Quel que soit votre projet et le montant que vous souhaitez allouer à ce dernier, les résidences de service gérées et destinées aux étudiants présentent l’énorme avantage d’être accessibles avec un ticket d'entrée raisonnable.
En effet, et comparativement à d’autres solutions d’investissement, notamment dans les grandes villes, une résidence étudiante sera dans la grande majorité des cas plus accessible qu’un appartement classique que vous pourriez acheter en vue d’une exploitation locative meublée ou non.
Bien qu’il s’agisse d’un sujet que nous avons déjà abordé plusieurs fois sur notre site, ainsi que dans une grande partie de nos newsletters, dans ce guide nous allons détailler ensemble quelles sont les 7 raisons principales pour lesquelles vous devriez plus que jamais considérer les résidences étudiantes dans le cadre de vos investissements immobiliers locatifs.
netinvestissement vous recommande :
Les 5 choses à savoir sur le LMNP pour 2023
Net Academy | Suivez le cursus : LMNP
1. Quelques mots sur les résidences étudiantes
Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est important de faire un bref rappel concernant les résidences étudiantes, leurs caractéristiques ainsi que sur les mécanismes en vigueur pour un tel investissement.
► Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?
Les résidences étudiantes, comme leurs noms l’indiquent, sont des résidences dédiées au logement des étudiants, dans des villes où il est important d’avoir une offre locative importante et cohérente avec le marché et la demande qui y est associée.
Généralement les résidences étudiantes fleurissent autour des grands bassins étudiants en France, et offrent une alternative de logement souvent moins onéreuse à une population qui recherche généralement un lieu de résidence proches des universités et qui lui offre aussi des infrastructures et des services en adéquation avec ses besoins.
► Quelles sont les caractéristiques d'une résidence étudiante ?
Comme toutes résidences de services, une résidence étudiante se doit de proposer des logements équipés et fonctionnels. Afin d'assurer le bien-être des locataires, les logements doivent donc comprendre un certain nombre de commodités, de services et équipements nécessaires à la vie courante comme une cuisine équipée, une salle de bain aménagée ou encore une laverie. Tous les équipements et services doivent bien évidemment être en état d'usage.
De plus, il est important que la résidence étudiante propose au moins trois des prestations suivantes :
- l'accueil
- le petit déjeuner
- la fourniture de linge de maison
- le nettoyage régulier des locaux
Autre point non négligeable, si une résidence de services souhaite être qualifiée de « résidence étudiante », il est impératif qu'elle soit occupée par 70 % d'étudiants au minimum. Ce seuil va être apprécié sur une période de référence de trois mois, du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location. De fait, le logement doit être obligatoirement occupé par un étudiant sur l’ensemble de cette période de référence de trois mois car, la constatation du non-respect du seuil d’occupation au cours d’une seule période entraînera la remise en cause de l’avantage fiscal.
A noter : toute personne est considérée comme « étudiante » dans la mesure où :
- elle est inscrite dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou dans une classe préparatoire
- elle effectue un stage, rémunéré ou non, dans le cadre d’études poursuivies dans l’un des établissements ou écoles mentionnés ci-dessus
► Quels sont les mécanismes en vigueur ?
Si vous envisagez un investissement dans une résidence étudiante, deux dispositifs s'offrent à vous : le Censi-Bouvard et le LMNP.
Le dispositif Censi-Bouvard
Cette loi de réduction d'impôts permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf et notamment, dans une résidence de services.
Voici ses avantages fiscaux :
- une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
- la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
- la déduction des frais réels
- la déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)
Toutefois n'oubliez pas que pour bénéficier de cette fiscalité il vous faudra respecter quelques conditions d'application : tout d'abord, votre logement devra être destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans. Ensuite, vos loyers devront entrer dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.
Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous les investisseurs dans la mesure où le bien immobilier entre dans la qualification d'une location meublée. Voici ses avantages fiscaux :
- la possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)
- la possibilité de récupérer la TVA sur le bien, soit 19.6 % du prix d’achat
- la signature d'un bail de location à l’avantage du propriétaire
- un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC, s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
2. Les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante
À présent que vous connaissez tous les rouages d'un investissement dans une résidence étudiante, il nous est possible de passer aux choses sérieuses et de vous présenter les 7 raisons d'investir dans une résidence étudiante.
1. Le marché
De plus en plus, se détachent en France deux secteurs que nous identifions comme des secteurs de contraintes, à savoir le secteur étudiant et le secteur sénior. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’aujourd’hui notre pays est confronté à une difficulté particulière de trouver un logement décent et dans des niveaux de prix cohérents avec l’actualité et la situation. Lors de l’initiation de votre projet d’investissement, il sera donc utile de vous pencher sur le secteur touché par l’investissement que vous allez réaliser. En ce qui concerne les résidences étudiantes, le marché cible est plutôt simple à définir.
Dès les balbutiements de votre projet d’investissement en immobilier locatif, il est important voire primordial de mener une analyse profonde et détaillée du marché que vous visez via votre opération. En l'occurrence, l’investissement dans une résidence étudiante vous apporte le bénéfice de ne pas avoir à souffrir de contraintes sur la gestion locative, l’occupation des lots et le remplissage de la résidence restant à la charge de la société d’exploitation.
L’un des points importants de cette analyse devra concerner la cohérence du positionnement de la résidence vis-à-vis de son marché (même si une résidence étudiante vous paraît alléchante mais qu’elle est située dans la Creuse par exemple, gardez en tête que le secteur étudiant de cette zone géographique n’est pas l’un des plus dynamiques du pays).
De plus, ne visez pas une ville dans laquelle il existe déjà une palette trop large de résidences, au risque de vous exposer à une concurrence plus robuste.
