Pourquoi investir dans les SCPI ?

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L’article « Pourquoi investir dans les SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 8343 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Les SCPI connues également sous le nom de « pierre papier » offrent de nombreux avantages notamment en ces temps de troubles boursiers ou le manque de visibilité et la faible rentabilité des contrats garantis de type « Fonds Euro » nous amènent à chercher des solutions alternatives.

Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l'immobilier, à l'instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières. Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d'entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus, meilleure liquidité, absence de soucis de gestion, transparence d'informations... Ils expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 Associés. Ce succès a entraîné l'émergence d'une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l'objectif patrimonial des investisseurs. C'est ainsi que l'on distingue les SCPI dites "classiques", privilégiant le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales...).


Sécurisées, rentables, souples et solides, les SCPI offrent une réelle alternative de placements.

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SCPI : un risque mutualisé

Comme tout marché, l'immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d'activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d'atténuer les risques.

SCPI : un achat groupé qui donne accès aux meilleurs prix

La puissance d'investissement que représente la SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. Les investissements s'opèrent le plus souvent sur le marché de l'immobilier d'entreprise, attractif par ses rendements mais difficile d'accès pour un particulier souhaitant investir en direct.

Un achat souple et accessible à tous

Le prix d'acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles et permet à tout à chacun d’y accéder.

Un produit liquide

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, la revente de parts de SCPI peut s'avérer plus simple grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts de SCPI par les opérateurs du marché.

Une gestion assurée par des professionnels

Les gestionnaires ont pour mission d'assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d'un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d'entretien suivie par les spécialistes permet l'adaptation constante des locaux à l'usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l'optimisation des recettes encaissées. Ainsi, vous n’avez à vous occuper de rien.

Une absence de soucis de gestion

L’acquisition de parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et versée tous les trimestres. De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

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Une transparence d'information

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (l'AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales.

Une fiscalité transparente

Chaque associé déclare à titre personnel sa quote-part des résultats de l’exercice de la SCPI, proportionnellement à son nombre de parts en jouissance au titre de l’impôt sur le revenu.

La fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plus values immobilières, en cas de vente.

Chaque année, la société de gestion adresse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.

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Revenus fonciers

Comme pour tu investissement immobilier, la loi vous autorise à déduire les frais réels de gérance, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières).

Lorsqu’ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration. Dans un tel cas, vous avez l’obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l’année d’imputation du déficit (Art.156.3 du CGI). Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter que le régime du micro-foncier s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers provenant de la location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier. Toutefois, le cumul des revenus fonciers bruts annuels perçus par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €.


Revenus Financiers

Là encore, la fiscalité relative aux plus values est identique à celle de n’importe quelle valeur mobilière. Elles sont donc imposées, en fonction de votre situation fiscale.

Les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 13.5 %, font l’objet d’une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.

Ensuite, vous avez le choix. Soit de bénéficier, pour ces revenus financiers, du prélèvement libératoire fiscal. L’option pour ce prélèvement libératoire s’effectue lors de la souscription et peut être modifiée à tout moment. Celui-ci est actuellement de 19 %. Soit de mentionner ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus.

Régime fiscal des plus values

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières).

Pour la détermination de la plus value, la loi a prévu un correctif proportionnel à la durée de détention du bien : l’abattement pratiqué est identique à celui pratiqué pour tout bien immobilier. De plus, il est fait application d’un abattement fixe de 1 000 €, opération par opération.

Le montant de l’impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d’un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 13.5 %.

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Ce régime est également applicable lors de la cession d’un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers, l’impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.

SCPI et ISF

Pour rappel, l’ISF s’applique à l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine à partir de 1 300 000 € (exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions...). Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.

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Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

L’investissement dans une SCPI offre une alternative non exposée et peu volatile face aux incertitudes des marchés boursiers et financiers traditionnels. De plus, les rendements proposés sur les SCPI sont généralement supérieurs à 5% nets avec une visibilité à court / moyen terme. Enfin, les SCPI sont un excellent support de diversification patrimonial investi dans une valeur solide : la pierre.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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