourisme.

Un loyer régulier et net de charges

D’une part, ce bail commercial vous garantit de percevoir vos loyers, issus de vos ou votre logement meublé, chaque mois, conformément aux stipulations du dit bail, et ce, quoi qu’il arrive durant la durée de celui-ci. Ce bail commercial assure donc une très grande stabilité et une tout aussi grande sérénité dans ce type d’investissement. En effet, qu’il y ait un locataire ou pas qui occupe votre appartement, le bail mentionne que votre loyer vous est dû. C’est donc au gestionnaire de veiller à en assurer la bonne occupation et à ce même gestionnaire de supporter le « risque locatif » notamment en cas de vacances locatives.

D’autre part, comme pour un investissement dans des SCPI, toutes les charges locatives qui incombent traditionnellement à un propriétaire (assurances, frais de gestion, frais de syndic, charges de copropriété, d’entretien, de mises aux normes etc.) sont supportées par le gestionnaire et de fait les loyers que vous percevez s’entendent nets de ces charges (hormis la taxe foncière). En outre, et c’est l’un des grands avantages du statut de loueur en meublé, grâce à la mécanique de l’amortissement comptable du bien, aucune fiscalité (le temps de l’amortissement) ne vient impacter le rendement net de l’opération !!

Qui dit mieux ?

Pas besoin d'être un expert en immobilier

L’autre avantage et non des moindres, c’est qu’il n’y a pas besoin d’être un expert en immobilier pour se lancer dans ce type d’acquisition de logements meublés locatifs.

Si vous n’êtes pas déjà rompu(e) aux spécificités de l’investissement immobilier classique, vous pouvez quoi qu’il arrive vous lancer dans l’investissement immobilier géré à condition toutefois de bien vous faire conseiller et accompagner en amont. Ne ratez surtout pas cette occasion de générer des revenus complémentaires, et sans fiscalité.

Rattaché à un gestionnaire vous allez notamment réduire les risques de manière drastique puisque en détenant des milliers d’appartements au travers de centaines de résidences réparties sur l’ensemble du territoire, le gestionnaire, dont c’est accessoirement l’activité commerciale unique, mutualise son activité afin de diluer le risque intelligemment.

La situation géographique

La spécificité d’un investissement dans une résidence de tourisme gérée tient évidemment à son emplacement. Il s’agira donc de choisir la résidence et donc, son emplacement, en fonction du marché touristique visé : la montagne pour le tourisme alpin ou le bord de mer ou les zones à forte densité touristique pour le reste du territoire.

En amont, l’exploitant aura fait sa part de travail en réalisant des études de marché poussées avant d’implanter ses résidences qui pour la plupart sont saisonnières. Emplacements stratégiques (en montagne, en bord de mer, dans les centres-villes les plus fréquentés par les touristes, etc.) répondant au marché profond et porteur qui est autre que le tourisme.

Le critère de sélection habituel dans l’immobilier tel que le prix au mètre carré est ici, dans le cadre d’un investissement immobilier dans une résidence gérée, tout à fait différent. On n’achète pas un prix au mètre carré mais bel et bien un rendement net sur le montant de l’investissement.

Pourquoi ? Tout simplement parce que si vous divisiez le prix de l’appartement par sa surface vous tomberiez nécessairement sur un prix « hors marché ». On entend ici un prix de marché dans l’immobilier nu, classique. Or, dans une résidence de services, votre prix d’achat global inclus notamment le mobilier, mais également des proratas de surfaces « communes » de services tels que la hall d’accueil, le restaurant, la blanchisserie et autres surfaces nécessaires à la fourniture des services proposés dans la résidence.

De même, les critères plus subjectifs tels que l’esthétique du bâtiment, l’étage, l’orientation et j’en passe, qui entrent en général en considération dans le cadre d’une acquisition immobilière classique, ne trouvent là encore pas leur écho auprès des investisseurs en résidence de services. Le locataire saisonnier vient d’abord chercher un endroit ou dormir, de préférence bien situé par rapport à sa zone de villégiature. La couleur des murs ou l’orientation ne rentre pas en ligne de compte lorsque vous louez une chambre d’hôtel. Eh bien, c’est la même chose pour les résidences de services en LMNP.