2. Un logement idéal pour les étudiants
Saviez vous que de nombreuses études montrent que la réussite scolaire, l’entrée dans la vie active et la confiance en l’avenir des étudiants dépendent de leurs conditions de vie et d’études et, qu’à ce titre, l’hébergement fait partie des critères déterminants ? De fait, les résidences étudiantes sont de plus en plus privilégiées par les étudiants ET les parents parce qu'avec leurs services, leurs équipements et leurs commodités, elles représentent la solution « tout-en un » idéale pour les étudiants.
En effet, le principe même d’une résidence de services destinée aux étudiants repose sur le fait qu’une palette de services sont proposés aux résidents : laverie, cafétéria, salle de sport, wifi, etc.
Il s’agit d’un service tout en un pour les étudiants, leur permettant ainsi de se concentrer véritablement sur leurs agendas quotidiens plutôt que sur les tâches ménagères et administratives liées à la gestion d’un appartement. C’est une des raisons supplémentaires pour lesquelles les résidences étudiantes sont de plus en plus prisées par cette clientèle.
3. Une gestion prise en charge par une société d'exploitation professionnelle
Le principe même d’une résidence de services gérée réside justement sur le fait de déléguer entièrement la gestion de la résidence, et par conséquent de vous permettre de vous dessaisir de tous les soucis et aléas de gestion de votre bien immobilier.
L’opération se concluant autour d’un bail commercial mis en place entre vous et la société d’exploitation, ce contrat stipule les tenants et aboutissants de la relation entre vous et la société chargée de gérer la résidence. Et de manière plus générale, l’exploitant aura la charge de gérer toutes les tâches administratives et parfois plus importantes liées à la vie de la résidence, évitant ainsi les contraintes trop marquées.
De plus, ce fameux bail commercial intègre la notion de prise en charge des petits et gros travaux d'entretien de la résidence, généralement répartie de manière très équitable entre l’exploitant et vous-même.
Ce point de détail, qui n'en est pas un, donne tout son intérêt à l'investissement dans une résidence étudiante gérée, car il va plus loin dans la conception de votre projet, en vous permettant de prévoir de manière plus précise et sûre, les différents flux financiers liés à votre opération.
4. Une fiscalité attractive
Nous en avons régulièrement parlé dans nos guides ou actualités, et y avons même dédié une page entière de notre netacademy : la fiscalité des biens immobiliers loués meublés, sous le format LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
En effet, bien qu’il existe (et subsiste) le dispositif Censi-Bouvard, qui vous permet d’investir dans une résidence de service gérée tout en bénéficiant d’une réduction de vos impôts, la plus grande majorité des investissements dans des biens immobiliers gérées sont réalisées sous le format LMNP - ARD (pour amortissement réputé différé).
Cette formule n’est pas simplement belle sur le papier, mais elle est également la solution qui vous permet de faire travailler votre épargne investie dans un actif immobilier, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse : les loyers générés seront exemptés d’impôt pendant toute la période d’amortissement de votre investissement. Des revenus nets d’impôts, et un investissement qui travaille tout seul sans contraintes, que demander de plus ?
5. La sécurité grâce au bail commercial
Contrairement aux baux d’habitation classiques que nous connaissons tous (les fameux baux 3-6-9, pas vraiment protecteurs vis-à-vis des propriétaires bailleurs), le bail commercial revêt un aspect beaucoup plus juridique. Plus qu’un bail, il s’agit plutôt d’un contrat passé entre vous et la société d’exploitation de la résidence.Ce bail précise beaucoup d’éléments importants pour la durée et la réussite de votre investissement : durée, revenus payés, prise en charge des travaux etc. C’est l’une (si ce n’est l’unique) des parties les plus importantes à considérer lors de la finalisation d’une acquisition dans ce type de bien.
Dans votre démarche, il vous faut porter une attention particulière aux caractéristiques de ce bail (qui paye les gros ou petits travaux, comment se prolonge le bail lorsqu’il prend fin, quel est le mécanisme de revalorisation des loyers etc.) et à l’exploitant que vous avez en face.
En effet, même si un bail stipule beaucoup d’éléments très flatteurs pour votre projet, si l’exploitant en face de vous ne tient pas la route, ce bail n’aura in-fine plus de valeur. Pour ce point, le meilleur conseil que nous pourrions vous apporter serait de prendre contact avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement et de vous faire accompagner dans cette démarche.
6. Des rendements intéressants
Les rendements proposés en résidence étudiante sont supérieurs à l'immobilier résidentiel classique et sont compris entre 4 et 4.10%.
Attention toutefois à ne pas vous laisser tenter par des rendements trop élevés, souvent associés à des risques non négligeables.
7. Des possibilités de revente
Compte tenu de la qualité et de la profondeur du marché de l’immobilier résidentiel géré, et plus précisément le secteur étudiant, revendre ce type d’actif ne présente pas vraiment de difficultés.
Tant que votre bien immobilier est situé sur un marché cohérent avec la population visée, vous n’aurez pas de mal à sortir de cet investissement. Point d’information, sur les dernières années, et hors délais de notaire, la durée moyenne de revente d’un bien de ce type variait entre 4 et 6 semaines.
Encre une fois, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial qui saura vous accompagner dans cette démarche.
Si vous envisagez d’investir dans l'immobilier locatif afin de développer votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires non fiscalisés, l'investissement dans une résidence étudiante est fait pour vous. Comme vous avez pu le voir, nombreuses sont les raisons qui poussent à se lancer dans un tel investissement, toutefois n'oubliez pas de respecter certaines «règles de base» afin d'optimiser votre placement : un emplacement judicieux, des loyers pertinents, un gestionnaire de qualité possédant une solidité financière.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !