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Comment bien revendre son LMNP tourisme ?

L’article « Comment bien revendre son LMNP tourisme ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Nombre d’investisseurs ont été séduits par les investissements en résidence de services gérée. Quoi de plus logique quand on se remémore les avantages qu’octroie ce type d’investissement à leurs acquéreurs.

L’expérience de nos rencontres avec nos clients nous a permis de relever une question qui revenait régulièrement dans la réflexion d’investisseurs totalement conquis par l’intérêt de ce type d’investissement : comment bien revendre mon LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en résidence de services ?

Conscient de la nécessité de rassurer nos clients sur cet aspect primordial qu’est la revente, je vais au travers ce guide vous apporter quelques réponses à cette question en l’évoquant au travers de l’un des secteurs de l’immobilier géré : le LMNP en résidence de tourisme.

1. Pourquoi investir en résidence de services ?

Quiconque souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus complémentaires réguliers, mais qui estime cette initiative trop chronophage ou ne pas avoir les connaissances immobilières suffisantes pour se lancer dans une opération qui nécessite de réaliser une étude de marché approfondie et efficace, a le devoir de s’intéresser à une opération d’acquisition immobilière en résidence de services.

En effet, en tant que propriétaire d’un bien meublé géré, vous êtes lié par bail commercial à un gestionnaire exploitant qui va vous faciliter la vie.

Un loyer régulier et net de charge

D’une part, le bail commercial vous garantit de percevoir vos loyers rubis sur ongle quoi qu’il arrive durant la durée de celui-ci. En effet, qu’il y ait un locataire ou pas qui occupe votre appartement, le bail mentionne que votre loyer vous est dû. C’est donc le gestionnaire qui supporte le risque locatif en cas de défaillance du locataire.

D’autre part, à l’instar d’un investissement dans des SCPI toutes les charges qui incombent traditionnellement à un propriétaire (assurances, frais de gestion, frais de syndic, charges de copropriété, d’entretien, etc.) sont supportées par le gestionnaire et de fait les loyers que les propriétaires bailleurs perçoivent sont nets de ces charges.

Pas besoin d'être un expert en immobilier

L’autre avantage et non des moindres, c’est qu’il n’y a pas besoin d’être un expert en immobilier pour se lancer dans ce type d’acquisition. Si vous n’avez pas l’âme d’un Stéphane Plazza, vous pouvez quoi qu’il arrive vous lancer dans l’investissement immobilier géré.

Rattaché à un gestionnaire vous allez réduire les risques de manière drastique puisque en détenant des milliers d’appartements au travers de centaines de résidences réparties sur l’ensemble du territoire, le gestionnaire mutualise son activité afin de diluer le risque à son maximum.

Diversification géographique

En percevant des revenus de l’ensemble des résidences gérées par cet exploitant, vous bénéficiez de fait de cette diversification géographique si bien que peu importe où se situe votre bien puisque vous allez profiter de l’attractivité de tout le territoire dans la mesure où votre gestionnaire, qui vous assure quoi qu’il arrive le paiement de vos loyers, tire ses revenus de toute la France. Une fois de plus, le parallèle peut être fait avec la mutualisation du risque pour les détenteurs de parts de SCPI.

En amont, l’exploitant aura fait sa part de travail en réalisant des études de marché poussées avant d’implanter ses résidences. Emplacements stratégiques (proche d’universités, de centres-villes, de transports, d’axes routiers, de commerces, etc.) répondant à chacun des différents marchés profonds et porteurs que sont l’étudiant, le tourisme et affaire, le senior et l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Les critères objectifs tels que le prix au mètre carré ou subjectifs tels que l’esthétique du bâtiment, l’étage, l’orientation et j’en passe, qui entrent en général en considération dans le cadre d’une acquisition immobilière classique, ne trouvent pas leur écho auprès des investisseurs en résidence de services.

Seuls la qualité du gestionnaire, la qualité du bail et la rentabilité reversée seront pris en compte pour acquérir un bien immobilier au sein de ce type de résidences. Et votre chef de projet patrimonial Netinvestissement est là pour vous aider à sélectionner les bons partenaires pour une telle opération.

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2. Quels avantages financiers ?

