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Pourquoi et comment investir dans la SCPI Interpierre Europe Centrale ?

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L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Interpierre Europe Centrale ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Eddy Humbert

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Introduction

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules de placement prisés par les investisseurs. Elles permettent l’acquisition d’immobilier via des parts procurant des avantages non négligeables. Le marché de la SCPI propose un panel d’offres se diversifiant sur des thématiques toutes aussi spécifiques les unes que les autres, il est donc compliqué de faire son choix d’investissement. Je vous propose la présentation de la SCPI Interpierre Europe Centrale du Groupe PAREF. A travers ce guide nous verrons ses caractéristiques, ses spécificités et ses modes d’acquisition.

Si vous désirez plus d’informations sur les meilleures SCPI du marché, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Pourquoi la SCPI ?

« Pierre papier » l’expression généralement utilisée pour parler des parts de SCPI. Quand vous investissez dans des SCPI, vous investissez dans un parc d’actifs immobiliers, vous n’investissez pas dans un bien seul. Les Sociétés Civiles de placement immobilier font la collecte de fonds via les investisseurs et acquièrent des biens immobiliers afin de composer leur parc pour les mettre en location et les gérer.

A la fin, les investisseurs deviennent propriétaires de parts et se voient percevoir des loyers issus de leurs performances.

La société de gestion qui gère la SCPI va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Puis, elle procèdera à une sélection d'actifs ou « parc immobilier » rentrant dans les statuts de la SCPI c'est-à-dire correspondant à la stratégie patrimoniale suivie. Par exemple, une SCPI de rendement achètera donc un bureau avec un bail commercial. Par la suite, la société de gestion va acquérir de nouveaux actifs et gérer les différents biens qui composent le parc immobilier. Cette gestion est totale. Elle va du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc.

Il existe deux principaux types de SCPI :

Les SCPI de rendement sont couramment investies dans l’immobilier professionnel, de types bureaux, entrepôts ou commerces loués via le biais de bail commercial à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Concernant les SCPI fiscales, elles permettent d’une part de défiscaliser et d’une autre d’épargner. Elles investissent dans des biens disposant de dispositifs fiscaux du type Pinel, Malraux ou déficit foncier, et permettent au propriétaire de parts de bénéficier d’une réduction d’impôts.

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2. Comment sont imposés les revenus générés par les SCPI ?

Ce qu’on appelle les revenus ce sont les loyers perçus au titre du porteur de parts de SCPI de rendement. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (comme pour un investissement immobilier en direct). Ils viennent s’ajouter aux autres revenus catégoriels et sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu auquel s’ajoutent les contributions sociales (17,2%).

C’est à cette occasion que l’administration française vous permet de bénéficier du régime du micro foncier.

Vous serez mécaniquement soumis au régime micro foncier si vous déclarez des revenus fonciers pour la location d’un bien immobilier non meublé et que l’ensemble des revenus locatifs perçus sont inférieur à 15 000 € / an.

Toutefois la Direction générale des Finances Publiques vous permet de choisir le régime réel.

L’intégration des SCPI dans une assurance-vie peut être possible si elles sont éligibles à ce support. Grâce à ce montage vous bénéficiez de la fiscalité de l'assurance-vie.

Toutes ses caractéristiques font le succès des sociétés civiles de placement immobilier couplées à leurs performances de rendement intéressantes, une gestion totalement déléguée et une facilité d’acquisition.

Pour vous permettre de vous lancer, comme pour tout projet d’investissement, il est bien entendu indispensable de définir convenablement une méthode d’investissement relative à votre profil et de vos objectifs.

3. Le Groupe PAREF

Le groupe Paref (Paris Realty Fund) est fort de ses 30 ans d’expérience, il gère 1,8 milliards d’actifs. Les équipes du groupe interviennent sur deux thématiques d’activités additionnelles, soit l’investissement pour leur compte propre et la gestion pour le compte de tiers. Ces segments d’activité sont représentés par 3 entités

  • Paref IM, Asset & Property Management est la société d’exploitation pour les investisseurs institutionnels.
  • SA Paref, Entreprise listée à l’Euronext Paris, s’occupe de la partie des investissements directs.
  • Paref Gestion, Gestion de portefeuille, est l’entreprise de gestion d’actifs.