Seule la qualité du gestionnaire, la qualité du bail et la rentabilité reversée seront pris en compte pour acquérir un bien immobilier au sein de ce type de résidences saisonnières. Et votre chef de projet patrimonial Netinvestissement, dont c’est le métier et l’expertise, est là pour vous aider à sélectionner les bons partenaires pour une telle opération.

Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

LMNP de tourisme : un investissement attractif

Comment ne pas évoquer les résidences de tourisme quand on parle d’investissement en France : Première destination touristique mondiale (cocorico) avec plus de 90 millions de visiteurs par an !

Le tourisme a le vent en poupe

Le tourisme est l’un des secteurs clé de l’économie française. Celui-ci génère près de 8,5% du Produit Intérieur Brut de la France. Ce pan de l’économie crée 2 millions d’emplois directs et indirects. Les objectifs fixés pour 2023 devraient créer entre 200 000 et 300 000 emplois supplémentaires en hôtellerie et restauration sur l’ensemble du territoire, ce qui prouve encore une fois que ce secteur n’est pas près de décroître...

L’Organisation Mondiale du Tourisme prévoit des perspectives d’évolution importantes pour l’activité touristique en France en estimant à 110 millions le nombre de touristes internationaux à l’horizon 2024, avec un plan financier à presque 1,9 milliards d’euros afin de valoriser au mieux les métiers du tourisme.

Cela étant dit, il est naturel de se pencher sur les opportunités d’investir dans ce secteur porteur et pérenne.

La résidence de tourisme : une formule qui plaît

La résidence de tourisme est un concept alliant convivialité et intimité. Elle offre par ailleurs des surfaces de logements généralement plus importantes que les structures concurrentes telles que la résidence étudiante ou encore les EHPAD. Sans compter les services et les équipements à disposition qui renforcent l’attractivité et la demande pour ce mode d’hébergement locatif. La résidence de services en tourisme emporte pour ces raisons un large succès.

La résidence de tourisme est une formule d’hébergement meublé prêt à l’emploi garantissant la qualité et le confort tout en préservant l’indépendance et l’intimité des résidents. Une formule qui se développe fortement depuis quelques années grâce à des avantages de taille comme des espaces de vie confortables, des cuisines aménagées et équipées, des services disponibles « à la carte », un rapport qualité prix généralement supérieur à celui d’un séjour hôtelier et une qualité en constante augmentation grâce à une nouvelle réglementation publique en matière de classement des établissements.

Si ce secteur économique ne laisse pas la place au doute quant à son potentiel, il conviendra de réaliser une acquisition de qualité. Pour se faire, nous vous invitons à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial qui pourra vous proposer des résidences de services qui auront été sélectionnées avec une méthodologie rigoureuse en interne et en collaboration avec nos partenaires spécialistes de la location meublée gérée sous bail commercial, tel que LB2S, expert reconnu sur le marché des résidences services en exploitation, aussi appelé "marché secondaire".

Quels avantages financiers à investir en résidence de tourisme ?

Au travers de cet investissement, vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux :

Exonération de la TVA

Dans le cas d’un investissement meublé réalisé dans le neuf, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous bénéficiez d’un premier avantage et d’une première économie financière.

En effet, en investissant dans une résidence de services gérée par un professionnel, vous êtes remboursé de la TVA après votre achat, comme le stipule l’article 261-D4 du Code Général des impôts. Dès lors, en tant que propriétaire, vous ne financez votre bien immobilier qu’à hauteur de 80 % de sa valeur puisque la TVA de 20% est soit portée par le promoteur exploitant soit vous est remboursée.

Concrètement cela signifie que pour l’acquisition d’un appartement de 300 000 euros TTC, vous ne financerez celui-ci qu’à hauteur de 250 000€. Vous faites dès l’acquisition une économie de 20%.