Au travers de cet investissement, vous bénéficiez de plusieurs avantages :

Exonération de la TVA

Dans le cas d’un investissement réalisé dans le neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous bénéficiez d’un premier avantage et d’une première économie d’impôt. En effet, en investissant dans une résidence de services gérée par un professionnel, vous est exonéré de TVA comme le stipule l’article 261-D4 du Code Général des impôts. Dès lors, en tant que propriétaire, vous ne financez votre bien immobilier qu’à hauteur de 80 % de sa valeur puisque la TVA de 20% est soit portée par le promoteur exploitant soit vous est remboursée.

Concrètement cela signifie que pour l’acquisition d’un appartement de 300 000 euros TTC, vous ne financerez celui-ci qu’à hauteur de 250 000€. Vous faites dès l’acquisition une économie de 20%.

Cette acquisition dans le neuf vous permettra de cumuler cette économie de TVA avec le dispositif fiscal de réduction d’impôts qu’est la loi Censi Bouvard.

Réduire ses impôts

La loi Censi Bouvard permet au contribuable de réduire ses impôts de 11% du prix de revient du logement étalés sur 9 ans (dans la limite de 300 000 euros) en contrepartie de quoi il doit mettre en location auprès d’un exploitant de résidence de services son bien sur la même durée.

De plus, qu’il s’agisse d’une acquisition en VEFA ou sur le marché secondaire de l’ancien, vous pouvez bénéficier de l’avantage considérable de percevoir des loyers en statut BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) totalement défiscalisés pendant une durée comprise entre 15 et 25 ans.

Quand les revenus fonciers perçus via une détention de parts de SCPI ou par la location nue d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt calculé selon votre TMI et les prélèvements sociaux de 17,2%, les revenus tirés de votre investissement en résidence de service gérée peuvent être exonérés de l’un et des autres.

Cet avantage incroyable est possible grâce l’un des plus vieux statuts, celui du LMNP qui date d’avril 1949. Sous ce statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, votre cabinet d’expertise comptable se chargera de réaliser l’amortissement comptable de votre bien.

Concrètement, il s’agit, sur chaque résultat, de déduire une annuité d’amortissement sur le bien immobilier mais également sur le mobilier et les équipements. L’amortissement ne concerne pas le foncier. Si l’amortissement ne peut pas être imputé en déficit sur vos autres revenus, il est, en revanche, possible de le reporter sur les BIC ultérieurs, on parle alors d’amortissement réputé différé.

Par ce principe, vous allez gommer une grande partie, voire la totalité, de vos loyers et donc déclarer zéro euro de revenus locatifs à l’administration fiscale bien que votre gestionnaire vous ait reversé trimestriellement vos loyers.

3. Les résidences de tourisme

Comment ne pas évoquer les résidences de tourisme quand on parle d’investissement en France, pays qui est la première destination mondiale avec plus de 90 millions de visiteurs par an.

Le tourisme à le vent en poupe

Le tourisme est l’un des secteurs clé de l’économie française. Celui-ci génère près de 8% du Produit Intérieur Brut de la France. Ce pan de l’économie crée 2 millions d’emplois directs et indirects. Les objectifs fixés pour 2020 devraient créer 300 000 emplois supplémentaires sur l’ensemble du territoire.

L’Organisation Mondiale du Tourisme prévoit des perspectives d’évolution importantes pour l’activité touristique en France en estimant à 114 millions le nombre de touristes internationaux à l’horizon 2020. Ceci étant dit, il devient naturel de se pencher sur les opportunités d’investir sur ce secteur porteur et pérenne.

La résidence de tourisme : une formule qui plaît

La résidence de tourisme est un concept alliant convivialité et intimité. Elle est un prolongement du domicile. Elle offre par ailleurs des surfaces bien plus importantes que les structures concurrentes comme la résidence étudiante et l’EHPAD. Sans compter les services et les équipements à disposition qui renforcent l’attractivité et la demande pour ce mode d’hébergement. La résidence de service emporte pour ces raisons un large succès.

