Pourquoi investir dans les SCPI ?

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Jean-Philippe Perrin
Par Jean-Philippe Perrin
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L’article « Pourquoi investir dans les SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Les SCPI connues également sous le nom de « pierre papier » offrent de nombreux avantages notamment pour les investisseurs n’étant pas des « afficionados » des marchés boursiers où le manque de visibilité et la faible rentabilité des fonds euro des assurances vies nous amènent à chercher des solutions alternatives. AINSI LES SCPI deviennent les « stars de l’épargne ! » puisqu’elles évoluent dans le domaine préféré des français : l’immobilier !
Vous retrouverez d’ailleurs les SCPI dans nos préconisations d’investissement pour 2018.

Que signifie donc ces quatre lettres SCPI ? (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l'immobilier, à l'instar de ce que propose les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières et donc financier.
Les SCPI acquièrent et gèrent un parc immobilier, souvent d'entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.
Les avantages de cette formule de placement sont nombreux, nous allons d’ailleurs étudier ensemble ces derniers qui expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 Associés.

Les 178 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont collecté 5,5 Milliards d’euros l'an dernier. En 2017, les SCPI de qualité versent, en moyenne, du 4,5 % (net).
Ce succès a entrainé l'émergence d'une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l'objectif patrimonial des investisseurs. C'est ainsi que l'on distingue les SCPI dites "classiques", privilégiants le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales...).

Sécurisées (capital non garanti pour autant comme pour tout actif immobilier d’ailleurs), rentables, souples et solides, les SCPI offrent une réelle alternative de placements.

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Sommaire


1. Une réponse à vos objectifs

Les SCPI de Rendement peuvent être un solide allié pour obtenir des compléments de revenus réguliers.
Les SCPI de valorisation permettent d’accroître un capital sur une période donnée.
Les SCPI fiscales répondent à accroître votre patrimoine tout en réduisant votre fiscalité (Revenus / Fonciers).

2. SCPI : un risque mutualisé

Investir dans des milliers de m2 dans plusieurs secteurs (géographiques ,activités...) à des niveaux de prix variables permet d'atténuer les risques, et donc de ne pas mettre les « oeufs dans le même panier. »

Ce dicton de nos ainés est la quintessence même de la SCPI.

3. SCPI : Une accessibilité facile à l’investissement Immobilier

La puissance d'investissement des SCPI lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. Les investissements s'opèrent principalement sur trois secteurs d’activités de choix :

  • L’immobilier de bureaux et de commerces (secteur de l’entreprise)

  • L’immobilier de la santé et de l’éducation (EHPAD , clinique et écoles ...)

  • L’immobilier d’habitation

Le prix d'acquisition des parts de SCPI reste accessible pour l’investisseur. La part d’une SCPI peut s’acheter pour une centaine d’euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles et permet à tout à chacun d’y accéder.

Pour résumer, s’il est parfois difficile d’investir dans un bien classique par manque de disponibilités financières, la SCPI, elle, permet d’investir facilement et au juste prix pour l’investisseur. Tout dépend de son budget, alors que pour l’immobilier classique tout dépend du marché.



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4. Un produit potentiellement plus liquide

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois et vous êtes alors dépendant de nombreux facteurs extérieurs : les délais du notaire, de l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur et de nombreux autres aléas.

En revanche, et si le marché le permet, la revente de parts de SCPI s'avére plus simple grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts de SCPI par les opérateurs du marché. Le délais est donc en principe plus court, vous avez la possibilité de vendre vos parts intégralement ou partiellement à tout moment, tant que le marché continue bien entendu à être en demande (comme pour tout bien immobilier d’ailleurs).

5. Une gestion déléguée, simple et efficace

L’acquisition de parts de SCPI est très simple pour l’investisseur. Après une période dite de « carence » (généralement de 4 mois), la quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est versée directement tous les trimestres. De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La gestion n’est pas réalisée par l’investisseur directement mais est confiée à des professionnels via la société de gestion. C’est notamment la raison pour laquelle les frais de gestion peuvent sembler élevés pour celui ou celle qui ne connait pas encore bien les SCPI. En effet, ces frais comprennent tous les frais de gestion, d’assurances, de travaux, d’impôts locaux… Les gestionnaires ont pour mission d'assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de réaliser toutes opérations nécessaires à la préservation d'un patrimoine de qualité.

De même, la politique de travaux et d'entretien suivie par les sociétés de gestion permet l'adaptation constante des locaux à l'usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l'optimisation des recettes encaissées. Ainsi, vous n’avez à vous occuper de rien et vous percevez des revenus réguliers trimestriellement.

6. Une transparence pour l’investisseur

Une transparence d'information
Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (l'AMF).

Les associés reçoivent trimestriellement une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan de chacunes des opérations réalisées au sein de la SCPI . Vous avez donc directement l’ensemble des documents référents à la vie de votre investissement.

Une fiscalité transparente
Tous les investisseurs reçoivent leur déclaration personnelle résultant de l’exercice de leur investissement. La fiscalité est donc simple, elle est proportionnelle au nombre de parts que possède l’actionnaire.

Ces parts entrainent donc une fiscalité au même titre que n’importe quel investissement immobilier.

Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plus-values immobilières, en cas de vente.

Rassurez-vous, chaque année, le gestionnaire vous adressera un bordereau fiscal qui lui précise notamment les montants exacts à déclarer.


Déclaration des revenus fonciers


Lorsqu’ils existent, les déficits fonciers provenants des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration.