C’est la société de gestion de portefeuille, Paref Gestion, qui a la responsabilité des 11 SCPI du groupe, celles-ci rassemblant plus de 20 000 associés. Vous y retrouvez 7 SCPI à capital variable et 4 SCPI à capital fixe.

4. Interpierre Europe Centrale

La SCPI Interpierre Europe Centrale permet d’accéder à une diversification grâce à une thématique reconnue et une localisation européenne.

Elle a pour cœur de ciblage l’investissement immobilier d’entreprise via des actifs de bureaux et de locaux d’activité situés principalement en Pologne mais aussi en République Tchèque et en Hongrie. Tous les investissements se feront en euros. Elle permet une diversification sur le marché immobilier, et de bénéficier d’une gestion complète orchestrée par des professionnels de l’investissement immobilier et de l’épargne gérée et ainsi de disposer de revenus complémentaires distribués tous les trimestres.

  • Ouverture 3 septembre 2020
  • Capital variable
  • Immobilier d’entreprise
  • Pologne, République Tchèque et Hongrie

Cette Société civile de placement immobilier souhaite profiter des caractéristiques économiques avantageuses de ces pays grâce à une main-d’œuvre très compétente et plus abordable que dans les pays de l’ouest de l’Europe. Les capitaux étrangers se dirigent vers ses zones pour leur stabilité politique et leur appartenance à l’Union Européenne permettant un soutien à la croissance économique et de dynamiser le secteur du marché immobilier local.

Pourquoi la Pologne ?

  • La Pologne compte en 2019 un taux de chômage de 2,9% à contrario de l’Espagne avec 13,6% et 8,1% en France.
  • 50% de ses adultes sont détenteurs d’un diplôme supérieur, ce qui la place dans le top 5 européen.
  • Son produit intérieur brut (PIB) a augmenté de 4,1% en 2019.
  • 39,5% de croissance depuis 2015 pour le volume d’investissements immobiliers de bureaux en Pologne, République tchèque et Hongrie.

Le petit plus à savoir concernant les loyers issus de l’étranger :

L’imposition des loyers issus d’actifs immobiliers situés à l’étranger diffère des Français. Des conventions fiscales mises en place pour éviter une double imposition ont été passées avec un grand nombre de pays. La plupart des loyers sont imposés dans le pays du rattachement du bien immobilier. Ces pays bénéficient fréquemment d’une fiscalité moins élevée que celle appliquée sur le territoire français et ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Formule de calcul pour l’imposition des revenus fonciers POLONAIS :

Dans un premier temps on prend les revenus salariaux que l’on ajoute aux revenus fonciers polonais auxquels on applique les abattements. Cela nous permet de trouver le revenu net imposable.

Puis, on prend le résultat du revenu net imposable à qui on va appliquer le barème progressif sur les revenus, cela nous permet d’obtenir notre impôt sur le revenu net à payer.

Pour la dernière étape, on utilise l’impôt net à payer qu’on va diviser par le revenu net imposable que l’on multipliera par 100, ce qui nous donnera le taux moyen d’imposition (c’est la part que l'impôt représente par rapport au revenu imposable).

Ce taux sera le taux d’imposition final sur les revenus de cette SCPI

= [ ( [ ( Revenus salariaux + Revenus fonciers polonais) – Abattements] – Application du barème sur les revenus) / Revenus nets imposables ] x 100

Pour illustrer cette formule,

Prenons l’exemple d’une personne seule fiscalement, qui n’a pas d’enfants à sa charge. Ce foyer fiscal dispose donc d’une part.

Les revenus annuels net imposables du foyer sont de 30.000€, relatifs aux salaires perçus. Supposons qu’ils détiennent des parts de la SCPI Interpierre Europe Centrale leur générant 2500€ de revenus annuels (provenant du parc immobilier Polonais).

Ce couple dispose de ce fait d’un taux moyen d’imposition de 11%.

C’est donc seulement et uniquement ce taux de 11% qui sera appliqué comme fiscalité sur les revenus fonciers provenant de la Pologne et non l’impôt sur les revenus plus les prélèvements sociaux de 17,2% que nous avons vu plus haut.

Je vous invite à consulter le guide « Comment et pourquoi investir dans les SCPI étrangères ? ». Vous y trouverez un exemple concret et détaillé de l’impact fiscal sur les revenus foncier étrangers.

