1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier est une société dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels qui deviennent associés en détenant des parts de la société. En contrepartie, la SCPI distribuera trimestriellement des dividendes qui correspondent aux loyers versés par les locataires. Une grande majorité des SCPI investissent dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts), on les appelle SCPI de rendement car elles sont plus rentables que l’immobilier d’habitation. En effet, la plupart des SCPI distribuent entre 4% et 5% par an, ce qui en fait le placement avec le meilleur couple rendement/risque.
Même si le capital investi n’est pas garanti, on peut difficilement imaginer que les actifs détenus par une SCPI se volatilisent totalement du jour au lendemain. De plus, la qualité des actifs sera déterminante pour la pérennité des SCPI. Plusieurs critères importants, détermineront la qualité de la SCPI. La qualité de la société de gestion, son expérience, son histoire, ses performances passées. Un bon emplacement assurera de trouver un locataire facilement et de le remplacer dans le cas échéant. Les accès, les transports, le stationnement, le quartier sont autant d’atouts pour louer plus cher et plus longtemps.
L’aspect extérieur, intérieur, le respect des normes environnementales sont également des points d’attention de la part des gérants de SCPI. La fiabilité des réseaux de télécommunication sera également un élément scruté avec la plus grande attention avant une acquisition.
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2. A qui s’adressent les SCPI ?
Appelées également « Pierre Papier », les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont commercialisées sous forme de parts. C’est à dire que vous achetez des parts d’une société qui est propriétaire d’un patrimoine immobilier plus ou moins important. La capitalisation des SCPI va de 200 millions d’euros à 3 Milliards d’euros. En devenant associé dans la SCPI, vous aurez droit à une rétribution des loyers sous forme de dividendes pour chaque part détenue. Il existe de nombreux avantages à détenir des SCPI. Le premier d’entre eux est de se constituer un patrimoine immobilier dès 5000€, impossible avec de l’immobilier physique. En effet, lorsque vous démarrez dans la vie active, il est souvent difficile de multiplier les investissements comme la Résidence Principale, investissement locatif, placements court, moyen et long terme…
Les SCPI permettent donc à chacun d’investir à son rythme et en fonction de ses moyens. Il sera tout à fait pertinent de commencer avec 10 parts d’une SCPI et un ou deux plus tard de racheter 10 parts supplémentaires. Seront possibles aussi les versements programmés à partir de 50€ pour certaines SCPI. Elles permettent également d’investir dans la pierre à crédit. Si votre capacité d’endettement vous permet d’emprunter 30k€, il sera plus facile d’investir dans des parts de SCPI que dans de l’immobilier en direct, plus compliqué à trouver pour ce montant.
Le fait de souscrire à des parts de SCPI vous permet également de vous dégager de toute gestion de votre patrimoine immobilier en déléguant à des gérants dont c’est le métier. Vous diluez le risque locatif au sein d’un parc immobilier très important. Concrètement, le risque de défaut de loyers est moins important que lorsque vous dépendez d’un seul locataire.
Pour ceux qui n’auraient pas besoin de revenus immédiatement, il sera judicieux d’investir dans des SCPI en démembrement de propriété pendant une durée déterminée.
Le bénéfice de cette stratégie reposera dans l’acquisition de parts dont le prix sera décoté pour compenser le fait que vous ne percevrez pas de loyers pendant la durée du démembrement. Le bénéfice sera fiscal, puisque vous ne paierez pas d’impôt sur des loyers dont vous n’avez pas besoin pour le moment. D’autre part, pour un même montant investi, vous pourrez acheter plus de parts, ce qui vous permettra de percevoir des loyers plus importants dès la reconstitution de la pleine propriété.
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3. La fiscalité des SCPI
Il existe deux types de revenus imposables pour les SCPI.
Les revenus fonciers (les loyers), seront imposés dans le cadre du régime réel au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17,2%. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué et que vos revenus locatifs n’excède pas 15 000€/an, alors vous pourrez opter pour le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant des loyers bruts.
Les revenus financiers sont les intérêts versés aux associés et correspondent aux sommes collectées, placées en attente de réaliser les investissements. Ces revenus seront fiscalisés selon le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat taxe), à 30%.