La résidence de tourisme est une formule d’hébergement prête à l’emploi garantissant la qualité et le confort tout en préservant l’indépendance et l’intimité des résidents. Une formule qui se développe fortement depuis quelques années grâce à des avantages de taille comme des espaces de vie confortables, des cuisines aménagées et équipées, des services disponibles « à la carte », un rapport qualité prix supérieur à celui d’un séjour hôtelier et une qualité en constante augmentation grâce à une nouvelle réglementation publique en matière de classement des établissements

Si ce secteur économique ne laisse pas la place au doute quant à son potentiel il conviendra de réaliser une acquisition de qualité. Pour se faire, nous vous invitons à vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial qui pourra vous proposer des résidences services qui auront été sélectionnées avec une méthodologie rigoureuse par des spécialistes de la location meublée gérée sous bail commercial, tel que LB2S, expert reconnu sur le marché des résidences services en exploitation, aussi appelé "marché secondaire".

La sélection LB2S est soumise à l’analyse suivante :

  • Identification des programmes
  • Analyse du marché
  • Etude du gestionnaire et validation du bail commercial
  • Validation du projet en fonction de sa cohérence par rapport au marché environnant
  • Accompagnement et suivi tout au long de la vie de l’opération

4. Comment bien revendre son appartement en résidence de tourisme ?

Comme pour toute opération immobilière, pour bien revendre il faut avoir bien acheté.

Comme évoqué précédemment, s’adresser à des brokers (courtiers) spécialisés sur le marché secondaire vous permettra de réaliser une acquisition en toute sérénité en vous reposant sur leur expertise et leur méthode de sélection des biens qu’ils proposent à la vente.

S'adresser à un intermédiaire d’expérience: Immobilier Executive

Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché. Ce type d’acteurs centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société Immobilier Executive.

En passant par Immobilier Executive, vous faites appel à un spécialiste de la revente de tous biens immobiliers en général (excepté les entrepôts) et ce, depuis 15 ans. Libre et indépendant de tout opérateur, votre bien est placé entre les mains d’un réseau de vente national et international permettant une vente rapide et efficace.

Immobilier Executive est présent à chaque étape de votre projet de revente de votre bien pour vous conseiller et vous accompagner. En effet, un suivi organisé est assuré de la première prise de contact jusqu’à la signature de vente chez le notaire en passant par tout le suivi administratif, afin que tout se déroule de la manière la plus fluide.

Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnels du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.

Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant comme Immobilier Executive qui n’est capitalistiquement liée à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartient.

Dans toute cession, il faut connaitre les meilleurs intermédiaires afin de bien se faire accompagner et que votre bien soit le plus visible possible par de potentiels acheteurs. La société Immobilier Executive, par exemple, accompagne les propriétaires dans la vente de leur bien en location meublée gérée sous bail commercial. Depuis sa création, elle a mis en place une évaluation méthodique permettant de garantir une vente au juste prix.

Un gage de qualité

Ce professionnel du second marché de la location meublée gérée sous bail commercial, saura vous aider à déterminer le prix auquel revendre votre bien et ce afin de cibler au plus vite une population d’investisseurs intéressée par les opportunités de qualité. Le fait de réaliser votre transaction de revente via ce professionnel sera un gage de qualité auprès du futur acquéreur.

En effet, si Immobilier Executive accepte de proposer votre bien à la vente c’est que celui-ci aura répondu à tous les critères poussés et drastiques de sélection en respectant leur méthode d’évaluation globale.

Conclusion

L’immobilier géré est aujourd’hui l’un des supports d’investissement des plus performants ; investissement sécurisé distribuant des revenus garantis et dont le risque locatif est supporté par un tiers, et tout confort puisque le gestionnaire s’occupe de tout pour le propriétaire. Et un investissement très rentable de surcroît, avec des avantages fiscaux incomparables.

Si sur le papier cet investissement à tout pour plaire, il conviendra, que ce soit à l’achat ou la revente, de faire appel à l’expertise d’un spécialiste de référence du second marché de l’immobilier géré. Et n’hésitez pas à vous faire accompagner également par l’un des chefs de projet patrimonial Netinvestissement qui déterminera avant tout si ce type d’opérations correspond à vos objectifs et besoins.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1420 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2020-07-07 08:05:38 par Christophe L.

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