5. Comment investir dans la SCPI du groupe Paref ?

Il y a différentes possibilités pour souscrire vos parts de SCPI, que ce soit le support où vous les détiendrez ainsi qu’en capacité de liquidité/apport.

Vous pouvez acquérir des parts en direct, cela vous génére des revenus complémentaires qui sont directement versés sur votre compte bancaire.

Ces revenus sont affiliés au régime des revenus fonciers et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (PS : 17,2%).

Vous pouvez également loger vos parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, vous capitalisez les revenus et bénéficiez des avantages fiscaux et successoraux de ce support assurantiel.

En terme de liquidités, s’offre à vous la possibilité de bénéficier du levier bancaire en fonction de votre capacité d’endettement.

A l’aide d’un prêt immobilier couplé avec vos liquidités, vous pouvez décupler votre capacité d’investissement. Deux types de crédit sont couramment appliqués :

Le crédit amortissable :

Il est le mode de financement le plus courant et le plus proposé par les établissements de crédit. Vous fixez au préalable avec l’établissement prêteur le montant des mensualités qui resteront fixes pendant toute la durée du prêt. La mensualité se composera d’une part du capital à restituer et d’intérêt dû à l’établissement de crédit.

Le crédit In Fine :

Il s’agit du crédit où l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à sa fin. Pendant toute la durée du prêt In Fine, les intérêts constituent uniquement les mensualités. C’est au dénouement du crédit que le capital emprunté devra être remboursé en une seule fois. L’investissement via ce crédit offre plusieurs avantages :

  • La déduction des intérêts : Vous générez des intérêts qui sont déductibles de vos revenus distribués par la SCPI, cela contribue à diminuer une partie de votre hausse d’impôt.
  • Capacité d’emprunt accrue : Il vous permet d’injecter un capital plus conséquent et/ou de bénéficier de revenus complémentaires plus élevés.
  • Augmentation de la capacité d’épargne : Dans votre investissement, vous percevez des revenus fonciers qui seront supérieurs à vos mensualités de crédit (composées seulement des intérêts d’emprunt).

Exemple :

Votre capital initial pour votre investissement est de 50 000€, additionné à cela, vous faites un crédit bancaire de 70 000€ sur une durée de 15 ans.

Votre somme d’investissement totale est de 120 000€.

Dans l’hypothèse d’un taux de rendement annuel de 4.0% net, la SCPI distribuera 4.800€ de revenus complémentaires à l’année. Il faudra déduire à cela les frais liés à l’emprunt et le remboursement du prêt.

Cependant, il ne vous est pas possible de faire l’acquisition des parts de SCPI en passant directement par le Groupe PAREF. Pour ce faire, vous devez être guidé par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) enregistré auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant doit être titulaire de ces agréments pour lui permettre de vous proposer cet investissement.

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Conclusion

A travers ce guide nous avons pu voir ensemble que la SCPI Interpierre Europe Centrale est un excellent investissement pour tout futur associé cherchant à diversifier son patrimoine grâce à une thématique dans l’air du temps, un positionnement géographique attractif couplé à une fiscalité avantageuse.

La pierre papier fait partie des thématiques diversifiantes et incontournables dans votre vie patrimoniale. Néanmoins, il est indispensable de vous faire accompagner dans cet investissement.

En fonction de votre budget à allouer à ce projet, votre chef de projet patrimonial vous aidera à concevoir un portefeuille de SCPI qui vous permettra d’accroitre votre investissement et saura répondre à l’intégralité de vos objectifs.

N’hésitez pas à vous tourner vers un de nos chesf de projet patrimonial Netinvestissement pour répondre à l’intégralité de vos questions qui resteraient encore sans réponse.

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A propos de l'auteur Eddy Humbert, | 13 articles en ligne

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Après cinq années à servir l’Armée française comme sous-officier, Eddy décide de reprendre ses études et se dirige dans le domaine de la banque-assurance. Il débute sa carrière au sein d'un groupe d'assurance spécialisé dans le domaine de l’assurance-vie, de l’épargne et de la retraite. Il poursuit comme conseiller financier dans une banque internationale.

C’est avec le désir d’évolution professionnelle et d’obtenir son diplôme de Master Bank Finance qu’en septembre 2020 Eddy rejoint l’équipe de Netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial.

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