Les plus-values seront exonérées totalement au bout de 30 ans de détention par l’investisseur. Auparavant, il faudra payer 19% d’impôt sur les plus values et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Vous bénéficierez d’abattements en fonction de la durée de détention. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre Chef de projet patrimonial pour plus de précisions.
4. SCPI Atream Hôtels
Créé en 2016, Atream Hôtels est la première SCPI dédiée à l’immobilier hôtelier sur la zone euro. C’est une SCPI à capital variable dont l’objectif est la constitution d’un patrimoine immobilier locatif sur le long terme dédié à la thématique de l’industrie touristique en Europe. Atream considère comme immobilier hôtelier, tous les établissements commerciaux d’hébergement fournissant des services hôteliers ou para-hôteliers. La SCPI investira 70% dans des hôtels et 30% dans des résidences de tourisme et d’affaires, ainsi que dans des résidences séniors et étudiantes.
Atream, c’est 2 milliards d’actifs immobiliers conseillés et sous gestion dont 1,2 milliards en actifs hôteliers. Cela représente plus de 12000 chambres sous des enseignes comme Novotel Suite, Ibis, F1, Mama Shelter, Center Parcs, Hampton by Hilton… dans 126 hôtels et résidences hôtelieres.
Le tourisme européen est le premier marché mondial du tourisme, il représente plus de 10% du PIB européen et concerne plus de 700 millions de visiteurs chaque année.
Cette SCPI est une source de diversification immobilière et patrimoniale. En effet, la thématique de l’hôtellerie est assez nouvelle dans l’univers des SCPI. Cela vient diversifier la typologie d’actifs plus présents comme les bureaux ou les commerces.
Les investissements sont réalisés en France et dans la zone euro, ce qui permet une exposition à des cycles économiques et des marchés hôteliers différents. L’objectif étant la recherche de mutualisation à long terme des risques immobiliers. Le marché français est la zone géographique privilégiée d’investissement. La zone euro permet de mutualiser le patrimoine immobilier autour des principales économies afin de bénéficier de la présence et du déploiement de grands groupes hôteliers et de se positionner sur des marchés matures et des marchés en croissance. Les 3 marchés privilégiés sont : La France, destination touristique de référence avec son marché de l’hôtellerie mature. L’Allemagne, probablement le pays le plus stable économiquement de la zone euro. Enfin les Pays Bas, avec une forte croissance des performances hôtelières depuis 2009 et qui offre des opportunités d’investissement sur le segment moyen de gamme.
La SCPI Atream Hôtels va assurer la pérennité des loyers grâce à des locataires exploitants appartenant à des groupes hôteliers ou d’exploitants différents avec des durées d’engagement longues. Cela favorise un taux d’occupation et une stabilité financière locative élevés.
Pour se développer, la SCPI se laisse le droit de recourir à l’emprunt bancaire pour financer l’acquisition d’actifs immobiliers dans une limite de 40% de la valeur de son patrimoine, cela correspond à un effet de levier maximum de 1,67.
En 2019, le taux de distribution sur valeur de marché était de 4,75%. Le délai de jouissance est le 1er jour du 4ième mois suivant la souscription. La fréquence de distribution des revenus est trimestrielle.
Atream hôtels dont la capitalisation s’élève à 174 725 000€ à fin 2019 est accessible à partir de 5000€, ce qui correspond à 5 parts de 1000€.
En savoir + sur la SCPI Atream hôtels
Nous avons vu à travers ce guide pourquoi et comment investir dans la SCPI Atream hôtels. Avec une stratégie immobilière dédiée exclusivement aux établissements d’accueil et d’hébergements touristiques, d’affaires et de services, l’objectif est la recherche de loyers stables et d’une valorisation à long terme des actifs. Accessible au plus grand nombre avec des performances supérieures à la moyenne du marché, la SCPI Atream hôtels est une solution de diversification du patrimoine très efficace avec un gérant spécialiste de l’investissement immobilier hôtelier.
En conclusion, tous les signaux sont au vert pour investir dans la SCPI Atream hôtels. Toutefois, il est recommandé de réaliser un audit patrimonial avec un chef de projet Netinvestissement afin de s’assurer que les SCPI sont en adéquation avec votre situation et vos objectifs. N’hésitez pas à vous rapprocher de nous.
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