Réduire ses impôts

La loi Censi Bouvard, qui n’a malheureusement pas été reconduite en 2023 et qui n’est donc plus en vigueur, permettait au contribuable de réduire ses impôts de 11% du prix de revient du logement étalés sur 9 ans (dans la limite de 300 000 euros) en contrepartie de quoi il devait mettre en location auprès d’un exploitant de résidence de services son bien sur la même durée.

De plus, qu’il s’agissait d’une acquisition en VEFA ou sur le marché secondaire de l’ancien, vous pouviez bénéficier de l’avantage considérable de percevoir des loyers au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) totalement sans fiscalités pendant une durée comprise entre 15 et 25 ans.

Optimiser sa fiscalité grâce à l’ARD

L’ARD, c’est le nom « barbare » donné à l’amortissement réputé différé. Il permet en effet aux investisseurs dans des résidences de services gérées, de pouvoir amortir le bien immobilier (hors terrain) ainsi que les meubles, comme le fait habituellement une société, sur une période maximale de 30 ans.

Ainsi, vous, en temps qu’investisseur particulier, pourrez donc amortir une proportion du cout de l’investissement chaque année. Amortissement qui viendra ainsi en déduction des loyers que vous aurez perçu, ce qui vous permettra donc de ne pas être imposé sur ces dits loyers, le temps de consommer la totalité de l’amortissement.

Comment bien revendre son appartement en résidence de tourisme ?

Comme pour toute opération immobilière, pour bien revendre il faut avoir bien acheté.

Comme évoqué précédemment, s’adresser à des courtiers spécialisés sur le marché secondaire vous permettra de réaliser une acquisition en toute sérénité en vous reposant sur leur expertise et leur méthode de sélection des biens qu’ils proposent à la vente.

S'adresser à un intermédiaire d’expérience : WY (anciennement Immobilier Exécutive)

Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché. Ce type d’acteurs centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société WY, partenaire de Netinvestissement.

En passant par WY, vous faites appel à un spécialiste de la revente de tous biens immobiliers en général (excepté les entrepôts) et ce, depuis une quinzaine d’années. Libre et indépendant de tout opérateur, votre bien est placé entre les mains d’un réseau de vente national et international permettant une vente rapide et efficace.

WY est présent à chaque étape de votre projet de revente de votre bien pour vous conseiller et vous accompagner. En effet, un suivi organisé est assuré de la première prise de contact jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire en passant par tout le suivi administratif, afin que tout se déroule de la manière la plus fluide.

Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnels du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.

Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant comme WY qui n’est capitalistiquement liée à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartient.

Dans toute cession, il faut connaitre les meilleurs intermédiaires afin de bien se faire accompagner et que votre bien soit le plus visible possible par de potentiels acheteurs. La société WY, par exemple, accompagne les propriétaires dans la vente de leurs biens en location meublée gérée sous bail commercial. Depuis sa création, elle a mis en place une évaluation méthodique permettant de garantir une vente au juste prix.

Un gage de qualité

Ce professionnel du second marché de la location meublée gérée sous bail commercial, saura vous aider à déterminer le prix auquel revendre votre bien et ce afin de cibler au plus vite une population d’investisseurs intéressée par les opportunités de qualité. Le fait de réaliser votre transaction de revente via ce professionnel sera un gage de qualité auprès du futur acquéreur.

En effet, si WY accepte de proposer votre bien à la vente c’est que celui-ci aura répondu à tous les critères poussés et drastiques de sélection en respectant leur méthode d’évaluation globale.

L’immobilier géré est aujourd’hui l’un des supports d’investissement immobilier des plus performants ; investissement sécurisé distribuant des revenus garantis par bail et dont le risque locatif est supporté par un tiers, et tout confort puisque le gestionnaire s’occupe de tout pour le propriétaire. C'est un investissement très rentable de surcroît, avec des avantages fiscaux inégalés.

Si sur le papier cet investissement à tout pour plaire, il conviendra, que ce soit à l’achat ou à la revente, de faire appel à l’expertise d’un spécialiste de référence du second marché de l’immobilier géré. Et n’hésitez pas à vous faire accompagner également par l’un des chefs de projet patrimonial Netinvestissement qui déterminera avant tout si ce type d’opérations correspond à vos objectifs et besoins.