Dans un tel cas, vous avez l’obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l’année d’imputation du déficit (Art.156.3 du CGI). Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

À noter que le régime du microfoncier s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers provenant de la location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier. Toutefois, le cumul des revenus fonciers bruts annuels perçus par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €.

Déclarations des revenus Financiers
Là encore, la fiscalité relative aux plus-values est identique à celle de n’importe quelle valeur mobilière. Depuis 2018 et la nouvelle lois Macron, ces revenus financiers sont donc soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) plus connu sous la mention « flat tax » à hauteur de 30% ( un impôt de 12,8% et des prélèvements sociaux de 17,2%).

Déclaration des plus-values
Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession immobilière et non financière.

SCPI et IFI
Pour rappel, l’IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière (le nouvel impôt remplaçant de l’ISF) s’applique à l’ensemble des biens immobiliers.

Vos parts de SCPI, d’OPCI ou vos foncières cotées doivent être déclarées, qu’elles soient détenues en direct ou dans un contrat d’assurance vie. Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.

Ainsi si votre patrimoine immobilier dépasse le seuil de d’ 1,3 Millions d’euros, vos SCPI seront donc aussi taxées sur cet impôt applicable depuis Janvier 2018.

7. Les conseils de Net Investissement dans le choix de la SCPI

Netinvestissement a accès à l’ensemble de toutes les SCPI du marché, et contrairement à certaines idées reçues, le rendement est loin d’être le critère privilégié pour choisir une bonne SCPI.

Vous faites un investissement sur du moyen long terme, il faut donc analyser un ensemble de paramètres avant d’investir.

Privilégiez donc une SCPI variable bien évidemment et ayant une capitalisation importante :
La taille de la SCPI est déterminée par sa capitalisation, c’est-à-dire la valeur globale de son parc immobilier. Privilégiez donc une SCPI ayant une taille minimum de 200 Millions d’euros.

Évitez absolument les petites structures, au risque de perdre votre mise.

Privilégiez une SCPI avec un « track record » :
Il est toujours important d’étudier le passé et le recul de la société. Une SCPI de 20 ans, est plus solide qu’une jeune pousse qui vient d’être commercialisée.

Chez Netinvestissement, nous étudions donc le Track Record « historique de la société » de chaque SCPI que nous recommandons.

Privilégiez l’expertise du Gestionnaire :
La société de Gestion doit bien entendu avoir une taille importante avec une existence pérenne. Il est aussi important de choisir un « pure player » (Société spécialisée) et non un immobilier institutionnel (telles que les banques qui font un peu de tout (assurance habitation, téléphone portable etc) sans avoir une expertise poussée sur le secteur de l’immobilier tertiaire).

Penchez-vous sur l’analyse financière de la SCPI :
Optez plutôt pour une SCPI ayant un taux d’occupation financier supérieur à 85% - 90%. Ce taux peut baisser en raison des rénovations, augmentation de la marge et du cash non investi.

Il est important d’étudier aussi le report à nouveau (cash/trésorerie), 1 à 3 mois dans l’idéal.

Privilégiez les SCPI à capital variable :
Les dernières SCPI à capital fixe ne sont plus proposées que par les banques qui cherchent à revendre leur « fin de stock »... Les SCPI à capital fixe présentent les mêmes contraintes que l’immobilier car pour revendre les parts, le vendeur doit trouver un acheteur. On parle alors de marché "de gré à gré". Or, c'est un marché fort peu liquide.
C'est la raison pour laquelle presque plus aucune société de gestion spécialisée ne commercialise des SCPI à capital fixe.

Les SCPI à capital variable quant à elles émettent des parts supplémentaires si besoin et rachètent les parts en attendant de trouver de nouveaux souscripteurs. Ce mode de fonctionnement facilite donc fortement la liquidité des parts. Tant qu'il y a des acheteurs, les parts sont vendables.


Conclusion

L’investissement dans une SCPI offre une alternative faiblement exposée et peu volatile face aux incertitudes des marchés boursiers et financiers traditionnels. De plus, les rendements proposés sur les SCPI sont généralement supérieurs à 4% nets avec une visibilité à moyen terme.

Enfin, les SCPI sont un excellent support de diversification patrimonial investi dans une valeur solide : la pierre. C’est donc un très bon investissement sur un horizon de placement de 10 ans. (Confort / Rendement / Accessibilité / Sécurité).

Toutefois, je vous invite avant de réaliser un investissement dans ce secteur à suffisamment et correctement vous renseigner. Le seul critère de rentabilité n’est pas l’unique source de réussite et de qualité. Nos chefs de projet patrimonial se tiennent à votre disposition pour vous aider à bien choisir et investir efficacement et prudemment.

Pour obtenir d'avantages d’informations sur ce sujet, n’hésitez pas à contacter nos conseillers spécialisés par Tchat ou au 0805 111 934.

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À propos de l'auteur

Jean-Philippe Perrin , Conseiller en gestion de patrimoine

Diplômé d’un Master en Gestion de Patrimoine à l’INSEEC , Jean-Philippe Perrin a rejoint dès la fin de son parcours scolaire le cinquième assureur Mondial pour exercer le poste de conseiller financier pendant près de deux ans. Par la suite en 2014, il intégra une banque privée spécialisée en gestion patrimoine où il a occupé le poste de Conseiller en Gestion Patrimoine pendant 4 ans avec beaucoup de réussite. Conscient que le métier de conseiller en Gestion Patrimoine est en pleine mutation, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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